上海写字楼市场分析报告.doc

上海写字楼市场2007年预测
新年伊始，向来是盘点过去、展望未来的最佳时机——如何充分把握刚刚过去的2006年，剖析上海写字楼市场在宏观调控下的市场特征和存在问题，然后重新对2007年上海市写字市场的发展趋势进行评估——这也是上海市房地产管理部门、开发商、机构投资者和消费者普遍关心的热点问题。作为一名房地产研究员，笔者从中国宏观经济环境出发，将房地产业与上海市区域经济发展相联系，依据写字楼市场近几年的数据表现，从供应量、成交量和销售价格三个方面透视2007年上海写字楼市场的发展趋势。

供应量：将继续放大，预计同比涨幅将超过30%

2006年上海市销售型写字楼的上市量继续高歌猛进，同比涨幅达到10%。写字楼集中供应在浦东新区、杨浦区、闵行区、嘉定区和长宁区等区域，其中浦东新区的供应量最大，约占全市总供应量的25.8%。租赁型甲级写字楼供应量，因楼盘上市节奏的间歇性调整而出现明显回落，全年上市量仅为23.5万平方米。

2007上海销售型写字楼供应总量和增幅预测
时间
2003
2004
2005
2006
2007
同比
供应量
40.4万平方米
105.6万平方米
146.9万平方米
161.5万平方米
214.7万平方米
33%

2007上海租赁型甲级写字楼供应总量和增幅预测
时间
2003
2004
2005
2006
2007
同比
供应量
34万平方米
36.5万平方米
49万平方米
23.5万平方米
31.5万平方米
34%
资料来源：

根据影响写字楼供应量的因素和2003-2006年上海写字楼市场的数据表现，进行统计回归分析，建立经济学模型，据此得出2007年上海市销售型写字楼供应量预测值为214.8万平方米，租赁型甲级写字楼预测值为31.5万平方米。我们认为，2007年上海市写字楼供应量上涨主要基于以下四个方面的原因：
首先，中国经济继续保持又好又快的局面，投资者信心高涨。房地产发展与中国经济的走势息息相关，经济周期对写字楼的影响更为显著，投资者对于中国2007年宏观经济走势的预测看好。从历史发展进程看，1998-2006年我国经济高速发展，GDP 增速超过9%，房地产业发展与之相一致，也获得高速的发展。国内外不同权威机构对2007年中国GDP增速做出预测，认为将超过9.3%。机构对于中国GDP增速的预测虽然有所下调，但依然看好中国经济的发展；在中国经济向好的大背景下，投资者信心高涨。上海市作为全国的经济重心和金融中心，房地产经济的持续走强是不可避免的。
其次，奥运和世博效应。在2008年奥运会大背景下，写字楼供应量增加是必然趋势。2010年世博会将在上海召开，为迎接世博会的来临，从2004年到2010年对上海的总投资额将超过300亿美元，巨大房地产商机吸引国内外投资者的眼球，世博效应带来国内外投资者对于写字楼物业的追加投资。
再次，市政规划和服务化进程的推动。上海市正在实施“退二进三”战略，2005年初，出台的《上海加速发展现代服务业实施纲要》指出，在中心城区规划建设12个各具特色的现代服务业集聚区，未来市中心将有更多的专业服务类和金融类的公司集聚。政府的市政规划客观上推动写字楼的投资，上海市作为与国外贸易往来的重要窗口，随着服务化程度的推进，电信服务业、银行保险、不动产服务和现代物流等现代服务业获得良好的发展，对于商业和办公楼宇的需求将大幅增加，服务化需求拉动办公物业的不断发展。
最后，开发模式向业务多元化转型。由于国内房地产开发企业基本上是从住宅物业起家，现阶段由于国家加大对住宅市场的宏观调控力度，住宅市场成交量萎缩。而业务向多元化转型可以有效缓冲市场波动的风险，增加企业的营收。所以部分企业开始拓展投资回报率较高的商业地产业务，由单一住宅业务向水平多元化转型。部分开发企业对写字楼业务的进军，客观上造成写字楼供应总量的增加。

需求量：预计销售型和租赁型写字楼均同比上涨
从2006年销售型写字楼的需求量来看，保持供求基本平衡的态势；除去受4、5月宏观调控对市场预期的影响，其他月份基本保持在11万平方米以上；其中，12月份到达最高点，21.2万平方米的成交量再现05年末的火爆成交局面。2006年租赁型甲级写字楼需求量也稳定增加，同比涨幅3.8%，全年市场表现出供求严重非均衡的态势。

2007上海销售型写字楼需求总量和增幅预测
时间
2003
2004
2005
2006
2007
同比
需求量
106.5万平方米
151.6万平方米
161.4万平方米
156.3万平方米
183.8万平方米
11.2%

2007上海租赁型甲级写字楼需求总量和增幅预测
时间
2003
2004
2005
2006
2007
同比
需求量
29.8万平方米
50.0万平方米
52.6万平方米
54.6万平方米
56.9万平方米
4.2%
资料来源：

对上海市写字楼的需求量建立经济学模型，据此估算2007年上海市销售型写字楼的需求量约为183.8万平方米，租赁型甲级写字楼需求量预测值为56.9万平方米。我们认为，2007年上海市写字楼需求量持续上涨主要由于以下四个方面的原因：
首先，人民币升值预期。市场预期人民币仍将在较长时间内保持升值趋势，由于外资的投资和购买偏好，本币升值对于房地产的资产价值增长比其他行业影响更为直接，而且写字楼开发物业更是受到外资的追捧，2007年上海写字楼受市场预期的影响将会出现新一轮供应火爆的局面。
其次，资本流动性泛滥。股市和楼市的资本大量积聚造成新一轮的流动性过剩，流动性泛滥降低了海内外资金的风险偏好和风险溢价，楼市是资本增值的有效途径；2004－2006年海外资本追逐写字楼市场，通过收购、包装手段转手短期内套现，实现资本的大幅增值，其“示范效应”加剧资本对于写字楼市场的热衷。
再次，基金对办公物业的收购。2006年，基金继续加大对办公物业收购，包括在建工程和现成物业；国内外基金对写字楼的收购增加，拉动市场对写字楼的需求量增加。

2006年基金在上海市的部分办公物业收购项目
基金名称
收购项目
物业类型
时间
金额
渣打银行
城建国际中心（4F）
写字楼
2006.7
2亿RMB
Pacific Deta Invest
合生国际大厦
写字楼
2006.7
3亿美元
爱尔兰treasure基金
景信商务楼
商务楼
2006.8
---
新加坡腾飞集团
海洋大厦
写字楼
2006.10
1.66亿美元
中华企业
万泰大厦
写字楼
2006.10
5.4亿RMB
花旗银行
大宁国际商业广场写字楼
写字楼
2006.11
0.65亿美元
华丽家族
长春藤运通大厦
写字楼
2006.11
3.9亿RMB
花旗银行
新茂大厦（白金）
甲级写字楼
2006.12
2.5亿美元
财富中国
华山国际大厦
写字楼
2006.12
---
资料来源：

最后，跨国企业在上海设立公司，国内民营企业进军上海滩。2006年年底，WTO过渡期正式结束，意味着“后WTO时代”的来临。而今年以后，外资企业、尤其是外资金融机构已开始谋求更大办公空间。上海甲级办公楼市场堪称迎来了“金融年”，扩租、买楼、冠名成为三大举措，催生了巨大的办公楼市场需求。
“总部经济和总部协会”让上海成为国内跨国公司地区总部最集中的城市之一。截至2006年3月底，跨国公司在上海市设立地区总部133家，投资性公司136家，外资研发中心共177家。预计2007年继续会有大量跨国企业进驻上海，对甲级写字楼市场产生巨大需求，推动07年需求量的上扬。进军“上海滩”，被许多民营企业视为突破发展瓶颈走向国际化的捷径；考虑到商务成本和资源因素，国内民营企业更多在远郊区域购置写字楼，成为乙级写字楼的重要客户。

价格：预计销售价格和租金均上扬
2006年1-12月，上海市写字楼销售价格在11000-15500元/平方米之间宽幅震荡，1月份时价格达到最高值15436元/平方米，最低值为10926元/平方米。甲级写字楼租金也表现极为抢眼，全年平均租金达到1.03美元/平方米/天。

2007上海销售型写字楼销售单价和增幅预测
时间
2003
2004
2005
2006
2007
同比
需求量
15607元
15782元
13563元
13213元
14816元
7.4%

2007上海租赁型甲级写字楼租金价格和增幅预测 单位：美元/平方米/天
时间
2003
2004
2005
2006
2007
同比
需求量
0.62
0.72
0.92
1.03
1.18
14.6%
资料来源：

估算2007年上海市写字楼销售价格约为14816元/平方米，甲级写字楼租金预测值为1.18美元/平方米/天。2007年上海市写字楼价格上涨主要由于下面三点原因：
第一、土地成本推高写字楼价格。随着中心城区土地资源的越发稀缺，拿地的成本越发高企；2006年底上海市开始显现通货膨胀迹象，通胀的压力也一直推动土地价格的上涨；地方政府拥有土地定价权，只要政府控制住土地供应量，地价就只升不降。这些都客观上推高了写字楼的销售价格。
第二、投资性和投机性需求依然存在。写字楼不在国家重点调控的对象之列，而且写字楼物业依然有升值空间，所以办公物业依然是国内外投资者追逐的热点，投资和投机性需求造成写字楼价格的走高。
第三、旺盛需求推动租金走高。由于中国经济持续、稳定和快速的发展，继续吸引全球投资者把目光投向上海。2006年年底下定决心在中国开设分支机构的外资企业，都表现出对甲级写字楼物业的大量需求；与之对应的是上海甲级写字楼平均空置率更是一度达到了10年以来3%的最低水平，旺盛需求推动租金继续上扬。

结束语
虽然2007年我国宏观经济增速将可能有所放缓，但依然将保持稳定快速的发展。在人民币继续稳步升值（中金公司预测2007年人民币升值幅度为5%）和全球资本流动性过剩的大背景下，房地产依然是国内外投资者重要的投资目标。我们预计2007年国家宏观调控的主要对象依然是住宅市场，办公市场将继续不在重点调控的范围之内。在写字楼市场供不应求的态势下，我们继续看好2007年上海的写字楼市场。