第十章-地籍图和房产图测绘.pptx
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1、土地:是人类立足的场所、生存的条件和使人类劳动过程得以全部实现的基础。地籍:是指国家为一定的目的,记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。地籍管理:是指国家为研究土地的权属、自然、经济状况和建立地籍图、册而实行的一系列工作措施体系。地籍测量是服务于地籍管理的一种专业测量,它是为了满足地籍管理中对确定宗地的权属界线、位置、形状、数量等地籍要素的需要而进行的测量和面积计算工作。地籍测量的重要成果之一是地籍图。因此地籍图测绘在地籍测量乃至地籍管理中都起着至关重要的作用。地籍测量的主要内容:包括地籍调查、地籍平面控制测量、土地界址点测定、地籍图绘制和土地面积计算等。房屋是土地上的
2、附着物,土地是房屋的载体,房产和地产是密切不可分割的,房地产:把建有房屋的土地连同房屋一起称为房地产。房地产管理:房地产管理首先是产籍管理,产籍由地籍发展而来,以房屋和土地并重、以房产和地产一体为特征。产籍管理的资料主要来源于地籍测量和房产测量。房地产测量:由于地籍测量和房产测量虽有前后阶段的区别,但终究不可分割,所以可合称为房地产测量。房地产测量:房地产测量是服务于房地产产权产籍管理的一门应用技术,是确定房地产自然状况、人工建筑状况与权属、使用状况的专业测量。实施测量时以房地产的权属调查为依据,以权属单元(宗地或丘)为基础,用测量手段以测定土地界址、房屋建筑的平面位置、形状和面积为重点。房产
3、测量的主要内容:包括房产调查、房产平面控制测量、房产界址点测定、房产图绘制和房屋面积计算等。地籍与房产平面控制测量地籍与房产平面控制测量 地籍和房产测量应遵循“先控制、后细部”的原则进行,故在进行细部测量前,一般应先进行控制测量。控制网设计的质量和观测精度,将会直接影响细部测量。控制测量分为平面控制和高程控制。地籍图和房产图均为平面图,一般不要求高程测量,只有需要时才进行高程测量。地籍和房产平面控制网采用的坐标系统应与国家或城市的坐标系统相统一。平面控制网的布设等级和形式,可根据测区的大小和地形情况而定,有条件的应利用已有的国家或城市平面控制网加密建立。地籍界址点和房产用地界址点的精度地籍界址
4、点和房产用地界址点的精度 国家测绘局1994年发布的地籍测绘规范规定,地籍界址点的精度分三级,等级的选用应根据土地价值开发利用程度和规划的长远需要而定。地籍界址点精度要求:界址点相对于邻近控制点点位误差和相邻界址点间的间距误差限差界址点等级 限差m 中误差m 一 0.1 0.05 二 0.2 0.10 三 0.3 0.15 国标GBTl79861-2000房产测量规范规定,房产用地界址点(以下简称界址点)的精度分三级:一级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差不超过0.05 m;二级界址点相对于邻近控制点的点位中误差不超过0.10 m;三级界址点相对于邻近控制点的点位中误差不超过0.25 m。
5、对大中城市繁华地段的界址点和重要建筑物的界址点,一般选用一级或二级,其他地区选用三级。界址点的测量方法和数字测图中碎部点测量方法相同,但由于界址点的精度要求较高,因此要求从邻近控制点上测定,不宜从支导线上测定。由于我国各管理部门对界址点的精度要求制定了相应的规范或规程,因此,在实际应用时应按照委托部门的精度要求执行。为使所测的界址点成果具有很好的共享性,在测定界址点时应按较高的标准执行。10.2 地籍调查一、地籍调查的目的和内容地籍调查的目的:是调查清楚每一宗地(土地权属的基本单元)的位置、界线、权属(所有权和使用权)、面积和用途等,并把调查结果编制成地籍簿册和地籍图,为土地登记发证、统计、土
6、地定级估价、合理利用土地和依法管理土地提供原始资料和基本依据。在进行权属调查时,有明确界线的,经边界两边的使用单位(或使用人)共同确认的,可以在调查时肯定下来;凡有争议的,应通过上级单位或通过民事、法律程序解决;对有争议不能解决的可作为未定界处理。地籍调查人员原则上不参与土地纠纷的处理。地籍调查必须以权属调查为前提,并把权属界线的正确确定作为首要条件。地籍测量是地籍调查的手段,地籍调查的最终成果应达到“权属合法、界址清楚、面积准确”,易满足土地登记和发证的要求。城镇地籍调查的内容:依据它的具体任务而定。为土地登记发证服务的地籍调查,调查内容为权源、权属界线、权属面积及其他一些必要的地籍要素和与
7、地籍要素有关的地形要素。为土地定级估价服务的地籍调查,除调查上述内容外,还应调查土地的自然和经济等状况。城镇与郊区的结合部应考虑城镇建设发展的需要,在地籍调查中还应详细查清有关土地的地物和地貌情况,为建设用地管理提供基础资料和科学依据。地籍调查分为初始地籍调查与变更地籍调查。初始地籍调查:凡首次为建立完整的地籍档案、测绘地籍图而进行的地籍调查称为初始地籍调查;变更地籍调查:地籍档案建立以后,因土地权属及土地本身状况发生变化而进行的调查称为变更地籍调查。土地权属:土地权属是指按中华人民共和国土地管理法规定的土地所有权和现在合法的土地使用权的归属。土地所有权:土地所有权是指土地所有者对土地占有、使
8、用、收益和处分的权利,是土地所有制在法律上的体现。我国实行土地社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有制(国有)土地主要是依据国家制定的一系列法律、法令、条例、政策的规定,运用没收、征收、征用、收归国有等手段而形成的。土地使用权:土地使用权是依照法律对土地加以利用的权利。国有土地包括以下几个部分:(1)国家划拨给国营企事业单位使用的土地;(2)城市市区的土地;(3)城镇建设已经征用的土地;(4)国家建设依法征用的土地;(5)国家拨给机关、企事业、军队农业生产和职工家属生活使用的土地;(6)经批准给乡(镇)、村使用的国有林地、荒地、草原、水面等;(7)国家建设征而未用以及机关企
9、事业单位、军队农副业生产基地停办后移交给乡、村使用的土地;(8)未经划拨的荒地、草原、林地、水面等土地。集体所有制土地属于村农民集体所有、乡(镇)农民集体所有。权属调查的单元被权属界址线所封闭的地块称为一宗地(也称为一丘地)。宗地是权属调查的基本单元。一般情况下,一宗地内为一个权属单位。同一个土地使用者,使用不相连的若干地块,则每一地块分别划宗。一地块为几个权属单位共同使用,而其间又难以划清权属界线,这块地就划为一宗地,并称之为共用宗或混合宗。宗地要按规定进行编号,调查前应进行预编宗地号,通过调查正式确定宗地号。宗地编号一般按行政区、街道、宗地三级编号,对于较大城市可按行政区、街道、街坊、宗地
10、四级编号。权属调查的内容与要求权属调查以宗地为独立单位进行。每一宗地应填写一份地籍调查表。对混合宗,在地籍调查表上能说明各自使用部分和分摊情况时可用一份表;当共有情况不能分清时,各使用者可分别各填一份表,说明各自使用部分的土地情况。权属调查的内容主要包括:查明每宗地的单位名称或户主姓名、宗地位置及四至、权属界线、权属性质及权源、土地使用状况(包括用途、出租等情况)、土地启用时间、有无纠纷等。权属调查的方法准备工作:准备调查底图和调查表、发放调查通知单 外业调查:现场指界、设置界标、填写地籍调查表和绘制宗地草图、签字盖章认可 变更地籍调查土地变更的形式:根据我国当前的情况,土地权属变更的形式大致
11、有:(1)征用集体所有制土地;(2)拍卖国有土地使用权;(3)转让土地使用权;(4)继承或赠予土地使用权;(5)交换土地使用权;(6)划拨国有土地;(7)承包集体或巨有土地使用权;(8)土地分割;(9)土地合并;(10)土地权利更名;(11)旧城镇改造拆迁;(12)土地权属界址调整等。变更地籍调查的种类:变更地籍调查按界址点的改变与否可分为以下两类:(1)当宗地发生合并、分割和边界调整,需要进行变更界址点的地籍调查;(2)当宗地发生出让、转移、抵押、出租等情况时,需要进行复核性调查,即不改变界址点的地籍调查。变更地籍调查的准备工作在进行变更地籍调查之前应做好以下准备工作:(1)变更土地登记申请
12、书;(2)复制原有地籍图,其范围应包括本宗地以及与举宗地相邻的其他界址点;(3)本宗地与相邻宗地的原有地籍调查表的复制件;(4)有关测量控制点和界址点的坐标;(5)变更地籍调查表;(6)有关变更数据的准备;(7)所需的仪器和工具等的准备。此外还需向本宗地及相邻宗地的土地使用者发送“变更地籍调查通知”,通知有关人员按时到现场指界。变更权属调查在实地调查时,应首先核对本宗地与邻宗地指界人的身份证明,然后再检查变更原因与变更登记申请书是否一致,全面复核原地籍调查表中的内容与实地情况是否相符,如有不符,应在调查记事栏中记录清楚对于涉及界址变更的,必须由本宗地与邻宗地指界人亲自到场共同认定,并在变更地籍
13、调查表上签名或盖章。新的变更地籍调查表,在现场调查时填写,并由有关人员签名盖章认可,用以替代旧地籍调查表。有关变更地籍调查表的填写要求和规定与初始地籍调查表相同。地籍图测绘地籍图是一种专题地图。它首先要反映地籍要素以及与权属界线有密切关系的地物,其次是在图面荷载允许的条件下适当反映其他与土地管理和利用有关的内容。地籍图是明确宗地与宗地之间的关系、宏观管理土地的重要工具,同时也是地籍档案的重要组成部分。地籍图测绘的方法和界址点测定的方法紧密相关,大致可分为:利用原有地形图按地籍勘丈数据编绘地籍图,按地形图测绘的方法实测地籍图。地籍图的内容有地籍要素和相关地物以及和地形图相同的图框、坐标格网线和坐
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