存抵终止,楼市会否进入裸价时代.doc

后"存抵"时代的杭州楼市 会否进入裸价时代?
房地产门户-搜房网 2011-08-11 07:11:00 来源：今日早报 
  [提要]作为一种房产销售领域惯用的蓄客手段，“存抵”方式最早来源于深圳一带，后来逐渐被杭州开发商引进，并渐渐风靡整个杭城。特别是在楼市调整的大背景下，这种方式更是成为几乎每一个楼盘用来招揽客户的“杀手锏”。

作为一种房产销售领域惯用的蓄客手段，“存抵”方式最早来源于深圳一带，后来逐渐被杭州开发商引进，并渐渐风靡整个杭城。特别是在楼市调整的大背景下，这种方式更是成为几乎每一个楼盘用来招揽客户的“杀手锏”。可是上周，它被有关部门明令取消。这对开发商来说，不啻是重重的一击。
何去何从？直接降价将大行其道
取消存抵活动，开发商的第一个反应，是无奈。比如新开楼盘丽晶湾，在领取预售证的时候，开发商得知要取消存抵活动，他们在第一时间中止了原来的优惠方式，并采用了新的五重优惠方式，包括总价优惠5万元、车库优惠7万元、一次性付款97折、按揭98折等等。
一些楼盘打起擦边球，将优惠方式由“存抵”，变成了“不用存直接抵”。一些楼盘比较诚实，选择以“裸价”方式销售，即将优惠幅度，直接算在房价身上。比如位于丁桥的昆仑天籁将于8月13日推出3号、6号楼，户型面积为88-124平方米，折后起价9999元/平方米，单价不足11000元/平方米的房源非常多，均价12600元/平方米。
存抵取消后，寻求和存抵有相似功能的蓄客手段，正被开发商苦苦索求。比如尽量让客户进行诚意登记，透露真实的个人信息，根据填表信息的完整性，来看意向程度。又比如要求购房者提供身份证、户口本、社保纳税证明复印件等等，让愿意提供这些信息的购房者，参加优惠活动等等。开发商的工作无疑更加复杂和繁复。【话题:传房管局叫停"存抵" 限制房企操纵房价?】
降价潮或许就此拉开序幕
对于风靡楼市的存抵活动被取消，业内人士也有不少话说。
锋芒地产营销机构总经理杨怀东认为，开发商搞存抵活动，作为一种积蓄诚意客户的手段，它的空间还是很大的。因为搞活动距离正式开盘前，还是有一个缓冲的阶段，很多开发商可以根据蓄客情况来制定价格，价格策略也才能更准确。存抵活动取消，开发商会更实在地定出价格，对于政府来说，也可以更好地统计房价，准确把握市场真实状况。
而房地产资深策划人、双赢置业营销机构总经理章惠芳表示，存抵活动这段时间之所以盛行，主要是因为在市场不是很明朗的前提下，很多开发商还是“犹抱琵琶半遮面”，不愿意把价格的底牌亮给市场，而是采取迂回策略。但存抵取消后，很多楼盘将不得不亮出底牌，大规模的降价潮很有可能就此拉开序幕
存抵活动取消开发商忙应付
房地产门户-搜房网 2011-08-11 07:11:00 来源：今日早报 
  [提要]作为一种房产销售领域惯用的蓄客手段，“存抵”方式最早来源于深圳一带，后来逐渐被杭州开发商引进，并渐渐风靡整个杭城。特别是在楼市调整的大背景下，这种方式更是成为几乎每一个楼盘用来招揽客户的“杀手锏”。

上周，杭州房管局实施“新禁令”，规定未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动等。
这就意味着，之前在杭州楼市盛行已久的开盘前“存抵”活动，被正式取消。
作为一种开盘前的蓄客活动，“存抵”这一销售方式，已经被开发商玩得炉火纯青，特别是在目前低迷的市场行情中，它更是成为开发商用来给购房者优惠的重要手段。
那么，存抵取消后，开发商会通过什么样的新方式卖房？
存抵活动紧急取消
位于大申花板块的丽晶湾是取消存抵活动后的首个上市新盘，所以备受各方关注。
丽晶湾项目相关负责人表示，在领取预售证的时候他们已经得知要取消存抵活动的消息，在第一时间已经终止了原来的优惠方式。“我们本次开盘严格遵照政府最新要求，遵循低开高走的原则合理定价。”这位负责人表示，新的优惠方式包含了五重优惠，包括总价优惠5万元，车库优惠7万元，一次性付款97折，按揭98折等等。据了解，上周末丽晶湾强势登场，首次开盘当日认购逾110多套。据了解，8月6日当天，实际推出房源150多套，共有180多组客户到场，截至当天下午4点，认购110余套。
在目前这样的行情中，这样的预定成绩算是非常理想，但最终的具体成交数字，还要看接下来的签约情况。
“存抵”变成“不存直接抵”，还有一些将开楼盘的优惠方式由“存抵”，变成了“不用存直接抵”。位于杭州市国际会展中心以北的华盛达阅城预计8月上旬开盘，首推“宽景90”高层公寓，户型面积为89—130平方米。13号楼为平层89和114平方米户型，预计价格区间定在14000—18600元/平方米。12号楼为跃层房源，主力户型为107、125平方米，预计价格14700—19990元/平方米。原先的优惠为预存5万元，单价减1000元/平方米。现在存抵活动已经中止，但单价减1000元的优惠依然保留，也就是说存就抵变成了直接抵的活动。另外，华盛达项目相关负责人透露，在开盘当天，还会有另外优惠推出。
一些楼盘开始裸价销售
当然，也有一些楼盘在存抵取消后，选择以实际价格“裸价”销售。
位于丁桥的昆仑天籁将于8月13日首次推出3号、6号楼，户型面积为88-124平方米，折后起价9999元/平方米，单价不足11000元/平方米的房源非常多，均价12600元/平方米。目前凭身份证到现场售楼部办理会员卡，开盘当日100平方米以上减13万元旅游基金，100平方米以下减10万元旅游基金，或全额抵扣房款。
昆仑集团副总裁蔡阳表示：“现在的优惠方法那么多，我们不妨直接采用裸价的方式，价格多少一目了然，或许可以更为直接地刺激销售。” 此外，三墩板块的运河协安蓝郡计划于8月下旬推出96套房源，主力户型为90平方米可变三房、125平方米舒适三房，这批房源的价格区间在12000-15000元/平方米之间，预计折后价格区间为11800-14800元/平方米。其中位于一楼的户型，赠送超过30平方米的地下夹层空间，南向带下沉式庭院。
开发商纷纷酝酿新优惠
在取消存抵活动之前，这一优惠方式已经是目前开盘的新盘普遍采用的优惠方法，而在取消存抵活动后，采用其他新的优惠方法也成了开发商琢磨的问题。据了解，之前杭州有10多个楼盘在进行“存抵活动”的优惠措施。在收到相关部门通知后，一些楼盘已经停止了类似活动，其中包括中国铁建国际城、方正荷塘月色等楼盘。而取消原有优惠后的将开楼盘也纷纷在想新招。
下城区华丰板块嘉里桦枫居即将推出二期新房源，为南区6号、10号楼，户型面积为84-119平方米，其中84-85平方米为两房，89、104、119平方米三房户型，预计均价16000-17000元/平方米。目前，售楼处透露的消息为开盘当日有特别优惠，参加预约还有折上折，预计折后起价14000多元/平方米。还有开发商认为，存抵优惠最直接的作用是可以提前蓄客，改成打折或其他优惠方法后，价格是下来了，但是提前蓄客的作用不大，因此，开发商的蓄客阶段必须往后拖延，只能放在领出预售许可证之后。业内人士称，这样一来，以往开盘热销、开盘被抢这样的火爆场面就很难再现。所以，接下来和存抵优惠有同样蓄客功能的其他方式可能将出现。
老盘也避开存抵活动
跟即将要开盘的新盘相比，一些已经拿出预售证的老盘，明显受影响要小一些。不过，他们显然也不敢在风口浪尖上做很多尝试。
丁桥一位开发商表示，老盘存抵活动是合法的，但是为了避开风头，目前楼盘也自觉取消了存抵活动。
那么，楼盘采取什么样的方式来优惠，他说，只能根据之前浙江省物价局公布的一份《浙江省商品房销售明码标价实施细则》来做，对符合下列三类情形之一的购房者，给予优惠折扣：购房者一次性支付购房款的；购房者已在该商品房经营者处购买过商品房的；其他符合商业惯例的优惠情形。其中第三类情形包括年庆等一般的商业惯例等，然后去房管局作个备案。
事实上，在存抵活动取消后，开发商采取买就送的方式越来越多。比如毗邻良渚博物馆的新楼盘美丽洲在售25套城市双拼别墅，就赠送两个车位和100平方米左右的庭院面积。
一位开发商表示，目前影响销售最关键因素还不是价格，而是限购限贷。“现在价格上来说已经很有吸引力，但很多人还是不能买，所以还不如把产品的品质做好。”
楼市流行实名登记
“超级精装LOFT样板房正式对外开放，主城罕有超低起价，活动期间进行实名优惠登记，欢迎前往亲临体验！”
这是滨江某楼盘给意向客户发的短信。其中没有涉及到一句关于存抵活动的话，不过却提到一个词“实名”。
临平一个楼盘8月3日给客户发短信，之前曾经推出客户升级活动，存2万元最高享单价减300元/平方米的优惠。
记者日前再次打电话过去，销售小姐说，我们马上要开第二期，之前两万元也不用去存了，你以谁的名义买，就把谁的身份证拿过来，领一张选房优惠单，就可以享受之前的活动。“因为现在存抵活动取消了。”
城北某楼盘负责人告诉记者，楼盘即将开盘，原本定好的存抵活动被取消，让公司觉得措手不及。现在只好让客户进行诚意登记。比如透露真实的个人信息，根据填表格信息的完整性，来看意向程度等等。
“实在没办法了，只能这么先做着。销售人员也会告诉客户，他们最终得到的价格，肯定会与之前存抵的优惠幅度相当，但具体优惠形式要等到预售证领出来以后才能定。”他说。
除此之外，开发商为了甄别有效客户，还有一些其他方式，比如要求购房者提供身份证、户口本、社保纳税证明复印件等等，让愿意提供这些信息的购房者，参加优惠活动等等。
如何准确定价已成难题
值得一提的是，开发商正遭遇前所未有的定价难题。
一位开发商说，现在商品房销售实行一房一价明码标价，之前通过存抵活动，可以大致清楚定什么样的价格，市场能够接受，但现在，这条蓄客的路被卡死了。更糟糕的是，现在房管局原则上规定定价后优惠总幅度不能低于5%，也就是说，跟房管局上报的A、B、C类所有的幅度加起来，都要在5%的幅度内。比如一套房子定价2万元/平方米，最低售价不能低于19000元/平方米。这就迫使开发商非常准确地明码标价，对他们的定价能力提出了非常高的要求。因为一旦定价不符合市场的要求，那就会骑虎难下，涨价不可能，降价也不行，资金也回笼不了。
“到底什么样的价格购房者才会买账，这真的很难衡量。”
正因为如此，不少楼盘已经纷纷推迟了开盘时间，比如城北某楼盘原定于7月底开盘，但销售人员目前表示，开盘时间还没有最终定，可能要到8月底。
楼市会否进入裸价时代？

有开发商认为，在存抵禁令后，杭州开发商真枪实弹的裸价销售，即将开始。
裸价促销对楼市的拉动作用，是否足以让购房者的切实需求在一定程度上得以释放，是否让房地产传统淡季也成为购房好时机？
尽管这一切目前尚难定论，但至少有一点是肯定的，普通老百姓还是十分欢迎开发商直接降价，裸价时代能让买房者得到更多实惠。
楼盘开始“被”实在定价
锋芒地产营销机构总经理杨怀东认为，存抵活动被取消，其实相关的规定去年4月份就已经出来，为什么现在要再强调一下，可能是政府看到近期许多楼盘搞这样的活动太多，场面过于火爆，最近一些楼盘的产品说明会都很火爆，担心市场上扬，整体反弹，影响调控结果。开发商搞存抵活动，作为一种积蓄诚意客户的手段，它的空间还是很大的。因为搞活动距离正式开盘前，还是有一个缓冲的阶段，很多开发商可以根据蓄客情况来制定价格，价格策略也才能更准确。存抵活动取消，开发商会更实在地定出价格，对于政府来说，也可以更好地统计房价，准确把握市场真实状况。取消存抵，能让开发商被迫亮出价格底牌吗？
房地产资深策划人、双赢置业营销机构总经理章惠芳表示，存抵活动杭州之前比较少，主要流行于深圳等南方城市，后来随着外来公司大量进入，所以从去年开始也慢慢盛行。刚开始，存抵活动的幅度比较小，比如“存1抵2”，后来采用这种方式的楼盘越来越多，幅度越来越大，甚至达到了“存5抵30”、“存5抵50”，给人的感觉有点夸张了，这估计也是政府出手干涉的主要原因。存抵是开发商一种比较好的蓄客手段。因为很多开发商会要求一开盘就销售多少，所以前面要有一定时间的蓄客周期和蓄客量，以保证开盘时有轰动的开盘效应，并吸引部分购房者跟风进场。存抵活动看起来能够给客户很大的优惠，比如“存5抵30”，看起来客户一下子就享受到了25万元的优惠，但事实上，因为价格不明朗，也算不上给客户得了多少便宜。现在很多楼盘搞多重优惠，折上折，花头花脑一堆优惠下来，还不如实实在在定个价格。 存抵这段时间之所以盛行，也主要是因为在市场不是很明朗的前提下，很多开发商还是“犹抱琵琶半遮面”，不愿意把价格的底牌亮给市场，而是采取迂回策略。但存抵取消后，很多楼盘将不得不亮出底牌，接下来，在博弈拉锯战中逐渐占据主导地位的购房者，将触发开发商甩出更多折扣优惠。
价格透明才能吸引下单
昆仑集团副总裁蔡阳表示，在宏观调控及信贷收紧等因素的影响下，在严峻的政策背景和低迷的市场环境下，裸价促销是不是能冲破购房者仍然浓郁的观望情绪，重庆的房地产市场近期的表现有一定的参考价值：最近重庆一手房打折促销见成效，交易量涨四成，在最近一周，无论是成交面积还是成交套数，环比前一周均增加了近40%。
一位名为“纠结77的购房者网友”认为，现在几乎所有的楼盘都在搞这种存抵活动，都是个噱头，遮遮掩掩的，其实开盘前确切的价格都不知道，很浪费买卖双方的时间和精力，还不如实实在在标明价格，买就买，不买就不买。要不然开发商老是用这一招试探买房者的底线，哪里搞得过他们，价格应该透明，才能真的吸引有效客户，对买房者来说，也才会真正下定决心下单，价格都说不清楚，会更加犹豫的。
而对于“存抵禁令”，还有一些业内人士认为政府实际用意可能是想杭州房价更加稳定。目前杭州市场上打折优惠频出，力度越来越大，而且在新“国五条”定下下半年调控基调后，购房者对下半年房价的心理预期是大幅下跌。在博弈拉锯战中逐渐占据主导地位的购房者，将触发开发商甩出更多折扣优惠，这样更加速杭州房价大幅下跌。
依据一些业内人士的判断，作为地方政府不会希望管辖内的房价大起大落，而此次出台的“禁令”极有可能是为保杭州房价能维持在一个平稳的水平线上。如此一来，开发商在定价上要更加理性，特别是老盘，想要促进成交，价格必须往下走，但开发商要考虑盈利目的，又不可能降很多。那么，在这样一个相互牵制的制衡力下，反而会让房价趋势平稳。
有业内人士认为，之前大规模的“存抵”优惠已使楼市出现降价苗头，现在，开发商不得不通过更大力度的打折来换取销量。这是由于目前存量房过多，市场供需规律起作用了。不过，存抵优惠这种方式被取消后，可能会间接促使开发商直接拿价格来动刀。
一位购房者表示，“之前听到很多楼盘有过存抵优惠，但是我还没有下单，相比起来我还是想要他们在价格上降一些，这样比较实在。”还有购房者则说：“存抵优惠我觉得没有实际意义，对我影响不大，而且我相信肯定会有其他的优惠出来。还是透明点好。这种存抵，还得让购房者花时间去计算、比较，太不方便了。”
对于购房者而言，无论是以前的存抵还是现在的直接降价，开发商最终的目的都是把房子卖出去。存抵取消了，还会有其他的替代方式，而购房者只要享受到了实是在在的实惠就可以。
营销模式有待创新
而取消存抵后，采用何种新的营销方式，成了许多开发商思考的问题。
浙江郡原地产市场总监赵春蕾分析说，存抵活动是开发商为了保证蓄客的有效性，进一步圈定强烈意向客户而推出的活动。因为在开盘前阶段，一般都伴随大量的推广与宣传，尤其是新楼盘首次亮相时，往往会引起购房者和业界的关注，到开盘前，甚至会吸引上千人到访登记。这里面有真正要买房的客户，有同时在周边好几个楼盘登记的客户，也有只是来踩盘的市场调研人员，那么怎么样来区分这些客户呢，一方面靠有经验的销售人员的判定，另一方向，类似像存抵这样的活动，就比较容易筛选出意向客户。当然，在市场形势好的时候，存抵也是一种试探价格的办法，如果有效客户资源量特别大，开发商的定价会更加心中有底。 存抵活动取消，开发商为了甄别有效客户，需要研究新的营销模式与销售技巧。另外，存抵一般是配合开盘优惠的让利活动，这种方式取消以后，楼盘就只能直接降价了，从暗降到明降的楼盘就会越来越多。
下半年开发商日子更难过
还有一些网友认为取消存抵将导致楼市直接“降价”，或将影响市场信心。“如果这类羞羞答答的存抵活动一律取消，面对目前严峻的销售形势，开发商只能直接打折了，直接打折对市场的降价信息传导作用更加强烈，也会大大强化购房者的降价预期，那么杭州房地产市场就真正进入洗牌阶段了。”某网友表示。
据有关媒体报道，标准普尔驻香港企业评级主管李国宜在8月9日表示，随着融资环境趋紧，中国房地产开发商未来几个月的处境将更加艰难。李国宜称，与几个月前相比，目前的形势更加严峻，一方面海外融资难度加大，另一方面政府加强了对信托市场融资的监管。
中国银监会有关负责人在7月29日表示，要求信托公司合理控制发展节奏、严控风险。部分信托公司出于对自身风险控制的需要，暂停了部分业务。
标准普尔在6月28日发布预计称，到明年6月房价将回调10%，李国宜表示这一预期仍未改变。他还指出，零星的降价已经出现，若资金面进一步恶化，降价范围将进一步扩大。
李国宜称，未来12个月有大量再融资债券到期的房地产开发商很容易受到冲击，而标准普尔在今年6月份将中国房地产业的评级展望从稳定下调至负面。