招商、运营管理办法(修订版).doc

金科股份
商业招商、运营管理办法
（修订版）

第一章 总则
第一条 目的
为加强集团商业物业招商工作的内部管控，规范商业的招商和运营管理，使招商、运营工作更符合集团的经营现状，根据集团相关工作会议要求，特修订《金科股份商业招商、运营管理办法》（修订版）。
第二条 适用范围
本办法适用于集团总部商业地产部、所属各公司商业地产部（或地区商业管理公司）商业物业之招商及运营。

第二章 分则
第三条 商业系统职能划分
一、商业招商管理职能
（一） 集团商业地产部
1、招商总任务、阶段性招商任务、特定招商任务的分解和下达；
2、招商方案、租赁政策的审核批准；
3、招商进度、执行过程、任务达成率、费用控制率的指导、管理和考核；
4、视情况参与或直接开展招商执行工作。
（二） 各公司商业地产部（区域商业管理公司）
1、项目定位阶段对周边项目商业进行市场调研，分析周边楼盘的商业形态与租金水平，形成可行性报告；
2、拟订商业项目的招商方案、租赁政策；
3、进行各项目的商业招商工作，签订商业租赁合同；
4、根据项目销售情况进行补位招商;
5、商家关系的维护协调。
二、商业运营管理职能
（一） 集团商业地产部
1、年度租金总收入、年度新增租金收入、季度租金收入的分解和下达；
2、租金收取率的督导、考核；
3、运营方案的审核批准；
4、按季度定期检查各项目运营情况。
（二） 各公司商业地产部
1、收取租金、保证金、定金，对拖欠金额进行催收；
2、租赁文件存档，包括：《权利义务转让协议》、《放弃优先购买权声明》等；
3、定期对进驻商家进行回访，了解商家经营状况，及时处理纠纷；
4、建立月度租金收取报表，并按季报集团商业地产部备案。
（三） 商业管理公司
1、统一运营，根据运作进度和供求市场影响，不定期举办各种类型的促销活动，统一折扣优惠或部分商品折现等，既可以项目整体为单位，也可以部分品牌为单位，在适当范围内进行造势宣传；
2、协调职能，协调解决开发商与租赁户之间的矛盾，搭建两者间的桥梁，及时沟通、反馈各方信息；
3、关注租赁商家的经营情况，针对经营不善的个别商家，及时运用调研市场、经营建议、运营整改等软性措施和适当硬件支撑，若仍不能很好适应市场，及时清理，更换新鲜血液，保持市场竞争力和良性循环轨道。

第三章 细则
第四条 商业形态划分

商业类型
面积
定位
辐射范围
是否销售
购物中心
6万㎡至10万㎡
集购物、餐饮、娱乐为一体的商业中心
整个市区或单个片区
以持有为主
主题商业街
2万㎡至6万㎡
有主题特色的商业街
周边5.8公里以内
以销售为主
社区商业
根据地块临街面排布
社区底商
本小区及周边2公里内居民
销售
第五条 商业招商原则
一、 购物中心
（一）在项目拿地前了解主力店的进驻意向，取得主力店的物业设计标准，为项目商业设计提供支持；
（二）在项目开盘前满足销售宣传要求，以合同、确认函、意向协议等形式取得主力商家的初步确认；
（三）编制招商方案时重点写明主力店的业态、面积、在整个商业中的位置并用图形示意，其他非主力店的招商在招商方案中不用体现；
（四）租赁合同中须用加粗字体注明：“租赁期内，甲方有权将该商铺抵押、转让，甲方抵押、转让该商铺时不再另行通知乙方，乙方自愿同意放弃该商铺的优先购买权”；
（五）主力店招商执行标准
业态
面积
楼层
年限
超市
5000㎡至10000㎡
负一层或顶层
≦12年
百货
10000㎡至20000㎡
价值最低楼层
≦20年
品牌快餐
300㎡至600㎡
一层、二层
≦15年
普通餐饮
300㎡至800㎡
四层及以上
≦6年
零售
100㎡至500㎡
四层以下
≦5年
影院
4000㎡至7000㎡
负一层或顶层
≦15年

二、 主题商业街
（一）招商面积不超过商业总体量的30%（含超市）；
（二）在项目开盘前满足销售宣传要求，以合同、确认函、意向协议等形式取得主力商家的初步确认；
（三）主题商业街只对主力店进行招商，编制招商方案时列明主力店的招商计划、面积、位置，根据后期销售的需要再对非主力店进行补位招商；
（四）超市、百货、电影院等大中型主力店原则上以清水房形式进行交付，我司不提供空调、电梯、扶梯等专用设施设备；
（五）租赁合同中须用加粗字体注明：“租赁期内，甲方有权将该商铺抵押、转让，甲方抵押、转让该商铺时不再另行通知乙方，乙方自愿同意放弃该商铺的优先购买权”；
（六）主力店招商执行标准
业态
面积
楼层
租赁年限
超市
3000㎡至8000㎡
负一层
≦15年
品牌快餐
300㎡至600㎡
一、二层
≦15年
影院
2500㎡至4000㎡
顶层
≦15年
娱乐
1000㎡至2000㎡
负一层及顶层
≦12年

三、 社区商业
原则上社区商业不进行招商，根据后期销售需要进行招商，但招商面积不超过商业体量的5%。
第六条 商业运营管理原则
一、租售并举商业
（一） 租售并举的商业是指在商铺销售之前已经签订了租赁合同（即先租后售的商业），当商铺销售时应签订《三方权利义务转让协议》；
（二）租售并举商业的运营主要是租金收取，各公司商业地产部（区域商业管理公司）于每月5日前将上月的租金收取情况上报至集团；
（三）租赁商家发生欠租行为时，应按照以下原则处理：

预警机制
预警时间
介入部门
处理方式
绿色预警
缴纳日的前五日
商业地产部
电话提醒
蓝色预警
拖欠15日以上拒不缴纳
商业地产部
上门催收

黄色预警
拖欠30日以上拒不缴纳
商业地产部，法务部
律师函送达
红色预警
拖欠40日以上拒不缴纳
商业地产部，法务部
律师介入，进入司法程序

二、 持有型商业
（一）持有型商业是指商业物业只租赁不销售，通过收取租金获益，主要体现为购物中心，由项目所在公司成立商业管理公司负责运营管理；
（二）商业管理公司全权负责持有型商业项目的运营，以及对物业服务过程中所涉及到的服务事项（含商业、仓库、车位等相关配套物业）进行统一管理和收费；
（三）持有型商业项目的444444物业服务工作人员的由商业管理公司统一管理，劳动关系挂靠项目物业管理公司，相关人员的薪酬由商业管理公司负责发放。

第四章 附则
第七条 本管理办法以2011年发布的《金科集团商业招商、运营管理办法（试行）》为蓝本，并结合集团商业发展的现状进行的修订，本修订办法解释权归集团商业地产部

金科地产集团股份有限公司
二○一二年四月二十七日