都江堰项目市场情况调查报告PPT课件.pptx
《都江堰项目市场情况调查报告PPT课件.pptx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《都江堰项目市场情况调查报告PPT课件.pptx(64页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、都江堰都江堰项目市目市场情况情况调查报告告报告目告目录1234住宅物住宅物业环境研究境研究潜在住宅客群潜在住宅客群调研研商商业市市场调查城市城市环境研究境研究城市城市环境研究境研究Part Part1.1城市宏观经济Part1.2宏观政策Part1.3城市规划城市宏城市宏观经济Part 1.200920102011201220130501001502002500.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%116.9143.5176.7208.18229.8625.1%16.6%16.0%13.6%9.8%都江堰市都江堰市历年年GDP情况情况GDP总量(亿)GDP增长率城市城
2、市GDP与人均与人均GDP:经济总量逐年增加,增速逐年下滑,房地房地产发展减速、展减速、处于从高速向平于从高速向平稳发展的展的过渡期,市渡期,市场需求从需求从刚需需向改善向改善过渡。渡。2009201020112012201305000100001500020000250003000035000400000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%162542203626708316203450835.6%21.2%18.4%9.1%都江堰市都江堰市历年人均年人均GDP人均GDP(元)人均GDP增长率人均人均GDPGDP与房地与房地产发展关系展关系发展
3、阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP(美元)800800300030003000300040004000400040008000800080008000以上以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主,数量与质量并重平稳发展,以质量为主,数量与质量并重缓慢发展综合发展型GDPGDP增速与房地增速与房地产发展关系展关系宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展数据来源:都江堰市政府公报20092010201120122013020040060080010001200140
4、01600180020000%5%10%15%20%25%30%9581159.81467.21731.4188616%21.10%26.50%18%8.90%都江堰市都江堰市历年旅游接待人数年旅游接待人数旅游接待人数(万人次)旅游接待人数增长率20092010201120122013010203040506070809035%35%36%36%37%37%42.0850.8863.376.6182.7536%35%36%37%36%都江堰市都江堰市历年旅游年旅游综合收入合收入旅游综合收入(亿)占GDP比重城市城市产业结构及旅游构及旅游业情况:情况:以第三产业为支柱产业,其中又以旅游业及其带动
5、的商贸服务业为主导,城市本地人口城市本地人口结构构则以旅以旅游及商游及商贸服服务业从从业人人员为主,同主,同时潜在潜在购房客群来源区域房客群来源区域扩大至全省、省外乃至国外。大至全省、省外乃至国外。10%37%53%都江堰市都江堰市2013年三年三产结构构第一产业第二产业第三产业数据来源:都江堰市政府公报2009201020112012201305000100001500020000250000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%1181813723161931894021550583270868645104171179225.0%16.1%18%17%13.80%
6、8.0%21.5%22%14.80%13.20%都江堰市都江堰市历年城年城镇居民及居民及农村村民人均可支配收入村村民人均可支配收入城镇人均可支配收入(元)农村人均可支配收入(元)城镇人均可支配收入增长率农村人均可支配收入增长率人均可支配收入:人均可支配收入:历年均保持较高水平增长,表明表明购买力不断增力不断增强;以全省平均房价收入比7.4推算,目前城城镇居民可承受房价水居民可承受房价水平平为4000-6000元元/平米,平米,农村居民村居民为2900-4400元元/平米。平米。数据来源:都江堰市政府公报200920102011201220130501001502002500.0%50.0%10
7、0.0%150.0%200.0%-50.0%218.79197.2161.7178.04168.4940.946.44649.8150.52162.4%-9.9%-18.0%10.1%-5.4%184.8%0.1%-0.9%8.4%1.4%18.7%23.5%28.4%28.0%30.0%都江堰市都江堰市历年固定年固定资产和房地和房地产投投资情况情况固定资产投资(亿)房地产投资(亿)固定资产投资增长率房地产投资增长率房地产投资占固定投资比重固定固定资产和房地和房地产投投资:投资增速保持高度同步,自2010年始增速大幅下滑至0点、近近4年投年投资规模保持平模保持平稳、增、增长基本停滞、未基本停滞
8、、未来新增供来新增供应将减少;将减少;当前房地产投资占比达到30%,已处于主导地位,当前当前经济增增长对房地房地产行行业依依赖度增度增强,势必受到地方政必受到地方政府的格外重府的格外重视。数据来源:都江堰市政府公报 宏宏观政策政策Part 1.调控政策控政策汇总:都江堰不限购,但限贷、且贷款利率上浮,导致购房成本增加,部分购买力力较弱的弱的购房需求受到打房需求受到打压;不动产统一登记制度即将出台,又将释放供放供应进入市入市场,导致致竞争加争加剧。机制机制 方面方面调控着力点控着力点落落实情况情况方向方向当前当前调控政策控政策汇总市市场机制机制供供应土地供应落实长效机制1、增加土地供应;2、保证
9、经适房、廉租房和刚需商品房用地比例;3、开展土地出让招拍挂制度完善试点。商品房供应落实1、增加供应;2、加快建设;3、供应结构调整;4、90/70政策。保障房供应落实1、加快建设;2、增加供应;3、配套设施同建;4、公平分配;5、保障范围纳入外来务工人员;6、引导民间资本进入政策性住房建设。小产权房处理落实1、不给宅基地证;2、在建及在售小产权房须停建停售。税收税收调节税收税收房产税未开始1、加快制度建设;2、扩大试点;3、个人住房信息全国联网;4、不不动产统一登一登记。土地增值税落实1、加强管理、规范清算。营业税未落实1、二手房5年内转让全额征收营业税。所得税未落实1、二手房转让严格按所得2
10、0%计征个税(并未落实)。行政行政调控控需求需求住房消费资格未执行/已停止1、限购,抑制投机投资。信贷限制落实短期机制 1、差别化信贷,多数银行对首套房贷在基准上也上浮。开开发开发资格落实/1、外资限炒令;2、竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”;3、商品住宅开发不得超过3年。监管管市场监管落实1、资金监管;2、网上签约;3、标准买卖合同;4、加强监管;5、行政问责;6、预售管理;7、明码标价;8、房企信用管理;9、完善房地产统计和信息披露制度。u购房落房落户:具有合法固定的住所具有合法固定的住所、稳定的职业或生活来源的人员,可将户口迁入;u投靠落投靠落户:与其共同
11、居住生活的直系亲属,可以随迁或投靠迁入户口,不受结婚时间、暂住期限的限制。所需材料所需材料:入户申请、户籍证明、住房住房证明明、稳定的职业或生活来源的证明、亲属关系证明。都江堰落都江堰落户政策政策:购房即可落户,有利于吸有利于吸纳外地客群、增加市外地客群、增加市场需求需求。城市城市规划划Part 1.城市定位城市定位:国际旅游城市、成都休闲旅游度假卫星城,宜居性好、旅游休宜居性好、旅游休闲度假及居住价度假及居住价值较高。高。蒲阳路片区蒲阳路片区:生活居住区幸福大道片区幸福大道片区:商务中心、行政金融中心、居住区天府大道片区天府大道片区:以居住功能为主的城市综合新区旧城片区旧城片区:旅游中心本案
12、城市城市规划划:未来都江堰主城区将分为四大区,呈扇形发展;本案位于蒲阳路生活居住区,较具居住价具居住价值,但位置较偏、当前周当前周边发展展较为滞后、配套滞后、配套较差差。片区区域定位主要配套片区特点主要产品类型价格水平旧城片区旧城片区旅游中心旅游、酒店、餐饮、教育、金融古色古香多层、改善型5800-7000蒲阳路片区蒲阳路片区生活居住区医疗、社区商业、教育、金融、酒店自然清静多层、小高层、改善型4700-5900幸福大道片区幸福大道片区商务中心、行政金融中心、居住区行政、医疗、教育、金融、商务、购物中心、商场、百货、大型超市、餐饮、酒店等繁荣、都市多层、小高层、改善型5300-6200天府大道
13、片区天府大道片区以居住功能为主的城市综合新区教育、社区商业、金融、酒店朝气蓬勃小高层、中高层刚需和改善并存4000-5200区域区域竞争力争力对比比:在居住价值上,蒲阳路片区弱于幸福大道片区;商业商务价值弱于旧城和幸福大道片区;价格竞争力和未来发展前景上、弱于天府大道片区;总体来看,本区域本区域竞争力争力处于中后位于中后位。u旧城区:当前旅游业发达、住宅项目稀缺、价格最高,但流动人口太多、拥挤嘈杂、反而不适于居住;u蒲阳路片区:自然清静、居住氛自然清静、居住氛围浓厚、当前配套厚、当前配套较差差,以改善型产品为主,整体价格整体价格处于城市中等水平于城市中等水平;u幸福大道片区:配套最为齐全发达、
14、是城市中心区、宜商宜住,是本地人城市中心区、宜商宜住,是本地人购房首房首选区域区域、房价仅次于旧城区;u天府大道片区:规划中新城市综合区、定位与功能类似于幸福大道片区,是都江堰最大的发展方向,但目前仍处于发展中、配套较为稀缺、整体整体房价水平最低房价水平最低;区域交通状况区域交通状况:四横四纵、高规格景观大道、且当前车流稀少,交通便利、交通便利、顺畅。观景路文荟路彩虹大道永安大道天林路九鼎大道外北街-堰华路蒲阳路学府路尚阳大道横向道路纵向道路本案住宅物住宅物业环境研究境研究Part 2Part2.1宏观物业环境研究Part2.2区域市场研究Part2.3区域改善型项目竞争点分析宏宏观物物业环境
15、研究境研究Part 2.1宗地编号土地位置公告时间交易方式交易时间用地面积(亩)土地用途起拍价(万元/亩)成交单价成交总价计算容积率成交楼面地价竞得者溢价率是否成交交易说明DJY01(211/252):2014-003都江堰市蒲阳镇双槐村G04街坊2014-01-09 挂牌 2014-02-248.79商业兼容住宅95229.872020.563.6957.79成都瀚顶投资有限公司142%是DJY03(251):2014-029都江堰市幸福镇永丰村2014-03-12 拍卖 2014-04-0396.8纯住宅248.0100300否因故终止DJY03(251):2014-064都江堰市幸福镇永
16、丰村(联盟村6组、永丰村3组、永寿村13组)2014-06-11拍卖 2014-07-0396.8纯住宅24800300否因故终止DJY05(251):2014-073都江堰市幸福镇永丰村(联盟村6组、永丰村3组、永寿村13组)2014-07-02 拍卖 2014-07-2596.8住宅兼容商业24824824006.9231240都江堰天府置业有限公司0%是土地市土地市场:2014年1-8月共出让仅2宗土地,其中一宗在修改规划后(兼容商业、调高20米)方于第三次拍卖以底价成交;土地市土地市场不活不活跃、未来一段、未来一段时期新增供期新增供应量将减少量将减少。同一宗地同一宗地数据来源:成都市国
17、土资源局大量供大量供应:2011年,都江堰市政府统规统建的18058套安居住房(都江堰年均都江堰年均销量量4-64-6千套,千套,保障房相当于保障房相当于3-43-4年的年的销量量)已完成分配,但还有多余的安居房,官方口径千余套,但实估近万套。低价低价购买:都江堰无房家庭(未享受过政策补贴)可以申请按照都江堰政府公布的价格购买建筑面积不超过100米的安居住房,其中其中7070米以内的部分按成本价每米米以内的部分按成本价每米28002800元元购买,超出70米的部分按市场价每米3390元购买,每户限购一套。转让限期限期:安居房原则上5 5年内不允年内不允许买卖,故也将遏制一定的也将遏制一定的换房
18、需求房需求。安居房安居房赔付、分配付、分配严重分流市重分流市场需求、尤其是需求、尤其是纯刚需住宅市需住宅市场,影响至今,影响至今;安居房安居房“商品房商品房”化化低价低价销售、售、扰乱价格体系,将乱价格体系,将严重冲重冲击商品房市商品房市场;安居房品安居房品质类似于商品房中的似于商品房中的纯刚需住宅、后需住宅、后续或或产生改善需求生改善需求;保障房建保障房建设:纯刚需住宅被严重分流,主流的主流的刚性需求被极大消化、性需求被极大消化、导致市致市场需求以改善需求以改善为主主导,2016年开始又将受到价格冲击;同同时或有大量改善性需求或有大量改善性需求释放,放,对改善性住宅利好改善性住宅利好。对市场
19、的影响保障房政策及落实情况20102011201220132014.01-070501001502002503003504000-0.1-0.2-0.3-0.4-0.5-0.6355.88280.69158.88128.7748.43-21%-43%-19%-54%都江堰市都江堰市历年新开工面年新开工面积情况情况新开工面积(万)新开工面积同期增长率新开工情况:新开工情况:自2011年一直大幅负增长,2014年1-7月萎缩至48万平米,同比减少54%,各开各开发商今年商今年动工意愿降至工意愿降至历史新低、未史新低、未来一段来一段时期新增供期新增供应量将减少,有助于减少增量量将减少,有助于减少增量
20、带来的来的竞争争风险。数据来源:锐理数据历年供年供销概况:概况:历年供需比区间为2.1-7且逐年加大、严重供大于求重供大于求,但供应总量并不高,表明市市场需求容量有限需求容量有限;加之今年经济下行,客客户观望情望情绪严重,重,导致去化速度接近腰致去化速度接近腰斩(同比下降约42%);当前已推存量高达已推存量高达9200套、套、约合合108万平米万平米(未推存量未计),以当前去化速度计算,消化周期长达约4年,若以2013年去化速度计算(经济恢复),亦需2年。后后续竞争将非常惨烈。争将非常惨烈。年份均价(元/)供应套数销售套数 套数供需比 存量套数月均套数套数周期供应面积销售面积 面积供需比 存量
21、面积月均面积面积周期2014年6044 1099617626.2 9234207 45 1262324 182458 6.9 1079866 21466 50 2013年6171 1372243493.2 9373362 26 1534321 456228 3.4 1078093 38019 28 2012年5667 1305740003.3 9057333 27 1432741 403476 3.6 1029265 33623 31 2011年-1479553032.8 9492442 21 1585590 564761 2.8 1020829 47063 22 2010年-15106802
22、61.9 7080669 11 1632177 818338 2.0 813839 68195 12 2009年3779 1394267502.1 7192563 13 1532409 682237 2.2 850172 56853 15 数据来源:成都市房管局2009-2014年供应套数供应占比销售套数销售占比供应面积供应占比销售面积销售占比独栋别墅655 2%389 1%185077 4%94960 3%双拼别墅397 1%215 1%96353 2%51336 2%联排别墅1752 4%895 3%258419 6%125314 4%叠拼别墅733 2%195 1%74779 2%203
23、54 1%花园洋房5018 13%4025 13%519258 12%416664 13%多层8780 22%6973 23%848342 20%672146 22%小高层14513 37%12407 41%1471618 35%1241532 40%中高层6458 16%4757 16%622593 15%450502 14%高层894 2%375 1%96716 2%38930 1%超高层0 0%0 0%0 0%0 0%合合计39200 39200 100%100%30231 30231 100%100%4173157 4173157 100%100%3111738 3111738 100
24、%100%2014年供应套数供应占比销售套数销售占比供应面积供应占比销售面积销售占比独栋别墅290 3%24 1%95347 8%5230 3%双拼别墅186 2%4 0%45939 4%922 0%联排别墅902 8%45 2%139199 11%6095 3%叠拼别墅570 5%32 2%57611 5%3186 2%花园洋房1090 10%97 5%109198 9%6603 4%多层1937 18%130 7%190160 15%13963 7%小高层2888 27%782 43%312914 25%82828 44%中高层2361 22%660 37%236694 19%64602
25、35%高层548 5%29 2%61053 5%3267 2%超高层0 0%0 0%0 0%0 0%合合计10772 10772 100%100%1803 1803 100%100%1248117 1248117 100%100%186698 186698 100%100%各建筑各建筑类型供型供销概况:概况:历年市场供销主力为多层及小高层产品,表明市市场对低密低密产品有品有较强偏好偏好;但随着低密产品价格走高,当当前中高前中高层产品的接受度也有品的接受度也有显著提高著提高。高层产品较少且接受度低、市场暂无超高层产品。数据来源:成都市房管局时间2014.01-08供销数据及同比2013.01-0
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 都江堰 项目 市场 情况 调查报告 PPT 课件
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【可****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【可****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。