房地产业的纳税筹划ppt课件.ppt

喻景忠喻景忠Email：yjzh_第四讲第四讲第四讲第四讲 相关产业的纳税筹划相关产业的纳税筹划相关产业的纳税筹划相关产业的纳税筹划一、房地产开发企业的主要税种一、房地产开发企业的主要税种及税率及税率 主要税种及税率简表主要税种及税率简表 营业税及附加税营业税及附加税 印花税印花税 契税契税 土地增值税土地增值税 企业所得税企业所得税 房产税房产税 主要税种及税率简表主要税种及税率简表房地产有关税种房地产有关税种税率税率营业税建筑业:3%，销售不动产:5%城市维护建设税市区市区7%，县城、镇，县城、镇5%，其他，其他1%教育费附加3%企业所得税33%、27%、18%(2008(2008年已变为年已变为2525 、2020 、1515 )个人所得税20%房产税自用：1.2%，出租：12%契税3%5%土地增值税四级累进税率（具体见下表）土地增值税税率表土地增值税税率表 档档次次级级 距距税税率率速算扣速算扣除系数除系数税额计算公式税额计算公式说说 明明1增值额未超过扣除项目金额50%的部分 30%0增值额30%扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。2增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分 40%5%增值额 40%-扣除项目金额5%3增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分 50%15%增值额50%-扣除项目金额15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分 60%35%增值额60%-扣除项目金额35%营业税及附加税1/71/71营业税的定义营业税的定义营业税是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入额（销售额）征收的一种流转税。2营业税的征税范围营业税的征税范围营业税的征税范围包括提供应税劳务、转让无形资产和销售不不动产。营业税的征税范围2/72/7具体包括具体包括具体包括具体包括：交通运输业，税率交通运输业，税率3%3%上海试点增值税，税率上海试点增值税，税率11 11%改革范围逐步扩大到：北京、天津、江苏、浙江、湖北、改革范围逐步扩大到：北京、天津、江苏、浙江、湖北、广东、安徽、福建、深圳、厦门广东、安徽、福建、深圳、厦门2012013 3年年年年8 8月月月月1 1日起全国其他地方统一实施日起全国其他地方统一实施日起全国其他地方统一实施日起全国其他地方统一实施增值税增值税改革改革改革改革 建筑业，税率建筑业，税率3%3%建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和其建筑业具体包括：建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。他工程作业。金融保险业，税率金融保险业，税率5%5%对农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资对农村信用社、村镇银行、农村资金互助社、由银行业机构全资发起设立的贷款公司、法人机构所在地在县（含县级市、区、旗）发起设立的贷款公司、法人机构所在地在县（含县级市、区、旗）及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行的金融保险业收入减及县以下地区的农村合作银行和农村商业银行的金融保险业收入减按按3%3%的税率征收营业税的税率征收营业税”政策的执行期限延长至政策的执行期限延长至20152015年年12 12月月3131日。日。邮电通信业，税率邮电通信业，税率3%3%文化体育，税率文化体育，税率3%3%娱乐业，税率娱乐业，税率5%20%5%20%服务业，税率服务业，税率5%5%上海试点增值税，税率上海试点增值税，税率6 6%改革范围逐步扩大到：北京、天津、江苏、浙江、湖北、广东、改革范围逐步扩大到：北京、天津、江苏、浙江、湖北、广东、安徽、福建、深圳、厦门安徽、福建、深圳、厦门2012013 3年年年年8 8月月月月1 1日起全国其他地方统一实施日起全国其他地方统一实施日起全国其他地方统一实施日起全国其他地方统一实施增值税增值税增值税增值税改革改革改革改革 转让无形资产，税率转让无形资产，税率5%5%销售不动产，税率销售不动产，税率5%5%销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、销售其销售不动产具体包括：销售建筑物或构建物、销售其他土地附着物。他土地附着物。【提示提示提示提示1 1】房地产业交纳营业税房地产业交纳营业税房地产业交纳营业税房地产业交纳营业税，就是依据此就是依据此就是依据此就是依据此项规项规定定定定实实施施施施的的的的。【提示提示提示提示2 2】2012012012013 3 3 3年年年年8 8 8 8月月月月1 1 1 1日起全国其他地方统一实施的日起全国其他地方统一实施的日起全国其他地方统一实施的日起全国其他地方统一实施的增值增值增值增值税税税税改革，增加了改革，增加了改革，增加了改革，增加了影视业影视业影视业影视业，包括包括包括包括电影、电视的制作、出电影、电视的制作、出电影、电视的制作、出电影、电视的制作、出版、发行、放映等，版、发行、放映等，版、发行、放映等，版、发行、放映等，过去分别缴纳增值税和营业税，过去分别缴纳增值税和营业税，过去分别缴纳增值税和营业税，过去分别缴纳增值税和营业税，现在统一改为缴纳增值税，一般纳税人税率为现在统一改为缴纳增值税，一般纳税人税率为现在统一改为缴纳增值税，一般纳税人税率为现在统一改为缴纳增值税，一般纳税人税率为6%6%6%6%。营业税起征点的幅度规定如下：（1）按期纳税的，为月营业额5000-20000元；（2）按次纳税的，为每次（日）营业额300-500元。”营业税的特别规定：1.1.纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。动产、土地使用权转让，不征收营业税。2.2.东疆保税港免征营业税的规定东疆保税港免征营业税的规定（1 1）对注册在东疆保税港区内的航运企业从事海上国际航运业）对注册在东疆保税港区内的航运企业从事海上国际航运业务取得的收入，免征营业税。务取得的收入，免征营业税。（2 2）对注册在东疆保税港区内的仓储、物流等服务企业从事货）对注册在东疆保税港区内的仓储、物流等服务企业从事货物运输、仓储、装卸搬运业务取得的收入免征营业税。物运输、仓储、装卸搬运业务取得的收入免征营业税。（3 3）对注册在天津的保险企业从事国际航运保险业务取得的收）对注册在天津的保险企业从事国际航运保险业务取得的收入，免征营业税。入，免征营业税。3.3.运输企业差额计征营业税的规定运输企业差额计征营业税的规定 合资铁路运输公司、股改铁路运输企业和其他铁路运输企业相合资铁路运输公司、股改铁路运输企业和其他铁路运输企业相互之间合作完成运输业务，承运人应以取得的全部价款和价外费互之间合作完成运输业务，承运人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付给其他合作运输方的运输费用后的余额为营业额，以用扣除支付给其他合作运输方的运输费用后的余额为营业额，以铁路运输企业提供服务清算票据铁路运输企业提供服务清算票据为营业额扣除凭证，计算缴为营业额扣除凭证，计算缴纳营业税。纳营业税。免征营业税的项目（1 1）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；服务，婚姻介绍，殡葬服务；（2 2）残疾人员个人提供的劳务；）残疾人员个人提供的劳务；（3 3）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；（4 4）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；供的劳务；（5 5）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治；病防治；（6 6）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入；宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入；（7 7）境内保险机构为出口货物提供的）境内保险机构为出口货物提供的保险产品保险产品保险产品保险产品。营业税及附加税3/73/73营业税的纳税人营业税的纳税人营业税的纳税人是指对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人。4营业税的计征依据及计算方法计征依据及计算方法 计征依据计征依据：纳税人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。营业税的计征方法计征方法应交营业税应税营业额营业税税率税率 房地产开发企业计征营业税的计征依据4/74/7具体包括具体包括具体包括具体包括：第一，出售房屋收取的款项；第一，出售房屋收取的款项；第二，出售土地使用权收取的款项；第二，出售土地使用权收取的款项；第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项；第三，代收的房屋水表、电表、装修等款项；第四，出售房屋和土地预收的款项。第四，出售房屋和土地预收的款项。【提示提示】纳税人转让土地使用权或者销售不动产，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。到预收款的当天。第五，第五，视视同同同同销销售售售售的营业额的营业额 营业税及附加税5/75/75.房地产企业附加税的种类及计算房地产企业附加税的种类及计算 城市维护建设税，税率：市区7%，县城、镇5%，其他1%教育费附加，比率：3%各地方开征的其他费用，如防洪基金、防沙基金、城市文化发展基金等，具体情况各省差异较大。应交附加税费应交营业税（城建税率附加比率附加比率）营业税及附加税应用举例应用举例1 6/76/7某房地产开发企业开发并出售一个小区某房地产开发企业开发并出售一个小区某房地产开发企业开发并出售一个小区某房地产开发企业开发并出售一个小区，具体销售和收款情况如下：，具体销售和收款情况如下：第一，按照市场价格出售部分房屋，总售价第一，按照市场价格出售部分房屋，总售价72007200万元，已收款万元，已收款40004000万万元；元；第二，以比较优惠的价格向内部职工和相关人员出售部分房屋，实际第二，以比较优惠的价格向内部职工和相关人员出售部分房屋，实际售价售价20002000万元，已收款万元，已收款19001900万元，正常卖价万元，正常卖价25002500万元；万元；第三，部分房屋作为本公司办公用房，账面成本第三，部分房屋作为本公司办公用房，账面成本140140万元，若出售正万元，若出售正常售价常售价300300万元；万元；第四，还有部分房屋已经预收了第四，还有部分房屋已经预收了20%20%的定金，尚未开出销售发票，实的定金，尚未开出销售发票，实际收款际收款10001000万元；万元；第五，为了筹集二期开发的资金，将部分房屋出典，金额第五，为了筹集二期开发的资金，将部分房屋出典，金额18001800万元；万元；第六，出售房屋时，向购房者收取本公司代垫的水表、电表的初装费第六，出售房屋时，向购房者收取本公司代垫的水表、电表的初装费共共100100万元，未开发票，只开内部收据。该公司所在地城市维护建万元，未开发票，只开内部收据。该公司所在地城市维护建设税税率设税税率7%7%，教育费附加比率，教育费附加比率3%3%，不再征收不再征收不再征收不再征收其他费用。其他费用。应用举例应用举例1参考答案参考答案7/77/7该公司该公司应交营业税及附加税的计算方法应交营业税及附加税的计算方法应交营业税及附加税的计算方法应交营业税及附加税的计算方法如下：如下：应交营业税（应交营业税（72007200250025003003001000100018001800100100）5%5%645645万元万元 应交附加税应交附加税645645（7%7%3%3%）64.564.5万元万元也可以采用下列简化计算方法也可以采用下列简化计算方法应交营业税及附加税应交营业税及附加税（72007200250025003003001000100018001800100100）5%5%（1 17%7%3%3%）129005.5129005.5709.5709.5万元万元【提示提示提示提示】内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按内部优惠售房优惠价格税务机关不认可，应按正常卖价计税；这叫做让利不让税；正常卖价计税；这叫做让利不让税；作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；作办公用的房屋、出典的房屋视同销售计税；收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入收取代垫的水表、电表的初装费作房屋销售收入计计税税税税。印花税1/21/21 1印花税的印花税的定定定定义义印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领印花税，是对经济活动和经济交往中书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收受、使用税法规定应税凭证的单位和个人征收的一种行为税。的一种行为税。2 2印花税的印花税的征税范征税范征税范征税范围围印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权印花税的征税范围包括：各种经济合同、产权转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、转移书据（如房产证）、营业账簿、权利、许许可可可可证证照照照照等。等。印花税2/22/23 3印花税的纳税人印花税的纳税人印花税的纳税人印花税的纳税人印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、印花税的纳税人，是指在中国境内书立、领受、使用税法规定应税凭证的单位和个人。使用税法规定应税凭证的单位和个人。【提示提示】该税的最大特点为征收面广、税率很低。该税的最大特点为征收面广、税率很低。4 4印花税的计征依据及计算方法印花税的计征依据及计算方法印花税的计征依据及计算方法印花税的计征依据及计算方法 印花税的计征方法有两种：从价计征、从量印花税的计征方法有两种：从价计征、从量计征计征 出售房屋和土地按出售房屋和土地按0.50.5的税率计征印花税的税率计征印花税应交印花税房屋和土地标的额应交印花税房屋和土地标的额0.50.5【提示提示】房屋买卖过程中，房地产公司和购房人房屋买卖过程中，房地产公司和购房人均均均均应应交交交交纳纳。印花税免税特别规定：（1 1）经国务院批准，为鼓励金融机构对小型、）经国务院批准，为鼓励金融机构对小型、微型企业提供金融支持，促进小型、微型企业微型企业提供金融支持，促进小型、微型企业发展，自发展，自20112011年年1111月月1 1日起至日起至20142014年年1010月月3131日止，对金融机构与小型、微型企业签订的借日止，对金融机构与小型、微型企业签订的借款合同免征印花税。款合同免征印花税。（2 2）对商品储备管理公司及其直属库资金）对商品储备管理公司及其直属库资金账簿免征印花税；对其承担商品储备业务过程账簿免征印花税；对其承担商品储备业务过程中书立的购销合同免征印花税，对合同其他各中书立的购销合同免征印花税，对合同其他各方当事人应缴纳的印花税照章征收。方当事人应缴纳的印花税照章征收。契税1契税的定义契税，是指国家在土地、房屋权属转移时，按照当事人双方签订的合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向权属承受人征收的一种税。【提示提示】本税种只有房屋的买方交纳本税种只有房屋的买方交纳，卖方不交方不交。2契税的征税范围契税的征税范围契税以在我国境内的下列行为征税：国有土地使用权出让，土地使用权转让，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换。【提示】房屋、土地出租的，不交契税房屋、土地出租的，不交契税；房屋交换，按房屋交换，按交交换差差额计征。3契税的计征依据及计算方法 契税的税率税率：3%5%具体比例由各省根据当地的经济水平自主确定；契税的计算方法计算方法应交契税计税依据税率税率 土地增值税1土地增值税的定义土地增值税的定义土地增值税，是对转让国有土地使用国有土地使用权、地上建筑物地上建筑物及其附着附着物物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收征收的一种税。土地增值税2 2土地增值税的征税范围土地增值税的征税范围土地增值税的征税范围土地增值税的征税范围土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使土地增值税的征税范围包含：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。用权一并转让。【提示提示】以以继承、赠与继承、赠与继承、赠与继承、赠与方式方式无无无无偿转让偿转让房地产的房地产的行为，以及房地产行为，以及房地产出租、抵押出租、抵押出租、抵押出租、抵押等未转让房产产等未转让房产产权、土地使用权的行为不属于土地增值税的权、土地使用权的行为不属于土地增值税的征征征征税范税范税范税范围围。土地增值税3土地增土地增值税的税的纳税人税人土地增值税的纳税人，是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人位和个人。土地增值税4 4土地增值税的计征依据及计算方法土地增值税的计征依据及计算方法土地增值税的计征依据及计算方法土地增值税的计征依据及计算方法 土地增值税的计征依据是纳税人转让房地产土地增值税的计征依据是纳税人转让房地产取得的增值额取得的增值额 增值额转让房地产取得的收入扣除项目增值额转让房地产取得的收入扣除项目 纳税人有下列情形之一的，土地增值税按照纳税人有下列情形之一的，土地增值税按照房地产评估价格计算征税：房地产评估价格计算征税：隐瞒、虚报房地产成交价格的；隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又格，又无正当理由无正当理由无正当理由无正当理由的。的。土地增值税 扣除扣除项目目包括以下内容：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的销售税金，如印花税、营业税及附加税；财政部规定的其他扣除其他扣除项目目。土地增值税 土地增土地增值率率 土地增值额土地增值额允许扣除项目金额允许扣除项目金额A【提示提示】目的是判断应适用的土地增值税税率 A 50%，税率30%50%A 100%，税率40%100%A 200%，税率50%200%A，税率税率60%土地增值税计算方法举例3 3 某房地产企业开发并成功出售一中心小区，取某房地产企业开发并成功出售一中心小区，取得收入得收入2800028000万元；实际相关支出万元；实际相关支出1450014500万元，万元，其中：取得土地使用权费用其中：取得土地使用权费用70007000万元，开发万元，开发成本成本50005000万元，利息支出万元，利息支出12001200万元，拆迁补万元，拆迁补偿支出偿支出900900万元，其他费用万元，其他费用400400万元。万元。经经税税税税务务局局局局审查审查，利息支出中，有一部分属于民，利息支出中，有一部分属于民间集资借款利息共间集资借款利息共380380万元，不准扣除；其他万元，不准扣除；其他费用中有费用中有120120万元不符合税法列支标准，万元不符合税法列支标准，不能不能不能不能扣除扣除扣除扣除。土地增值税计算方法举例土地增值税计算方法举例3 3 参考答案参考答案参考答案参考答案(1)(1)应交印花税应交印花税280000.5280000.51414万元万元(2)(2)应交营业税及附加税应交营业税及附加税280005%(1+10%)280005%(1+10%)15401540万元万元(3)(3)税务机关按收入的税务机关按收入的2%2%预扣土地增值税预扣土地增值税280002%=560280002%=560万元万元(4)(4)按收入的按收入的1.4%1.4%预扣企业所得税预扣企业所得税280001.4%=392280001.4%=392万元万元(5)(5)允许扣除的开发等支出允许扣除的开发等支出1450014500（380+120380+120）1400014000万元万元(6)(6)允许扣除的税金允许扣除的税金14+154014+154015541554万元万元(7)(7)土地增值额土地增值额2800028000（14000+155414000+1554）1244612446万元万元(8)(8)土地增值率土地增值率1244612446（14000+155414000+1554）80.02%80.02%(9)(9)应交土地增值税应交土地增值税1244640%1244640%155545%155545%49784978777.7777.74200.34200.3万元万元应补交土地增值税应补交土地增值税4200.34200.35605603640.33640.3万元万元 (10)(10)应交企业所得税（应交企业所得税（12446124464200.34200.3）33%33%2721.12721.1万元万元应补交企业所得税应补交企业所得税2721.12721.13923922329.12329.1万元万元(11)(11)净利润净利润1244612446（4200.34200.32721.1+5002721.1+500）5024.65024.6万元万元万元万元 企业所得税本内容第四本内容第四讲专门讲解讲专门讲解 房产税法律依据法律依据：房产税暂行条例1房产税的定义房产税的定义房产税，是以房产为征税对象，按照房产的计税价值或房产租金收入向房产所有人或经营管理人等征收的一种财产税。2房产税的征税范围房产税的征税范围房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括不包括农村村。房产税3房产税的纳税人房产税的纳税人房产税的纳税人是指拥有以上征税范围房屋产权的单位和个人，具体包括：产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人。【提示提示】对个人所个人所拥有有的非营业性的房产免征房产税。房产税4 4房产税的计征依据及计算方法房产税的计征依据及计算方法房产税的计征依据及计算方法房产税的计征依据及计算方法 房产税的计征方法有两种：从价计征、从租房产税的计征方法有两种：从价计征、从租计征计征 从价计征从价计征从价计征从价计征主要是针对自用的房屋而言、税率主要是针对自用的房屋而言、税率为为1.2%1.2%。计算公式为：。计算公式为：应纳房产税应纳房产税 应税房产原值应税房产原值应税房产原值应税房产原值（1 1扣除比例）扣除比例）扣除比例）扣除比例）1.2%1.2%【提示提示】扣除比例为扣除比例为10%10%30%30%，具体比例由当，具体比例由当地税务机关确定。地税务机关确定。从租计征从租计征从租计征从租计征主要是针对出租的房屋而言、税率主要是针对出租的房屋而言、税率为为12%12%。计算公式为：。计算公式为：应纳房产税应纳房产税租金收入租金收入租金收入租金收入12%12%房产税减免税的特别规定：对商品储备管理公司及其直属库承担商品储备业务自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。房产税应用举例应用举例4某房地产开发公司将自己开发的部分房屋分别运某房地产开发公司将自己开发的部分房屋分别运用如下：用如下：第一第一第一第一，将，将3 3套房屋作为本公司临时办公用房，入账价套房屋作为本公司临时办公用房，入账价值值500500万元；万元；第二第二第二第二，将部分房屋以出典的方式融资，该部分出典，将部分房屋以出典的方式融资，该部分出典的房屋账面价值的房屋账面价值10001000万元，实际融资万元，实际融资750750万元；万元；第三第三第三第三，将部分开发的房屋以租代售，本年收取租金，将部分开发的房屋以租代售，本年收取租金400400万元。万元。当地税务机关规定，当地税务机关规定，自用房屋扣除率自用房屋扣除率自用房屋扣除率自用房屋扣除率一律为一律为20%20%。房产税应用举例应用举例4参考答案参考答案则该房地产开发公司本年应交房产税分别计算如下：则该房地产开发公司本年应交房产税分别计算如下：办公用房应交房产税办公用房应交房产税500500（1 120%20%）1.2%1.2%4.84.8万元万元 租金收入应交房产税租金收入应交房产税40012%40012%4848万元万元 该企业本年应交房产税该企业本年应交房产税4.84.8484852.852.8万元万元【提示提示提示提示】房屋出租的租金收入还应交纳营业税和附房屋出租的租金收入还应交纳营业税和附加税等；加税等；房屋出典的，出典方视同销售，交纳营业房屋出典的，出典方视同销售，交纳营业税和附加税等有关税金，不交房产税。房产税由税和附加税等有关税金，不交房产税。房产税由承承承承典方典方典方典方交纳交纳 二、房地产业的纳税二、房地产业的纳税筹划思路筹划思路 基本原则基本原则 减少流转环节减少流转环节 改变收入改变收入性质性质（一）基本原则（一）基本原则1 1遵循税法对营业收入确认的要求遵循税法对营业收入确认的要求遵循税法对营业收入确认的要求遵循税法对营业收入确认的要求2 2防止在收入计量上出现与税法对抗的行为防止在收入计量上出现与税法对抗的行为防止在收入计量上出现与税法对抗的行为防止在收入计量上出现与税法对抗的行为（1 1）对价外费用的处理，或选择巧妙，或选择）对价外费用的处理，或选择巧妙，或选择规范。规范。（2 2）对房屋的部分让价与优惠，注意开票与入）对房屋的部分让价与优惠，注意开票与入账的时间差。账的时间差。（3 3）对让价过大的，应有充分的理由，主要是）对让价过大的，应有充分的理由，主要是房屋的质量和市场价格，或房屋的质量和市场价格，或资金回笼资金回笼资金回笼资金回笼。（二）减少流转环节（二）减少流转环节1 1原因原因原因原因：对于房屋转让而言，是以转让收入作为计税依对于房屋转让而言，是以转让收入作为计税依据，计征营业税及附加税，因此，房屋在企业据，计征营业税及附加税，因此，房屋在企业之间，或企业与个人之间转让的环节越多，交之间，或企业与个人之间转让的环节越多，交纳营业税及附加税的次数就越多，交纳的税金纳营业税及附加税的次数就越多，交纳的税金总额也就越多。总额也就越多。2 2房屋开发过程中，企业常见的错误认识行为房屋开发过程中，企业常见的错误认识行为房屋开发过程中，企业常见的错误认识行为房屋开发过程中，企业常见的错误认识行为（1 1）两家以上企业合作建房，合作一方分回房）两家以上企业合作建房，合作一方分回房屋再对外出售希望屋再对外出售希望获利获利获利获利。运用举例运用举例甲乙两公司签订协议，由甲方出地，乙方出钱并负责房屋甲乙两公司签订协议，由甲方出地，乙方出钱并负责房屋开发，进行开发，进行合作建房合作建房合作建房合作建房甲方所出土地账面价值甲方所出土地账面价值600600万元，市场价值万元，市场价值50005000万元；乙万元；乙方出钱对该部分土地进行房屋开发，实际开发房屋面积方出钱对该部分土地进行房屋开发，实际开发房屋面积4000040000平方米，乙方追加投入开发成本及相关费用支出约平方米，乙方追加投入开发成本及相关费用支出约70007000万元。万元。根据合同约定，甲方分回根据合同约定，甲方分回40%40%的房屋共的房屋共1600016000平方米。平方米。该房屋市场均价为每平方米该房屋市场均价为每平方米55005500元，甲方分回的房屋每元，甲方分回的房屋每平米协议作价平米协议作价40004000元，甲方分回的房屋又按每平米元，甲方分回的房屋又按每平米52005200元的价格卖给内部职工。乙公司向甲公司分配房屋时，元的价格卖给内部职工。乙公司向甲公司分配房屋时，按协议价格开出发票，并交纳营业税及附加税，按协议价格开出发票，并交纳营业税及附加税，税率税率税率税率为为5.6%5.6%。运用举例运用举例运用举例运用举例7 7参考答案参考答案参考答案参考答案：1/21/2 乙公司对该部分房屋申报上交营业税及附加税乙公司对该部分房屋申报上交营业税及附加税=16000.45.6%=358.4=16000.45.6%=358.4万元。万元。甲乙双方实际各上交印花税甲乙双方实际各上交印花税=16000.40.5=3.2=16000.40.5=3.2万元万元税务机关对以上业务进行清税时，对甲乙双方分别作以下处税务机关对以上业务进行清税时，对甲乙双方分别作以下处税务机关对以上业务进行清税时，对甲乙双方分别作以下处税务机关对以上业务进行清税时，对甲乙双方分别作以下处理要求：理要求：理要求：理要求：乙公司应按正常市场售价，视同销售，计算补交营业税和印乙公司应按正常市场售价，视同销售，计算补交营业税和印花税等。花税等。应补交营业税及附加税应补交营业税及附加税 =1600=1600（0.55-0.40.55-0.4）5.6%=134.45.6%=134.4万元。万元。应补交印花税应补交印花税=1600=1600（0.55-0.40.55-0.4）0.5=1.20.5=1.2万元万元万元万元运用举例参考答案运用举例参考答案运用举例参考答案运用举例参考答案：2/22/2甲公司应补税的情况分别如下：甲公司应补税的情况分别如下：从乙公司分回房屋应补交印花税从乙公司分回房屋应补交印花税 =1600=1600（0.55-0.40.55-0.4）0.5=1.20.5=1.2万元。万元。从乙公司分回房屋按从乙公司分回房屋按3%3%的税率补交契税的税率补交契税=16000.553%=264=16000.553%=264万元。万元。将房屋转手卖给内部职工时：将房屋转手卖给内部职工时：应交营业税及附加税应交营业税及附加税=16000.555.6%=492.8=16000.555.6%=492.8万元。万元。应交印花税应交印花税=16000.550.5=4.4=16000.550.5=4.4万元。万元。另外甲乙两公司还因此补交巨额的土地增值和另外甲乙两公司还因此补交巨额的土地增值和企业所得税。企业所得税。【提示提示提示提示】造成以上结果的主要原因是，造成以上结果的主要原因是，实物分配实物分配实物分配实物分配增加了营业税及附加税、印花税增加了营业税及附加税、印花税增加了营业税及附加税、印花税增加了营业税及附加税、印花税的的征收环节征收环节征收环节征收环节。（2）以房屋出典的方式融资）以房屋出典的方式融资部分公司由于不断进行扩张，已经开发的房屋部分公司由于不断进行扩张，已经开发的房屋又想先扣在手上将来卖个好价钱，为了解决目又想先扣在手上将来卖个好价钱，为了解决目前扩张时资金相对紧张的矛盾，将已经开发未前扩张时资金相对紧张的矛盾，将已经开发未出售的房屋对外出典，并约定一定期限后按较出售的房屋对外出典，并约定一定期限后按较高的价格赎回。高的价格赎回。运用举例：运用举例：运用举例：运用举例：丙房产公司将已开发的房屋对外出典，价格丙房产公司将已开发的房屋对外出典，价格20002000万元，并约定万元，并约定1 1年后按年后按23002300万元的价格赎万元的价格赎回；预计赎回后，再出售，出售价格在回；预计赎回后，再出售，出售价格在28002800万万元以上。丙公司房屋出典时，实际上交印花税元以上。丙公司房屋出典时，实际上交印花税1 1万元，未再交纳万元，未再交纳其他税金其他税金其他税金其他税金。运用举例运用举例续续续续：税务机关稽查时，要求丙公司补税，主要理由：税务机关稽查时，要求丙公司补税，主要理由：税务机关稽查时，要求丙公司补税，主要理由：税务机关稽查时，要求丙公司补税，主要理由：第一第一第一第一：丙公司将该部分房屋出典前，表明丙公司已：丙公司将该部分房屋出典前，表明丙公司已拥有该房屋的所有权，视同为丙公司购入自己开拥有该房屋的所有权，视同为丙公司购入自己开发的房屋，按发的房屋，按5.6%5.6%的税率补交营业税等。的税率补交营业税等。应补交营业税及附加税应补交营业税及附加税=20005.6%=112=20005.6%=112万元。万元。第二：第二：第二：第二：丙公司将房屋出典时，再次视同销售。丙公司将房屋出典时，再次视同销售。应补交营业税及附加税应补交营业税及附加税=20005.6%=112=20005.6%=112万元。万元。【提示提示提示提示】造成以上补税的实质原因，造成以上补税的实质原因，造成以上补税的实质原因，造成以上补税的实质原因，人为增加视同人为增加视同人为增加视同人为增加视同销售的销售的销售的销售的流转环节流转环节流转环节流转环节。（3 3）协议以房抵债的错误行为）协议以房抵债的错误行为）协议以房抵债的错误行为）协议以房抵债的错误行为 房地产公司与其他公司形成债务后，双方协房地产公司与其他公司形成债务后，双方协商以房屋用较低的价格抵债，这种模式对债权商以房屋用较低的价格抵债，这种模式对债权人而言，人而言，形成多次流形成多次流形成多次流形成多次流转转。因为因为抵抵抵抵债债的的的的过过程是一次房屋的交易程是一次房屋的交易程是一次房屋的交易程是一次房屋的交易过过程程程程，债权，债权人转手出售房屋时又形成第二次交易过程，两人转手出售房屋时又形成第二次交易过程，两次交易纳税，从整个流转过程看，次交易纳税，从整个流转过程看，多交了一次多交了一次多交了一次多交了一次营业营业税及附加税、印花税、契税税及附加税、印花税、契税税及附加税、印花税、契税税及附加税、印花税、契税；另外，债权人在未再次转让房屋之前，还要作另外，债权人在未再次转让房屋之前，还要作为自用房每年交纳为自用房每年交纳1.2%1.2%的房产税。的房产税。其其影响结果影响结果影响结果影响结果与与合作开合作开合作开合作开发发建房性建房性建房性建房性质质差不多差不多差不多差不多。3 3减少公司间房屋流转的环节减少公司间房屋流转的环节减少公司间房屋流转的环节减少公司间房屋流转的环节，同时又要，同时又要，同时又要，同时又要满足联合开发或协议抵债等经营要求满足联合开发或协议抵债等经营要求满足联合开发或协议抵债等经营要求满足联合开发或协议抵债等经营要求，最，最，最，最简单的处理方法只有两种简单的处理方法只有两种简单的处理方法只有两种简单的处理方法只有两种 第一，第一，第一，第一，总量控制的终端一次性销售模式总量控制的终端一次性销售模式总量控制的终端一次性销售模式总量控制的终端一次性销售模式，即：，即：（1 1）由合作双方处理房源的总数量。）由合作双方处理房源的总数量。（2 2）将该部分房源视同团购，并作为一批限价）将该部分房源视同团购，并作为一批限价销售，只接有终端购房者与房地产开发公司按销售，只接有终端购房者与房地产开发公司按限定价格一一签订购房合同，体现为限定价格一一签订购房合同，体现为一次性一次性一次性一次性终终端端端端销销售售售售。（3 3）由于该批销售房屋，楼栋和时间相对集中，）由于该批销售房屋，楼栋和时间相对集中，只接按约定价格销售，既减少了中间实物分配只接按约定价格销售，既减少了中间实物分配的环节，又规避了销售价格的的环节，又规避了销售价格的风险风险。（三）改变收入性质（三）改变收入性质 1 1改改改改变变收入的性收入的性收入的性收入的性质应质应具具具具备备的条件的条件的条件的条件房地产企业的房屋和土地房地产企业的房屋和土地出售出售出售出售，可能存在以下，可能存在以下几种情况：几种情况：（1 1）属于精装修房屋。）属于精装修房屋。（2 2）属于土地转让。）属于土地转让。（3 3）属于在建工程整体转让。）属于在建工程整体转让。（4 4）或者公司做完最后一个项目，不打算再做。）或者公司做完最后一个项目，不打算再做。针对以上不同特殊情况，可以采用不同方法针对以上不同特殊情况，可以采用不同方法对房屋开发收入的性质对房屋开发收入的性质进进行行行行转转化化化化。2收入分割法收入分割法（1 1）对对象象象象。属于开发完的精装修房屋。属于开发完的精装修