房地产工程项目管理的创新研究正文3.doc
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1、昆明理工大学高等教育自学考试学分互认课程考试毕业设计(论文)题 目: 房地产工程项目管理的创新研究 助学中心: 云南工程职业学院 专 业: 项目管理 年 级: 201509 学生姓名: 蒋忠用 考 号: 012316100858 指导老师: 林卫卫 日 期: 2017年10月25日 原创性申明本人郑重申明:所呈交的毕业论文(设计),是本人在导师的指导下,独立进行研究工作所取得的成果。除文中以注明引用的内容外,本论文(设计)不包含任何其它个人或集体已经发表或撰写过的作评成果。对本文的研究做出贡献的 个人和集体,拘役在中文已明确方式注明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 作者签名: 日期
2、: 年 月 日昆 明 理 工 大 学自学考试学分互认课程考试毕业设计(论文)任务书 云南工程职业学院 助学中心 项目管理 专业 201509 年级学生姓名: 蒋忠用 考号 012316100858 毕业设计(论文)题目: 房地产工程项目管理的创新研究 毕业设计(论文)内容:随着中国经济日益深刻地融入全球市场,中国房地产业也日益成熟,很多房地产企业走出了国门在海外投资经营房地产项目。房地产业也逐渐成为了我国国民经济的主要支柱。但是随着建筑材料价格的上涨特别是大宗基础原材料的上涨和日益上涨的人工费用,目前房地产项目管理中出现的许多新的特点,也出现了许多新的问题。本文以项目管理理论为依据,对A房地产
3、公司项目管理中的前期问题,建设阶段问题,租售管理过程中的问题进行了分析,并对于项目管理问题,提出了投资决策、前期阶段、建设阶段、租售管理阶段的风险应对策略。专题(子课题)题目: 专题(子课题)内容: 毕业设计(论文)指导教师(签字): 答辩委员会组长 (签字):年 月 日目 录摘要I第一章 绪言11.1 研究背景及意义11.2 论文研究的思路与方法11.3 研究的目的21.4 国内外研究现状21.4.1 国外研究现状21.4.2 国内研究现状3第二章 房地产项目管理理论概述42.1 项目管理的概述与特点42.2 项目管理的内容4第三章 北京亿城房地产公司项目管理分析63.1 项目工程概况63.
4、2 项目管理现状73.2.1 项目投资决策阶段的管理现状73.2.2 前期阶段的管理现状73.2.3 建设阶段的管理现状83.2.4 租售管理阶段的管理现状8第四章 北京亿城房地产公司项目管理风险评估94.1 基于生命期的项目风险识别94.1.1 投资决策阶段的风险识别94.1.2 前期阶段的风险识别94.1.3 建设阶段的风险识别94.1.4 租售管理的阶段的风险识别104.2 投资决策阶段的风险评估104.3 前期阶段的风险评估104.3.1 融资风险104.3.2 勘察设计风险114.4 建设阶段的风险评估114.5 租售管理阶段的风险评估12第五章 北京亿城房地产公司项目管理创新措施1
5、35.1 投资决策阶段的风险应对与控制135.2 前期阶段的风险应对与控制135.3 建设阶段的风险应对与控制135.3.1 完善制度建设,控制项目质量风险145.3.2 工期延误风险的控制145.3.3 加强项目前期管理,控制成本风险155.4 租售管理阶段的风险的应对与控制165.4.1 选择合适的销售时机,降低市场机会风险165.4.2 销售合同风险的控制销售16第六章 结论17致 谢18参考文献19摘 要随着中国经济日益深刻地融入全球市场,中国房地产业也日益成熟,很多房地产企业走出了国门在海外投资经营房地产项目。房地产业也逐渐成为了我国国民经济的主要支柱。但是随着建筑材料价格的上涨特别
6、是大宗基础原材料的上涨和日益上涨的人工费用,目前房地产项目管理中出现的许多新的特点,也出现了许多新的问题。本文以项目管理理论为依据,对北京亿城房地产公司项目管理中的前期问题,建设阶段问题,租售管理过程中的问题进行了分析,并对于项目管理问题,提出了投资决策、前期阶段、建设阶段、租售管理阶段的风险应对策略。关键词: 房地产、项目、风险控制22第一章 绪言1.1 研究背景及意义20世纪90年代,项目成本管理学界提出了以全生命周期成本管理、全过程成本符理和全面成本管理为代表的现代房地产项目成本管理理论,如何将这些理论与我国房地产项目成本管理实际相融合,也是我国房地产业面临的一大挑战。希望本文的研究能对
7、从事房地产项目成本管理的同行提供一定参考。中国房地产市场由成长期步入成熟期,地产界的竞争也逐步规范化。房地产开发企业要想获得经营利润,除了必须提供适销对路的房源外,还应该降低开发成本,严格控制各项费用支出。然而,往往许多房地产开发企业仅仅把成本控制的主要精力放在施工阶段,把重点放在了降低施工费用,压低材料价格等方面上。事实上,成本管理贯穿于项目开发全过程。要有效地控制项目的成本,就要把成本管理的理念运用到项目决策和实施的每一个阶段。本论文以A房地产项目管理为背景,从项目开发全过程管理出发,分析项目存在的问题和管理的有效措施。论文的研究意义在于探索成本管理的有效途径,从而增强市场竞争力,保证企业
8、在快速多变的市场中处于领先地位。本论文研究具体意义:(1)有助于提高房地产公司对房地产项目开发过程中风险的识别,增强风险理念。有助于M房地产公司建立科学的项目风险管理机制,确保房地产项目管理的正确性,提高房地产开发商的风险管理水平,加强对风险的防范与控制,保障开发项目的顺利实现。(2)有助于房地产开发商建立和加强与政府、银行、消费者以及建筑承包商等方面的关系。一个能充分防范风险的开发商总是受到人们的信赖,而这些对开发项目的融资和销售等都有莫大的帮助。(3)有利于调节房地产开发地域、开发物业类型和开发时机,促进开发商加强自身的经营管理水平,获得良好的经济效益和社会效益。1.2 论文研究的思路与方
9、法本文运用文献法、案例分析法,以项目管理理论为依据,对北京亿城房地产公司项目管理中的前期问题,建设阶段问题,租售管理过程中的问题进行了分析,并对于项目管理问题,提出了投资决策、前期阶段、建设阶段、租售管理阶段的风险应对策略。1.3 研究的目的本文拟在对房地产项目管理理论研究基础上,对房地产项目管理面临的风险及其规避对策进行深入的研究,以期能够为公司提供一定的借鉴作用。论文主要对影响房地产开发风险因素提出了若干有效的风险防范对策,以期降低风险发生损失、保障M房地产房项目成功实施,获取预期的经济收益。总之通过本文的研究,希望为公司房地产项目在开发过程中的风险识别和防范提供一定的决策依据,并对其他房
10、地产开发公司的相关决策具有借鉴作用。1.4 国内外研究现状1.4.1 国外研究现状进入21世纪,项目管理研究进一步普及,各种项目管理组织出现,推动了项目管理理论和实际操作的提高,其理论成果也被应用到房地产项目的投资收益和决策问题中。Wurtzebach在现代房地产一书中对房地产项目的投资风险进行了系统地分析,书中提出了房地产项目的投资组合问题,但并没有对其内涵进行深入地阐述。Gaylon. E. Greer在房地产投资决策的风险分析一书中对不同类型的房地产的投资决策和收益问题进行了深入的研究。在房地产投资分析与应用一书中详细论述了房地产投资分析问题。David Spaulding (1997)
11、和Peter Jovanovic (1998)针对房地产项目的投资风险识别、风险评估和风险控制等方面做了大量研究,较为全面地研究了房地产投资全过程的风险。美国学者Anscome与Savage构建了风险选择一期望效用模型,Lintor与Treyhor等人提出用方差和标准差的平均值对项目风险进行分析,即平均值一标准差的风险评估模型,并将此模型运用到房地产项目开发过程中的风险评估、风险防范和控制中去。另外还有部分学者从房地产生命周期的角度出发,认为房地产的发展会经过发展一繁荣一衰退一萧条四个阶段,并循环往复,这种周期的划分有利于对房地产项目的风险管理研究。总体来看,国外关于项目管理不论是在理论研究方
12、面还是技术研究方面都己经比较成熟,随着全球经济一体化的发展,项目管理的发展必然趋向全面、动态、持续、集成。管项目理己经成为一个研究热点,并被广泛应用到各行各业中,包括房地产行业。1.4.2 国内研究现状整体来看,中国专家学者针对房地产管理的研究多是针对现有的房地产投资风险的现状及存在的问题的一般描述和对策分析,从定性角度分析房地产企业项目开发风险和风险防范的文献居多,例如房地产开发风险管理、房地产项目投资风险与防范、房地产企业风险管理和房地产项目生命周期管理和风险控制等。虽然定性分析在房地产项目风险分析中己经比较常见,但整体上还不成体系,在实际操作中出现决策失误的现象大量存在,与国外发达国家相
13、比房地产风险管理方面的研究还不够深入,例如在信息决策方面,作出决策的信息还不够完备在模型误差的分析方面,由风险模型得出的数据与现实还存在很大的出入;对于房地产市场供求状态的了解不是很全面。在此现状下,为了尽可能规避房地产开发项目的风险,就必须对项目运行过程中可能出现的各种风险和影响因素作出精准的定性分析和定量分析。结合中国房地产行业的实际情况研究房地产项目的风险管理具有十分重要的理论意义和实践价值。第二章 房地产项目管理理论概述2.1 项目管理的概述与特点项目是一个非常规、非重复性和一个一次性的任务。项目都具有明确的起点和终点,它是在有限时间内存在的。项目多数在运行中具有不确定性。项目有确定的
14、目标和确定的约束条件:进度、费用、质量。一般情况下,进度和费用呈反比例关系,即进度越快,费用越低;进度越慢,费用越高。进度与质量呈反比例关系,即进度越快,质量越差;进度越慢,质量越好。费用与质量成正比例关系,即费用越高,质量越好;费用越低,质量越差。项目管理(PM)是指从项目的开始到项目的完成,通过项目策划(PP)和项目控制(PC)以达到项目的费用目标(投资、成本目标)、质量目标和进度目标。其中PM = PP + PC项目管理的特点是具有独特性、临时性、复杂性。由于项目的独特性,造就了它的不确定性;临时性指的是在整个项目实施和发展的过程中,当整个项目的实际发展需求结束的时候,整个项目也随着需求
15、的实际终止而发生较大程度的终止发展的态势;复杂性指的是整个项目在具体的实施和系统性的执行的过程中,由于项目涉及到的具体的单位数量是非常庞大的,相互之间要想实现较好的协调性的发展,其综合的实施难度是非常大的,并且整个事宜在具体的运作和系统性的发展过程中,涉及到的实际的工作量是非常重大的。在很多的规模相对较大的项目具体的实施和系统性的发展过程中,项目管理由项目经理带领少量专职项目管理人员完成,项目组织中的其他人员,包括技术人员与非技术人员在具体的项目运营和执行的过程中,主要是对项目中的具体的任务进行系统性的管控和完成,并且对整个项目中的相关管理人员的管理予以系统性的执行和管理,这样的一种项目运营和
16、项目管理的方案在具体的经营过程中,发挥出来的实际作用也是尤为重大的。 2.2 项目管理的内容项目管理的内容:a、二个层次:企业层次和项目层次;b、四个阶段:概念、开发、实施、运行;c、五个过程:启动、计划、执行、控制、结果;d、七大职能:安全管理、投资管理、进度管理、质量管理、合同管理、信息管理、组织和协调综合管理。项目管理的任务:a、安全管理、合同管理、信息管理(三管理);b、投资控制、进度控制、质量控制(三控制);c、组织和协调(一协调)。其中,最重要的任务是:安全管理。 第三章 北京亿城房地产公司项目管理分析3.1 项目工程概况(1) 项目地理位置项目地块滨临某市某区,建筑用地南临 12
17、0 米宽的河道与滨角公园,用地红线外有 50 米宽绿化带与成片的参天大树,东临大片绿地,用地北侧为规划中的京密饮水渠东路,西侧为翠微路,靠近三环路。由于河道和广场的围合作用,项目地块整体私密性极好,界限分明,具有领地感。在不远离城市繁华的同时,保证了小区内部的天然静谧。项目地块的自然条件极佳,非常适宜居住,昆玉河景观独特,项目整体闹中取静,非常适宜作为顶级城市豪宅的用地。(2) 项目规模及设计风格A房地产项目项目总占地面积17. 71万m% 土地使用期限70年(截至2074年)。目前前约13.3万m2土地已完成开发,剩余4. 41万m2土地在建。本项目规划要求地上容积率1.8,地上建筑面积约3
18、1. 9万m2,地下建筑面积约9.8万 m2。项目配建18班小学和9班幼儿 ,同时按要求建设中水处理回用工程、物业及居委会用房、商业服务等公用设施。项目一期、二期为普通住宅,三期为酒店式公寓。主力户型芳菲苑:143 平方米,楼中楼:150 平方米,祺门苑:196-212 平方米,八方苑:212 平方米,大千苑四居。一二期共 910 套,其中 1 号楼 228 套一部分 9 层 一部分 26 层,2 号楼 41 套,23层,4 号和 6 号楼 23 层,均为 81 套;3 号楼一部分 18 层,一部分 12 层,7 号楼一部分 18 层,一部分 12 层;(3) 投资估算及融资方式本项目总投资约
19、 20 亿元。建筑面积成本单方约 8000 元/平米,产值面积成本单方约 9000 元/平米。其中土地费用约 8.0 亿元,前期工程费约 0.2 亿元,楼体建安工程费约 9.0 亿元,基础设施约 0.9 亿元,各项费用约 1.3 亿元,不可预见费约 0.5 亿元。从现金流量看,第一年第三季度需交纳土地费用,出现资金缺口约 2.6 亿元,按企业拆借 2.5 亿元,自有资金投入 1200 万元考虑;第二年一季度出现资金缺口约 1.2亿元,可以考虑采用项目自身土地及在建工程为抵押的银行融资来解决。3.2 项目管理现状近几年来,房地产行业发展势头不减,也有越来越多的房地产开发企业开始对项目风险管理重视
20、起来,加强房地产项目的风险管理放在了公司的重要位置。房地产开发周期较长,全过程较复杂,在主要的四个阶段均存在不同的风险因素因此,房地产项目全生命期内都应该做好风险管理工作,风险管理的好坏对项目的收益有较大的影响。因此,现阶段有必要对房地产项目风险管理进行深入的研究,具有极其重要的现实意义。房地产项目是从开始的可行性研究、投标决策、土地获取、前期手续、开发建设到租售与物业管理的逐级推进的复杂过程。特别是近两年政府调控力度加大房地产行业的政策风险也随之加大,因此,项目前期阶段的风险管理也成为行业中的新热点。A项目在前期阶段的风险管理收到了集团公司的特别重视。研究A项目的风险管理,解决好项目风险管理
21、的问题,首先需要了解A房地产项目所处的内、外部环境及风险管理现状,并对存在的问题进行分析,找出问题的根源所在,才能制定一个完善的风险管理设计方案,这也是风险管理的一项重要工作内容。3.2.1 项目投资决策阶段的管理现状 项目投资决策阶段是房地产开发过程中的一个重要的环节,本阶段的任务是对国家及地方政府的政治、经济等发展趋势的综合考虑,对地方市场供需发展趋势的综合判断,来制定适合本公司的项目开发策略,确定项目具体区位、类型及开发时机等关键问题,因此,投资决策阶段非常重要,甚至直接决定项目的成败。A项目为2008年开始开发的项目,目前已经完成两期工程的开发,事实证明,当时的投资决策是非常正确的,项
22、目收益良好,国家调控政策的影响不大。3.2.2 前期阶段的管理现状选择土地的风险在项目前期过程中至关重要,土地所在位置的市政配套设施是否完备,是否涉及建筑物拆迁,项目开发范围内是否有光缆及地下文物等,都有可能对后期的工程进度有严重的影响。另外,水文地质条件是否合适开发,地下管网是否错综复杂等也会导致获取土地后无法施工。因此,选择土地的风险显然存在。另外,资金风险也是每个房地产开发企业面临的问题。我国大部分房堆产开发企业的资金都是来自于各金融机构的融资贷款,即使房地产公司自有资金可以满足购置土地的需求,但是后期开发建设过程中也往往出现资金不足的情况,并且由于市场风险的存在,很多项目可能都不会快速
23、的回笼销售资金,因而房地产企业不可避免的具有融资风险。A项目在前期阶段的主要风险为融资风险,虽然前两期的销售状况良好,但是回款资金被集团统一调配,支持其他城市公司的发展,因此,项目资金状况依然相对紧张,主要解决办法就是银行贷款,通过土地抵押和在建工程抵押的方式融资,但是由于国家对房地产 发贷款也出台了一些政策,使贷款难度加大。因此,A地产项目前期阶段的主要风险为资金风险。3.2.3 建设阶段的管理现状 房地产建设更重要的是要过好质量关,质量风险是项目建设阶段必须面临的一大风险。另外,工期风险也是非常重要的,很多房地产公司对工期的要求很严以防因项目不能按期完工造成损失,工期越长,风险越大。同样,
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