上海写字楼市场分析报告.doc
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1、上海写字楼市场2007年预测新年伊始,向来是盘点过去、展望未来的最佳时机如何充分把握刚刚过去的2006年,剖析上海写字楼市场在宏观调控下的市场特征和存在问题,然后重新对2007年上海市写字市场的发展趋势进行评估这也是上海市房地产管理部门、开发商、机构投资者和消费者普遍关心的热点问题。作为一名房地产研究员,笔者从中国宏观经济环境出发,将房地产业与上海市区域经济发展相联系,依据写字楼市场近几年的数据表现,从供应量、成交量和销售价格三个方面透视2007年上海写字楼市场的发展趋势。供应量:将继续放大,预计同比涨幅将超过30%2006年上海市销售型写字楼的上市量继续高歌猛进,同比涨幅达到10%。写字楼集
2、中供应在浦东新区、杨浦区、闵行区、嘉定区和长宁区等区域,其中浦东新区的供应量最大,约占全市总供应量的25.8%。租赁型甲级写字楼供应量,因楼盘上市节奏的间歇性调整而出现明显回落,全年上市量仅为23.5万平方米。2007上海销售型写字楼供应总量和增幅预测 时间20032004200520062007同比供应量40.4万平方米105.6万平方米146.9万平方米161.5万平方米214.7万平方米33%2007上海租赁型甲级写字楼供应总量和增幅预测 时间20032004200520062007同比供应量34万平方米36.5万平方米49万平方米23.5万平方米31.5万平方米34%资料来源:根据影响
3、写字楼供应量的因素和2003-2006年上海写字楼市场的数据表现,进行统计回归分析,建立经济学模型,据此得出2007年上海市销售型写字楼供应量预测值为214.8万平方米,租赁型甲级写字楼预测值为31.5万平方米。我们认为,2007年上海市写字楼供应量上涨主要基于以下四个方面的原因:首先,中国经济继续保持又好又快的局面,投资者信心高涨。房地产发展与中国经济的走势息息相关,经济周期对写字楼的影响更为显著,投资者对于中国2007年宏观经济走势的预测看好。从历史发展进程看,1998-2006年我国经济高速发展,GDP 增速超过9%,房地产业发展与之相一致,也获得高速的发展。国内外不同权威机构对2007
4、年中国GDP增速做出预测,认为将超过9.3%。机构对于中国GDP增速的预测虽然有所下调,但依然看好中国经济的发展;在中国经济向好的大背景下,投资者信心高涨。上海市作为全国的经济重心和金融中心,房地产经济的持续走强是不可避免的。其次,奥运和世博效应。在2008年奥运会大背景下,写字楼供应量增加是必然趋势。2010年世博会将在上海召开,为迎接世博会的来临,从2004年到2010年对上海的总投资额将超过300亿美元,巨大房地产商机吸引国内外投资者的眼球,世博效应带来国内外投资者对于写字楼物业的追加投资。再次,市政规划和服务化进程的推动。上海市正在实施“退二进三”战略,2005年初,出台的上海加速发展
5、现代服务业实施纲要指出,在中心城区规划建设12个各具特色的现代服务业集聚区,未来市中心将有更多的专业服务类和金融类的公司集聚。政府的市政规划客观上推动写字楼的投资,上海市作为与国外贸易往来的重要窗口,随着服务化程度的推进,电信服务业、银行保险、不动产服务和现代物流等现代服务业获得良好的发展,对于商业和办公楼宇的需求将大幅增加,服务化需求拉动办公物业的不断发展。 最后,开发模式向业务多元化转型。由于国内房地产开发企业基本上是从住宅物业起家,现阶段由于国家加大对住宅市场的宏观调控力度,住宅市场成交量萎缩。而业务向多元化转型可以有效缓冲市场波动的风险,增加企业的营收。所以部分企业开始拓展投资回报率较
6、高的商业地产业务,由单一住宅业务向水平多元化转型。部分开发企业对写字楼业务的进军,客观上造成写字楼供应总量的增加。需求量:预计销售型和租赁型写字楼均同比上涨从2006年销售型写字楼的需求量来看,保持供求基本平衡的态势;除去受4、5月宏观调控对市场预期的影响,其他月份基本保持在11万平方米以上;其中,12月份到达最高点,21.2万平方米的成交量再现05年末的火爆成交局面。2006年租赁型甲级写字楼需求量也稳定增加,同比涨幅3.8%,全年市场表现出供求严重非均衡的态势。2007上海销售型写字楼需求总量和增幅预测 时间20032004200520062007同比需求量106.5万平方米151.6万平
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