浅析昆山市物业服务收费管理实施细则.docx

昆山市人民政府文件

昆政发〔2007〕37号
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关于印发《昆山市物业收费管理实施
细则（试行）》的通知

昆山开发区、花桥经济开发区、昆山高新区、旅游度假区管委会，各镇人民政府，市各委办局，各直属单位：
《昆山市物业服务收费管理实施细则（试行）》业经市政府第32次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二OO七年五月十七日

主题词：建设 物业 收费 通知
抄 送：市委、市人大常委会、市政协、市委各部门、市法院、
市检察院、市各民主党派、各群众团体
昆山市人民政府办公室 2007年5月17日印发
共印160份
昆山市物业服务收费管理实施细则（试行）

第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，《江苏省物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》，省物价局、建设厅《江苏省物业服务收费管理办法》，苏州市政府《苏州市物业服务收费管理实施办法》等有关规定，制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内具有国家物业管理企业资质的企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
第三条 本细则所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市价格主管部门会同市物业行政主管部门负责本市物业服务收费的监督和管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价。
高档住宅（含各类别墅、高级公寓和装修商品住房等）及各类非住宅物业的公共服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。
第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，实行等级收费管理制度。各等级基准收费标准见附件一，具体执行标准可上下浮动20%。住宅物业管理服务标准参照省质量技术监督局发布的《江苏省住宅物业管理服务标准》执行。
对未实施等级收费的物业，要按照物业管理规范要求，实施等级服务收费。
对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容超出七级服务标准的物业，公共服务收费标准可由业主与物业管理企业协商确定。
第九条 业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准（水平）、计费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理服务内容、服务标准，涉及物业买卖人共同利益的约定应当一致。普通住宅前期物业管理公共服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在房屋销售前报经价格主管部门核准。
对开发建设单位通过规范的招标方式选择前期物业管理企业，价格主管部门和物业行政主管部门应加强对开发建设单位前期物业公共服务收费标准适用条件的管理。价格主管部门和物业管理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。
普通住宅的前期物业管理服务标准应由开发建设单位参照省质量技术监督局发布的《江苏省住宅物业管理服务标准》在招标文件中明确，物业管理企业根据招标文件中明确的服务标准确定服务等级进行合理报价。中标物业管理企业和业主签订前期物业管理服务协议约定的前期物业管理服务标准应和招、投标文件中一致。
普通住宅前期物业管理实行协议招标的，物业管理企业应在签订《前期物业管理委托合同》后十天内持以下材料报市价格主管部门备案：
1．经物业管理主管部门批准的昆山市前期物业管理协议招标申请及审批表；
2．物业管理企业营业执照、资质证书正副本复印件；
3．招标文件、投标文件。
4．前期物业管理委托合同。
普通住宅前期物业管理实行公开招标或邀请招标的，物业管理企业应在签订《前期物业管理委托合同》后十天内持以下材料报市价格主管部门备案：
1．市物业管理主管部门出具的中标证明；
2．开发建设单位出具的中标通知书；
3．物业管理企业营业执照、资质证书正副本复印件；
4．招标文件、投标文件。
5．前期物业管理委托合同。
第十条 已产生业主委员会的普通住宅公共服务费具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在当地价格主管部门公布的政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人（使用人）在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。
市价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定物业收费及有关事项。
第十二条 物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式约定。具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在《前期物业管理服务协议》中约定。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外支出。
第十四条 物业管理公共服务费用构成因素为：
（一） 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二） 物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用；
（三） 物业管理区域清洁卫生费用；
（四） 物业管理区域绿化养护费用；
（五） 物业管理区域秩序维护费用；
（六） 物业管理企业办公费用；
（七） 物业管理企业固定资产折旧费用；
（八） 物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用；
（九） 经业主大会同意的其他费用；
（十） 合理利润（普通住宅不超过8%）；
（十一） 法定税费。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修基金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十五条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。
物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算（车库除外）；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。
第十六条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊。具体分摊办法：在业主大会成立前，由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、《前期物业管理服务协议》中约定；业主大会成立后由业主委员会与物业管理企业协商确定，在物业服务合同中约定。
第十七条 纳入物业管理范围的已竣工但未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应向物业管理企业书面告知，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳，物业服务合同中约定超过70%的，从其约定。
物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。
第十八条 实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%~30%，具体范围、比例可在《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
第十九条 物业管理区域内受业主或业主委员会委托实施专人管理的机动车（非机动车）停车服务收费(不含经营者具有完全产权或受产权单位委托经营的停车场地)，区别不同情况由业主或业主委员会与物业管理企业在规定浮动幅度内协商制定具体收费标准，并对停车服务收入的使用作出明确界定。业主（使用人）已拥有车位使用权的，停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则制定；业主（使用人）不拥有车位使用权的，按低于社会停车收费标准、补偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应予以合理补偿的原则制定。住宅小区机动车（非机动车）停车服务收费标准详见附件二。
进入物业管理区域执行公务的公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆及业主的搬家车辆，不得收取停车费。
第二十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修基金或降低物业管理公共服务费用，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十一条 物业管理区域内，供水（原有高层住宅须一户一表改造后）、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条 物业管理企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。物业管理企业根据前期物业管理服务协议可向业主收取装修保证金的，标准为高层3000元/户、别墅1000元/户、其它类型2000元/户。房屋装修完毕，经验收未损坏房屋共用部位，未对相邻房屋造成损害的，物业管理企业应及时返还保证金；如有损坏，应恢复原样，装修保证金扣除损失费后返还余额。业主、物业使用人装修产生的垃圾应支付装修垃圾清运费，收费标准按建筑面积3元/平方米。
第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十四条 物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第二十五条 物业服务收费实行明码标价，服务内容、收费项目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年（或一年）向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益的支出状况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
第二十六条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的，物业管理企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，定期公布财务状况，接受监督。
实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计。审计费用的承担，应在物业服务合同中约定。
第二十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的法律法规，规范物业管理服务行为，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。
第二十八条 政府价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第二十九条 本细则由市物价局会同市建设局负责解释。
第三十条 本细则自2007年7月1日起执行，此前凡与本办法不一致的规定同时废止。

附件一：昆山市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格
附件二：昆山市住宅小区停车服务收费标准
附件一：

昆山市普通住宅物业公共服务收费
等 级 基 准 价 格

单位：元/月.平方米（建筑面积）
一级：0. 10元
二级：0.30元
三级：0.50元
四级：0. 70元
五级：0.90元
六级：1.10元
七级：1.30元

注：
1．上述基准价格不含电梯、水泵、中央空调等设施的运行电费和公共照明、公共用水等代收代交费用。
2．普通住宅物业公共服务标准按照《江苏省住宅物业管理服务标准》 实施。
附件二：
昆山市住宅小区停车服务收费标准
类 别
标 准
小
型
车
︵
蓝
牌
照
︶
室 外
属于小区配套设施，由业主或业主委员会与物业企业在每月100元、上浮不超过20%、下浮不限的范围内商定
室内普通
1
业主拥有车位使用权（业主独用车库除外）的，由业主与物业企业在每月50元、上浮不超过20%、下浮不限的范围内商定
2
业主不拥有车位使用权的，由业主与物业企业在每月250元，上浮不超过20%、下浮不限的范围内确定
机械架空
按普通停车收费标准上浮20%，下浮不限的范围内确定
临时停车
进入小区的临时停车，一小时内每次2元；超过一小时的，每次5元。
摩托车、助力车、电瓶车
室外共用车棚
每月每辆8元
室内共用车库
每月每辆10元
自行车
室外共用车棚
每月每辆3元
室内共用车库
每月每辆5元