发达地区住房金融PPT课件.ppt
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1、发达地区住房金融1独具特色的日本住宅金融公库体系 v二战后,随着城市工业经济恢复,日本城市住房v短缺问题日益突出,日本政府于1950年设立了住宅金融公库(以下简称公库),旨在为中低收入家庭建设和购买住房提供长期固定低利率贷款2v截止1999年末,公库住房贷款余额达66兆9千亿日圆,占住房贷款总额的37%.至2000年3月末,已经为约1800万住户发放了贷款,占二战后建房总量的3118%.v住宅金融公库体系作为日本政策性住房金融的主体,具有以下特征:3v1以财政投融资制度为支撑的筹资机制v日本通过邮政储蓄等官方金融制度广泛蓄积了国民储蓄.邮储资金是公库信贷资金的主要来源.v此外,由于公库贷款利率
2、较低,国家还从财政一般会计中拨付补贴金弥补利差.发挥住宅振兴和政策诱导作用的资金运用机制.公库贷款通过利率、贷款标准、贷款投向等手段充分发挥了其住宅振兴和政策诱导作用。v体现为:4v一是提高了社会成员的购房能力。v除了提供低利贷款外,公库还降低了贷款所需的最低年度收入水平,使更多的人有能力购买自有住房;v二是促进了住房质量的提高。v公库制定了包含规模下限!耐用性等详细内容的建筑标准(后成为全国普及的建设标准),公库只对符合其建筑标准的住房提供资金并通过利率优惠,促进了无障碍设施房、节能型房及适合老年人居住的舒适用房的建设5v制度完善的信用补充体系v公库贷款由作为公益性财团法人的公库住宅融资保证
3、协会提供担保和保险,为降低贷款人的负担,协会收费只有民间机构的六成左右6v协会主要经营保证和团信(团体信用保险)两项业务。v保证业务是在贷款人因经营不善、失业、疾病、负债过多、死亡等不能偿还债务时,由协会负责偿还,债权相应转移到协会;v团信业务则是贷款人死亡或残疾时,由协会通过取得生命保险金代为偿还债务,房屋归贷款人所有。7v高效率的机构和信用信息网络体系v公库现设有总部和12家支店,但员工总共只有1148名,公库信贷业务全部委托金融机构代理,代办公库业务的金融机构共767家,经营网点约2万个v对住房设计和施工方面的审查则委托地方公共团体,约有303个团体,下属机构约540个8v公库总支店与各
4、代办金融机构间、保证协会与各代办点间均通过电脑联网,实现了信息共享v同时,公库和金融机构作为日本个人资信中心的会员,其计算机终端还与中心相连,在受理个人贷款申请时,可方便查询个人信用信息9v重视住宅融资业务的咨询服务和普及推广为帮助贷款者建立起适合自己的信贷和还款计划v同时,为了充分发挥公库贷款的作用,还设立了住宅金融普及协会,进行住房金融方面的综合研究、住房建设的审查、利用报刊对公库业务进行普及和宣传、对开发商和金融机构进行住房金融业务的培训等业务 10v民间金融机构的住房贷款业务v除公库外,从事住房贷款的其他大型机构有商业银行及其下属的住房贷款公司,它们从1961年开始从事住房贷款业务v截
5、止1999年末,民间金融机构住房贷款余额达100兆4千亿日圆,占住房贷款总额的5517%。v当前,民间金融机构住房贷款业务的发展有以下一些特点:11v1住房贷款业务竞争日趋激烈v过去,民间金融机构侧重于产业金融业务,近年来,由于经济不景气,企业倒闭增加,住房贷款业务因其风险小、易于回收、发展个人客户能获取工资帐户等低成本资金等优点,成为各家银行信贷业务争取的重点v在政府为启动经济而实行的信贷扩张指导下,各家商业银行纷纷通过降低利率、手续费、担保费及提高审查效率等方式来争取客户,个人住房贷款业务的竞争更加激烈12v浮动利率渐成贷款主流v民间住房贷款在传统上大部分采用固定利率,但是采用浮动利率的住
6、房贷款比例自从1983年引进后就大幅上升v浮动利率引进的原因部分是金融自由化带来的放松管制;虽然在政府保持低利率的情况下,银行执行固定利率贷款的风险较小,但为避免利率波动风险,民间金融机构仍采用浮动利率。13v不良贷款有增加趋势v一是因客观经济原因所致如借款人失业!企业经营不佳而倒闭!收入降低!因购买其他耐用品而引起债务负担过重等v二是激烈竞争导致的放款过度为争取客户,银行对没有自有资本的贷款申请人也仅仅只是通过人物评议便进行房价的100%的贷款,有时还对其他费用也进行贷款,零首付增加了银行的信贷风险 14v日本住宅金融体系的改革发展v1利率自由化对公库体系的影响v20世纪8年代中期以后,在急
7、剧发展的利率自由化的背景下财政投融资资金筹措运作在原则上也以市场利率为尺度变得更有弹性,比如,定额邮政储蓄的利率,转变成以民间银行3年定期存款利率或10年期国债利率为基准而确定;资金运用部向各财政投融资机构放款时的利率,财政利率原则上也随市场而连动15v1997年公库融资制度改革,引进了第11年以后可变更利率的制度,利率下限设定为4%,与此相对应,引进了可在第11年后可变更利率的财政投融资借款2001年以来,公库贷款利率又实行了与根据国库券招标确定的邮储利率连动的制度,随着市场利率的变动按月调整 16v财政投融资改革对公库体系的影响v随着市场机制的完备以及财政投融资环境的变化,自2001年4月
8、起日本实施了新的财政投融资计划v财政投融资制度改革的要点是:废止邮储!养老金交由资金运用部预托制度;财投机构按市场原则筹措资金;引进政策成本分析v考虑到改革对市场造成的影响,设置了过渡性措施,即自2001年开始的7年间,邮储及养老金接受一部分财投债的承销v财政投融资改革带来了公库资金筹措方式的多样化,在原有财投资金的基础上,公库开始发行住宅金融公库债券2000年度住宅金融公库债券发行额共计6500亿日圆(贷款债权证券化500亿,政府担保债券6000亿),同时为应对临时性的资金周转还可引进短期民间资金17v公共和民间机构的职能模糊问题v一是职能分工已经相互交叉v以往公共银行!大银行!中小银行间的
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