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房价上涨 谁最恐慌？
年末楼市走势让人看不懂：北京广州再现排队抢房，温州炒房团却暂停活动；北京二手房刚一夜涨70万，又称北京二手房遭抛售。11月以来全国房价以涨为主，地产商最担心的是房价涨幅过大可能招致更加严厉的调控出台，而按照这个预期房价还会再涨。决策层要尽快调整调控政策，不能等房价再次暴涨之后才被动应对…[评论]
背景
国元证券数据：12月第2周全国33个城市成交量同比增加71%，环比减少4%。其中一线城市环比上涨19%，二线上涨9%，北京大涨74%。
中金公司预计，2013年重点城市的楼市供应会收缩5%-10%，而房价在供需缺口较大的上半年将极有可能继续上涨。
国信中心：明年刚需会不断释放推升房价
2012-12-24 第755期
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楼市谣言四起谁制造了抢房潮？

数据来源：统计局、华泰证券
媒体对年末楼市走势的报道着实让人看不懂，到底是恐慌式购房还是冷到让温州炒房团都解散的地步？二手房价格是暴涨了还是惨遭五折抛售？是什么给了谣言四起的机会？
日光盘、抢房潮是炒作还是真实？
“连夜排队购房”再现。传言：广州上周末多个楼盘开盘场面火爆，有楼盘开盘立涨五千元，珠江新城某盘甚至传出“连夜排队购房”的消息。而北京也传出，新项目金地格林“新房供不应求、买房得先买号”、“首次排卡即超过1600人”的消息。在全国市场房价连续6个月平稳上涨的大背景下，广州、北京等一线城市个别楼盘一夜大幅涨价、千人抢房以及地王频出等现象，立刻被炮制成“购房者恐慌性入市”的消息。
二手房市场的消息比起一手房有过之而无不及。有媒体爆出北京市西城区鸭子桥路45号院政泰家园某房源一夜提价70万元，从230万元飞涨到300万元的例子。此外，受广东部分地区试点官员资产公示制度影响，一线城市普遍出现二手房天量抛盘，其中北京突然出现381万套空置房抛向市场，上海二手房挂牌量从41万猛增至200万套，广州二手房挂牌量从26万套增至100万套。
以北京目前10万套左右的二手房供给总量来看，300余万套抛盘无异于投下一颗重磅炸弹。还不算完，关于广州限购放松、北京做假合同取得购房资格的传言也不胫而走。综合各种传言，让原本冷清的楼市瞬间炸开了锅。调控失效了？会不会出台新的调控措施？市场还在猜疑之时，有关部门和媒体纷纷做了澄清：
一夜上涨70万的房子被媒体揭露只是中介的营销手段而已。北京市住建委也通报称，包括金地格林在内的两个楼盘涉嫌捂盘惜售等违规销售，并指‘恐慌购房’系个别企业制造假象，违规炒作。而国土部则公布公开调查南京地王，北京也暂停了一宗准地王的出让。
据广州市国土房管局公布的数据，11月全市10区的二手住宅登记量为58.37万平方米，环比增加四分之一。而12月上半月，二手楼挂牌量并未大增，反而出现了骤减。而中原地产华北区总经理李文杰则表示，北京过去30天平均日增加二手房源250套左右，因此北京不存在挂牌量激增300多万套的情况。不过在京广等地，对于交手续费办理假纳税证明、限购政策暗中松动的现象则一直没有杜绝。楼市燃起的热情似乎马上就要被扑灭。
温州炒房团散伙不代表楼市不景气
就在楼市过热的谎言几乎被扒光的时候，温州炒房团“偃旗息鼓”的报道似乎也从另一方面在为楼市降温。原因“主要还是对后市的行情不看好，许多房子两年前买的，到现在都没有涨，加上贷款的成本，这套房子投资的钱就是亏的。”某炒房团头目表示。
但不看好后市的理由是站不住脚的，因为大开发商销量很好，不需要以折扣换成交量，资金紧张的小开发商也不愿意让利给炒房团，主要还是对后市看法乐观。所以温州炒房团活动暂停的主要原因还是投资回报率不及预期以及自身的资金链紧张造成的，和楼市走向关系不大。
虽然楼市没有出现像炒作的那样的“抢房潮”、“恐慌性购房”等现象，温州炒房团暂停活动也不是因为楼市低迷，决策层对楼市调控政策并未加码，而调控的边际效应正在递减，导致楼市整体处于回暖态势。而澄清楼市过热的谣言也不代表楼市就会朝回调的方向发展。
楼市量价齐升 离真正抢房潮还差得远

数据来源：wind 广证恒生
11月以来全国楼市成交量价齐升，12月上旬虽然有小幅环比回落，但仍然处于高位。一方面这是延续了今年以来楼市成交的上升趋势，另一方面最近几年以来年末都会有一波购房高潮，不存在所谓的“年末抢房潮”。
多家数据显示11月以来楼市量价齐升
根据统计局数据，11月70大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市数量大幅反弹至53个，比10月增加了18个，比重扩大至76%，创下年内新高。同比数据看，11月新建商品住宅价格上涨的有25个，比10月增加13个。
而根据中国指数研究院数据，全国商品房销售额、销售面积分别在今年6月和7月结束了2011年四季度以来的持续下降，保持同比上升且增幅扩大，11月增速分别为38%和30%，创今年单月最高水平。
华泰证券跟踪的25个核心城市显示，11月成交量环比上升19%，创年内新高，量为价先的原因使价格也跟随上升。12月成交量较11月略下降6%，但依然维持高位，特别是北京等地价格上升趋势仍在延续，但受到预售价格的监管，上升幅度有限。
而国元证券的数据也显示出12月楼市的热度并未消散，12月第2周全国33个城市成交量同比增加71%，环比减少4%。其中一线城市环比上涨19%，二线上涨9%，北京大涨74%。
年末购楼高峰竟是往年同期低点
对传统楼市来说，“金九银十”是全年销售的重头戏，但自从地产调控政策不断出台以来，9、10月份的行情惨淡许多，今年也不例外。但由于年中房价的上涨助推了刚需群体的观望态度，进一步抑制了“金九银十”的成交行情，为年底市场的爆发提供了动力。
同时，根据广证恒生的统计显示，自2009年以来，每年年末都有一波成交高潮出现。而今年的成交量与过去三年相比，竟然还处于较低水平。因此，虽然不存在此前炒作的“恐慌性购房”现象，但目前楼市确实是处于成交的高峰期，房地产调控政策正面临重大挑战。
楼市调控边际效应递减 政策亟待调整

数据来源：统计局 中信建投研发部
当前房地产调控已经进入高度敏感期，市场买卖双方博弈的神经集中在政策与价格上。而一些城市对限购政策执行不够彻底让楼市成交量上升有了可乘之机，如果不及时出台新的调控措施，房价正面临新一轮上涨趋势。
限购执行有放松房价上涨有预期
中信建投认为，11月以来楼市成交走好的主要原因首先是信贷市场并未收紧，大多数城市仍然可以享受到85折利率折扣；而在9、10月份市场偏淡取得的预售证的楼盘集中放量；预计楼市上涨的购房者预期越来越多；部分城市限购政策执行层面有所松动也给了购房者足够的空间。
而广证恒生认为，虽然中央经济工作会议提出地产调控政策的延续，但未见政策加码，购房者对房价上涨预期进一步增加，助推了刚需入市。由此可见，之所以购房者对楼市走势做出上涨预期的判断，主要是调控政策的边际效应正在逐渐减退，而限购政策执行松动也给了楼市成交量上升的可乘之机。
华泰证券则认为与年初相比，一二线城市房地产市场无论在销售、供需格局、土地市场或开发商资金链上都有大幅改善。而对于二手房价格的上涨，华泰证券认为主要是由于目前开发商主要以老楼盘为主，售价受到预售价格监管限制较多，因而房价上升的主要表现在二手房。
不能等到房价暴涨再来政策超调
可见开发商的处境越来越好，让其议价空间加大。而开发商除了资金链的压力得以缓解之外，库存压力也在减轻。华泰证券跟踪的北上广深四大城市前11月累计销售面积同比上升24%，可售面积则同比下降16%，可售面积去化月数达到8.5个月，同比下降39%。去库存的同时，随着房地产开发投资增速的不断下移，中金公司预计重点城市的供应会收缩5%-10%，而房价在供需缺口较大的上半年将极有可能继续上涨。
但房价持续上涨对房地产商而言并不是始终都利好的消息。从刚刚结束的中央工作经济会议上传来的高层最新表态是“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，因此随着房价的不断上涨，有可能会触动决策层出台更严厉的调控措施。
由此预计地产商们可能正处在哭笑不得的煎熬中，一方面享受着楼市成交量价齐升的收益快感中，另一方面又要担心随时有可能降临的政策超调。中金公司表示，如果房价快速上涨，信贷管理、税收变化、限购细则收紧以及土地制度转变都是潜在的政策手段。
结语
楼市供需结构已经发生根本性变化，房价正在上涨并将面临继续上涨的压力，调控政策已到了必须要调整的时刻。决不能再次等到房价暴涨之后才被动调整，我们已经为此付出过太多的代价。