豪宅会所专题研究.ppt

,Code of this report|,*,Copyright Centaline Group,2010,单击此处编辑母版标题样式,豪宅会所专题研究,关键词：豪宅、会所、运营模式,沉淀人：余梅,大而精的俱乐部模式,大而精的俱乐部模式,棕榈泉,13,000,平米五星,级豪华俱乐部式会,所,项目区位,北京外三环朝阳公园南侧，北临亚洲最大的城市公园朝阳公园及郡王府公园，南近风景秀丽的红领巾公园,项目参数,占地近,7,万平方米，总建筑面积,32,万平方米的，有,11,栋,31,33,层板式塔楼，约,1100,户,物管费用,5.60,元,/,平方米,月,项目均价,35000,元,/,平方米（最终市价）,13000,平方米超五星级豪华会所,会所功能档次定位,棕榈泉国际会所定位为集餐饮与健身为一体的,高级私人俱乐部,会所对外经营,许多国内外知名企业家和各界精英都欣然加入棕榈泉国际俱乐部，并将其作为宴请宾朋、商务酬酢的最佳选择。,入会方式,面对社会高层个人、公司，以经济实力为门槛，棕榈泉国际公寓业主可享受相应折扣，个人入会费,USD12,000,。,会所主要功能设施,集中于高规格的健身保健和餐饮会议,俱乐部有,七个不同大小的贵宾厅房及会议室,以及一个拥有,全部先进设备的宴会厅,俱乐部可承接从两个人到多至,200,人的活动。,正宗的港式粤菜由香港名厨 施辉 先生主理，搜罗世界美食西餐及东南亚特色佳肴,A,健身休闲设施,55,米长，,700,多平方米的全天候阳光天然温泉游泳池,全套美国名牌健身器材,Nautilus,，装备精良的器械房，健身操室，乒乓球，台球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，会员活动室。,3,000,平方米的温泉水疗纤体美容,SPA,B,餐饮会议设施,C,其它设施,红酒雪茄吧,大堂吧台,提供私人健身教练及保健顾问服务,提供宴会订制和私房菜上门服务,经营状况及启示,专业机构管理，俱乐部会员制独立经营，特色收费类项目为盈利主体,专业机构管理,棕榈泉国际俱乐部由香港裕汇国际集团管理。香港裕汇国际集团是中国最大的，具有丰富经验的以开发和管理高档房地产、写字楼以及俱乐部的国际集团之一。,俱乐部式经营,扩大社会高端客户群体，提供最佳的私人化服务和社交联谊环境。,收费项目,特色活动,年费,会员入会需缴纳一定数量年费作为,进入性门槛,，同时享受部分免费项目和折扣优惠,日常重点特色活动以收费的形式经营，为,主要盈利方式,定期举办特色活动，并通知会员自行选择，,免费或收费活动均有，阶段性增加消费频次,经营方式,独立核算，经营成本不摊入物管费用,基础类收入,主体类收入,刺激类收入,酒店式的开放经营模式,独立酒店式的经营模式,广州珠江帝景（酒店）,项目区位,广州海珠区，广州大道以东新领事馆东侧,项目参数,占地,65,万平方米，总建筑面积,87,万 平方米的大社区,物管费用,2.80,元,/,平方米月,项目均价,25000,元,/,平方米,投资逾,2,亿、占地超,3,万,m,2,的超大型酒店式会所,功能档次定位,广州首个超大型酒店式豪华会所,独立酒店式经营,完全酒店式经营，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务,管理方式,由合生国际酒店管理有限公司管理，完全独立酒店式经营,酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店,合生国际酒店管理（集团）有限公司旗下管理,客房及配套设施,100,间,/,套豪华客房，均拥有独立阳台、豪华卫生间和全知智能化的房间控制系统,餐饮,中西式餐饮、商旅吧、富豪会雪茄红酒吧，欧陆式闲雅情调及特色商务套餐、为商务洽淡、会议聚餐的客人提供小时送餐服务,会议,能容纳近,230,人的多功能会议中心，拥有先进的智能化会议系统，以相配合你的各种需要,康乐中心,大型,SPA,水疗中心、设施齐全的康乐中心、大型的室内恒温泳池、国际标准的室内多功能球场、羽毛球馆、壁球馆、乒乓球馆、桌球馆和棋牌室,其他,开放式商务中心、名店廊、精品店、书店、花店、礼宾车队、室内过百车位停车场、衣物洗烫、美容美发、旅游配备票务等一应俱全,依托海珠区使馆附近成熟的商务环境，酒店经营良好,业主只享有康体方面的优惠,大而专的封闭经营模式,大而专的开放经营模式,海月花园,7000,平方米社区会所,项目区位,南山区蛇口后海大道东侧,项目参数,占地,85610.70,平方米，总建筑面积,129706.00,平方米的大社区,物管费用,3.2,元,/,平方米月,项目均价,4800-6800,元,/,平方米（,2004,年）,7000平方米社区会所,深圳成功经营典范,功能档次定位,高档社区会所,半封闭式经营,服务社区，针对海月业主开放，业主可携友同往，外来人员不能自行进入。,管理方式,部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营,会所功能设施以满足社区居民基本需求为主，内容逐渐聚焦,健身房、舞蹈教室、桑拿、保健室、儿童阅览室、西餐厅、棋牌室，室外泳池。,健身房、室内篮球场、羽毛球场地等运动类为主，项目最多，面积较大。,以恒温泳池为主，直径,25m,半圆形池，水深,1.1-2m,。增加棋牌室，全部更换为自动麻将桌。,一期会所设施,二期会所设施,三期会所设施,一期会所大而全，经营不十分成功,二期集中于体育设施，为业主喜好项目,三期增加业主需求旺盛的棋牌室,经营状况,外包为主，结合自营，深入挖掘居民日常需求,外包,经营策略灵活,自营,音乐教室,2,层整层包给李云迪的老师但昭义，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，,业主反响较好,。,其它课程班,舞蹈室，开寒假、暑假班，,经营情况良好,麻将房,生意非常火爆，每晚盈利,1000,元,，后来物业增加房间，并更换为自动麻将，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎；,健身房,如设置羽毛球、篮球场等深圳人喜爱的运动项目，,使用频率高,主要,盈利,项目,针对少年儿童教育需求,针对成人文化娱乐需求,大而专的半封闭经营模式,香港阳明山庄会所，香港时间最早，功能最全的顶级豪宅会所,功能档次定位,高档社区会所，香港最早、功能最全的豪宅会所,半封闭式经营,服务社区，针对阳明山庄业主开放，业主可携友同往，外来人员不能自行进入,管理方式,部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营,接待处 健身中心 儿童游乐室 室外泳池 罗马恒温泳池 兰花游泳池,茶馆 大堂酒吧 中餐厅 卡拉,OK,酒廊 西餐厅 野外烧烤 婚宴厅,大堂,餐厅及酒吧宴会服务,康乐部,自动取款机、超市、停车场入口,室外泳池,网球场,兰花泳池,滑板场 溜冰场,户外游乐场,小型足球场 篮球场,高尔夫练习场,保安部（,24,小时）,物业管理处,洗衣店,柏基国际幼稚园,阳明山庄会所分室内、室外部分，充分利用空间，将各种功能做到极致,阳明山庄会所外部功能设置,3,层健身房,艺教室,篮球场,攀石场,壁球室,舞蹈室,儿童游乐室（适合,4,10,岁）,儿童游乐室（适合,0,4,岁）,桑拿室,罗马泳池,蒸汽浴室,美式壁球室及小型羽毛球场,桑拿室,乒乓球室,舞蹈室,太阳灯照射床,品味廊,漩涡水流浴池,桑拿室,接待处及健怡坊,漩涡水流浴池,绿洲游泳池,儿童戏水池,阳明山庄会所内部功能设置,阳明山庄会所除满足日常运动需求外，会所功能多为女主人和小朋友（分年龄段）设置,香港豪宅会所内外有别，会所业主分摊成本，享受部分免费服务；部分采取会员制对外经营,柏景湾,阳明山庄,香港楼盘会所多以,“,开发商自办,”,和,“,会员制,”,经营最为普遍。前者多为,“,豪宅,”,，即通过业主分摊成本享受部分免费服务的只对内开放；第二种,“,会员制,”,的特点是，外包给有经验的经济机构进行独立经营和管理，以会员制消费的形式对外经营。,内部会所业主分摊成本，享受部分免费服务（案例：阳明山庄）,和黄的博艺会、深海湾游船会、西贡高尔夫球会、山顶会馆等费用主要由别墅社区业主分摊，经营起来比较轻松。从名称上看，这些会所有着自己的明显特色，不仅提供高水平的服务和享受，重要的是提供一个高层人士互相交流的平台和氛围。,“,这才是别墅会所的本质功能。,”,如,香港的阳明山庄，针对高级人士互相交流的愿望，推出的早上网球咖啡服务，会员一起晨练，然后一起边喝咖啡边交流，业主自然愿意分摊费用。,对外经营的会所（案例：柏景湾）,在建立之前都经过了严格的市场调研，根据市场需求来确定内容和规模，而且会所经常主动组织活动，这在内地的会所均较为少用。同时，,对外经营的别墅会所的经营内容主要是针对使用频率高、消费力强的别墅男主人的配偶和子女,。比如香港一别墅会所便引进了针对女士的泰国高级水疗、按摩、美容服务，需要提前,7,天预定，从来不缺消费；,柏景湾,针对儿童的游泳班给父母介绍国外先进的育儿知识，口碑极佳，参加者常年需要排队。,小而精的半封闭经营模式,小而精的半封闭经营模式,金林半岛,3000,平方米 顶级会所,项目区位,青羊区浣花溪风景区半草堂路万树园侧,项目参数,占地面积,93338,平方米,，建筑面积,80000,平方米,，,299,户,物管费用,3,元,/,平方米月,项目均价,18000,元,/,平方米（别墅）,半岛会,3,000平方米,成都顶级纯别墅社区会所,功能档次定位,高档别墅社区会所匹配成都最贵楼盘,半封闭式经营,经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费,10,万；,管理方式,与物管完全独立分开经营管理,以女人为主题的精准设施定位，同时提升项目的整体档次和盈利能力,前期定位较乱，做成小而全的会所，投入巨大但经营情况不理想,调整,调整后会所功能聚焦,以服务女人为主，引进法国高端品牌,spa,，,2,3,层作为,SPA,房，大受女性客户欢迎,红酒屋、雪茄坊等会所特别项目由于成都整体客户层次问题很少有人消费,其它常规项目如咖啡吧等受到,spa,的带动效用，盈利能力提高,常规活动的效果不错，资源整合花小钱办大事,会所举办的特色主题活动（如红酒品鉴、论坛等）业主反响不大，仅有加拿大卡通电影节收到小朋友们的欢迎，相对成功。,物业组织的中秋晚会等常规活动反而受到业主欢迎，基本做到每月有活动。,特色活动效果不佳,常规活动客户认可,VS,成都衣食住行、吃喝玩乐的顶级资源均整合入会员外部权益，凭会员卡优惠，,开发商还可以从中分成得利,。,外部资源整合,