佛山-卓远国际商务大厦-写字楼知识分享-翁春梅巩巍PPT课件.ppt
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2、远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际思考思考问题:写字楼与住宅到底有何区写字楼与住宅到底有何区别?2卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国
3、际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际我我们并不是并不是创造一种建筑,而是回造一种建筑,而是回归了原有的生活。了原有的生活。住宅住宅人的人的活活动生活、休息、居住的需要生活、休息、居住的需要酒店酒店活活动内容内容物物业类型型一切建筑以人一切建筑以人为本!本!工作、工作、办公、会客的需要公、会客的需要写字楼写字楼购物、休物、休闲、娱乐的需要的需要商商业旅游、度假的需要旅游、度假的需要3卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商
4、务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际写字楼写字楼住宅住宅地段、舒适度、景地段、舒适度、景观、社、社区氛区氛围地段、地段、标志性、外立面、志性、外立面、公共空公共空间物物业类型型关注点关注点客客户的需求是的需求是设计的关的关键!公司公司家庭家庭客客户对象象客客户差异化差异化产品差异化品差异化4卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务
5、大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际思考思考问题:客客户差异化的表差异化的表现?5卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓
6、远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际客客户差异化差异化分分类住宅住宅写字楼写字楼客户群体家庭公司需求类型生活、休息、居住的需要工作、办公、会客的需要需求特征刚性需求为多,感性、冲动弹性需求为主,理性、稳重关注重点重点关注户型、朝向、通风、采光、景观、绿化、社区环境重点关注地段、外立面、楼体档次、公共大堂、公共洗手间、公共装修、电梯配备、中央空调、物业管理及费用购买行为个人或家庭行为;决策期相对较短公司行为;时间较长,考
7、虑因素较多6卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际通通过客客户需求需求强化化设计要点要点硬件配置硬件配置硬件配置硬件配置外外外外 立立立立 面:面:面:面:玻璃幕玻璃幕墙、灯光工程、灯光工程公共空公共空公共空公共空间间装修装修装修装
8、修标标准准准准:电电 梯:梯:梯:梯:轿厢尺寸、尺寸、电梯品牌、梯品牌、设计等候等候时间空空空空 调调:系系统类型、运型、运营方式、方式、计量方式量方式配套配套配套配套设设施:施:施:施:会会议室、商室、商务中心、餐中心、餐饮、必要、必要办公生活配套商店公生活配套商店软软件配置件配置件配置件配置物物物物业业服服服服务务:管理服管理服务方式、物方式、物业管理公司、特色服管理公司、特色服务智能化系智能化系智能化系智能化系统统:5A智能化智能化发发展商品牌:展商品牌:展商品牌:展商品牌:发展商曾展商曾经运作运作项目口碑目口碑大堂大堂电梯梯间卫生生间公共走道公共走道品品品品质质楼宇楼宇楼宇楼宇要素要素
9、要素要素客客客客户户“埋埋埋埋单单”的原因,的原因,的原因,的原因,也是也是也是也是项项目目目目卖卖点的来源点的来源点的来源点的来源物物业形象关形象关键词问题:什么:什么样的写字楼才算高档写字楼?的写字楼才算高档写字楼?7卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际
10、商务大厦国际商务大厦卓远国际写字楼分写字楼分类标准准按品质划分:这是国际上通用的划分方法,即甲级写字楼、乙级写字楼,国际上称为Grade A office,Grade B office 就我国的办公楼市场而言,一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分:顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符,甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准,是房地产业内的一种习惯称谓。8卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商
11、务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际写字楼分写字楼分类按用途特征划分:如SOHO(Small Office Home Office)顾名思义,是小面积既可居住又可办公的物业类型,俗称小户型办公;LOFT最早源于纽约,原为仓库、阁楼,因其低廉的租金、巨大的空间,深受艺术家的喜爱,随着创意产业在我国一些大城市的迅速兴起,此类办公物业也开始
12、出现;至于MOHO(Mobile移动、House住宅、Office办公)、KIBS(Knowledge Intensive Business Service知识密集型企业)、MOFFICE(Mix and Match Office)等概念,大多则是为了营销宣传的需要,突出大厦某一方面的功能与特点进行的定义罢了,不足以称之为某一类写字楼。9卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国
13、际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际类别国国际甲甲级写字楼写字楼甲甲级写字楼写字楼乙乙级写字楼写字楼地理位置位于中央商务区,交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。位于写字楼聚集区,交通便利、基础设计包括公交线路以及轨道交通设施副都心或较好的城区位置外立面高级石材、玻璃幕墙大理石外墙和玻璃幕墙,采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料外立面采用面砖或瓷砖大堂地面应为高级大理石、花岗岩、天然石材等,墙面应为高级大理石、花岗岩等材料,挑高三层或以上地面应为大理石、花岗岩、天然石
14、材等,墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料,挑高三层或以上有大堂,大堂地面为地砖,墙面为瓷砖或高级漆,有吊顶空调系统国际知名品牌中央空调系统,具有分区域控制能力,自我调节室内温度、湿度,新风量在40立方米/人/小时以上国际知名品牌中央空调系统,具有分区域控制能力,自我调节室内温度、湿度,新风量在40立方米/人/小时以上有中央空调系统,中央空调为两管式建筑规模超高层,5万以上高层,1-5万高层净高2.7米以上2.7米以上(包括2.7米)2.5米以上电梯国际知名品牌,每3层一部电梯国际知名品牌,每部电梯服务面积小于3900平方米/吨*台,候梯时间不超过30秒钟合资品牌,每部电梯服务面积小于390
15、0平方米/吨*台,候梯时间超过30秒钟停车车位至少每150平米有一个停车位至少每200平米有一个停车位有充足的停车位智能化系统达到5A级标准达到5A级标准3A及3A以上物业管理公司国际认证知名物管管理,至少五星级酒店以上服务标准;24小时分别提供冷暖水丰富经验、有知名度的物业管理公司,至少四星级酒店以上服务标准有物业管理公司,物业管理服务为达到星级酒店的标准得房率整层得房率至少为75%,分割单元得房率不低于为70,空间少柱。70%或更高65%以上租或售基本不出售出售出售写字楼分写字楼分类10卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际
16、商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际城市主干道城市主干道季季华路:路:贯穿佛山未来中心城区,穿佛山未来中心城区,为目前佛目前佛山写字楼的主要集聚地山写字楼的主要集聚地季季华路路W佛佛山山大大道道电视塔塔岭南明珠体育岭南明珠体育馆中国陶瓷城中国陶瓷城东建世纪广场泛泛亚艺公园公园汾汾江江路路岭岭南南大大道道南南海海大大道道桂桂澜路路永新
17、广永新广场(待建)(待建)顺联国际本本项目目陶瓷陶瓷汇展区展区季季华中心商中心商业区区季季华中心商中心商务区区泛泛亚艺公园高尚住宅区公园高尚住宅区城市城市发展展带季季华路目前由西到路目前由西到东分分别已已发展成陶瓷展成陶瓷汇展区、商展区、商业区、商区、商务区、区、居住区,未来季居住区,未来季华中心商中心商务区建成,成区建成,成为“佛山第一街佛山第一街”创业大厦瑞山大厦金融中心经华大厦写字楼写字楼 地段要求地段要求11卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远
18、国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际城市主干道城市主干道桂桂澜路路千灯湖金融商千灯湖金融商务区区佛佛平平路路海海八八路路季季华路路桂城桂城东居住板居住板块往广州往广州南南海海大大道道中中银大厦大厦千灯湖金融商千灯湖金融商务区区桂城桂城东高尚住宅区高尚住宅区 南海大道是佛山市南北走向的一条主要城市干道之一,北接南海大道是佛山市南北走向的一条主要城市干道之一,北接G321国道,南至江国道,南至江边的的南新一路和
19、南新一路和长堤路,全堤路,全长约7500米米南海大道:城市中心南海大道:城市中心轴,目前,目前汇聚多个写字楼聚多个写字楼写字楼写字楼 地段要求地段要求南海金融城写字楼9.3万,整个项目预计2011年完工南海广南海广场裕安大厦裕安大厦商商贸大厦大厦交通大厦交通大厦南海大厦南海大厦12卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商
20、务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际写字楼写字楼 硬件要求硬件要求1.建筑建筑规模及建筑形象:模及建筑形象:2.3.关注体量、高度、立面材质、整体效果及独特性2.空空间尺度:尺度:3.4.关注大堂的高度、面积,电梯厅走廊高度、宽度,以及层高、净高、柱距层高走廊尺寸高走廊尺寸国国际商会中心的大堂商会中心的大堂13卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大
21、厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际写字楼写字楼 硬件要求硬件要求3.建筑建筑结构:构:4.电梯使用:梯使用:关注品牌、数量、速度、等候时间、稳定性、轿箱尺度、内饰关注户型平面布局、面积分割、特殊设计创业大厦平面图百花时代广场平面图14卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际
22、商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际写字楼写字楼 硬件要求硬件要求5.空空调使用:使用:6.电力、通力、通讯、消防:、消防:供电情况、电压、电话、宽频、光纤、消防关注品牌、运行原理、控制方式、收费标准、新风5A智能化智能化标准准详细内容内容楼宇自楼宇自动化化冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统消防自消防自动化化火灾自动报警系统及消防联动控制系统;自动喷淋系统;消火栓系统;防排烟系统;无线灭火系统;二氧化碳灭火系统
23、安保自安保自动化化监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统通通讯自自动化化双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。办公自公自动化化计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统15卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务
24、大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际写字楼写字楼 软性配套性配套7.商商务配套:配套:8.物物业管理:管理:物业公司品牌、历史、管理方式、收费、增值服务 配套设施、档次、服务客户群、服务种类世邦魏理仕第一太平洋戴维斯16卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大
25、厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际产品介品介绍篇篇17卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商国际商务大厦商务大厦务大厦卓远国际商务大厦大厦卓远国际商务大远国际商务大厦国际商务大厦卓远国际1、建筑、建筑设计18卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务大厦卓远国际商务
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