建筑容积率、建筑密度、绿化率规定指标.doc

容积率、建筑密度、绿化率规定指标

国家并没有统一制定建筑密度标准，一般是由县级或区级规划部门制定《XX区（县）控制性详细规划》。这个控制性详细规划都可以在各地的规划部门网站上下载。
一般建筑密度，容积率之类的都是国土规划局控制的. 不管是不是强制性规定都不由其他人私自改变。
建筑容积率、建筑密度最大值控制指标表
建筑容积率建筑密度
建筑基地类型
旧城改造地区
规划新区地区
中心地段
一般地段
一般地段
D%
PRA
D%
PRA
D%
PRA
低层独立式住宅及
其他低层居住建筑

40
1.2
35
1.0
居住建筑
多层
40
2.4
35
2.2
32
2.0
高层
30
5.0
25
4.0
25
3.5
一般办公建筑
多层
45
3.0
40
2.5
32
2.0
高层
40
5.5
35
5.0
25
4.0
公寓式办公建筑
旅     馆
多层
40
2.5
35
2.5
32
2.5
高层
35
5.0
35
4.5
25
4.0
商业建筑
多层
60
3.5
55
3.0
45
2.5
高层
55
6.0
50
5.5
40
4.5
商住综合楼
多层
40
2.5
40
2.5
32
2.1
高层
40
5.0
35
4.0
25
3.5
工业建筑
（一般通用厂房）
低层
多层

40
35
1.0
2.0
40
35
1.0
1.5
普通仓库
低层
多层

35
30
1.0
2.0
30
20
1.0
1.5
公共绿地
按照建设部《公园设计规范》有关规定执行。

注：1、D——建筑密度，PRA——建筑容积率。2、绿地率：新区不小于35%，旧城区不小于25%。
一般而言,容积率分为：独立别墅为0.2~0.5；联排别墅为0.4~0.7；6层以下多层住宅为0.8~1.2；11层小高层住宅为1.5~2.0；18层高层住宅为1.8~2.5；19层以上住宅为2.4~4.5；住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅。 　并根据不同城市的特点有所差别。
新建居住区的居住建筑密度是：4层楼区一般为26%左右，5层楼区一般为23%左右，6层楼区不高于20%。绿化率是开发商宣传楼盘绿化时用的概念，并没有法律和法规依据。对公共绿地最小的要求是宽度不小于8米，面积不小于400平方米，该用地范围内的绿化地面积不少于总面积的70%， 且至少1
3的绿地面积要能常年受到日照，而宅旁绿地在计算时距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得算入绿化用地。在房地产开发中，政府规定这个指标一般不少于30%
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 容积率比净容积率要低50％左右。这两个指标都是合法的，除特别说明外，说到容积率时一般都是指净容积率。但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率，于是，一些开发商就钻的空子，将净容积率换算成毛容积率来宣传，购房人弄不明白其中的奥妙，还以为这个小区的容积率真的很低，入住后才发现上当了。 什么是容积率？按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定（试行）》的解释，容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，人们的居住舒适度就越高，反之则舒适度越低。但对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋价格中的比例，决定被开发土地的含金量。因此，容积率越高，开发商的利润就越大。
（1）容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比,计算公式为:容积率=总建筑面积
土地面积
容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。容积率还可以根据建筑用途的不同，分为全部建筑容积率，公共建筑容积率，住宅建筑容积率等
（2）建筑密度：即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比，计算公式：建筑密度=建筑基底占地面积 地块面积
（3）绿化率，亦称绿地率：指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率，计算公式：
绿地率=绿地面积
土地面积
绿地率通常以下限控制。这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地（道路红线内的绿地），不包括屋顶、晒台的人工绿地。公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
容积率是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积(m2ha)或以总建筑面积(万m2)与居住区用地(万m2)的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
建筑密度即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%)。绿地率,居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地
国家规定的建筑密度标准是多少
对于发展商来说，容积率和 建筑密度 决定地价成本在房屋中占的比例 ，而对于住户来说，容积率和 建筑密度 直接涉及到居住的舒适度，容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高， 反之则舒适度越低。
1、 用地性质：二类居住用地； 主要规划指标：容积率：≤1.6；建筑密度 ：≤30%；绿地率≥35%；
2、 用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)； 主要规划指标：容积率：≤3.0； 建筑密度：≤40%；绿地率≥25%；
3、 用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)； 主要规划指标：容积率：≤2.0； 建筑密度：≤28%；绿地率≥35%；
4、 用地性质：居住(兼容商业金融、行政办公)； 主要规划指标：容积率：≤3.0； 建筑密度：≤28%；绿地率≥35%；
5、 用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地； 主要规划指标：容积率：≤2.4； 建筑密度：≤28%；绿地率≥35%；
6、 用地性质：公共设施用地； 主要规划指标：容积率：≤8； 建筑密度 ：≤55%；
7、 用地性质：商业金融、居住(兼容行政办公)用地； 主要规划指标：容积率：≤2.5； 建筑密度 ：≤26%； 绿地率≥35%；
8、 用地性质：商业、办公(兼容旅馆业)用地； 主要规划指标：容积率：≤2.4； 建筑密度 ：≤28%； 绿地率≥35%；
9、用地性质：住宅用地； 主要规划指标：容积率：≤3.6； 建筑密度 ：≤22%；绿地率≥40%；
建筑密度是指建筑物的覆盖率,具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％）,它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度.建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积
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