盐城市第一季度楼市调研.docx

2005年盐城市第一季度楼市调研

目 录
一、前言

二、房地产现状分析
1、区域划分
2、楼盘分布
3、区域楼盘分析
◎城中片区（老市区）
◎城南片区
◎西南片区
◎城东片区
◎盐都新区
4、销售价格
5、付款方式

三、市场走势预测

四、结论

前 言

据盐城市城调队物价调查资料显示，2004年，一个引人注目、涨幅较大的物价是居住类物价。据计算，2004年盐城市区居住类（不含商品房价格-国际惯例）价格平均上涨5.4%，比居民消费价格总指数高1.8百分点，而12月份居住类价格上涨6.5%，涨幅高于同月份食品价格0.7个百分点，成为居民消费价格的“领跑者”。(统计资料来源：盐阜楼市网)
可见，房地产在我市人民经济生活中的地位已处于相当重要的地位。我市房地产业经过这几年的发展，从无序到有序、从“低品质、低地价、低价格”三低的怪圈中走出。一些性价比高的楼盘、高档社区引领房地产市场发展。外来、本土开发商中已形成一批注重品牌建设、讲诚信的企业。
目前，我市的住宅消费和房地产业投资的热点已形成，房地产商品的消费已进入跨越式的市场态势。

房地产现状分析

一、区域划分
盐城楼盘区域划分主要依据解放路、人民路、盐马路、世纪大道、开放大道、西环路等城市主干道来划分，主要分为城中片区（老市区）、城南片区、西南片区、城东片区、盐都新区这五大区域。

二、楼盘分布
1、城中片区（老市区）：
该区主要指解放北路、人民中路沿线内楼盘，包括：汇通·锦华苑、鑫祥园、世纪花园、悦达都市花园·东园、瑞华大厦、中茵·海华广场、建银·紫竹园、金色家园、怡景花园城、恒祥公寓、锦绣苑和锦绣北苑等。该区主要以商业服务和居住功能为主。
2、城南片区：
该区主要指盐马路以东、开放大道以西、大庆路以南、解放南路沿线内楼盘。包括：华崴国际广场、鸿基·奥园、文景花园、钱江方洲、缤纷亚洲、幸福公馆、云峰·学府苑、大宇花苑、书香名邸、名门·晟地、八菱花园、娱乐花园、阳光世纪城、宏都花园、温馨花园等。该区主要以居住和文化、教育功能为主。
3、西南片区：
该区主要指盐马路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北内盐马路、西环路沿线楼盘。包括：新港湾花园、兴盛华庭、宏图·伟厦嘉园、金品花园、清华园、八菱华庄、碧水豪苑、新日月·翠洲嘉园、桃源居等。该区以工业为主，沿世纪大道布置了物流、仓储、市场等功能用地；盐马路、西环路沿线主要以居住、商业服务为主。
4、城东片区：该区主要指开放大道、文港路沿线内楼盘，包括经济开发区内的楼盘。包括：世福苑、东方花园、高成·金水湾花园、新锦苑、文港苑、五星小区、鑫业家园、大地苑、高登·凯发新园、大兴小区等。该区主要以居住和文化、教育功能为主；经济开发区主要以工业为主。
5、盐都新区：该区主要指东进路以南、世纪大道沿线内楼盘，包括：衡泰·冠城、新都花园、福裕小区等。该区主要以居住和行政、文化、教育功能为主。

三、区域楼盘分析
1、城中片区（老市区）
不论从规划来看，还是现状分析，城中片区作为商业、行政、文化的中心，交通方便，有关生活需求的市政配套一应俱全。随着解放南路的拓宽整治以及老城区拆迁工作的完成，南门桥下的两个大盘：金色家园、怡景花园城相继上市，其多层住宅的价格从一开始就相对较高。金色家园2004年6月份，开盘价就达2770元/m2,现期楼盘价达2920元/m2；而与其隔街相望的怡景花园城一期2004年8月18日开盘价在2700元/m2左右，现在楼盘价升到了2900元/m2。
城中片区的小高层住宅均价都在3000元以上，中茵·海华广场小高层预计售价在3500-3600元/m2，怡景花园城在3200元/m2。
目前，城中片区鲜见每平方米2500元以下的房源，优势楼层房价高达每平方米2960元。即便如此，开发商在实际销售时，仍实行房价“高开高走”的策略，还以每平方米二三十的小幅上调。可见，城中片区的房价将一路领跑盐城市区楼市。
城中片区的主力户型为3室和4室房，面积在110-140m2左右，这类户型的总价都在30万元左右，优势楼层的售价在40万元以上。城中片区开发的100m2以下的户型并不多见，只有少数楼盘推出，如：汇通·锦华苑的96m2左右的2.5室。面积在180m2以上的户型，在现推出的地产项目中，只有怡景花园城、金色家园等少数几家楼盘。这类户型的总价相当于在其他区域内购买一栋经济性别墅的价格。
分析原因：该区域楼盘处于市中心黄金地段，周边环境优越，社区配套完善，交通便利，超市、商场、医院、菜场等公共设施齐全，为住户购物、居家和生活提供了方便。
2、城南片区
随着市政府、盐城中学、盐城第一小学的南迁，城南片区的住宅需求量激增。缤纷亚洲、华崴国际广场、鸿基·奥园等大型楼盘的开盘，打开了盐城城南片区新一轮商铺销售的高潮。该地段的商铺价格都在10000元/m2左右，华崴国际广场的中心铺位的价格达到了14000元/m2，弱势铺位均价也在8700元/m2；缤纷亚洲的均价在11000元/m2以上。从这两大盘的商铺售价来看，城南片区的商铺价格是比较高的，仅次于市中心。
在这一区域值得一提的是缤纷亚洲所推出的酒店式公寓这一新兴的房产形态，总价在18万元左右，它的市场定位较高，有一定的升值空间，投资居住两相宜。
城南片区的多层住宅售价集中在2200-2500元/m2。有些地理位置比较优越的楼盘售价更走高，如云峰·学府苑，它的最高售价高达2698元/m2。在该地段开发的小高层较少，鸿基·奥园将有两幢小高层开发，预计售价在2900-3000元/m2。
在户型面积方面，该地段的户型主要集中在2.5室和3室房。2室的也占了一定比例，但数量并不是很多。110-130m2户型居多，100m2以下的只有少数楼盘开发，如文景花园、云峰·学府苑、大宇花苑等都有该类户型少量期盘。另外，就是缤纷亚洲推出的50m2左右的酒店式公寓的微型户型，该类户型近年才在盐城房产市场推出，在市场上鲜见度比较高。
分析原因：该地段绝佳的地理位置和供需失衡是该区域楼盘价格走高的主要原因。另外，该地段解放南路沿线的商业气氛浓郁，周边环境比较优美，教育、生活配套较完善，进而吸引了众多投资、购房者的注意。
3、西南片区
近几年，尤其是2004年以来，从城西南片区的众多楼盘的开发状况来看，至少从居住环境、建设水平的角度考量，城西南区域内不乏精品楼盘，堪称盐城房产的换代升级版，起到了全市房产市场风向标的作用。
城西南片区目前诸多楼盘的品质总体水平较高，其中部分的品质在市区以至全市都在顶端之列。如较早开发的新日月·翠洲嘉园、碧水豪苑，稍后的有八菱华庄、桃源居，新近开发的新港湾花园、金品花园等一批楼盘。城西南片区的户型类别众多，有单体顶级超大面积豪华别墅、联排经济性别墅、多层和小高层住宅、一巷式住宅等，满足了不同需求的业主。
城西南片区多层住宅售价较市中心区域偏低，主要集中在2100-2300元/m2。部分楼盘的价格还略走高，如新港湾花园的均价在2380元/m2，优势楼层售价达到了2679元/m2。该区域大部分楼盘均价在2100-2200元/m2波动，如兴盛华庭、宏图·伟厦嘉园、金品花园、清华园、新日月·翠洲嘉园、桃源居等。该段区域的别墅售价在70-100万元左右，顶级别墅达到了100-150万元左右。八菱华庄开发的经济性别墅，售价在2700元/m2左右，相当于市中心公寓房价格。
从户型面积来看，该区域的主力户型在2.5室和3室房。面积在110-130m2居多，100-110m2也占到相当一部分的比例。100m2以下的户型较少，但也有部分开发量，如清华园、金品花园、宏图·伟厦嘉园等。3室、4室130-160m2左右的复式户型在该地段占了一部分比例。
从各项数据来看，城西南片区的房价基本没有太大的变化。随着新区建设的发展，势必会带动西环路沿线楼盘价格的上扬。
分析原因：该区域内的房价基本没变化的原因主要有这几点：1、城西南片区的原有的各大楼盘相继推出了2、3期，加上新开发的几个楼盘，房源比较充足；2、城西南片区的地价相对较稳定；3、城西南片区内的地源比较丰富；4、周边的教育、生活、商贸等各项配套设施都比较欠缺。
4、城东片区
盐城房产市场自发展以来，一直是两边热东边冷的态势。到目前为止，进驻城东片区房产市场的大盘仍屈指可数。只有东方花园、东方·维也纳、高成·金水湾花园、五星小区、鑫业家园等几个高品质的楼盘。
城东片区的房价相对较低，除东方花园、五星小区、世福苑外，其余均价都在2000元/m2以下。东方花园的售价在该地段比较高，均价在2233元/m2；优势楼层达到了2500元/m2左右。其它各楼盘的均价在1700-2000元/m2不等。但该段楼盘的底层车库的价格都在1300元/m2左右，这相对于别的区域是比较高的。
在户型面积方面，值得关注的是鑫业家园推出了69m2的小户型，同时推出的还有多层和小高层住宅、临街商铺、写字楼等，可谓产品齐全，满足了不同层次人群的需求。东方花园主要是高档多层公寓，主力户型在3室和4室房，面积在120-150m2左右；现开发的小户型较少，96-100m2左右的户型有较少量的期盘，其它户型的面积都在100m2以上的。
从城东片区的整体来看，户型主要在2.5室和3室，其中有以3室居多。面积主要在85-120m2左右，130-150m2左右的只有部分楼盘开发的少量户型。
城东区的商铺销售主要集中在经济开发区，如鑫业家园、高登·凯发新园等，它们位于开发区的商业街沿线。该段商铺的销售价格在7000元/m2左右，高登·凯发新园商铺均价在7800元/m2。鑫业家园商铺均价在4000-7000元/m2不等，价格据地理位置的优缺来定，同时值得注意的是底层商铺连同二层捆绑销售。
分析原因：该区域的楼盘价格普遍比较低，究其原因主要有：1、城东区在心理感觉上让人觉得比较远，特别是提到经济开发区，人们就觉得那离市中心太远；2、城东区域楼盘开发整体而言比较迟，而且有缺乏高品质的楼盘，人们对其关注度不高；3、城东片区主要以工业为主，在生活、教育、商贸等公共设施配套方面不够完善；4、周边整体环境不够理想。
5、盐都新区
盐都新区地理位置优越，土地资源相对丰富，区域内自然环境、绿化条件、空气质量等优势明显，适宜人居指数较高。随着盐都新区政府各机构建设的完善，以及市行政中心、盐城中学、盐城第一小学的南移，周边教育、生活、商业等公共设施配套的日益成熟。这些因素必将带动盐都新区房地产业的飞跃发展，楼盘需求量的高涨。
盐都新区的楼盘数量很少，主要是衡泰·冠城、新都花园、福裕小区等。属大型楼盘的也就是衡泰·冠城，衡泰·冠城前期的多层住宅已销售一空，现在着重推出的是“终结版”的经典别墅。包括单体别墅和双拼别墅两种类型，面积在260-396m2（套内），销售价格单体别墅都在100万元以上，有的豪华版每幢达到了170万元左右；双拼别墅售价在80-90万元不等。
分析原因：把盐都新区从盐城市区四大板块中提出来，单独进行分析说明。着重是考虑到盐都新区作为一个新的行政区域，一个新的房产利益增长点，它其中必含有其特殊性。
从盐城楼市及新区、市行政中心建设的整体情况来看，盐都新区的房源需求量是非常大的，地产业后发优势强劲。城南片区的土地日渐开发，总量在不断减少，而该地段房源需求量却居高不下，在需求得不到满足时这种购房欲必将南移，因为城中片区的房源更为紧俏。这种趋势将给盐都新区房产业带来较大的推动力。

四、销售价格
一般来说，房地产价格的基本构成包括以下几部分：地价、建筑安装费、管理费、开发投资贷款利息、税金、人防费、利润，其价格用公式表示就是：房价=地价+建筑材料价格+建筑成本+税费。
影响房地产价格的因素主要有以下几方面：土地供求状况、地理位置、环境因素、市政基础设施、公共配套设施、建筑风格、人口数量、城市发展水平等。

五、付款方式
购买住宅(商品房)一般采用以下两种付款方式：
1、一次性付款：一个月内付清所有房款（含按揭款），可优惠3%-10%不等。主要优惠额度在9%左右。
2、分期付款：一般首付30%以上，其余房款在交房前付清。最多可优惠3%。

市场走势预测

从盐城楼市的调研的各方面情况来看，预计盐城房地产市场会出现以下走势：
1、供应集中放量：2005年上半年房地产项目供应将在5、6月份出现集中放量，预计将比今年同期供应量有较大幅度增加。
2、热点区域分散：热点区域明显分散化，热点分布“由西到东、由北到南、由里到外”，城中区域楼盘由于需大于供，价格高于其他区域同档次楼盘。现今重点开发仍集中在解放路沿线，而且开发量比较大。
3、房产交易量上升、房价持平或略升：整体房价稳中有升，供需结构矛盾有所缓和。城中区域房价可能会进一步提升，多层住宅均价有望突破3000元/m2。
4、别墅稀缺，需求量增大：由于去年国家宏观调控土地市场，下令叫停别墅类土地供应，这将刺激别墅的买方市场的积极性。盐城别墅主要地处城西南，土地增值潜力很大，房价会越来越高。
5、盐都新区房产业发展后劲强大：随着新区政府建设的完善，及市行政中心、盐中、一小的南移，周边教育、生活、商业等公共设施配套的日益成熟，必将带动新区房地产业的飞跃发展，楼盘需求量的高涨。
6、城东片区会出现房产业发展的“春天”：城东土地资源丰富，交通枢纽工程形成，产业机构优越，必将触动城东房产市场的转温。
7、盐城将掀起新的商铺投资热潮：据统计，盐城市区从南到北，从东到西，今年将有30万平方米的商业地产开发量。第一是建军路商圈，在30万平方米中占了很大的份额。中茵·海华广场10万平方米的集合街区是当然的领头羊。二桥广场商业项目已启动，再加上已建成的亨达商业街、板桥商业街等，它的地位举足轻重。
第二是解放路于大庆路交汇处。这里百亩体育公园为其人气聚集形成支撑，鸿基·奥园、华崴国际广场呼之欲出。
第三是解放南路与东进路交汇处。缤纷亚洲6万平方米的街区式商铺、苏嘉地块沿解放南路、东进路的沿街商务办公、写字楼。目前该区段人气虽不旺，但我们应看到盐中、一小、广电中心等行政文化事业单位的搬迁，以及苏嘉80万平方米的超大盘支撑，这个区域可以预测，将来会发展成为仅次于建军路商业圈的次商业圈。
第四是解放南路南端，新市政府大楼南侧。
8、代理行面临服务与资本的双重考验：销售代理行业面临新的挑战：全面提高服务水平和与资本进行有机的结合。