资产支持贷款品种及操作介绍(史剑)PPT课件.ppt

深圳市分行风险管理部深圳市分行风险管理部资产（商业用房）支持贷款资产（商业用房）支持贷款品种及操作介绍品种及操作介绍12 2培训提纲培训提纲1234准入条件报批注意事项报批注意事项报批注意事项品种介绍授信方案要点授信方案要点授信方案要点资产评估报告附表的填写资产评估报告附表的填写6552 23 3一、品种介绍一、品种介绍一、品种介绍一、品种介绍房地产行业各阶段的授信品种房地产行业各阶段的授信品种房地产行业各阶段的授信品种房地产行业各阶段的授信品种承租人承租人资产（商业用房）资产（商业用房）支持贷款支持贷款转售转售土地房地产开发出租商业用房商业用房经营者经营者房地产房地产开发贷款开发贷款土地储备贷款土地储备贷款商业用房商业用房购买者（自购买者（自用用）住住住住 宅宅宅宅购房者购房者商业用房商业用房个人购房按揭个人购房按揭购房者购房者3 34 4一、品种介绍一、品种介绍定义定义我行向我行向商业用房商业用房产权产权所有人所有人或商业用房或商业用房经营方经营方（须（须为产权所有人的关联企业）发放的，以其所拥有或为产权所有人的关联企业）发放的，以其所拥有或经营的商业用房作为经营的商业用房作为贷款抵押物贷款抵押物，第一还款来源，第一还款来源主主要依赖该抵押物经营收入要依赖该抵押物经营收入的贷款。的贷款。4 45 5一、品种介绍一、品种介绍商业用房范围商业用房范围招商工作已大部分完成招商工作已大部分完成或已经投入商业运营或已经投入商业运营经营管理比较规范经营管理比较规范经营利润较为稳定经营利润较为稳定现金流量较为充裕现金流量较为充裕商业营业用房商业营业用房办公用房办公用房综合收益较好综合收益较好服务公寓服务公寓连锁超市用房连锁超市用房综合商业设施综合商业设施酒店酒店商场商场写字楼写字楼已竣工验收已竣工验收商品交易市场商品交易市场5 56 6一、品种介绍一、品种介绍借款主体借款主体11、商业用房商业用房产权产权所有人所有人22、商业用房、商业用房经营方经营方（须为产权所有人的关联企业）（须为产权所有人的关联企业）6 67 7一、品种介绍一、品种介绍与抵押贷款的区别与抵押贷款的区别用途相对确定用途相对确定准入条件相对严格准入条件相对严格授信方案设置及评判标准相对规范授信方案设置及评判标准相对规范所抵押的商业用房是第一还款来源所抵押的商业用房是第一还款来源分行审批权限更大（分行审批权限更大（88亿、亿、1212亿、亿、1818亿）亿）7 78 8二、准入条件二、准入条件v 1.1.位置准入位置准入v 2.2.客户准入客户准入v 3.3.项目准入项目准入v 4.4.例外处理例外处理8 89 91.位置准入位置准入城市准入城市准入v共共53个城市自动准入：个城市自动准入：v直辖市、省会（首府）城市、青岛、直辖市、省会（首府）城市、青岛、深圳深圳、苏州、苏州、宁波、大连、无锡、厦门、东莞、珠海、中山、宁波、大连、无锡、厦门、东莞、珠海、中山、佛山、温州、绍兴、南通、；烟台、泉州、台州、佛山、温州、绍兴、南通、；烟台、泉州、台州、嘉兴、常州、唐山、三亚和丽江嘉兴、常州、唐山、三亚和丽江v异地城市项目的资产支持贷款：可以叙做、当地异地城市项目的资产支持贷款：可以叙做、当地行份额必须占到一半以上，适用当地行审批权限行份额必须占到一半以上，适用当地行审批权限9 910101.位置准入位置准入区位准入区位准入自动准入城市中的商业用房项目还需进行区位准入自动准入城市中的商业用房项目还需进行区位准入每个城市的准入区位不超过五个每个城市的准入区位不超过五个由分行公司业务部报送总行公司金融总部核准由分行公司业务部报送总行公司金融总部核准深圳市已核准的区位：罗湖区、福田区深圳市已核准的区位：罗湖区、福田区101011112.客户准入客户准入必要条必要条件件 信用等级信用等级B B级级(含含)以上以上所有者权益所有者权益50005000万元（含）以上万元（含）以上持有合法、有效的房地产权证持有合法、有效的房地产权证授授信信客客户户自行开发并自行开发并持有商业用持有商业用房的房地产房的房地产开发企业开发企业购置并持有购置并持有商业用房的商业用房的企业法人企业法人经营商业用经营商业用房的产权人房的产权人的关联企业的关联企业经营方经营方必须满必须满足足 产权所有人书面同意借款人申请贷产权所有人书面同意借款人申请贷款和以本商业用房抵押；款和以本商业用房抵押；本商业用房必须抵押给我行（不得本商业用房必须抵押给我行（不得例外处理）例外处理）产权所有人与我行签订三方协议产权所有人与我行签订三方协议（需具备法律效力），明确贷款期内（需具备法律效力），明确贷款期内物业所有经营收入优先用于偿还我行物业所有经营收入优先用于偿还我行贷款，不得挪用；贷款，不得挪用；产权所有人应追加我行认可的担保产权所有人应追加我行认可的担保111112123.项目准入项目准入(一一)写字楼写字楼酒店酒店u甲级写字楼甲级写字楼u面积在面积在1.5万平方米以上万平方米以上u60%以上的面积已经或意向签约出租以上的面积已经或意向签约出租u主力租户的租约应达到一定比例（未明确）主力租户的租约应达到一定比例（未明确）u四星级及以上四星级及以上(由中国国家旅游局颁发由中国国家旅游局颁发)u或在正式获得评级前具备四星级以上条件并或在正式获得评级前具备四星级以上条件并由著名中外专业酒店管理公司管理（两者取由著名中外专业酒店管理公司管理（两者取其一即可）其一即可）公寓公寓u房间数量不少于房间数量不少于100间间u半年以上的长期租约应达到半年以上的长期租约应达到50%以上以上12121313商场商场连锁超市用房连锁超市用房u面积在面积在1万平方米以上万平方米以上u60%以上的面积已经签约或意向签以上的面积已经签约或意向签约出租约出租u著名超市连锁企业管理，超市剩余著名超市连锁企业管理，超市剩余租赁期不低于租赁期不低于5年年u面积在面积在6000平方米以上平方米以上u统一经营、收银比例达统一经营、收银比例达80%以上以上综合商业用房综合商业用房u建筑面积在建筑面积在2万平方米以上万平方米以上u60%以上的面积已经或意向签约出租以上的面积已经或意向签约出租3.项目准入项目准入(二二)商品交易市场商品交易市场u具有全国或跨省辐射力具有全国或跨省辐射力u运营年限超过运营年限超过2年年u签约面积达到签约面积达到80%以上以上13131414v不符合城市准入、区位准入条件：报分行公司业务部资产支持贷款小组预审后，由公司业务部总经理终审准入；v不符合客户准入、项目准入条件：发起报告中详细分析，由“三位一体”程序决策是否叙做，并在报送核批时附加文件说明不符内容、叙做理由和相应风险防范措施；v不能提供产权证或拥有产权证但不能落实抵押：报总行准入及审批，并需满足较为严格的条件。4.例外处理例外处理14141515三、授信方案要点三、授信方案要点v1.贷款用途贷款用途v2.贷款金额计算贷款金额计算v3.贷款期限贷款期限v4.授信方案其他要点授信方案其他要点15151616v用于借款人在商业用房经营期的各项合理资金需用于借款人在商业用房经营期的各项合理资金需求求置换商业用房开发总投资的负债性资金置换商业用房开发总投资的负债性资金（如银行开发贷款、股东或关联公司借款，但都是基于商业（如银行开发贷款、股东或关联公司借款，但都是基于商业用房本身所产生的）用房本身所产生的）商业用房其他资金需求商业用房其他资金需求v不得用于国家明令禁止的投资领域和用途不得用于国家明令禁止的投资领域和用途1.贷款用途贷款用途161617172.贷款金额贷款金额(计算基数计算基数孰低原则孰低原则)自建物业自建物业以购买方式持有且以购买方式持有且交易时间超过一年交易时间超过一年以购买方式持有且交以购买方式持有且交易时间未超过一年易时间未超过一年物业剩余经营期限内预计现金物业剩余经营期限内预计现金流的净现值流的净现值评估价值评估价值物业剩余经营期限内预计现金物业剩余经营期限内预计现金流的净现值流的净现值评估价值评估价值购置成本价格购置成本价格(应是市场的公平应是市场的公平交易价交易价)171718182.贷款金额贷款金额(金额确定金额确定)总行级重点客户总行级重点客户(授信授信A A类和类和B B类类)经总行公司金融总部认可经总行公司金融总部认可的城市地标性优质项目的城市地标性优质项目不超过计算基数的不超过计算基数的65%65%不超过计算基数的不超过计算基数的65%65%其他客户和项目其他客户和项目不超过计算基数的不超过计算基数的55%55%18181919原则上最长不得超过原则上最长不得超过12年，且同时应小于商年，且同时应小于商业用房产权证剩余使用年限至少业用房产权证剩余使用年限至少5年。年。3.贷款期限贷款期限确定贷确定贷款期限款期限应考虑应考虑的因素的因素u投资回收期投资回收期u借款人实际资金安排借款人实际资金安排u商业用房经营年限商业用房经营年限u借款人的再融资能力借款人的再融资能力19192020v须由对应商业用房抵押担保v贷款利率原则上应不低于同期限档次的基准利率；v应根据商业用房经营前景、经营收入现金流的实际情况制定切实可行的还款计划；v授信方案可在综合评价其可行性的基础上授信方案可在综合评价其可行性的基础上考虑接受再融资作为还款来源，考虑接受再融资作为还款来源，但我行须拥有贷款到期后的第一贷款选择权。4.授信方案的其他要点授信方案的其他要点20202121四、报批注意事项四、报批注意事项v1.审批权限审批权限v2.资料合规性资料合规性v3.审查重点审查重点v4.其他其他212122221.审批权限审批权限v按单笔中长期权限执行按单笔中长期权限执行v深圳分行：扩大为深圳分行：扩大为CCOCCO和专业审批人权限的和专业审批人权限的200%200%v优质客户及大型项目：我行优质客户及大型项目：我行CCOCCO权限可达权限可达1212亿或亿或1818亿元亿元v上述扩大授权为专项授权，同一客户还有其他授上述扩大授权为专项授权，同一客户还有其他授信不需加总计算信不需加总计算22222323v贷款申请需要的主要材料有（详见文件第二十条）：贷款申请需要的主要材料有（详见文件第二十条）：借款人企业和财务资料等（同一般贷款业务）；借款人企业和财务资料等（同一般贷款业务）；借款人对外出租的有关协议、合同等：借款人对外出租的有关协议、合同等：租金预测和净现值计算表（后文重点介绍）；租金预测和净现值计算表（后文重点介绍）；建设部一级或二级资质评估公司的正式评估报告；建设部一级或二级资质评估公司的正式评估报告；购置成本价格证明文件及证明市场公平价格的文件（适用于借款购置成本价格证明文件及证明市场公平价格的文件（适用于借款人以购买方式持有且提交贷款申请的时间在购买交易时间一年之人以购买方式持有且提交贷款申请的时间在购买交易时间一年之内的贷款）；内的贷款）；商业用房管理合同商业用房管理合同；对借用资产支持贷款置换我行其他贷款的明确说明；对借用资产支持贷款置换我行其他贷款的明确说明；借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以商业用房抵押的借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以商业用房抵押的决议；决议；商业用房产权证书等。商业用房产权证书等。2.报批资料清单报批资料清单232324243.项目可行性评估重点项目可行性评估重点v第一还款来源是否充足、租金测算是否合理第一还款来源是否充足、租金测算是否合理v项目地理位置优越性项目地理位置优越性v项目定位是否准确项目定位是否准确v物业管理公司管理业绩、承租人实力、租户结构、租约稳物业管理公司管理业绩、承租人实力、租户结构、租约稳定性定性v抵押物估值是否准确抵押物估值是否准确(评估公司资质、评估方法评估公司资质、评估方法)v片区商业地产趋势和房地产抵押物变现能力片区商业地产趋势和房地产抵押物变现能力v抵押是否有效、无瑕疵抵押是否有效、无瑕疵v是否能够满足我行进行账户封闭管理的要求，并签署相关是否能够满足我行进行账户封闭管理的要求，并签署相关协议协议v借款人或股东的商业运营经验借款人或股东的商业运营经验242425254.贷后管理方案贷后管理方案v置换他行贷款：先阶段性担保，后追加抵押v资金监管专户，封闭管理v承租方租金账户需为上述监管专户v合同中约定触发条款（未按期开业、主力租户的变动、租金连续几个月不正常等等）v每两年进行一次评估25252626资产评估报告附表的填写资产评估报告附表的填写现金流量测算表现金流量测算表现金流量测算表现金流量测算表2626深圳市分行风险管理部深圳市分行风险管理部27