8物业管理经费与财务管理.ppt
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1、物业管理实务物业管理实务 第八章 物业管理经费与财务管理本章本章要点要点物业管理资金的筹措物业管理资金的使用物业管理服务费的测算物业管理企业财务预算物业管理企业财务会计报告学习目的与要求学习目的与要求1了解物业管理资金的来源物业管理服务费测算的意义物业管理服务收费的构成财务预算概述财务会计报表的编制要求2掌握物业管理资金的主要用途物业管理企业财务预算控制的内容和程序资产负债表、利润表和利润分配表、现金流量表的概念、作用和结构物业管理费使用情况公示3 3重点掌握物业管理资金的使用原则物业管理服务费测算的主要定额物业管理处的财务预算物业管理企业的财务预算物业管理资金的筹措物业管理资金的筹措物业管理
2、资金物业管理企业资本金的筹措物业管理经费的筹措物业管理资金的含义物业管理资金的含义是指物业管理企业所拥有的各种财产物资的货币表现,包括货币本身物业管理资金分类物业管理资金分类 资本金资本金:物业管理企业设立所需资金物业管理企业创立所必需的资金,称为资本金(即注册资金)物业管理经费物业管理经费:是提供物业管理服务所需资金补偿物业管理企业在提供物业管理服务活动过程中活劳动和物化劳动的消耗,称为物业管理经费物业管理企业资本金的筹措物业管理企业资本金的筹措资本金和法定资本金资本资本金和金和法定法定资本资本金金资本金:资本金:是指企业在登记注册时填报的投资者投入企业的资金总额,即企业的实收资本(股份制企
3、业称股本)法定资本金或法定最低资本金法定资本金或法定最低资本金:是指国家规定的开办企业必须具备的最低限额资本金 注册资本金的规定注册资本金的规定 根据建设部1999年11月4日公布的物业管理企业资质管理试行办法规定:物业管理企业注册资本一级资质:500万元人民币以上二级资质:300万元人民币以上三级资质:50万元人民币以上 可见,要创立一个持续正常营业的物业管理企业,必须筹集50万元以上人民币的资本金物物业业管管理理企企业业资资本本金金的的筹筹措措不同组织形式的物业管理企业,其资本金的筹措方式和渠道不同现有物业管理企业基本上为有限责任公司,可由国家单一投资设立,也可以由250个股东共同出资设立
4、,股东可以是国家、法人、自然人、外商国内现存物业管理有限公司大多数是以开发商为主的法人资金和自然人(内部职工)或外商共同出资组建物业管理经费按其来源可分为四种:物业维修基金物业管理服务费物业经营收入国家财政补贴物业管理经费的筹措物业管理经费的筹措物业维修基金物业维修基金物业维修基金又称代管基金,是物业管理企业接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的专项用于房屋共用部分,共用设备和公用设施维修、更新的专项基金不同物业种类维修基金的筹措不同物业种类维修基金的筹措商品住宅维修基金的筹措:商品住宅维修基金的筹措:购房者应当按购房款2%3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金
5、属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入不同物业种类维修基金的筹措不同物业种类维修基金的筹措公有住房售后的维修基金筹措:公有住房售后的维修基金筹措:售房单位按一定比例从售房款中提取,原则上多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%,该部分基金属售房单位所有购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金,售房单位代为收取的维修基金属全体业主共司所有,不计入住宅销售收入不同物业种类维修基金的筹措不同物业种类维修基金的筹措专项维修资金:购房者按住宅建筑面积40元/M2(非住宅建筑面积50元/M2)的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2%的部分,由购房者按业主大会决定的方案交纳新规定:
6、新规定:(200320031111)不同物业种类维修基金的筹措不同物业种类维修基金的筹措物业管理用房、经营用房的维修基金筹措:物业管理用房、经营用房的维修基金筹措:住宅小区的管理用房、经营用房,以及共用设施设备,均属于住宅小区的全体业主共有由业主提供给物业管理企业使用或委托物业管理企业经营,并支付使用费,经业主委员会确认之后转为该类房屋的维修基金物业管理企业负有维护和管理责任,但因其不是物业管理企业固定资产,物业管理企业不能对其计提折旧不同物业种类维修基金的筹措不同物业种类维修基金的筹措公共配套设施大修理资金来源:公共配套设施大修理资金来源:物业管理企业使用业主委员会或物业产权人、使用人提供的
7、管理用房、经营用房和共用设施设备,应按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同,协议支付有关费用(如租赁费、承包费)物业管理企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费,经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维修基金物业管理服务费物业管理服务费是业主或(非业主使用人)与物业管理企业在物业管理服务合同中约定的,由业主(使用人)向物业管理企业缴纳的物业管理费用物业管理服务费是保证日常物业管理工作正常运转的主要资金来源物业管理服务费物业管理服务费常规性的公共服务费用针对性的专项服务费用委托性的特约服务费用物业管理服务费分类物业管理服务
8、费分类物业管理经费的筹措物业管理经费的筹措经营性收入经营性收入国家财政补贴收入国家财政补贴收入物业管理资金的使用物业管理资金的使用物业管理资金的使用原则物业管理资金的主要用途物业管理服务收费的构成及测算物业管理资金的使用原则物业管理资金的使用原则物业管理费是业主预付给物业管理企业用于委托物业管理服务的费用,资金所有权属于业主使用时遵循原则使用时遵循原则“必要合理必要合理”“服务第一服务第一”“计划使用计划使用”“合理收益合理收益”“民主管理民主管理”物业管理资金的主要用途物业管理资金的主要用途保证房屋及附属设备的完好及正常使用,以及进行共用部位,共用设施和设备大修和更新时的耗费支出物业管理企业
9、各类人员的工资和福利支出物业管理企业原材料消耗、设备折旧及办公费支出机电、消防设备的委托维护费和年检费物业管理企业的利润和国家税收物业管理服务费的测算物业管理服务费的测算测算的意义测算的主要定额物业管理服务费测算的意义物业管理服务费测算的意义为物价部门核定收费标准提供依据为物业管理的招标、投标决策提供依据可作为与业主委员会协商确定物业管理服务收费标准的依据物业管理企业编制财务预算的依据物业管理服务费测算的物业管理服务费测算的主要定额主要定额物业管理服务定额物业管理服务定额:是指大多数物业管理企业在正常条件下,提供一定量的物业管理服务(单项服务或综合服务),所必需的人力、物力和财力消耗的标准数据
10、物中物中业主业主管要管要理定理定服额服额务确务确费定费定测原测原算则算则先进性原则先进性原则分类对待原则分类对待原则适时调整原则适时调整原则物业管理服务费按不同的小区(大厦)逐个核定定额的参考指标,仅以小区(大厦)管理处为单位物中物中业主业主管要管要理定理定服额服额务确务确费定费定测原测原算则算则物测物测业算业算管的管的理主理主服要服要务定务定费额费额物业管理服务收费构成物业管理服务收费构成物业管理区域内管理、服务人员工资和按规定提取的福利费(E1),元/月公共设施、设备日常运行、维修及保养费(E2),元/月园林绿化日常维护费(E3),元/月卫生保洁及虫害消杀费(E4),元/月物业管理服务收费
11、构成物业管理服务收费构成保安费(E5),元/月物业管理企业办公费(E6),元/月用于物业管理的固定资产折旧费(E7),元/月法规法律及合同规定的其他费用(E8),元/月法定税费(E9),元/月物业管理企业酬金(E10),元/月物业管理服务收费测算物业管理服务收费测算物业管理服务费用的测算可用如下简单公式来表示:费用总额(E)E=Ei式中:E 表示小区物业管理服务费用支出总额,元/月,Ei为第I项的费用额,元/月,=1、2、n物业管理服务收费测算物业管理服务收费测算物业管理服务收费标准(P)P=式中:P物业管理服务收费标准,元/月/米2 S总建筑面积,米2E ES物业管理企业财务预算物业管理企业
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