某楼盘二期价格研究报告.docx
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碧华庭二期价格研究报告 调查范围： 针对周边8个竞争盘： §中南海晖园 §珠江半岛花园 §名雅花园 §沙面新城 §白天鹅花园 §黄岐第一城 §穗景楼 §嘉怡花园 和2个参考盘： §四季花城 §雍景豪园 楼盘分布：（见下图） …………… 一、 市场调查情况分析 1、 楼盘规模普遍不大。 新推的楼盘多集中在小高层 —— 而碧华庭二期正好迎合了这个发展趋势。 项目名称 中南海晖园 珠江半岛花园 名雅花园 沙面新城 白天鹅花园 黄岐第一城 穗景楼 嘉怡花园 占地面积 （万㎡） 12 8.5 25 16 10 6.6 0.5 4 l 黄岐本地的楼盘以中小规模为主，一般不超过20万㎡； l 黄岐早期楼盘以多层为主，随着各楼盘自身可开发用地的逐渐稀小，小高层已逐渐成为主流；而在开发用地依然充裕的其他地段，仍是多层与小高层并举的局面。(见下表) 项目名称 中南海晖园 珠江半岛花园 名雅花园 沙面新城 白天鹅花园 黄岐第一城 穗景楼 嘉怡花园 项目规模 25栋带电梯小高层组成 小高层单位 10栋带电梯小高层 早期以多层为主，近期开始开发小高层 以8层住宅为主 61栋7—8层住宅 20座多层 46幢8层不带电梯洋楼 2、 在户型构成方面，以三房为主。 三房户型单位是当前市场主流，可见当地楼盘仍是以居住自用为主。 项目名称 中南海晖园 珠江半岛花园 名雅花园 沙面新城 白天鹅花园 黄岐第一城 穗景楼 主力户型 三房占72％ 三房 三房占46％ 三房 二房 三房 三房占45％ 3、 在小区景观特色方面，普遍以“水”为主题做文章，同质化现象严重，多是室内人工湖，面积小，总体特色不明显，只有拥有真山真水的四季花城才是真正做出特色并得到消费者的普遍认可。 4、 楼盘带装修已逐渐盛行，除少数楼盘外，大多数楼盘已带有装修，装修标准在400—500元／㎡，以精巧实用型装修为主，可见带装修确是本地房地产发展的一大趋势。 5、 以中档物业为主，具有一定素质的楼盘均价普遍在2500—3500元／㎡范围内。 项目名称 中南海晖园 珠江半岛花园 名雅花园 沙面新城 白天鹅花园 黄岐第一城 穗景楼 嘉怡花园 均价 3000 2800 3300 2800 2500 2800 1700 1800 6、 客户来源主要集中在南海、广州两地。 l 高端市场 —— 别墅，以南海本地买家居多； l 中端市场方面，即有广州买家，也有本地买家； l 低端市场则主要以当地的外来打工人员为主。 二、 项目市场价格定位 运用市场比较法进行项目售价测算： 1、 参加估算的对象 选择项目周边的主要竞争对手参加本次售价测算，共选择了8个具较强可比性的项目，分别是：中南海晖园、珠江半岛花园、名雅花园、沙面新城、白天鹅花园、黄岐第一城、穗景楼、嘉怡花园。 其中一些项目望江部分与不望江部分均价相差较大，根据本项目的具体情况，选择其不望江部分进行评估。 2、 价格评估 项目名称 碧华庭 中南海晖园 珠江半岛花园 名雅花园 沙面新城 白天鹅花园 黄岐第一城 穗景楼 嘉怡花园 售价 3000 2800 3300 2800 2500 2800 1700 1800 装修标准 毛坯 毛坯 带装 带装 带装 带装 带装 毛坯 毛坯 装修评分 100 100 105 105 105 103 103 100 100 景观评分 100 102 104 104 104 104 103 96 98 交通评分 100 105 102 100 102 102 102 100 98 地段形象评分 100 104 106 105 106 106 106 98 96 污噪评分 100 102 104 105 104 104 104 98 98 规划评分 100 104 104 106 104 104 102 95 102 外配评分 100 102 100 100 100 100 100 98 98 间隔评分 100 104 104 104 100 100 100 95 96 品牌评分 100 106 104 104 102 100 100 98 98 物管评分 100 102 102 102 100 100 100 96 95 楼盘形象评分 100 104 104 104 102 102 102 95 96 合计 1100 1135 1139 1139 1129 1125 1122 1069 1075 修正率 0.969 0.966 0.966 0.974 0.978 0.980 1.029 1.023 修正价格 2538 2907 2704 3187 2728 2444 2745 1749 1842 待估房产与比较房产之间的修正率： 待估房产得分数 比较房产得分数 则有： 与中南海晖园的修正率＝1100/1135＝0.969 与珠江半岛花园的修正率＝1100/1139＝0.966 与名雅花园的修正率＝1100/1139＝0.966 与沙面新城的修正率＝1100/1129＝0.974 与白天鹅花园的修正率＝1100/1125＝0.978 与黄岐第一城的修正率＝1100/1122＝0.980 与穗景楼的修正率＝1100/1069＝1.029 与嘉怡花园的修正率＝1100/1075＝1.023 将比较房产的成交价格修正为待估房产价格： 与中南海晖园：3000×0.969＝2907 与珠江半岛花园：2800×0.966＝2704 与名雅花园：3300×0.966＝3187 与沙面新城：2800×0.974＝2728 与白天鹅花园：2500×0.978＝2444 与黄岐第一城：2800×0.980＝2745 与穗景楼：1700×1.029＝1749 与嘉怡花园：1700×1.023＝1842 最后得出待估房产均价为： 2907+2704+3187+22728+2444+2745+1749+1842 8 ＝ 2538元／㎡ 根据以上评估，建议本项目的平均售价水平应当在： 2500－2600元／㎡ 注：本价格为毛坯价格展开阅读全文
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