地籍测量学第二章土地权属调查.docx
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1、第二章 土地权属调查第一节 土地权属一、土地权属的含义土地产权是土地制度的核心。土地制度对于土地权利的种种约束表现为土地产权的约束。土地产权也像其他财产权一样,必须得到法律的保证。土地权属是指土地产权的归属,是存在于土地之中的排他性完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地权属与劳动人民的生产、生活及社会活动、思想意识等密切相关,是国家经济结构和社会安定的基础。1. 土地所有权所有权是所有制在法律上的表现,即从法律上确认人们对生产资料和生活资料所享有的权利。土地所有权是土地所有制在法律上的表现,具体是指土地所有者在法律规定的范围内对土地拥
2、有占有、使用、收益和处分的权利,包括与土地相连的生产物、建筑物的占有、支配、使用的权利。土地所有者除上述权利外,同时有对土地的合理利用、改良、保护、防止土地污染、防止荒芜的义务。新中国成立以来,土地的所有权关系经历了三个阶段:(1) 新中国成立之初至1957年,建立了土地国有和农民劳动者所有并存的土地所有权关系。(2) 1958至1978年,建立了土地全民所有和农村劳动群众(农业社、人民公社)集体所有并存的土地所有权关系。(3) 1978年以后,我国城乡进行了经济体制改革,建立了土地全民所有和农村集体所有的土地所有权关系,同时,进一步明确了土地所有权与使用权分离的土地使用制度。按我国现行的法律
3、规定,城市市区的土地属于国家所有;农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有;土地所有权受国家法律的保护。2. 土地使用权土地使用权是指依照法律对土地加以利用并从土地上获得合法收益的权利。按照有关规定,我国的政府、企业、团体、学校、农村集体经济组织以及其他企事业单位和公民,根据法律的规定并经有关单位批准,可以有偿或无偿使用国有土地或集体土地。土地使用权是根据社会经济活动的需要由土地所有权派生出来的一项权能,两者的登记人可能一致,也可能不一致。当土地所有权人同时是使用权人的时候,称为所有权人的土地使用权;当土地使用权人不是土地所
4、有权人的时候,称之为非所有权人的土地使用权。二者的权利和义务是有区别的。土地所有权人可以在法律规定的范围内对土地的归宿做出决定。3. 土地权属主所谓土地权属主(以下简称权属主,或权利人)是指具有土地所有权的单位和土地使用权的单位或个人。在我国,根据土地法律的规定,国家机关、企事业单位、社会团体、“三资”企业、农村集体经济组织和个人,经有关部门的批准,可以有偿或无偿使用国有土地,土地使用者依法享有一定的权利和承担一定的义务。依照法律规定的农村集体经济组织可构成土地所有权单位。乡、镇企事业单位,农民个人等可以使用集体所有的土地。集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发土地权利证书,确认所有权和
5、使用权。单位和个人依法使用的国有土地,由县级或县级以上人民政府登记造册,核发土地使用权证书,确认使用权;其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照森林法、草原法和渔业法的有关规定办理。二、土地权属的确认方式所谓土地权属的确认(简称确权)是指依照法律对土地权属状况的认定,包括土地所有权和土地使用权的性质、类别、权属主及其身份、土地位置等的认定。确权涉及用地的历史、现状、权源、取得时间、界址及相邻权属主等状况,是地籍调查中一件细致而复杂的工作。一般情况下,确权工作由当地政府授权的土地管理部门的主持,土地权
6、属主(或授权指界人)、相邻土地权属主(或授权指界人)、地籍调查员和其他必要人员都必须到现场。具体的确认方式如下: (1) 文件确认。它是根据权属主所出示并被现行法律所认可的文件来确定土地使用权或所有权的归属,这是一种较规范的土地权属认定手段,城镇土地使用权的确认大多用此方法。(2) 惯用确认。它主要是对若干年以来没有争议的惯用土地边界进行认定的一种方法,是一种非规范化的权属认定手段,主要适用于农村和城市郊区。在使用这种认定方法时,为防止错误发生,要注意以下几点:一是尊重历史,实事求是,二是注意四邻认可,指界签字,三是不违背现行法规政策。(3) 协商确认。当确权所需文件不详,或认识不一致时,本着
7、团结、互谅的精神,由各方协商,对土地权属进行认定。(4) 仲裁确认。在有争议而达不成协议的情况下,双方都能出示有关文件而又互不相让的情况下,应充分听取土地权属各方的申述,实事求是地、合理地进行裁决,不服从裁决者,可以向法院申诉,通过法律程序解决。三、土地权属的确认1. 农村地区(含城市郊区)土地所有权和使用权的确认农村土地所有权和使用权的确认涉及村与村、乡与乡、乡村与城市、村与独立工矿及事业单位的边界等。它不但形式复杂,而且往往用地手续不齐全。因此,应将文件确认、惯用确认、协商确认或仲裁确认几种方式结合起来确认农村土地所有权和使用权。对完成了土地利用现状调查的地区,其调查成果的表册和图件是很有
8、说服力的确权文件的,应予承认。铁路、公路、军队、风景名胜区和水利设施等用地,其所有权属国家,使用权归各管理部门。由于这些用地分布广泛,并且比较零乱,其权属边界比较复杂。在进行土地权属调查时,按照土地使用原则和征地或拨地文件确认土地的使用权和所有权。2. 城市土地使用权的确认城市的土地所有权为国家所有,权属主只有土地使用权。城市土地使用权主要按以下述文件确认:(1) 单位用地红线图。红线图是指在大比例尺的地形图上标绘用单位的用地红线,并注有用地单位名称、用地批文的文件名、批文时间、用地面积、征地时间、经办人和经办单位印章等信息的一种图件。红线图的形成经过建设立项、上级机关批准、用地所在市县审批、
9、城市规划部门审核选址、地籍管理部门和建设用地部门审定和办理征(拨)地手续、再由城市勘测部门划定红线等一系列法定手续。红线图是审核土地权属的权威性文件。在进行地籍调查时,可根据该红线图来判定土地权属,并到实地勘定用地范围的边界。(2) 房地产使用证。包括地产使用证、房地产使用权证或房产所有权证。1949年以来的几十年中,有的城市曾经核发过地产使用证。1978年至1986年,城市房地产部门组织过地籍测量,绘制过房产图,并发放过房地产使用权证或房产所有权证。这些文件可作为确权依据。(3) 土地使用合同书、协议书、换地书等。1949年至1986年的几十年中,企事业单位之间的调整、变更,企事业单位之间的
10、合并、分割、兼并、转产等情况,它们所签订的各种形式的土地使用合同书、协议书、换地书等,本着尊重历史、注重现实的原则,可作为确权文件。(4) 征(拨)地批准书和合同书。1949年至1982年,企事业单位建设用地采取征(拨)地制度。权属主所出示的征(拨)地批准书和合同书,可作为确权文件。(5) 有偿使用合同书(协议书)和国有土地使用权证书。1986年之后,国家进一步明确了土地所有权与使用权分离的制度,改无偿使用土地为有偿使用土地。政府土地管理部门为国有土地管理人,以一定的使用期限和审批手续,对土地使用权进行出让、转让或拍卖。所签订的有偿使用合同书(或协议书)和发放国有土地使用权证是土地使用权确认的
11、文件。(6) 城市住宅用地确权的文件。现阶段我国的城市住宅有三种所有制,即全民所有制住宅、集体所有制住宅和个人所有制住宅。一般情况下,住宅的权属主同时是该住宅所座落的土地的权属主。单位住宅用地根据其征(拨)地红线图和有关文件确权;个人住宅用地(含购商品房住宅)根据房产证、契约等文件确权;奖励、赠与的房屋用地应根据奖励证书、赠与证书和有关文件(如房产证)确认土地使用权。第二节 土地划分与编号要达到科学管理土地的要求,地籍必须建立地块标识系统,包括土地的划分规则和编号系统。这不仅有利于土地利用规划、计划、统计与管理,而且便于资料整理以及信息化、自动化管理,便于检索、修改、存储、利用。一、土地划分土
12、地划分是指为满足土地管理工作的需要所确定的地块所属地域上的空间层次。根据我国国情,划分的空间层次应与行政管理系统相一致。1. 城镇地区土地划分首先按各级行政区划的管理范围进行划分土地,城镇可划分区和街道两级,在街道内划分宗地(地块)。当街道范围太大时,可在街道的区域内,根据线状地物,如街道、马路、沟渠或河道等为界,划分若干街坊,在街坊内划分宗地(地块);若城镇比较小,无街道建制时,也可在区或镇的管辖范围内,划分若干街坊,在街坊内划分宗地(地块)。对城镇,完整的土地划分就是省市区街道街坊宗地(地块)。2. 农村地区土地划分按我国目前农村行政管辖系统,未级行政区是乡(镇),按城镇模式,完整的土地划
13、分应是省县(县级市)乡(镇)行政村宗地(地块)图斑。3. 地籍区和地籍子区这两个名词是根据地籍工作的需要而设立的。在我国,地籍管理的基层单位为县、区级土地管理部门。实际工作中,地籍区相当于街道或乡镇,地籍子区相当于街坊或行政村。当然还有其他的划分方法。在德国的某些地方用二千分之一的地籍图的图幅范围为一个地籍区或地籍子区。二、地块、宗地与界址(一) 地块与宗地地块是可辨认出同类属性的最小土地单元。在地面上确定一个地块实体的关键在于根据不同的目的确定“同类属性”的含义。它可以是权利的,或生态的,或经济的,或利用类别的,等等。如地块具有权利上的同一性,则称为权利地块,实质上就是我们所说的宗地或丘;如
14、地块具有利用类别上的同一性,则称分类地块,在土地利用现状调查中称图斑;如地块具有质量上的统一性,则称质量地块(均质地域);如地块是受特别保护的耕地,则叫农田保护区或基本农田保护区,等等。地块的特征如下:(1) 在空间上具有连续性。(2) 空间位置是固定的,边界是相对明确的。(3) “同类属性”既可以是某一种属性,也可以是某一类属性的集合,即可以采用土地的权利、质量、利用类别等中的一个属性或几个属性的组合作为“同类属性”来标识一个地块的具体空间位置。在地籍工作中,宗地、图斑、均质地域、农田保护区等都是具有确定的“同类属性”的地块。宗地是指权利上具有同一性的地块,即同一土地权利相连成片的用地范围。
15、根根据地块的含义,宗地具有固定的位置和明确的权利边界,并可同时辨认出确定的权利、利用、质量和时态等土地基本要素。(二) 土地权属界址土地权属界址(简称界址)包括界址线、界址点和界标。所谓土地权属界址线(简称界址线)是指相邻宗地之间的分界线,或称宗地的边界线。有的界址线与明显地物重合,如围墙、墙壁、道路、沟渠等,但要注意实际界线可能是它们的中线、内边线或外边线。界址点是指界址线或边界线的空间或属性的转折点。界标是指在界址点上设置的标志。界标不仅能确定土地权属界址或地块边界在实地的地理位置,为今后可能产生的土地权属纠纷提供直接依据和和睦邻里关系,同时也是测定界址点坐标值的位置依据。城镇地籍调查规程
16、设计了5种界标,分别见图2-1至图2-5。图中数值的单位为毫米。(1) 混凝土界址标桩(地面埋设用)见图2-1。图2-1 混凝土界址标桩(2) 石灰界址标桩(用于地面填设)见图2-2。图2-2 石灰界址标桩(3) 带铝帽的钢钉界址标桩(在坚硬的地面上打入埋设)见图2-3。图2-3 带铝帽的钢钉界址标桩(4) 带塑料套的钢棍界址标桩(在房、墙角浇筑)见图2-4。图2-4 带塑料套的钢棍界址标桩(5) 喷漆界址标志(在墙上喷漆)图2-5。图2-5 喷漆界址标志(三) 边界类型与边界系统1. 边界类型边界,也称界线,在地籍中有着特殊的地位,这是由土地的自然特性和人类对土地占有或使用的结果所决定的。根
17、据土地划分的方法,形成了三种边界,即行政边界、宗地边界和地块边界。(1) 行政边界。包括省界、县界、市界、区界、乡镇、行政村界等。这些边界一般由各级政府部门(如民政部门等)划定。它们大都由路、沟渠、河流、田埂、山脊或山谷、人造边界要素等构成,边界多半有一定的宽度,并由行政辖区双方共有。在农村,一般这些边界都与土地所有权界线重合。(2) 宗地边界。根据宗地划分方法而划分出的地块边界。(3) 地块边界。在土地管理工作中,根据地块的含义划分出的地块的边界。2. 边界系统所谓边界系统,就是人们或政府管理机构通常以某种方式所承认的界线存在形式。一般由普通边界和法律边界组成。所谓普通边界是指主要依靠自然的
18、或人造的边界要素,依据各地的普通规则,但没有精确的边界数据,或有边界数据但没有法律手续固定下来的边界。这种边界在英国的土地登记系统中有较为详细的描述,在我国农村地区普遍存在。至今我国的行政边界也大都属于此类,我国土地利用现状的调查中的地块边界也属此类。所谓法律边界是指对人造的或自然的边界要素进行精确的测量,获取测量数据,通过法律程序给予承认,并在实地以法律的形式固定下来的边界。自然边界要素主要指一些固定的、明显的地物点(如围墙、道路中心线、房角等)和固定的、明显的线状地物或地形结构线(如山脊线、山谷线、行树、河流的边线或中心线等)。人造边界要素主要指人工制作的界标,如地籍调查规程中设计的5种界
19、标。在这里,最重要的是精确测量这些要素,其数据通过法律程序予以确认即可。在我国的地籍管理工作中,这两种边界都存在。普通边界由于其自然要素的存在,缺乏必需的边界数据和法律手续,可能引起争议,缺乏安全性。如果全部采用法律边界,需要强大的经济资助,此时就必须详细地分析普通边界向法律边界转换的经济与利益的关系和必要性。在这个问题上,考虑其区域性是很重要的。(四) 宗地的划分根据权属性质的不同,宗地可分为土地所有权宗地和土地使用权宗地。依照我国相关法律法规,通常调查集体土地所有权宗地、集体土地使用权宗地和国有土地使用权宗地。1. 基本方法无论是集体土地所有权宗地,还是集体土地使用权宗地和国有土地使用权宗
20、地,其划分如下:(1) 由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地;(2) 如果同一个权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地,则划分为两个或两个以上的宗地;(3) 如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用,实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的,划为一宗地,称组合宗。(4) 对一个权属主拥有的相连成片的用地范围,如果土地权属来源不同,或楼层数相差太大,或存在建成区与未建成区(如住宅小区),或用地价款不同,或使用年期不同等情况,在实地又可以划清界限的,可划分成若干宗地。2. 集体非农建设用地使用权宗地划分在农村和城市郊区,依据宗地划分的基本原则,农村居民地内村民建房用地(宅基地
21、)和其他建设用地,可按集体土地的使用权单位的用地范围划分为宗地,一般反映在农村居民地地籍图(岛图)上。3. 集体土地所有权宗地的划分依照中华人民共和国土地管理法规定,农村可根据集体土地所有权单位(如村民委员会、农业集体经济组织、村民小组、乡(镇)农民集体经济组织等)的土地范围划分土地所有权宗地。一个地块由几个集体土地所有者共同所有,其间难以划清权属界线的,为共有宗。共有宗不存在国家和集体共同所有的情况。4. 城镇以外的国有土地使用权宗地的划分城镇以外,铁路、公路、工矿企业、军队等用地,都是国有土地,这些国有土地使用权界线大多与集体土地的所有权界线重合,其宗地的划分方法与前述相同。5. 争议地、
22、间隙地和飞地争议地是指有争议的地块,即两个或两个以上土地权属主都不能提供有效的确权文件,却同时提出拥有所有权或使用权的地块。间隙地是指无土地使用权属主的空置土地。飞地是指镶嵌在另一个土地所有权地块之中的土地所有权地块。这些地块均实行单独分宗。三、土地编号1. 城镇地区土地编号通常以行政区划的街道和宗地两级进行编号,如果街道下划分有街坊(地籍子区)就采用街道、街坊和宗地三级编号。一般情况下,地籍编号统一自西向东、从北到南从“001”开始顺序编号。如0305012,表示省市区第3街道,第5街坊,第12宗地。地籍图上采用不同的字体和不同字号加以区分;而宗地号在图上宗地内以分数形式表示,分子为宗地编号
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