邛崃房产市场调研报告.ppt

单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,邛崃项目市场调研报告,经营发展部,1,宏观环境分析,01,邛崃基本情况,邛崃城市规划,2,（1-1）邛崃基本情况,3,地处中国西部旅游中心城市成都的二环旅游网络，处于成都市半小时经济圈范围内，处于“成温邛走廊”和“成新走廊”的交汇处，是成都西南部的重要门户城市，在商业方面也应发展成为成都西南部的重要商贸支点。目前邛崃市城区人口约23万。根据邛崃市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，到2015年，中心城区将建设成为聚集26万人口规模的现代中等城市；邛崃市总体规划2003-2020提出，至2020年，,规划城区人口将达到36万人。,城区人口的增加，促使邛崃市房地产市场的快速发展。,城市概况,4,经济发展分析,201,3年邛崃市国民生产总值165亿元，位列成都各区县第17位，虽然经济规模较小，但历年邛崃市,GDP,年增长率都保持在,11%,以上。增长速度经历了,20,10年的高峰期后趋于平缓。,邛崃2006-2013年GDP增长一览（单位：亿元）,5,人民生活水平,邛崃2006-2013年人均GDP增长一览（单位：元）,2009,年以后，邛崃市经济发展迅速，人均,GDP,大幅度提升，至,2011,年，邛崃市人均,GDP,已突破,20000,元,大关。高效平稳增长的人均,GDP,对于经济的发展将产生实质性的推动。,6,（1-2）,邛崃城市规划,7,与时俱进,邛崃发展三大目标的提出,为实现与泛成都经济圈的协调发展，不断巩固和增强邛崃市经济核心增长极的地位和作用，邛崃市十三次党代会提出今后五年全市经济社会发展要紧紧围绕,“,繁荣富庶丝路首城、望山亲水魅力家园、和谐幸福文君故里,”,三大目标，为邛崃市未来五年的发展指引了明确的方向。,8,9,形成,“,一心一带三区四轴,”,的城市发展格局。,“,一心,”,即古城商贸旅游中心。,以古城保护区为城市发展中心，城市以该中心呈内核圈层式发展。,“,一带,”,即南河与西河滨河发展带。,“,三区,”,即主城居住生活片区、北部新区和工业集中发展区。,主城居住生活片区居于城市西侧，向南向西向北沿江发展；北部新区将打造邛崃市新行政中心、金融文化中心，发展以生态居住为主导，新型城市服务业及城市工业服务业为配套的,现代综合新功能区,；工业集中区居于城市东侧，向东向北交通导向发展。,“,四轴,”,即君平大道、司马大道、,318,国道、,106,省道（川西旅游环线）。,中心城区发展格局,10,居住生活片区：居于城市西侧，向南向西向北拥江发展；,工业集中发展区：居于城市东侧，向东向北交通导向发展；,工业集,中区,居住生,活片区,11,成蒲铁路建设,光华大道延伸线建设,成温邛快速通道建设,成新蒲快速通道建设,邛新路扩建,邛崃正通过高速公路路网、铁路、航空等多方面交通体系迅速融入成都一小时经济圈以及成渝经济圈环线，未来其交通规划、建设将为邛崃地方发展带来深远影响。,邛崃市,光华大道延伸,成新蒲快速,成温邛快速通道,成蒲铁路,邛新路,交通设施,12,整体市场研究,02,邛崃土地市场,邛崃市房产市场整体情况,典型个案分析,13,（2-1）邛崃土地市场,14,位置,土地性质,面积,起拍价,成交价,楼面地价,竞得人,成交时间,邛崃市临邛镇北部新中心地块八北侧、,318,国道西侧,二类居住用地,48.6,亩,175,万元,/,亩,310,万元,/,亩,1330元/平米,四川蓝光和骏实业股份有限公司,2014,年,04,月,18,日,15,位置,土地性质,面积,起拍价,成交价,楼面地价,竞得人,成交时间,邛崃市司马大道南侧、,318,国道西侧,二类居住用地,28.5,亩,200,万元,/,亩,485,万元,/,亩,1821元/,四川省邛崃市高宇房地产开发有限公司、自然人,2013,年,9,月,18,日,16,位置,土地性质,面积,起拍价,成交价,楼面地价,竞得人,成交时间,邛崃市临邛镇玉带社区,1,、,2,、,3,、,5,组（邛陶路南延线西侧、河滨路北侧地块）,二类居住用地,77.0,亩,230,万元,/,亩,465,万元,/,亩,1270元/平米,四川新承邦投资集团有限责任公司,2013,年,8,月,14,日,17,位置,土地性质,面积,起拍价,成交价,楼面地价,竞得人,成交时间,邛崃市临邛镇玉带社区,1,、,2,、,3,、,5,组,(,瑞云会所东侧、河滨路北侧,),二类居住用地,59.7,亩,230,万元,/,亩,478,万元,/,亩,1330元/平米,四川星星置业投资有限公司,2013,年,8,月,14,日,18,2013年下半年2014年4月，邛崃共成交土地4宗，其中有3宗的的溢价率都超过200%，无流拍现象。值得一提的是除了邛崃本土开发商外，四川知名开发商,蓝光和骏实业股份有限公司也以310万元/亩的价格竞得一宗48.6亩的地块。,由此可见目前邛崃的土地市场任然比较活跃，各大开发商对邛崃未来的房产市场充满信心。,19,（2-2）邛崃市房产市场整体情况,20,（1),邛崃市房产市场概况,邛崃市从,2007,年开始初步出现电梯房。当时房价在在,1700-1900,元,/,，多属于独栋房屋，无配套、无规划、无电梯高层。,2008,年初商品房大量普及。以天府临邛为标注打造全新都市生活方式，以独立小区为基础，配套生活娱乐设施及绿化园林概念，房价均价在在,2800,元,/,。,2009,年间，,邛崃房地产市场开始变革，正式进入综合体时代,，各类大中小型开发商进入邛崃市场。钱江银通、恒宇房产、高宇集团、瑞云集团等，着力打造邛崃楼市的新格局。邛崃出现电梯公寓等高层建筑，正式进入了城市化进程建设阶段。房地产项目从最初的小区加配套，提升到房屋建筑风格、楼盘品质、物业服务、商业街等完善规划。,2010-201,4年，由于受新政影响，邛崃楼市经受了一定程度的影响，但城市国民经济的增长、居民收入的持续增加，及邛崃市区人民对更高品质生活的追求，邛崃房价增速在调控中虽然持续下行，但是未出现下跌。,21,邛崃市历年市场均价情况（单位：元/平米）,2007,年邛崃房地产市场商品化以后，商品房价格得到爆炸性增长，,增幅达到,47%,。,由于,2008,年地震，,2009,年邛崃房价增速下缓，仅为,26%,，且进入,2010,年以后，由于受国十条影响，房价增速有所下行，仅为,11%,，,2011,-2013年新政持续调控下，房价增速继续下行。,值得注意的是，虽然受调控影响增速未成直线增长，但由于整体的利好，,邛崃房价仍然保持着小步快跑的增长，没有出现过下跌的情况，显示了强大的抗跌性。,地震,国十条,新国八条,22,（2)市区现状商业情况：,目前邛崃商业、金融业沿街为市，与办公、居住等混杂，但随着好又多、华润万家、家乐福等大型卖场的进驻，邛崃综合体项目的开业，邛崃的商业布局正在逐步形成多业态多中心的现代商业格局。目前邛崃新城区商铺单价在20000-30000元/左右，但市区黄金地段成交单价约60000万元/。,商业网点空间分布特征,市区的商业网点主要聚集在旧城区，新城区的商业网点分布比较零散，但随今后新城区的发展，将逐步形成新城区商业中心；,目前，邛崃市旧城区内的商业网点主要分布在东街、西街、南街、棉花街等街道，形成了自东向西和自南向北的,“,十,”,字型旧城商业发展轴线,以东、西街为界，邛崃市区南部的商业网点明显多于北部的商业网点。邛崃市东街、南街沿街的日客流量较大，是邛崃市目前的市级商业中心。,23,项目名称,占地,面积区间,住宅均价（）,商业均价（）,融信翡翠湾,67亩,74-142,4900元/,待定,嘉和首座,40亩,75-105（一期）,4700元/,待定,钱江凤凰城,312,亩,417双拼别墅,13000元/（别墅）,30000元/,十方国际,50亩,70-120,4500元/,待定,万裕摩登时代广场,5.4亩,6-300（商业）,待定,30000-50000元/,鼎盛时代广场,43.6亩,81-150,均价4900元/,待定,海博春天,50,亩,70-120,4900元/,待定,（3）邛崃在售项目一览：,项目名称,占地,面积区间,住宅均价（）,商业均价（）,蓝光COCO时代,48.7亩,59-90,待定,待定,英伦半岛,60亩,90-249,待定,待定,邛崃新亮相项目：,24,（2-3）典型个案分析,25,项目名称,鼎盛时代广场,开发商,成都景华鼎盛置业有限公司,占地,43.6亩,形态,18F电梯（2梯4户）,价格,均价4900元/,容积率,3.5,总建,住宅：4.2万,商业：6万（占60%）,总户数,424,户,车位,1017个,绿化率,16.11%,物业费,1.60,元,/,平方米,月,户型配比,81-87两房（约占48%）,90-116三房（约占48%）,140-150四房（约占4%）,2013.10月开始蓄水，截止开盘前排号量约440个，超过1:1。,2014.7月开盘，不分批次424户同时放出，现销售超过80%。,滞销户型：81-87,两房,住宅,已售80%,酒店,（自持）,独立商业,（待售）,大型商场,（自持）,26,鼎盛时代广场,项目位于滨河新区司马大道南侧，据悉本项目土地为挂牌所取得，政府为抬高区域地价，要求商业配比不得低于60%。,住宅部分：,本项目住宅以90-100,刚需房为主，,424户住房不到一年时间，已经销售超过80%，热销户型为90-100,紧凑型三房，,滞销户型主要是81-87,舒适型两房，,可见邛崃市场主要以刚需为主，改善型客户相对较少。,商业部分：,本项目6万平米商业，其中酒店1万平米，酒店裙楼1.3万平米，为开发商自持。目前正在招商，开盘时间还不确定。据销售人员透露咨询商业的客户非常少，如此大的商业配比，预计商业销售压力会比较大。,分析：,27,项目名称,融信翡翠湾,开发商,成都泰悦房地产开发有限公司,占地,67,亩,形态,30F电梯（3梯6户）,价格,均价4900元/,河景房5300元/,容积率,5.0,总建,住宅：20万,商业：3万（占13%）,总户数,1948,户,车位,2200个,绿化率,30%,物业费,1.80,元,/,平方米,月,户型配比,70-80两房（约占15%）,90-120三房（约占70%）,130-140四房（约占15%）,一期782户2013.10月开盘，销售率90%。,二期650户2014.3月开盘，销售率60%。,滞销户型：70-80,两房，140,四房,滞销楼层：25F以上楼层,28,翡翠湾,项目位于邛崃滨水新城区，是滨水新城区最具代表型楼盘之一，坐拥浩瀚城市中央公园与千米滨河水岸美景，项目占据的资源具有一定稀缺性。,住宅部分：,本项目是目前邛崃卖最好的项目之一，其主力户型为,90-100紧凑型三房，和110-120的舒适型三房，,面对的主要客户是刚需型客户，可见邛崃虽然商品房存量较大，但是刚需依旧旺盛。该楼盘滞销房主要是位于25F以上的高楼层，由此可见邛崃当地购房者对高楼层的抗性非常大。,商业部分：,项目商业配比13%，约3万平米，1F：60-170,2F：260-465，总价较高，目前在接受咨询阶段，咨询商业客户很少，去化难度较大。,分析：,29,项目名称,海博春天,开发商,川博房产,占地,50,亩,形态,18F电梯（2梯4户）,价格,均价4900元/,容积率,3.6,总建,住宅：8万,商业：4万（占33%）,总户数,750户,户型配比,70-120（主力户型90-107）,2013.10.1开盘，第一批次推出300套房源。2013.10.20加推第二批次300套房源。,2014.3.1第三批次推出150套房源。,现住宅已经销售80%。,商业部分2014.1月开始排号，面积30-80平米，交3万优惠3%，目前排号约200个，价格待定。,30,海博春天,项目位于邛崃北部新城，是北部新城比较有代表性的综合体之一。,住宅部分：,畅销户型也是楼盘的,主力户型为90-107的紧凑型3房，面对对的任然是刚需客户群，2013年10月开盘，截止目前已经销售80%，销售状况良好。,商业部分：,项目商业体量相对较大，有住宅底商和独立商业构成内街体系，欲打造北部新城最大的百货卖场。其中地下10000平米，底商28700平米，以30-80平米的小铺为主，面积小总价低。2014.1月开始排号，截止目前已排号200个。预计价格在2-6万/平米。,分析：,31,项目名称,蓝光,COCO,时代,开发商,成都邛崃和骏置业有限公司,占地,48.7亩,形态,32F电梯（3梯6户）,价格,待定,容积率,3.5,总建,住宅：10万,商业：1余万,总户数,1310,户,户型配比,主力户型,59平米两房,75-91平米三房,2014.6月五彩广场临时售楼部开放，目前排号进行中，截止目前约排号30余个。预计2014.10.1开盘，一向的走中低端路线的蓝光，再加上,1330元/平米的楼面地价，估计开盘价不会很高。,32,蓝光COCO时代,项目位于邛崃北部新城318国道旁边，蓝光2014.4月拿下地块后闪电般快速推出该项目，也想快速的在邛崃刚需市场分得一块羹。,蓝光以59平米紧凑型两房，和75-91平米的紧凑型三房，以超紧凑型户型杀入市场，弥补邛崃市场空白，目前是邛崃北部新城最值得期待的项目之一。,分析：,33,小结：,住宅部分：,目前邛崃房产市场的主要支撑90%都是刚需客户，各大开发商推出的户型基本都千篇一律，全部都是针对刚需客户设计产品，据悉邛崃目前商品的存量已经超过100万平米，但是在强大的刚需支撑下，现在邛崃的房价任然保持在4800元/平米左右的水平，和去年基本持平，没有出现下降的趋势。,商业部分：,目前邛崃的商业处在一个转型期，目前较优质的商业任然集中在市中心，南北新区尚未形成氛围，但随着新城区各大商业综合体的建成，大型商超影院的入驻，新城区将打破这一格局，形成新的商业中心。目前邛崃新城区综合体项目的商业大部分都按兵不动，等待时机入市。预计今后商业将集中放量，市场竞争将非常激烈。,34,项目地块分析,0,3,地块位置,项目,SWOT,分析,35,本项目地块所在位置：,36,本项目地块所在位置（卫星图）：,37,北部新城片区主要规划两大功能板块：北部生态区和商贸会展区，面积约,7.5KM,。,中长期规划是,打造邛崃市新行政、金融文化中心，发展以生态居住为主导，新型城市服务业及城市工业服务业为配套的现代综合新功能区；,北部生态片区的用地性质：,行政办公用地、商务服务、文化产业、集中绿地用地，政务中心位于此片区；,商贸会展区的用地性质：,特色产品展览展销（以精深加工农产品为主）、商业金融。,北部新城片区未来发展,38,邛崃地处成都平原西南部,，经济水平中等，本案所在北部新区作为未来的北部生态区和商贸会展区，发展潜力大。,地块分析小结,项目,SWOT,分析,项目优势（,S,）：,关键词：城市轴线、生态居住区、邛崃新中心,市场优势：,刚性等潜在需求对楼盘销售形成支撑、抗政策风险力度高。,区位优势：,项目毗邻西河，所在区域是邛崃未来的北部生态居住区、商务会展中心，潜力无限；,规划优势：,项目处于未来政务中心，周边具有一定的商务氛围，属于未来商务金融服务区；,39,劣势分析（,W,）：,关键词：配套缺乏、商气不足、竞争激烈,市场劣势：,邛崃投资消费，地域特征明显，邛崃对外来投资客群的吸附力不强；,区位劣势：,位置相对偏远，据成熟老城区尚有一定距离，无法直接享受其成熟的商业配套；,配套劣势：,区域尚未成熟，周边配套暂不完善；,竞争激烈：,未来市场主要以大型商住综合体供应为主，品质化、高端化竞争加剧。,40,机会分析（,O,）,关键词：缺少高端竞争 发展趋势明显,商圈发展：,邛崃城市快速发展，商圈由一中心向双核发展，有利于北部新城商圈的快速成熟；,规划发展：,该区域规划为未来的商务会展中心，政务中心，,未来的规划发展将为项目提供良好的市政配套。,周边项目：,随着地块旁边临近拆迁安置小区建成入住，生活配套和商业配套都会逐渐形成。,竞品项目：,周边在售高层项目产品力一般，区域内缺乏高端竞争项目。,41,威胁分析（,T,）：,关键词：竞争加剧 市场开发水平提高,政策威胁：,房地产调控政策的不确定性；,潜在竞争威胁：,项目所在区域为目前城市规划的生态居住区，未来竞争激烈；老城区的升级换代及其他改造项目带来的直接竞争压力，在整个开发周期内持续存在；,规划兑现风险：,政府规划的北部新城市未来的金融、政务中心，但存在城市规划建设的周期长，难以兑现等威胁和风险。,42,THE END,43,