房地产市场调查与市场预测.pptx

2024/3/26周二1学习目标w1了解房地产市场调查的类型和程序；w2掌握房地产市场调查方法和调查技巧，能够完成市场调查问卷设计及竞争楼盘的调查工作；w3了解房地产市场预测的作用、内容和程序；w4了解房地产市场预测的基本方法。w技能要求：w1掌握搜集资料的途径、方法和技巧；w2学会合理地设计市场调查问卷并进行实地调查；w3熟悉市场调查报告的格式，能够运用调查资料撰写市场调查报告。2024/3/26周二2主要内容w4.1房地产市场调查概述w4.2房地产市场调查的方法w4.3房地产市场预测概述w4.4房地产市场预测的方法2024/3/26周二34.1房地产市场调查概述w4.1.1房地产市场调查的概念（熟悉）w4.1.2房地产市场调查的作用（了解）w4.1.3房地产市场调查的类型（熟悉）w4.1.4房地产市场调查的内容（重点）w4.1.5房地产市场调查的程序（熟悉）2024/3/26周二44.1.1房地产市场调查的概念w“知彼知己，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。”作为房地产企业，首先要知己，了解自己的优势和劣势，做到扬长避短；其次要知彼，了解环境提供给企业的机遇和带来的威胁，以便把握机会而避开威胁。而要做到知己知彼，必须开展市场调查。w房房地地产产市市场场调调查查就是运用科学的方法和手段，有目的、有计划、全面系统地收集、整理和分析相关的房地市场信息，为房地产企业进行市场预测和经营决策，制定战略、编制计划等提供科学可靠的依据。2024/3/26周二5w在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的源。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。任何时候都更为强烈。市场调查市场调查是企业营销活是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在动中必不可少的重要组成部分。实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。可行的营销战略，使企业立于不败之地。2024/3/26周二64.1.2房地产市场调查的作用w1有利于房地产企业进行正确的市场定位；w2有利于房地产企业制定正确的营销战略和策略；w3有利于房地产企业开发新产品，开拓新的目标市场；w4有利于房地产企业在竞争中占据有利地位；w5有利于房地产企业做出正确的决策，提高经营管理水平；w6有利于房地产企业预测未来的市场发展。2024/3/26周二74.1.3房地产市场调查的类型w4.1.3.1探索性调查：探索性调查是房地产企业对市场情况很不清楚或感到对调查的问题不知从何处着手时所采用的方法。它要解决的是“做什么”的问题。w4.1.3.2描述性调查：描述性调查就是对已经找出的问题做出如实的反映和具体的回答。它要解决“是什么”的问题。它只从外部联系上找出各种相关因素,并不回答因果关系问题.w(用于市场占有率、销售渠道、消费者行为和市场潜在需求的调查)2024/3/26周二84.1.3房地产市场调查的类型w4.1.3.3因果关系调查：因果关系调查是在描述性调查的基础上，进一步分析问题发生的原因，弄清因果之间的数量关系。它要回答的问题是“为什么”。w找出房地产市场上出现各种现象之间、各种问题之间相互关系的原因和结果。例如：价格和销售之间因果关系如何？广告与销售间的因果关系.w4.1.3.4预测性调查：预测性调查是在收集整理资料的基础上，运用科学的方法，分析未来一段时间内房地产市场的需求状况及其发展变化趋势。回答“今后会怎么样”的问题。2024/3/26周二94.1.4房地产市场调查的内容w一、市场环境调研（含项目自身情况调查）w二、消费者调研w三、竞争楼盘调研w四、竞争对手调研（书中竞争者调查）w五、房地产市场需求调查w六、市场营销策略的调查2024/3/26周二10一、项目投资环境调查 1、经济环境（城市主要经济指标）w2、政策环境（金融和土地政策）w3、社会环境（自然地理情况、历史文化及人口情况）w4、宗地现状分析w5、城市规划分析w在房地产市场研究中，对于同一城市的同一类项目而言，该部分内容在接近的时点上基本一致，可参考以往类似的调查研究结果略作改动。2024/3/26周二11经济环境调查w（1）国家、地区或城市的经济特性，（2）包括经济发展规模、趋势、速度和效益。（3）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。（4）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率。（5）国民经济产业结构和主导产业。（6）居民收入水平、消费结构和消费水平。（7）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。（8）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。2024/3/26周二12政策环境w（1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。（2）有关房地产开发经营的法律规定。如房地产开发经营管理条例、中华人民共和国房地产管理法、中华人民共和国土地管理法。（3）有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。2024/3/26周二13社会文化环境w社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。2024/3/26周二14一、国民经济快速健康协调发展一、国民经济快速健康协调发展2007年年1-7月，长春市实现月，长春市实现GDP 848.9亿元。其中第三产亿元。其中第三产业实现增加值业实现增加值386.7亿元，在亿元，在第第三产业中房地产业三产业中房地产业的增速最快，的增速最快，房地产业增加值为房地产业增加值为30亿元，比亿元，比上年同期增长上年同期增长19.3%。宏观经济城市经济环境分析2024/3/26周二15二、居民收入与消费水平显著提高二、居民收入与消费水平显著提高1-7月份，长春市城市居民人均可支配收入为6298元，比上年同期增长15.2%。居民人均消费性支出4915元，比上年同期增长14.2%。居民收入和消费水平有了显著提高。居民消费价格总指数仍控制在102.2%的较低增长水平，但仍比上年同期提高了0.6个百分点。宏观经济城市经济环境分析2024/3/26周二16110月份政策法规1-2月份月份 (一）一）国家税务总局宣布从国家税务总局宣布从2 2月月1 1日起清算房地产商土地增值税日起清算房地产商土地增值税 （二）（二）税务总局：职工低价获取单位售房应缴个税税务总局：职工低价获取单位售房应缴个税 3月份月份 （三）（三）住房公积金将首次覆盖农民工住房公积金将首次覆盖农民工（四）（四）我省房价涨幅将控制在我省房价涨幅将控制在5%5%以下以下2024/3/26周二17110月份政策法规4月份月份（五）（五）建设部建设部:新建住宅须有自行车车位新建住宅须有自行车车位（六）吉林省政府办公厅（六）吉林省政府办公厅 关于调整住房供应结构，稳定住房价格的实施意见关于调整住房供应结构，稳定住房价格的实施意见（七）（七）国土资源部：整治土地市场国土资源部：整治土地市场 严控高档住宅用地；严控高档住宅用地；(八八）两部委：工业用地出让规避招拍挂将受到严肃查处）两部委：工业用地出让规避招拍挂将受到严肃查处5月份月份（九）（九）省建设厅省建设厅吉林省房地产市场秩序专项整治工作方案吉林省房地产市场秩序专项整治工作方案（十）长春市政府（十）长春市政府 长春市经营性房屋拆迁补偿增长春市经营性房屋拆迁补偿增20%20%2024/3/26周二18110月份政策法规6月份月份（十一）长（十一）长春市国土资源局关于严格制止和处理违法春市国土资源局关于严格制止和处理违法 违规用地行为的公告违规用地行为的公告（十二）（十二）长春市建设工程造价管理办法长春市建设工程造价管理办法会议认为，会议认为，建筑业是我市着力培育的五大重点产业之一，建筑业是我市着力培育的五大重点产业之一，在全市经济社会发展中占有十分重要的地位。在全市经济社会发展中占有十分重要的地位。7月份月份（十三）（十三）旧商铺也能抵押贷款，最多能贷款旧商铺也能抵押贷款，最多能贷款800万，万，要求商铺产权清晰，已使用期限不超过要求商铺产权清晰，已使用期限不超过10年。年。（十四）我市住房公积金最低缴存比例将上调，（十四）我市住房公积金最低缴存比例将上调，拟由拟由5%上调到上调到7%，最高不得高于最高不得高于12%。（十五）存款利息税税率降到（十五）存款利息税税率降到5%（十六）增加住宅用地抑制房价，针对房地产价格上扬的问题，（十六）增加住宅用地抑制房价，针对房地产价格上扬的问题，今年国土资源系统已根据国务院房地产市场调控的要求，今年国土资源系统已根据国务院房地产市场调控的要求，加大土地的供应，以抑制房价。加大土地的供应，以抑制房价。2024/3/26周二19110月份政策法规8月份月份（十七）（十七）央行将要求提高房贷首付至央行将要求提高房贷首付至 40%或或50%。（十八）（十八）吉林省城市供热收费暂行办法吉林省城市供热收费暂行办法将力争明年将力争明年 上半年出台实施，届时将告别按面积收费，有上半年出台实施，届时将告别按面积收费，有 望按热量收费。望按热量收费。9月份月份（十九）我省房贷首付比例暂不提高（十九）我省房贷首付比例暂不提高（二十）（二十）占地超占地超5公顷小区须有雕塑规划公顷小区须有雕塑规划 2024/3/26周二20110月份政策法规10月份月份（二一）（二一）物权法物权法10月月1日正式实施日正式实施（二二）贷款买第三套房首付最低（二二）贷款买第三套房首付最低45%（二三）新建民用建筑必须分户热计量（二三）新建民用建筑必须分户热计量（二四）阁楼采暖热费按（二四）阁楼采暖热费按50%收取收取1-10月份利率调整月份利率调整20072007年年1-101-10月份，共月份，共5 5次上调银行存贷款利率上调。次上调银行存贷款利率上调。日期存款利率上调幅度贷款利率上调幅度调整后存款利率调整后贷款利率2007-03-180.27%0.27%3.87%7.29%2007-05-190.27%0.18%2007-07-200.27%0.27%2007-08-220.27%0.18%2007-9-150.27%0.27%2024/3/26周二21政策法规分析小结从上述的政策上可以得出，政府在从上述的政策上可以得出，政府在07年加强了对房地产市场的打年加强了对房地产市场的打压，对房地产市场进一步规范，比如由于城市中心土地的稀缺，原压，对房地产市场进一步规范，比如由于城市中心土地的稀缺，原有居住区改造难度大、成本高，旧有的废弃厂房成为旧城改造的重有居住区改造难度大、成本高，旧有的废弃厂房成为旧城改造的重点，因此对原有的工业用地出售方式进行了严格的控制。点，因此对原有的工业用地出售方式进行了严格的控制。同时由于房地产市场价格增长过快，房产增值保值性增强，投资比同时由于房地产市场价格增长过快，房产增值保值性增强，投资比例上升幅度较快，哄抬房价，针对投机行为的出现，政策进行了进例上升幅度较快，哄抬房价，针对投机行为的出现，政策进行了进一步打压，逐渐开始实施提高第二套住房首付比例措施，提高了投一步打压，逐渐开始实施提高第二套住房首付比例措施，提高了投资者的门槛。资者的门槛。存贷款利率的上调，增加了真实购房者的压力，在一定程度上也抑存贷款利率的上调，增加了真实购房者的压力，在一定程度上也抑制了投机行为。制了投机行为。对土地市场的整顿、规范；对大面积户型的严格控制；对规划要求对土地市场的整顿、规范；对大面积户型的严格控制；对规划要求的提高；对的提高；对建筑行业的要求也越来越高，比如建筑节能、热量分户建筑行业的要求也越来越高，比如建筑节能、热量分户计量；政府对房地产开发各个环节进行了规范，使房地产市场健康、计量；政府对房地产开发各个环节进行了规范，使房地产市场健康、稳定的发展。稳定的发展。2024/3/26周二22出地宗数出地面积出让金额土地单价2004年34 114.9911.022005年71493.8934.236932006年81757.859.302007年1-10月48439.7252.2211872004-2006土地交易情况 从长春市近三年的土地成交的情况来看，近二年的土地成交数量呈上升趋势，同时成交价格也呈现出一定的上升趋势。这也预示着近两年长春房地产市场的开发量及市场均价有进一步走高的趋势。2007年年1-10月份月份土地供应量土地供应量2024/3/26周二23 2007年年1-10月份各区土地供应量月份各区土地供应量 区域区域 出让数量出让数量 出让方式出让方式 出让面积出让面积出让金额出让金额出让单价出让单价朝阳区朝阳区1拍卖4569764201404.9南关区南关区4拍卖2030271242806121绿园区绿园区11拍卖9.挂牌24818711103401722.4二道区二道区3挂牌2.拍卖1426713172743宽城区宽城区1挂牌5818360618.77经开区经开区9拍卖8.挂牌1528749781301478净月区净月区5拍卖2.挂牌399244975804764高新区高新区10拍卖8.挂牌2153972071689465.60汽车厂区汽车厂区4拍卖3.挂牌155723852011933合计合计48拍卖18.挂牌194397240平方米522206万元11872024/3/26周二24土地出让分析小结绿园区、高新区、经开区出让土地的量位于前三，成为城市地产发展热点区域，众绿园区、高新区、经开区出让土地的量位于前三，成为城市地产发展热点区域，众多开发商云集，而且随着市政配套和环境的改善，越来越多的开发商也不断到此区多开发商云集，而且随着市政配套和环境的改善，越来越多的开发商也不断到此区域进行土地储备，土地价格也不断攀升，此外，虽然净月区在域进行土地储备，土地价格也不断攀升，此外，虽然净月区在 07年的土地成交量不年的土地成交量不高，但是土地囤图总量很大，高，但是土地囤图总量很大，05、06年出让的土地大量积压，因此在年出让的土地大量积压，因此在07年减少了土年减少了土地放量，出让土地以非住宅类项目为主，也就是说城市地放量，出让土地以非住宅类项目为主，也就是说城市08年的开发重点依然在绿园年的开发重点依然在绿园区、高新区、经开区和净月区。区、高新区、经开区和净月区。随着市中心的土地越来越少，同时受政府随着市中心的土地越来越少，同时受政府90/70政策的影响，将来高密度、政策的影响，将来高密度、高容积率、小户型的产品也将成为市场的主角。高容积率、小户型的产品也将成为市场的主角。目前房地产市场的小高层、高层产品也逐步登上舞台，这种产品也逐步被目前房地产市场的小高层、高层产品也逐步登上舞台，这种产品也逐步被长春市的居民所接受。长春市的居民所接受。各种因素导致土地价格上涨，房价也因此飙升，二手房市场将会逐渐走出各种因素导致土地价格上涨，房价也因此飙升，二手房市场将会逐渐走出低谷。低谷。2024/3/26周二252007年年1-9月城市规划摘要月城市规划摘要1.217亿投进净月开发区亿投进净月开发区 净月开发区签下了有关净月生态城建设的8个合作开发项目，投资总额高达217亿元。主要项目：（1）净月潭中央商务休闲区开发项目（净月开发区福址大路西段，占地200万，投资156亿）（2）东北种子销售中心项目（吉林农业大学范围内，占地9.76万，投资3亿）（3）旅游文化一条街项目（吉林农业大学范围内，占地35万，投资13亿）（4）长春数码港项目（净月开发区净月分团内，占地5万，投资4亿）（5）瀚邦房地产综合开发项目（净月开发区小合台，占地40万，投资13亿）（）工艺品研发生产加工基地项目（占地3.3万，投资1亿）（）高级商住项目（净月开发区净月街道先锋社区范围内，占地86万，投资25亿）。（8）3200吨 大规格矿用高强度圆环链项目（选址在净月开发区净月分团范围内，占地面积1.6万平方米，总投资2000万欧元。）2024/3/26周二262007年年1-9月城市规划摘要月城市规划摘要.三广场围出第四大商圈三广场围出第四大商圈经开区今年计划引进国内外龙头企业，重点发展以通讯产品维修.软件开发为主的服务业，以及金融.会展.现代物流业，围绕赛得广场.世纪广场和东方广场，着力打造长春第四商贸圈，并将东方广场洋埔大街东南湖大路打造成高标准的“迎宾路”。3.大马路要变民俗商业街 恢复建大马路商业文化街，市政府已开始规划实施。4.汽车产业开发区汽车产业开发区“一城一城”“一路一路”“三园三园”“三基地三基地”“一城”：加快北方汽贸城建设；“一路”打造长沈路商贸金街；“三园”建设汽车模具工业园等三个园区；“三基地”专用车生产等三个基地。2024/3/26周二272007年年1-9月城市规划摘要月城市规划摘要5.宽城区今年将建宽城区今年将建5条道路条道路 今年宽城区将完成庆丰路.九台路.铁乙一路.丙十九路和一匡街等5条道路建设，并启动人民大街南北贯通工程；争取北四环路今年开工建设，推进北人民大街北拓工程；北亚泰大街与长农高速公路的连接线，要按照56米宽的城市道路标准进行建设。6.轻轨轻轨4号线下半年开工建设号线下半年开工建设 该工程位于长春市区东部，起于南四环路，将沿临河街向北，穿过南湖大路、自由大路、吉林大路，经过滨河新村跨东大桥、伪满皇宫博物院，到达长春站北货场，终点到轻轨一期工程始发站长春站，与轻轨一期工程相接形成环线，线路全长16.98公里，其中高架12.45公里，地面线长3.23公里，其余为地下隧道。工程总投资18.53亿元。建设周期为2006-2007年。7.高新区扩区高新区扩区 以102国道为界，以南延长硅谷大街.超越大街等主要街道，以北实现一街一品2024/3/26周二282007年年1-9月城市规划摘要月城市规划摘要10.香港将在长建香港将在长建“保税物流园保税物流园”江门市天创置业有限公司还将与香港豪爵投资控股有限公司合作开发西湖车城富苑小区项目，具体项目位置在长春市绿园区偏脸屯地块，项目占地面积约38万平方米，建筑面积56万平方米，项目于2007年启动，分两期，2008年创建成。11.8月开建伊通河第月开建伊通河第17座桥座桥 今年长春市的又一重点工程102国道跨河大桥有望在8月开建，建成后将成为长春市的城市标志性建筑之一，该桥呈拱形，全长近500米。建成后，伊通河上各种桥梁将达到17座。2024/3/26周二292007年年1-9月城市规划摘要月城市规划摘要12.西客站建立西客站建立 市建委主任钟振明在干部讲坛上还透露，今年将启动四环路工程和西客站综合交通枢纽工程，争取启动建设由卫星路经临河街至长春站的轻轨4号线，3年后开建地铁1号线。13.长春即将推出十二条精品街路商业网点长春即将推出十二条精品街路商业网点 7月26日至9月30日，长春交警将从严规范重庆路.同志街.建设街.延安大路等12条街路的动.静态交通秩序，把这12条街路打造成精品街路。2024/3/26周二302007年年1-9月城市规划摘要月城市规划摘要14.将以西客站为中心将以西客站为中心 建建9平方公里换乘中心平方公里换乘中心 长春市将以西客站为中心，建设一个9平方公里的综合换乘中心，该区域南起自立西街.北到景阳大路.东起规划西三环路.西至警备路。15.长春经开区唯一公园长春经开区唯一公园11月底开放月底开放 位于北海路附近的北海公园将于今年11月底竣工，并对外开放。该公园位于北海路以北.珠海路以南.仙台大街以东.会展大街以西，占地面积12万平方米，总投资1400万。2024/3/26周二31城市规划方面分析小结07年是年是“南拓北优、西控东展南拓北优、西控东展”城市布局战略具体的实施年，城市布局战略具体的实施年，加强了对东部和南部的建设步伐，优化了西部和北部的现有资源。加强了对东部和南部的建设步伐，优化了西部和北部的现有资源。增强了各区域城市功能设施建设，如：西客站的建设，东方广增强了各区域城市功能设施建设，如：西客站的建设，东方广场商圈的规划等。同时也加强了对交通等城市的基础设施等方面场商圈的规划等。同时也加强了对交通等城市的基础设施等方面的建设。的建设。综合来看，城市居住组团逐步形成，在一定程度上弱化了对原综合来看，城市居住组团逐步形成，在一定程度上弱化了对原有城市设施的依赖性，以各组团为中心的新的城市布局正在形成，有城市设施的依赖性，以各组团为中心的新的城市布局正在形成，各组团也将形成新的开发热潮。各组团也将形成新的开发热潮。2024/3/26周二32二、房地产项目市场状况分析w1、房地产市场概况分析w2、房地产市场价格分析w3、房地产市场需求情况分析w4、房地产市场供给情况分析2024/3/26周二33房地产开发投资持续快速增长房地产开发投资持续快速增长2007年年1-7月，长春房地产开发投资持续高位运行月，长春房地产开发投资持续高位运行.投资规模不断扩大，投资规模不断扩大，房地产投资出现房地产投资出现“井喷式井喷式”增长。共完成房地产开发投资增长。共完成房地产开发投资125.7亿元，同亿元，同比增长比增长100%。其中。其中住宅投资住宅投资98.2亿元亿元。房地产开发施工面积。房地产开发施工面积1401.8万万平方米，同比增长平方米，同比增长82%。其中住宅。其中住宅1127.6万平方米，同比增长万平方米，同比增长77.2%。宏观经济城市房地产市场分析2024/3/26周二34四、四、1-7月月 新建商品房价格稳定上涨新建商品房价格稳定上涨关键数据：平均成交价格关键数据：平均成交价格2958.6元元/平方米平方米2007年1-7月份，长春市商品房合同备案套数为26068套；合同备案面积为271.7万平方米，同比增长45%。合同备案金额为80.4亿元，同比增长61.3%。平均成交价格为2958.6元/平方米，同比增长11.2%。其中住宅合同备案套数为22394套；合同备案面积为234.9万平方米，同比增长96.1%；合同备案金额为65.3亿元，同比增长120.8%。平均成交价格为2781.3元/平方米，同比增长12.6%。宏观经济城市房地产市场分析2024/3/26周二35五、五、1-7月月 二手房交易不如商品房二手房交易不如商品房 关键数据：商品房交易量.二手房交易量之比为1：0.572007年1-7月份，二手房成交套数为12409套；成交面积为131.2万平方米，同比增长33.5%；成交金额为19.8亿元，同比增长41.4%。其中住宅成交套数为11529套；成交面积为88.9万平方米，同比增长20.3%；成交金额为11.6亿元，同比增加2.1亿元，同比增长21.4%。二手房成交价格为1510.5元/平方米。同比上升8.4个百分点。宏观经济城市房地产市场分析2024/3/26周二36宏观经济分析小结整体来说市整体来说市场的发展态势良好，各项经济指标保持了较快的增场的发展态势良好，各项经济指标保持了较快的增长速度；长速度；市场需求旺盛，价格上涨幅度明显；市场需求旺盛，价格上涨幅度明显；人均收入、支出基本持平，消费能力得到进一步释放，房地产人均收入、支出基本持平，消费能力得到进一步释放，房地产需求具有减缓的趋势；需求具有减缓的趋势；由于一手房价格的快速上涨，导致二手房交易呈现出快速上涨由于一手房价格的快速上涨，导致二手房交易呈现出快速上涨的趋势，住房需求的趋势，住房需求“性价比性价比”凸出，一手房需求逐渐减缓，二手凸出，一手房需求逐渐减缓，二手房市场将有所活跃；房市场将有所活跃；目前物价上涨、通货膨胀的因素导致人民收入的增长没有房价目前物价上涨、通货膨胀的因素导致人民收入的增长没有房价上涨的幅度快，导致很多人想买房但因资金不够，导致租房或者上涨的幅度快，导致很多人想买房但因资金不够，导致租房或者转向二手房市场，如何定价，如何去解决这种矛盾也是开发商值转向二手房市场，如何定价，如何去解决这种矛盾也是开发商值得研究的问题。得研究的问题。2024/3/26周二37商品房市场2007年年1-7月份，长春市商品房批准预月份，长春市商品房批准预售面积为售面积为293.2万平方米，同比降低万平方米，同比降低1.1%。其中住宅其中住宅243.2万平方米，同比降低万平方米，同比降低1.5%。商品房供应量继续扩大商品房供应量继续扩大 可售房源准备充足可售房源准备充足2007年年1-7月份，长春市累计可售商品房月份，长春市累计可售商品房576.7万平方米，同比增长万平方米，同比增长60%，其中住宅，其中住宅385.8万平方米，同比增长万平方米，同比增长41.4%。商品房交易趋旺商品房交易趋旺（合同备案）（合同备案）2007年年1-7月份，长春市商品房合同备案套月份，长春市商品房合同备案套数为数为26068套；合同备案面积为套；合同备案面积为271.7万平万平方米，同比增长方米，同比增长45%。合同备案金额为。合同备案金额为80.4亿元，同比增长亿元，同比增长61.3%。2024/3/26周二38商品房市场2007年年19月份，长春市商品房登记销售月份，长春市商品房登记销售40542套；面积套；面积417.9万平方米，同比增长万平方米，同比增长54.8%；金额；金额127.3亿元，同比增长亿元，同比增长76.8%；平；平均价格均价格3047.1元元/平方米，同比上涨平方米，同比上涨14.3%。其。其中：商品住房登记销售中：商品住房登记销售35118套，面积套，面积364.6万万平方米，同比增长平方米，同比增长88.3%；金额；金额104.6亿元，亿元，同比增长同比增长115.7%。翻一倍的交易金额翻一倍的交易金额创纪录的交易面积创纪录的交易面积商品房交易量商品房交易量.二手房二手房交易量之比为交易量之比为1：0.57 2007年年1-7月份，二手房成交套数为月份，二手房成交套数为12409套；成交面积为套；成交面积为131.2万平方米，同万平方米，同比增长比增长33.5%；成交金额为；成交金额为19.8亿元，同比亿元，同比增长增长41.4%。其中住宅成交套数为。其中住宅成交套数为11529套；套；成交面积为成交面积为88.9万平方米，同比增长万平方米，同比增长20.3%；成交金额为；成交金额为11.6亿元，同比增加亿元，同比增加2.1亿元，亿元，同比增长同比增长21.4%。2024/3/26周二392007年年1-10月份整体市场月份整体市场1.随随着着城城市市化化进进程程的的不不断断加加快快，人人均均生生活活水水平平的的不不断断提提高高，20062006年年商商品品房房价价格格涨涨幅幅明明显显，至至20072007年年7 7月月，商商品品房房价格持续上涨，达价格持续上涨，达29582958元元/；2.2.市场呈现出不理性的发展势头；市场呈现出不理性的发展势头；3.3.央央行行频频繁繁的的宏宏观观调调控控，对对开开发发商商.房房贷贷市市场场以以及及购购房房者者三方都产生了一定的影响。三方都产生了一定的影响。4.4.价价格格的的上上涨涨极极大大了了刺刺激激了了买买家家的的购购房房需需求求，而而且且这这种种需需求短期内难以回落！求短期内难以回落！5.5.随着价格的不断上扬，高端市场表现出一定的需求不足。随着价格的不断上扬，高端市场表现出一定的需求不足。2024/3/26周二40三、项目微观环境调研（项目开发条件分析）w目的是分析项目自身的开发条件及发展状况，对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。w1、对项目的用地现状及开发条件进行分析；w2、对项目所在地的周边环境进行分析，包括水、电、气等市政配套，公园、学校、医院、邮局、银行、超市、体育馆等生活配套情况，空气、卫生、景观等生态环境，人口数量和素质者射出的人文环境；w3、对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析。2024/3/26周二41沈阳大潘镇沈阳大潘镇 某项目基本情况某项目基本情况本地块位于沈阳市大潘镇，占地约40万平，容积率1.5，规划建筑面积60万平，北侧为双向10车道沈盘公路，东、西、南三面为规划路，其中细河从地块中蜿蜒而过。由于附近工厂长期向细河排污，造成污染，使得本地块一直荒废，没有进行过开发建设。现在，细河经过治理，已经达到国家排污标准。2024/3/26周二42地块内地势平坦流经地块的细河2024/3/26周二43地块周边环境地块周边环境w南侧紧邻浑南西侧60米规划路，加油站东面60米规划路，九年制学校，骨科医院北面大潘粮库，大潘公安局2024/3/26周二44交通网络：交通网络：向外，有京沈、沈大、沈哈等高速公路，双向10车道的沈盘线，向西一路通向营口出海口；向内，依托沈辽路、沈环高速公路与沈阳母城连成一体，10分钟1辆的中巴小客往来运送乘客。金融银行：金融银行：中国农村信用合作社2024/3/26周二45w教育文化：教育文化：沈阳化工学院、沈阳工业大学、北大青鸟、洪庆高中、四中分校，勋望小学分校等正在建设。w休闲购物：休闲购物：大潘市场、蔬菜批发市场、金汇商城w医疗保健：医疗保健：将吸引民营医院，广泛发展社区医疗服务，升级现有医院医疗条件，并改善已有的乡镇卫生所基础设施。铁西新城规划安排国际医院在内的综合医院4座。2024/3/26周二46w楼盘情况：楼盘情况：大潘本地已经两、三年时间没有新盘上市，最新的两个项目，桃园花园已经售完，预计今年会再开发少量产品，预计售价2400元/平左右。紫金城处于尾盘期，价格在2000元/平。从现有项目来看，多为散楼，缺乏品质感，个别项目虽然有园区及物业管理，但相应建设和服务质量都不高，有待进一步提升。2024/3/26周二47三、消费者调研w研究买家时需要回答七个问题（6W+H）w第一，哪些人是买家？(who)w第二，买家要买什么样的房？(what)w第三，买家为什麽要买这些房？(why)w第四，谁参与买家的购买行为？(whom)w第五，买家以什麽样的方式买房?(how)w第六，买家什麽时候买房？(when)w第七，买家在哪里买房？(where)2024/3/26周二48三、消费者调研w(一)消费者的购买力 主要衡量指标是家庭的年收入w（二）消费者的购买倾向：主要包括：物业类别、品牌、户型、面积偏好、位置偏好、预期价格、物业管理、环境景观等。w（三）消费者的共同特性：主要包括：消费者的年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地等。2024/3/26周二49第一圈层客户：第一圈层客户：项目第一期开发主推客户u当地住在散楼里，准备提高住房条件的居民u准备从平房乔迁到楼房的居民u经济技术开发区企业的锐蓝一族第二圈层客户：第二圈层客户：第二阶段扩展客户u周边城市居民，离项目较近，但不属于沈阳u经济技术开发区企业的中高层管理者u沈阳市中心动迁的年龄较大的客户第三圈层客户：第三圈层客户：第三阶段扩展客户u沈阳市私人企业主、沈阳市公务员、周边县市富有阶层u省外客户，休闲度假，投资。沈阳大潘镇某项目消费者调研2024/3/26周二50客户特征描述客户特征描述市中心高层收入居民二次置业他们希望在繁杂的、充满噪音与灰尘污染的生活里脱离出来，寻找一个宁静的、纯净的、没有污染的、花园式的生活环境。大潘镇的企业管理阶层经济开发区企业中的管理阶层则收入较好，他们不仅有一定文化素质，对居住将有较高的要求，而且也具备了一定的购房能力，此类客户将是本项目的重点客户群体之一。行政事业单位的中高级管理人员收入较为稳定并有一定文化素质的管理人士。附近专业市场个体经营者张士灯具城经营户，收入高，有较高的支付能力，希望居所靠近工作地点，注重居住周边环境和小区品质；2024/3/26周二51客户特征描述客户特征描述附近大学城资深教育人士离项目较近，收入客观，具有浪漫主义情操，重视环境及小区品质本区域生意人和小企业主这部分消费者在大潘镇多年，有一套居住多年的旧房，生活忙碌，高收入，经历了首次置业，逐渐注重周边环境，尤其是生活便利性，重视对下一代的教育；大潘镇部分富裕人士这部分消费者虽学历、知识涵养不多，但虚荣心强，购买当地最好的房子成为他们体现人生价值最好的方式。当地年轻人的婚房上一辈还是工作在地上，居住在平房，但是他们的子女接受的事物和教育都是现代的，居住观念与市内无差。2024/3/26周二52客户客户消费特征消费特征第一圈层改变居住条件，成本本地居民身份的象征，高品质产品封闭式园区物业价格优势第二圈层求生活的便利配套、交通；求环境自然与人工；求舒适社区已经营造的舒适感觉；第三圈层追求高品质；追求高品牌价值；讲究休闲度假客户消费特征：客户消费特征：2024/3/26周二53区域来源：区域来源：A、本地客户25%B、于洪区、铁西新区占40C、沈阳其它区域客户20%D、大潘周边区域客户10%E、省外客户5%2024/3/26周二54以年龄界定客户群：以年龄界定客户群：A、2540岁 50B、4050岁 40C、50以上 10 2024/3/26周二55以文化层次界定客户群体：以文化层次界定客户群体：A、中高等文化层次 25B、中等文化层次 45%C、中低等文化层次 30 2024/3/26周二56秦皇岛本地消费者特征-居家为主，以生意人、企业职员和公务员为主v基本特征基本特征年龄：30-50岁之间、家庭年收入五万以上国家机关的中高层、企业中高层、生意人等v置业目的置业目的居家为主v置业动因置业动因居住：以改善目前生活质量为主、没有较强的投资意识v生活喜好生活喜好喜欢安静的生活、讲究生活质量以健身、运动等为主要的娱乐活动有购房实力，对社区物管要求是第一位的对单价和总价均比较敏感，对社区环境更为关注喜欢欧美等国外建筑风格，并开始逐步接受高层 来源：市场调研及访谈2024/3/26周二57外地人消费者特征-养老、疗养、度假为主v来源：来源：北京、天津、东三省、山西、内蒙，及以唐山为代表的河北客户v基本特征基本特征与秦皇岛关系密切在秦皇岛有亲戚关系或在秦有经营性产业v置业目的置业目的未来家庭居住、储值、少量投资v置业动因置业动因城市环境提升、价格因素v生活喜好生活喜好有旅游习惯，且对秦皇岛的认同度较高对产品品质要求不高，更关注海景、滨海环境，大量为一次性付款来源：市场调研及访谈2024/3/26周二58调查显示近期市场将迅速被二次升级置业需求所引导u被调查者中60%以上目前住房仍为福利分房，对改善居住环境有迫切愿望u除少数二次置业者外，95%的被调查者会考虑在2-3年购房2024/3/26周二59同时区域原始资源环境得到了较高认同，营销形象起点较高u置业首选区域中，老城区占较高比例，被调查者中普遍认为该区域为城市中心区、交通便利、配套完善且具有投资潜力u开发区内社区成熟、具有投资潜力，置业首选文体新区的原因在于该区域拥有丰富的海资源，且具备投资价值2024/3/26周二60面积需求调查显示购买者的基本居住需求已基本满足u近60%的被调查者对90-120平米的两居、三居有所需求，部分对120-160平米以上的户型有所需求，对60-90平米的一居以及200平米以上的大户型需求较少2024/3/26周二61安全感等依附在住宅产品上的更高层次的精神需求开始显露u物业管理水平是被调查者对社区配套最为关注的，社区内的大型超市也同样是大多数人所关注的2024/3/26周二62消费者升级居住形态的需求等待被引导，新理念产品的开发机会来临v消费者置业特征消费者置业特征现有居住物业以福利分房居多现有人均住房面积超过全