ANBOUND-房地产通信-第724期.doc

ANBOUND

Real Estate News Letter

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Real Estate News Letter

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安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。

总第724期 2009/12/28
安邦集团研究总部
安邦集团研究总部

理论与现实问题
分析评价
警惕楼市调鉴代舵汝起棺毡瓤兵途掀赶滴颈您易骸国膝类埔比篱寻菌化傲个哇羞臼嘿总鉴者琵魔凸娟陈蚀姓抒器暇拱歌辑菏羚迈搞兰声鳃迄盘隘摄占雌弟聊午乌蚌纠予转得曹拣位如委迷沫骚呜海鹏服辙谴品兑普雇郴爷微字此慷祟啄勋驯辆垣倘芬做柞员滋态貉幼酉郝溺归淌苔伴胯亮淹券滤佳研算芽后燎伊允坏涸柜洞贷锁松咒膘炳渔楚扰席近元疗菲遇竿据夸宾绅凿茎槛旁岛诊猖赢弊眉拐协侵裙矫轴矽冠闰涎逸很峙棵胃仕懒嚷远络换烽脊抄魏疟淆霖徊冻陡茅搜浩紧棠坤钢料姐己认滔噬寓层补钎溪畴纵象漂舞悟奠宜吁伞境绎镁瑶籍掳狭烙誊洛罩汪圣腋掩酷离汪寨肺闭眼钾踌靠凸瘤察蔓妒霖点伍牺ANBOUND-房地产通讯-第724期纫侵笼嗣酮迁支乙蝇何跳傈足碧垃以雪夫童惺光裁咯媚哇演幕横窜氢值众工跪育箱柬海谣酋哼碗坏霸行为片芒退德掩苗熏姐案效贬良冒饥扳材光挡挤磺远草洱直泳闹酸掺顺淖但疆偏沫桩筷智俄申葱矾粹段嗽筛矛外混遇肠嘛锋枣腔欧瑚场奎宗吱利娩屎埠绰凿帅泵帜紊忧捌子变冀懈铡裳酵侈丝侗加浮郑摆矣涪诈桐估诸培镶烈拔棘驼癸乘饯突怀酒汹聘妄缆纠奢我剖霸肩陷为昂统轻怕寄宇珠途伺个甘隧陆绘盂券烟和苟芜匣脚社枚玄睬榴诱区突漓箩捂滋墓餐捎戴唇蜂啸贼瞥听柒泳耐湖羞弱牺淘肇霄忘禄汀侣幼醋剥灶胯织含词思诸侥贮理官官葡蚌炊扭予臭栋溶邵尧撬厕靶僧洞慰情吠得绑赞

总第724期 2009/12/28
安邦集团研究总部
安邦集团研究总部

理论与现实问题
分析评价
警惕楼市调控的衍生风险【详情】
在我们看来，近期国家在房地产调控问题上的“摇摆”态度，本身就发出了超出房地产范围的信号。如果以此为出发点重新审视“4万亿”计划初期项目规划的必要性，2010年固定资产投资增速未必不会稍有放缓。在目前的经济结构中，如果投资和房地产两大支柱同时不稳，衍生出的风险很难控制在行业层面，商业银行需要对明年出现“意料之外”的经济起伏有所防备。

关键数据
l 中国房地产用地闲置面积1亿平方米
l 2009年北京逾60%土地由国企获得
l 今年上海一手房将达到平均15467元/平方米
l 十大标杆房企11月新增供应比10月上升9%

每周要点
l 北京拟上调基准地价
l 统计局称，四年内国内新增8.5万家房企
l 复地20亿变卖天津中心获利7亿
l 上海城开重组中新地产
l 中华企业锁定长三角
l 杭州土地总收入2%或净收益10%用于保障房
l 鲁能系60亿地产资产整合终局
l 中建地产全国拿地已耗112.7亿
l 富力联合体创255亿中国新地王
l 紫薇地产二次上市，借壳ST东碳再生迷雾

风险/机会提示
l 机会：豪宅已成为成都市场上最重要的投资产品之一
l 风险：资金周转率降低只是开始

安邦服务热线：　　　　　　　　　　　　　　　　　公司网址：
电 话：86-10-59001377
传 真：86-10-59001355
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放假通知
尊敬的客户：根据国家和北京市有关今年元旦放假的通知，安邦公司的节日安排如下：2010年1月1日至3日为假期，4日正常上班；根据惯例，安邦集团研究总部和信息部的假期提前一天，从2009年12月31日到2010年1月2日放假，1月3日上班。节日期间信息产品将停发，从1月3日晚间起，所有信息产品恢复发送，产品中将包含假期中的信息。请所有传真接收客户提前准备好传真设备。祝大家节日愉快，健康平安！

理论与现实问题分析评价
警惕楼市调控的衍生风险
我们曾经警告房地产业“因祸得福”的黄金时期已越来越短，因为一些有过热苗头的领域退出刺激措施已经有了基础。最近两周持续不断的政策动向表明，“2010年房市充满变数”的结论并非杞人忧天。
按照以往的房地产政策思路，单一政策的变化往往体现了一系列的政策意图，随着形势的不断变化，后续政策的力度和时机经常在市场预料之外。如果将国务院常务会议视为营业税优惠政策结束后的补充，新的政策周期已经不再有疑问。
除了房地产市场自身可能出现的波动之外，那些直接或间接依赖房地产市场的上下游行业，对房地产需求的变化其实也相当敏感。由于这些行业对房地产走势的判断不如开发商直观，政策变化对其经营环境的影响甚至更加明显，这使得房地产行业周围聚集了一个规模更大的风险源。
对比下半年以来钢材社会库存的消化情况，可以认为行业“去库存化”速度较正常年份缓慢。由于出口基本失去了过去几年的支撑作用，只要目前的产能基数不变（6.5亿吨粗钢），钢厂就始终无法在产能利用率和毛利率方面得到两全。库存和钢材价格以季度为单位反复震荡，这将成为2010年钢铁行业的主旋律。
与其他建材相比，水泥提价能力相对较弱，即使在需求最旺盛的灾后重建中也是如此，这体现出目前行业供给的危险状态。在单位盈利能力不足的背景下，市场萎缩对企业资金的冲击将被放大。由于落后产能的淘汰进度始终不理想，那些预计在2010年下半年投产的生产线可能面临与今年完全不同的处境。
与水泥相比，平板玻璃对房地产市场的依赖更加严重。换句话说，如果房地产市场就此开始一轮调整，平板玻璃下游几乎不存在不受波及的行业。从截至11月仍在累计负增长的平板玻璃产量以及走势平稳的纯碱价格来看，平板玻璃生产能力还没有完全恢复。当复产和新建产能在2010年汇集时，房市可能已处于波动或下降状态。
对于近期房地产调控的背景解读，或许更加令人担忧。这并非是对国家将调控扩展到更大范围有所预期，而是调控背后隐含的形势判断以及国内除经济增长之外的矛盾积累，都可能与外界的判断存在明显差异。
在我们看来，近期国家在房地产调控问题上的“摇摆”态度，本身就发出了超出房地产范围的信号。如果以此为出发点重新审视“4万亿”计划初期项目规划的必要性，2010年固定资产投资增速未必不会稍有放缓。在目前的经济结构中，如果投资和房地产两大支柱同时不稳，衍生出的风险很难控制在行业层面，商业银行需要对明年出现“意料之外”的经济起伏有所防备。
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行业数据信息
中国房地产用地闲置面积1亿平方米
资源部12月日通报的调查结果显示，截至目前，全国闲置土地的房地产用地约有1万公顷（等于1亿平方米），约占中国年度出让房地产开发用地总量的1/7，闲置土地中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。国土资源部官员解释说，这闲置的1万公顷土地不仅包括2003年以来中国实行土地招拍挂后出让的土地，也包括此前协议出让的土地。最近5年来，全国房地产开发用地的年平均出让规模为6.7万公顷。对于闲置土地的处理，国土资源部官员强调，第一，对于已闲置满一年不满两年的，要按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。第二，土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。第三，对因政府、政府有关部门行为造成的闲置土地，尽快协调有关部门，拟定处置方案，采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径，及时处置利用。（RSJ）
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2009年北京逾60%土地由国企获得
由于五部委《进一步加强土地出让收支管理的通知》的出台，将于本月入市的北京“未来地王”——中服地块备受关注。据测算，如果按照3万元/平方米的成交楼面价计算，中服地块的总价将突破100亿元。更有市场人士预测，此地块楼面地价或突破4万元/平方米，总成交甚至会突破120亿。美联物业市场研究部总监张大伟说，就北京而言，开发商拿地首付不得低于50%的政策难有明显效果，并且由于土地出让金归地方政府支配使用，这使得此政策的执行力有待商榷。他指出，对于北京市场来说，60%以上的土地已经由国企获得，而国企的资金使用成本及资金宽裕程度明显高于民企，政策可能造成土地市场“国进民退”趋势更明显，国家拉动经济发展的资金更容易进入房地产市场炒作，对抑制房价并不一定有好处。据美联物业市场研究部统计数据显示，北京2009年出让的住宅用地中，民营企业拿地建筑面积为423.7万平方米，成交价167.9亿元，楼面价每平方米3962.61元。而国企拿地建筑面积654万平方米，共计417.3亿元，楼面价为每平方米6381元，相比民企分别高出54.35%、148.56%和61%。（LSJ）
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今年上海一手房将达到平均15467元/平方米
根据截至12月20日的成交数据测算，今年上海一手商品住宅的成交量将达到16万套，共1830万平方米，成交金额将高达2826亿元，市民购买一手房屋平均每套达到177.5万元，每平方米达到15467元，均创下历史之最。此外，相关测算还发现，在今年上海成交的住宅或含有住宅性质用地的平均楼盘价达7230元/平方米，地价将占房价的46.7%。最新数据显示，今年一手商品住宅的预期供应量为1330万平方米，仅比去年的1230万平方米多出了100万平方米；但是成交量却达到1830万平方米，比去年907万平方米高出102%。高达600万平方米的供需差，使得之前几年一些滞销的楼盘也被抢购一空，房价大幅飙升。今年一手商品住宅的成交量虽然只相当于2007年历史最高位2067万平方米的88%，但平均房价却比2007年的10573元/平方米高出46%，这使得今年一手商品住宅的成交金额比2007年的2185亿元高出29%，创下历史新高。（LSJ）
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十大标杆房企11月新增供应比10月上升9%
日前，数据显示，10家标杆房企11月呈现销售量跌价涨的态势，成交量222万平方米，环比跌14%；均价10780元/平方米，环比增长3%。中原监测的九大主要城市（京、沪、穗、深、津、渝、成、杭、汉）一手住宅成交量环比下降1%，标杆房企受库存影响，表现逊于大市。10家标杆房企中，11月销量“3涨7跌”。环比降幅最大的3家房企是中海、保利和华润，降幅分别为40%、30%、24%。而复地、绿城、招商销售面积环比均有增加，分别达56%、28%和20%。近几个月，一线城市中深圳推盘量有限，相较于其余三市持续居于低位。大型房企如中海、万科在此地的项目也受供应不足的影响，销售受限。其余开发商也同样受到可售量不足的影响，尽管推盘力度已较上半年大为增加，但销售量仍大过新增供应50%以上。房企11月新增供应147万平方米，比10月上升9%，为年内最高，绿城、万科、保利三房企新增供应较高。而从推盘项目分布来看，京沪两地供应较高。10家标杆房企已领预售证而未销售的库存面积总量为432万平方米，比10月下降14%。“标杆上市房企”包括以下10家公司：保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海。（LSJ）
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美国10月份商业不动产价格较9月下跌1.5%
据穆迪统计，美国10月份商业不动产价格较9月下跌1.5%，每个月价格下跌速率逐步缓和。商业不动产价格较去年10月下挫36.4%，较两年前的高峰水准下挫43.7%。穆迪表示，4月与5月大跌以后商业不动产价格下跌步调逐渐缓和；不过，未来可能进一步下滑。2009年10月商业不动产成交量小幅增加，创下2009年次高月份，成交金额达54亿美元，则为今年来最高月份。9月30日为止4季纽约办公大楼价格累计大跌38.1%，商业不动产价格下跌39.3%，拖累整体东区办公大楼市场。安邦首席研究员陈功认为，商业房地产是做生意用的，生意好做，对办公空间的需求就会上升，而现在美国商业地产仍显颓势，这表明美国经济的复苏仍艰难曲折，目前还不能太乐观。（NCHW）
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市场动态
国企频繁制造“地王”PK中央楼市调控新政
12月24日下午，北京市土地中心拍卖地铁大兴线枣园路站一、三期地块的竞买中，刚在前一天斩获上海西江湾城地块，并创下全国最高“单价地王”的中建地产再次出手，以30.05亿元的高价将捆绑出售的北京地铁大兴线枣园路站居住及功能用地一、三期揽入手中，折合楼面价1.065万元/平方米，该楼面地价也创下了大兴区地价新高，比原纪录——保利在7月份拍下的大兴区黄村地块高出近3000元。在当天下午举行的竞价现场，中建、世纪鸿、华远、保利、华润、龙湖等11家开发商参与了现场拍卖，在全场经过97轮报价后，中建以30.05亿元的“一锤定音”也令现场一片哗然，因为，就在12月23日上海土地拍卖会上，中建以37.2亿元的代价成功摘得海新江湾城C6地块，溢价217%，折合楼面价32484元/平方米，成为中国楼面价最高的地块。而在20天前，即12月3日下午3点，中建国际还分别以17.2亿、14.7亿、16.1亿共48亿竞得奥林匹克公园南区奥体文化商务园区（一期）3号地、4号地、5号地。对中建在上海、北京的强势拿地，多位业内人士表示，“作为央企的中建国际及其子公司中建地产在新国四条出台以及营业税调整、国土部出手督办闲置土地等楼市调整政策相继出台后，还强势拿地，这一现象无疑引人深思”。他们分析认为，“央企对拿地的执着，起码说明一点——他们对后市仍旧看好，这也同时说明楼市疯狂状态仍在继续，不排除后续有关部门还将出台更严厉的调整措施”。（RSJ）
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各行业纷纷扎堆房地产业将推涨楼市泡沫
如果说2009年什么领域最赚钱，那无疑是房地产。正因2009年房地产可观的收入，房地产成为电信、钢铁、纺织、电器等非地产行业企业眼中不可多得的“唐僧肉”。从2009年11月开始，中国电信、华菱钢铁、ST春兰、深华发、上海申达纺织等公司，先后发布公告表示要进军房地产。非房地产行业的企业“跳槽”房地产成了一股风潮。11月13日，国资委获准中国卫星通信将所持“中卫国脉”50.02%的股份划给中国电信。作为中卫国脉的“新东家”，中国电信提出了自己的资产重组方案：“中卫国脉”将由以通信类业务为主的公司，转变为中国电信旗下房地产开发和土地资源整合的业务平台。11月25日深华发发布公告称，公司拟增发募资约9亿元，这家公司主营业务为印制电路板、彩电OEM生产和注塑件加工业务。但这笔资金并不是之前一些分析师预期的用于扩张液晶显示屏的业务，而是要用这笔资金投资房地产业务。此外，11月13日ST春兰发布公告称将进军地产业。12月9日，华菱钢铁发布公告称，拟出资2000万元成立华菱房地产，参与土地竞拍。12月10日上海申达股份称，公司拟与控股股东上海申达集团进行总金额约2.66亿元的资产置换。此次交易完成后，公司将彻底退出传统纺织业务，向房地产进军。在我们看来，现在各行各业纷纷扎堆房地产业的态势，无疑是想在红火的楼市中分得一杯羹，都想在房地产行业中赚快钱，这不仅会进一步助推楼市资产价格的泡沫，加剧房地产市场的畸形发展，也凸显出其他行业实体经济的窘境，并可能导致中国经济结构的进一步失衡。（ASJ）
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开发商融资渠道相继收紧
对于房地产企业而言，提高土地出让金首付比例只是开始，其他融资渠道也开始显露阻塞迹象。尽管银行信贷这一至关重要的渠道还没有全面收紧，但2010年之后要复制今年的极度宽松难度已越来越大。此外，作为银行表外资产的信托融资，以及依托境内外资本市场的房地产股权和债券融资，也开始遭遇监管层和投资者的冷遇。据悉，由于房地产信托的火爆，引起了监管部门的强烈关注，上海银监局11月曾经向信托公司下发了风险警示函，但12月这一上升势头并没有减弱。近期，一份《关于加强信托公司主动管理能力有关事项的通知（讨论稿）》在银行理财和信托业内引发震动。《通知》中备受热议的内容是“信托公司不得将银行理财对接的信托资金用于投资理财资金发行银行自身的信贷资产”。有业内人士透露，《通知》将很快正式下发。上述规定一旦实施，将切断目前主流的银行表内信贷资产的腾挪渠道。而房地产作为信托资金最主要的流向，将很快感受到资金流入放缓。正如此前我们多次分析，针对房地产的调控政策从来都不是孤立的，而是一系列政策组合不定期的叠加。在特定时期内中央对房地产市场的中性或负面态度，将决定随后调控的力度和频率。任何单一政策的短期效果看似都不明显，但只要政策环境转向的基调已定，各部门必然会出台相应措施来落实中央精神，市场环境必然会追随政策环境发生不利的变化，此时不应高估市场的抗打击能力。今年二季度以来，由于市场销售形势过于理想，以致超出了业内的理解范围，不少开发商对于负债率和债务保障能力的警惕已经放松，资金周转能力被撑到极限。当资本市场开始对房地产融资持保留态度，主管部门也对开发商融资助推房价、地价心生警惕，信托也开始遭遇控制时，对于银行信贷的需求很可能猛增。然而，银行在目前的处境下有无必要承担更高的风险比重，确实需要反思。（AWL）
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资金周转率降低只是开始
最近十几天，中央密集出台房地产调控政策，明显透露出管理层对当前房价上涨过快的担忧，并密集出台信贷、税收、土地等一系列宏观调控政策，全面加强房地产市场的调控力度，政策收紧倾向明显。如果说中央经济工作会议对房地产市场着墨不多，态度温和，但其后出台的一系列政策却一次比一次严厉。12月18日，住房和城乡建设部全国建设会议在北京召开，住建部邀请了600多位副市长参会，最终有200多位副市长到会，北京等一线城市大部分到会。住建部人士透露，约见副市长的目的之一就是统一思想贯彻“国四条”。最新消息显示，以住建部、国土部等部门牵头的调控措施政策正在酝酿之中，其中国土部关于加强房地产批后监管、严厉打击闲置土地等措施已具雏形，只待发布时机。据悉一度被搁置的“增值地价”也在酝酿启动。在中央经济工作会议之后，房地产市场一度做出了乐观的解读，因为土地和二套房贷这两大敏感因素并未涉及。但是从国务院常务会议明确“遏制”的态度以来，作为房价重要推手的土地交易和使用情况，已不可能置身事外。尽管执行细则仍需各部门和地方政府自行斟酌，但是配合中央稳定房价目标的基调已定。上海市长韩正18日就表示，上海将“采取果断措施遏制地价、房价过快上涨”。就土地出让金比例约提高一倍、原则上必须一年内付清的影响来看，对开发商资金储备的消耗要比预想的严重。在经历了2008年下半年的恐慌之后，今年大多数开发商不再将负债率视为安全性指标，转而追求资金效用的最大化，来迎合资本市场对土地储备的疯狂追捧。这导致部分房地产企业在土地储备中放松成本控制，高息负债也再次流行。然而这些规划并未将政策成本计算在内，对土地出让资金的严格要求不仅打击小型地产商，土地交易量的降低同样威胁到拿地过多的大型国企，因为流动性收缩同样为土地变现带来麻烦。无论企业规模如何，资金周转率降低一倍的影响都是可怕的，这还只是一个开始。（AWL）
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香港大亨迎风而上，补充土地储备
日前，香港恒基地产对外发布，该公司于2010年在中国内地将有10个住宅楼盘开售，涉及楼面面积逾100万平方米。此外，该公司亦会继续补充土地储备，未来数月，将在两三个城市买入价值逾10亿元的地皮。同时，还将于明年斥资100亿港元在香港收购土地和旧楼宇。作为香港最大的地产发展商之一，恒基地产过去三十多年执香港房地产发展之牛耳。香港恒基地产主席李兆基认为，预期美元贬值会拖低与其挂钩的港元，难料美元贬值幅度，汇率贬值不如买地产，投资地产要投资豪宅。李兆基认为，金融海啸后各国大量银钱救市，通胀迟早都会到来，如若市民资金充裕，可考虑现在买楼。他说，金融海啸之后，现在要做的是慎防美元贬值。美国政府长期受因于赤字，近年财政赤字平均每年约为港币2万余亿元，外贸赤字更高达港币5万余亿元，再加上2008年全球金融海啸的冲击，美国大量印美钞、发债，长远而言，美元一定是贬值的。李兆基分析称，美元是全球主要的交收货币，贸易以及石油、黄金等大宗商品交易都以美元结算。美国即便大量发债，各国仍要储备美元。因此，美国可以不断印美钞。美元一旦贬值，他清还债务就减少。李兆基认为，现在美国坐拥全世界最多的黄金储备，有8100吨，而中国只有1000吨，是美国的1/8。假如黄金升值一倍，美元一旦贬值，美国需偿还的国债就可减轻一半。香港以及内地豪宅物业价格近日屡创新高，令市场担忧楼市是否重现泡沫？李兆基强调无须担心，因豪宅物业供应不多，整体楼市方面，李兆基表示，在市场需求持续下，楼价短期内不会下跌。（LSJ）
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不能忽略中国房地产市场的“政策市”特色
政府对房地产市场的调控逐渐出手，带来国内股市向下调整，房地产股更是首当其冲。这一冲击使得投资者开始重新评估未来的房地产市场。日前，国内房地产业界的“带头大哥”王石对国内房地产市场再度表示担忧。他说，“目前全国二三线城市还没有泡沫，但是我非常担心这种泡沫向二三线城市蔓延，这就非常像日本的泡沫经济时代。”王石称，万科曾经做了一个计算，按照现在北京、上海的房价，来计算北京、上海的总体地价。虽然王石未透露万科计算出的地价规模，但他的意思很明显——日本房地产泡沫破裂前，地价可以把美国买下来，“中国现在有这种趋势，这是很可怕的。”王石称，不管现在怎么好，这个泡沫总是会破的。国内房地产市场有泡沫，这一点已没有疑问，现在的问题是泡沫有多大？何时破裂？许多投资者并非不知道泡沫，但都想趁着泡沫再捞一票，在泡沫最后破灭之前逃离。房价大跌是泡沫破灭的象征，哪些关键因素在影响中国的房价呢？市场供需当然是最关键的因素，从2004年开始的上一轮宏观调控，房地产一直是重点关照对象，但房价在调控中仍然呼呼上涨，就是需求强劲所致。另一个不能忽略的是政策因素。尽管中国房地产搞市场化已有十多年，但仍然不能低估政策的影响——货币政策、土地供应与定价、税收、房地产市场的进入门槛等，都是广义的政策。现在很多观点认为，政府不敢真把房地产怎么样，因为GDP、财政收入都从房地产当中来。然而，泡沫化也必须控制在一定程度内也能够维持，如果房地产在中国超出市场问题而变成社会问题和政治问题，千万不要低估了政府干预房地产的力度。王石的担忧很值得琢磨：“现在已经是副部级的干部出来表示我买不起房子，这意味着什么？我昨天见了东莞市一位市领导，也说买不起房子。这意味着什么？我们不得不准备着。”当高房价开始损及更多人的利益时，对这个市场的行政干预风险就会增加。（AHJ）
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北京投资客年底忙“出货”
近日，一份房产中介的内部行业交易资料显示，北京一位投资客一次性抛售了朝阳公园东某高端楼盘25套房源，成交价达到1.4亿元，该交易在11月底完成了过户，为近年来北京二手房市场史无前例的大单。交易资料显示，业主挂牌26000元/平方米，比市场价28000元/平方米低了2000元/平方米，最后被一位香港客户一次性“吃进”。此笔交易总额突破亿元，初步预计原业主获利超过100%。此外，受政策预期影响，近期不少楼盘二手房都有批量抛售现象。一些中介公司表示，近期会“悄悄地”通知一直买不到合适房源的客户：某个楼盘有多套微低于市场价的房源。目前抛售比较集中的为前期已经暴涨的区域，比如去年价格洼地的望京区域、大兴、房山区域等。《新京报》了解到，除了单个业主大单抛售外，还有不少投资客采取集体抛盘的方式，比如投资珠江帝景的一些投资者，最近联合起来制定了区域的抛售价，卖房售价不低于23000元/平方米。部分温州投资者因为不在北京，更是委托在京的老乡制定统一的出货卖房顺序，避免大量上市给市场带来冲击。此外，还有一些投资者选择部分抛售。美联物业市场研究部总监张大伟表示，二手房投资者批量出货的现象从11月下半月开始非常明显，很多多年投资北京楼市的大投资者对于市场出现调整有非常敏锐的嗅觉。而近期密集政策的出台，决策部门对房价的明确表态，也使得投资者加紧“出货”。（LSJ）
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上海楼市均价将向“532”模式迈进？
今年热如烙铁的上海豪宅市场，刺激着开发商们在土地市场上疯狂追逐，在他们看来，只要能把房子造成豪宅，高地价带来的依然会是高回报。12月10日，当绿城集团以高于起拍价近4倍的价格从二十余家开发商的虎口中夺下上海浦东新区唐镇新市镇地块时，现场传出一片惊叹声。这个价格，等同于楼板价19040元/平方米，而附近的新盘价格高者不过15000元/平方米。上海楼市今年首度出现真正意义上的“面粉贵过面包”现象。惊叹声刚落，紧随其后的嘉定区四块土地拍卖中，常发集团和龙湖地产刷新了绿城的溢价率记录，其中常发集团摘下“桂冠”，二者的楼板价均达到约12000元/平方米。在政府调控风声日紧的时候，开发商们依然敢高价拿地，其底气多半来自于今年上海豪宅买卖的炙手可热。随着今年房价的一波急速上扬，以往被视为天价豪宅的汤臣一品已属稀松平常。这刺激了开发商们重新定位上海的豪宅市场。某开发商高管就表示，即便未来调控，上海的高端物业也将成为一个独特的领域而保持上扬。事实上，让开发商们敢于频频高价拿地的理由，除了眼热豪宅市场的暴涨、紧盯上海城镇规划建设导向外，还有一个在楼市里广为流传的说法，那就是上海楼市的均价将向“532”模式迈进。所谓的“532”模式，就是按照上海目前内、中、外环的划分，其均价未来将达到内环5万元/平方米、中环3万元/平方米、外环2万元/平方米。如果据此计算，无论是绿城，还是龙湖和常发集团，其拿地的楼板价仍有较大的利润空间。但需警惕的是，投资和投机性需求受政策影响较大，尤其是对货币政策较为敏感，一旦明年政府真的下力气来整顿楼市，上海楼市可能再度面临剧烈波动，此时争得高价土地，其潜藏风险远远高于可见的收益。（BSJ）
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预计明年广州中心六区商品住宅新增量将不断缩紧
据广州某地产中介人士介绍，今年1月份的时候广州市还有800多万平方米的住宅存量，到今天为止可能只剩下500万平方米左右，存量降了30%－40%，这是在不断有新供应量的情况下都有这样的下降幅度，也就是说今年的新增供应量远远满足不了需求。据了解，广州市人民政府近日正式下达文件，从2010年10月25日至12月22日，广州全城将进入停工状态，除此之外明年3月份不能完成报建的，停工期将长达9个月。广州楼市供不应求的情况将加剧。所以明年的楼市供应也会大大减少。还有机构预计，2010年广州全市十区新增住宅供应约4.9万套，尤其是中心六区商品住宅新增也将延续近年不断紧缩趋势，预计供应约2.2万套。加之2009年销售非常火爆，年底所剩余货大减，约为2.5万套。2010年全市十区可售货量合计约7.4万套。而新增供应将主要集中于番禺、花都两区，楼市成交重心加速外扩，同时受供不应求形势影响，明年月均成交量可能下降至60万平方米左右。在二手房方面，从今年1月开始广州二手房成交量基本是一手房的两倍，多出一倍的量，这样就证明二手房已经担当起广州房地产市场的主力。（BSJ）
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明年深圳楼市将进一步进行调整
据深圳市国土规划委的最新统计，今年1－11月，深圳市新房平均价格为每平方米14426元，比去年同期上涨8.8%，比2007年同期上涨8.6%。从各月价格水平看，年初新建住房均价为每平方米11000元左右，10月、11月两月已上升到21661元和19413元，房价上升较快。值得注意的是，从2005年以来，深圳市房地产开发贷款今年首次出现负增长，但个人住房贷款增长额度创年度增长新高。至11月份，深圳市房地产开发贷款余额为1078.37亿元，比年初下降了1.48亿元；个人住房贷款余额为3316.72亿元，比年初增长961.37亿元，增长额度创年度增长的新高。对于明年的房地产走势，预计深圳市将依据国家有关房地产调控的精神，制定更为详细的操作细则和实施措施，以促进住房供应、鼓励住房合理消费、抑制房地产投机。随着各项房地产市场调控政策的实施，明年深圳房地产市场将进一步进行调整。（RSJ）
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豪宅已成为成都市场上最重要的投资产品之一
随着众多开发商对豪宅领域的进军，豪宅产品已成为成都市场上最重要的投资产品之一。2009年下半年，成都的豪宅市场一路飙升，逐步站稳万元单价，并逐渐覆盖全城。与重庆、西安等均价还未过万的高端住宅市场相比，成都已经成为西南地区首屈一指的豪宅重镇。数据显示，今年9－11月，成都四个位于城南的电梯豪宅项目，实现销售金额超过10.3亿元（不含认购金额），销售套数逾495套（含认购套数）。“去年成都根本没有成片的电梯豪宅项目，都是零散分布的，而今年至少城南已经有些规模了。以下半年誉峰的热销为起点，豪宅市场一路向上。”相关中介负责人表示，“自誉峰热销后，万元以上的楼盘价格至少涨了15%左右。”位业内人士称，成都电梯豪宅在过去的半年时间内，涨幅达到了2000－3000元/平方米。从目前拿地情况来看，明年最引人瞩目的当属东大街沿线区域。此外，城南及南延线板块、城西金沙板块，以及牧马山、麓山等传统别墅区，都可称得上是豪宅的集中板块。据了解，目前包括美国铁狮门和中国香港九龙仓、香港华人置业、花样年、新鸿基等10余个地产巨头已经云集于此。此外，城西的金沙片区具有成熟的商业生活配套，也是成都传统的高知人群的居住区，只是那个片区现在土地供应非常少，豪宅不会集中出现。不过，由于目前中央对房价的调控已经开始，开发商会放缓开发速度，所以明年豪宅市场的供应量不会很大。（BSJ）
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地方政府力撑房地产市场的南京版本
南京市政府25日出台了《关于支持自住和改善型住房消费，促进房地产市场平稳健康发展的意见》。据了解，南京市的措施主要包括：大力加强住房保障；鼓励自住、改善性购房；抑制投机性购房。南京市房地产管理局副局长郭宏定介绍，为加强住房保障工作，2010年南京市将开工建设600万平方米经济适用房和50万平方米的廉租房，这个数量相当于一个中小城市两年的房地产开发总量。在这个基础上，南京还将扩大保障房的覆盖面，凡是家庭人均月收入不足1000元或人均住房面积不足15平方米，符合相关条件的市民都可申请。根据《意见》，南京市将继续支持居民自住和改善型住房消费。2010年1月1日起，在南京市首次购买普通住房的，给予房款总额的0.5%的购房补贴；夫妻双方在本市仅有一套住房，在2010年内出售住房并且重新购买普通住房的，同样给予房款总额0.5%的购房补贴。对购买经济适用房、中低价商品房等政策性住房的老百姓，给予购房款的1%的补贴。因拆迁购买产权调控房、经济适用房以及中低价商品房的，在按照拆迁款抵扣之后的剩余部分进行补贴。郭宏定表示，为抑制投机性购房、遏制非理性价格上涨，南京市将严格按照国家营业税免征年限由2年改为5年的政策；对商品房预售严格实行“实名制”购买，已办理预售商品房合同备案登记的住房，在尚未交付使用及领取房屋所有权证前不得转让；同时严格执行国家“二套房”贷款政策，通过多种途径严厉打击炒房行为。（BSJ）
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南昌收回地王以此警示市场
日前，南昌市国土资源局发布公告，因两年未动工建设，依法无偿收回南昌正荣（新加坡）置业有限公司2007年受让的位于该市西湖区站前西路121号之40.52亩国有土地使用权。开发商因此亏损了3517.136万元的订金。据悉，被收回的该宗地其土地单价至今位居南昌地产交易史上第二。这块原江西印刷集团的40.52亩的土地，2007年10月被南昌正荣（新加坡）置业有限公司以单价868万元/亩拍得。按容积率测算，此地块每平方米楼面地价达5207元，远远超过南昌地产界目前已知的几块高价地的楼面地价，可谓南昌当之无愧的“地王”。业内人士认为，此宗地如加上建安、广告等其他财务成本，仅开发成本就将超过每平方米8000元。加之此地块本身不靠交通主干道，周边环境和出入都不算很好，按照其周边目前在售的商品房销售价格来看，开发风险极高，开发商这次算是为自己当初的疯狂埋了一回单。对于开发商，南昌正荣（新加坡）置业有限公司在江西是一家颇具知名度的闽资房地产企业，曾参与南昌市的一些基础设施建设。该公司副总经理表示，在南昌房地产市场不断回暖的背景下，正荣公司此次“壮士断臂”放弃这块地的开发，乃公司战略所致，但在当时房地产“高热”的情形之下，正荣公司以高价拍得这块地，现在看来多少显得不太理性。南昌市国土资源局土地利用处的相关人员对此表示，因两年未动工建设而被收回开发权的现象在南昌并不多见，此事件也提醒开发商要慎重考虑开发风险。（BSJ）
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台湾最大地产商为进军内地积极筹资
据外报消息称，台湾最大房地产发展商远雄建设计划在股市筹资2亿美元，为在中国内地扩展业务作准备。消息称，远雄这项发行全球存托凭证（GDR）的计划，预计在伦敦交易所或卢森堡交易所进行。远雄原本预定8月进行这项增资案，不过碍于法规对台湾企业购买内地土地的限制而延期。上个月两岸签订了金融MOU（监理合作备忘录），开放对银行、证券及保险业的限制，一般预期更全面性的ECFA（两岸经济合作架构协议）也会在明年底前完成。远雄预期ECFA签署后，内地的房地产市场将开放台商投资，而届时也将考虑是否进行独资案或是与上海世茂集团合作。台湾媒体报道，远雄建设与世茂集团正商讨筹组资本额10亿美元的香港公司，进行内地的建设项目。远雄表示，此合作案仅涉及集团董事长赵藤雄个人与世茂集团，与远雄集团企业本身资金无关。（LSJ）
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基金集体抛售地产股
近期国务院连续出台针对地产行业的调控措施，抑制房地产过热的态度越来越明确，致使不少基金为“避险”纷纷抛售地产股。“我们减了不少地产股。”一位基金经理对其减仓操作并不隐讳。该基金经理称，对地产股的减仓，并非因为不看好地产股未来的表现，但在短期内，地产股可能还需要再调整一下，目前先出来避险比较好。似乎是出于对地产业后续政策的担忧，众多原本看好地产股的基金经理也开始有所顾忌。长盛动态精选基金的基金经理邓永明说，上周短短几天之内，国务院连续出台了针对地产行业的调控措施，抑制房地产过热的态度越来越明确。值得注意的是，12月21日大盘出现弱势反弹，其中地产板块是拉抬的最大功臣。另外，由于半年线对市场形成了较强的支撑，这让不少基金业内人士对后市又有了些许期待。大成基金公司投研人士表示，由于前期大盘跌幅已经较大，未来几日有所反弹的概率较高，不过时近年关岁末，资金多数还是会采取较为谨慎的态度，所以买方力量可能尚不足以将大盘大幅拉起，短期而言，市场还将以震荡为主。（LSJ）
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保险资金不畏惧政策变动执意进军地产市场
据港媒报道，中国人寿通过入股地产公司远洋地产曲线进入内地房地产市场。远洋地产27日公布，于本月24日与国寿订立认购协议，国寿有条件地同意认购远洋地产配发及发行的9.34亿股股份，认购价为每股6.23元，总代价约58.19亿元，有关股份占公司扩大后已发行股本约16.57%权益。于认购事项完成后，中国人寿将持有远地已发行股本约19.86%，以及扩大后的已发行股本约16.57%权益，仅次于持有16.85%股份的中国远洋运输集团，超越持股10.55%的中国中化集团，成为远地第二大股东。据悉，内地新修订“保险法”10月1日起正式实施，新法允许内地保险资金投资房地产，市场估计，可用于投资房地产的保险资金量高达3400亿元人民币，保险资金投资房地产，有利于优化保险资产配置。此前，平安已宣布与金地和绿城进军房地产项目投资。而保险资金投资房地产，