房地产项目融资及银行按揭流程PPT课件.ppt
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1、2004 邓邓君君1-谈谈到融到融资资、银银行按揭,你最想知道什么?行按揭,你最想知道什么?什么是什么是项项目融目融资资?什么是抵押、保什么是抵押、保证证担保?担保?如何做融如何做融资资?融融资资有什么流程?有什么流程?银银行个人按揭流程?行个人按揭流程?什么是什么是阶阶段性担保、段性担保、预预告登告登记记、直客式?直客式?2-目目录录什么是什么是项项目融目融资资?如何做融如何做融资资?融融资资有什么流程?有什么流程?什么是什么是阶阶段性担保、段性担保、预预告登告登记记、直客式?直客式?融资定义及类型1信托、银团贷款简介2银行融资流程3住房贷款流程43-(一)融(一)融资资定定义义及及类类型型
2、定定义义解决解决项项目目资资金需求的方式金需求的方式是企是企业资业资金筹集的行金筹集的行为为载载体体以以项项目目为为依托,依托,获获取取资资金金目的目的融融资资取得的取得的资资金,用于金,用于项项目开目开发发建建设设让让我我们们先看看什么是融先看看什么是融资资?4-(一)融(一)融资资定定义义及及类类型型融融资资就是就是银银行借款行借款吗吗?5-(一)融(一)融资资定定义义及及类类型型预预售房款售房款应应付付账账款(承建企款(承建企业垫资业垫资)上市(上市(IPO、买买壳上市、增壳上市、增发发)房地房地产产信托信托房地房地产产企企业债业债 银银行行贷贷款(款(银团银团、一般、一般项项目融目融资
3、资)内部融内部融资资外部融外部融资资银银行借款行借款仅仅是融是融资资方式的一种方式的一种直接融资间接融资l直接融资:从资本市场募集资金l间接融资:向金融机构募集资金6-(一)融(一)融资资定定义义及及类类型型外部融外部融资资定定义义IPOInitial public offering公司首次向社会公众公开招股公司首次向社会公众公开招股买壳上市非上市公司非上市公司购买购买上市公司的股上市公司的股权权,将自己的,将自己的资产资产注入到注入到购买购买的上市的上市公司,公司,实现实现上市目的上市目的增发上市公司上市公司为为了再融了再融资资而再次而再次发发型股票的行型股票的行为为房地产信托信托公司将委托
4、人的信托公司将委托人的资资金以借款或入股方式,投向房地金以借款或入股方式,投向房地产项产项目建目建设设房地产企业债房地房地产产企企业为业为筹集筹集资资金金发发行的有价行的有价证证券,利率一定、到期券,利率一定、到期偿还偿还本金本金银行贷款向向银银行借款用于房地行借款用于房地产项产项目开目开发资发资金,定期支付利息到期金,定期支付利息到期还还款款7-(一)融(一)融资资定定义义及及类类型型在众多的融资方式中,房地产企业使用频度最高的三种融资方式:信托、银团贷款、商业银行贷款(即一般房地产项目融资)一般一般一般一般项项项项目目目目贷贷贷贷款款款款信托信托信托信托银团银团银团银团贷贷贷贷款款款款常用
5、8-(二)信托、(二)信托、银团贷银团贷款介款介绍绍信托信托信托:信托:起源于2000年前埃及,男子立下遗嘱:在他死后,委托他人处置财产,由妻子继承,并指定妻子为儿女监护人。相信我,信托是个有趣的东西我国信托法第二条规定:“信托,是指委托人基于对受托人的信任,将其财产权委托给受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或者特定目的,进行管理或者处分的行为。”This is a story9-信托有多重要?(二)信托、(二)信托、银团贷银团贷款介款介绍绍信托信托信托业务、银行业、证券业、保险业成为现代金融四大支柱信信托托银银行行证证券券保保险险金金 融融10-信托涉及三个角色委托人
6、:委托人:财产财产委托委托给给受托人受托人委托人受托人受益人运用运用财产财产保保值值、升、升值值受托人将受托人将财产财产分配分配给给受益人受益人(二)信托、(二)信托、银团贷银团贷款介款介绍绍信托信托房地房地产项产项目目11-信托分类:单单一信托:一信托:受托人接受单单个委托人个委托人的委托,单独管理和运用信托财产的方式集合信托:集合信托:受托人接受两个以上两个以上(含两个)委托人(含两个)委托人的委托,集中进行资金管理、运用、处分集合信托:由信托公司担任受托人,按照委托人意愿,为受益人的利益,将两个以上(含两个)委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动信托公司集合资金信托计
7、划管理办法(中国(中国银监银监督会令督会令20072007年年第第3 3号)号)(二)信托、(二)信托、银团贷银团贷款介款介绍绍信托信托12-关于信托的法律文件:在祖国,信托可是受法律约束的,这就是著名的“一法两规”,即信托法、信托投资公司管理办法、资金信托管理办法。(二)信托、(二)信托、银团贷银团贷款介款介绍绍信托信托信托公司信托公司办办法法资资金信托金信托办办法法信托法:信托法:确立信托公司经营范围明确资金信托运作方式,如:集合信托最多200份合同,最低合同份额5万元;不得承诺信托资金最低收益或不受损失等2001年4月28日颁布,明确“信托”合法地位13-房地产信托是什么?房地房地产产信
8、托是信托是:信托公司运用信托计划筹集资金,并用于房地产项目开发、建设、运营。由房地产债权信托和房地产股权信托、收益权信托三种组成(二)信托、(二)信托、银团贷银团贷款介款介绍绍信托信托房地房地产债权产债权信托信托:信托公司通过信托产品募集资金,并以借贷方式发放给开发商用于房地产项目的开开发发建建设设房地房地产产股股权权信托信托:信托公司通过信托产品募集资金,并以股权方式投资于房地产开发项目,用于项目开开发发建建设设。是最常最常见见的信托方式收益收益权权信托信托:信托公司向投资者发行信托产品募集资金,用于购买开发商的持有物持有物业业,信托公司将购买的持有物业委托专门的管理公司经营,并将持有物业未
9、来的租金作为投资回报的收益分配给投资者 14-房地产债权信托与股权信托比较?p与商业银行贷款类似,由信托公司扮演银行角色,将信托资金发放给开发商,开发商到期偿还本金、利息。p必须满足项目“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质,项目资本金比例达到国家最低要求等条件p资金成本7%-12%p四证齐全后才能做房地产债权信托,资金成本高,逐逐渐渐退出退出房地房地产债权产债权信托(不常用)信托(不常用)p股权+回购”模式,即信托计划和开发商(母公司)入股一个房地产项目公司,信托计划持有的股权到期后,再由开发商溢价回购股权。p信托资金充当项目资本金,可以用于支付支付土地出土地出让让金金,资金上支持开发
10、商取得“四证”并进行项目后续建设开发p资金成本10%-12%p因股权信托资金可用于支付土地款,被大量采用房地房地产产股股权权信托(常用)信托(常用)(二)信托、(二)信托、银团贷银团贷款介款介绍绍信托信托房地房地产债权产债权信托与股信托与股权权信托的区信托的区别别:在债权型中,信托公司将项目贷款的本金及利息分配给投资者;在股权型中,信托公司通过“股权+回购“将项目的部分营运收益分配给投资者。一般在“四证”之前的信托为股权型信托,“四证”之后申请的信托为债权型。15-房地产股权信托的两种模式投投资资者者资资金委托金委托银银行行收益分配收益分配收益分配收益分配担保担保购买购买理理财产财产品品信托公
11、司信托公司项项目母公司目母公司溢价回溢价回购购股股权权关关联联方方增增资扩资扩股股项项目公司目公司土地抵押土地抵押出出让让土地土地支付土地款支付土地款国土局国土局模式一模式一本页图片参照中行信托产品介绍模式一:信托资金可用于支付土地款(二)信托、(二)信托、银团贷银团贷款介款介绍绍信托信托16-房地产股权信托的两种模式投投资资者者资资金委托金委托银银行行收益分配收益分配收益分配收益分配担保担保购买购买理理财产财产品品信托公司信托公司项项目母公司目母公司溢价回溢价回购购股股权权关关联联方方增增资扩资扩股股项项目公司目公司土地抵押土地抵押模式二模式二本页图片参照中行信托产品介绍模式二:母公司已支付
12、土地款,信托资金用于项目在取得土地证后的建设开发(二)信托、(二)信托、银团贷银团贷款介款介绍绍信托信托 备备注:注:两种模式均在四证前介入,模式一比模式二介入时间更早,可用于土地款支付 17-房地产股权信托与银行贷款比较优势优势劣劣势势(二)信托、(二)信托、银团贷银团贷款介款介绍绍信托信托18-(二)信托、(二)信托、银团贷银团贷款介款介绍绍银团贷银团贷款款什么是银团贷款?银团贷银团贷款款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件,依据同一贷款协议,按约定时间和比例,通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。简单简单通俗地通俗地说说:银团贷银团贷款款=2个及以上个及以上银银行做行做贷贷款
13、款19-(二)信托、(二)信托、银团贷银团贷款介款介绍绍银团贷银团贷款款银团角色分配牵头行指定或由参加行协商确定按贷款条件确定的金额、进度归集资金提供贷款对银团资金进行监管接受牵头行邀请参加银团贷款并按银团协议中确定的承贷份额向借款人提供贷款牵头牵头行行代理行代理行参加行参加行银团贷款的组织者和安排者发起、分销银团贷款份额承贷比例不低于银团贷款总额的10%20-(二)信托、(二)信托、银团贷银团贷款介款介绍绍银团贷银团贷款款银团贷款会产生哪些费用?中介中介费费代理代理费费承承诺费诺费安排安排费费内容:牵头行牵头筹组银团收取的费用收费标准:银团贷款总额一定比例一次性支付内容:银团成员承诺贷款,但
14、借款人尚未提取的贷款,对银团成员资金占用成本的补偿收费标准:未用余额的一定比例,每年收取内容:代理行承担整个银团的贷款管理、资金管理、账户管理等工作收取的费用收费标准:代理行的工作量每年支付内容:向会计师事务所、律师事务所、资产评估事务所、保险机构等支付的费用收费标准:根据实际花费另行支付21-(二)信托、(二)信托、银团贷银团贷款介款介绍绍银团贷银团贷款款银团贷款与银行贷款比较A.融资规模更大B.各银行审批贷款难度降低A.资金成本高B.难以协调各银行放款条件C.各家银行利益分配不均D.贷后检查应对多家银行优势优势劣劣势势C.银行计划紧张时下贷相对容易22-(三)(三)银银行融行融资资流程流程
15、银行融资可是个技术活,集团会从三个方面考核我们的融资工作融融资额资额下下贷时间贷时间贷贷款款资资金使用效率金使用效率23-(三)(三)银银行融行融资资流程流程下面我们接着来看看银行融资流程,也就是银行借款的流程Step7 发发放放贷贷款款24-(三)(三)银银行融行融资资流程流程step1 融融资额资额度匡算度匡算Contents匡算原匡算原匡算原匡算原则则则则自有自有资资金覆盖土地款金覆盖土地款融融资额资额度度=项项目目总总投投资资(不含税)(不含税)-土地成本土地成本-销销售售转转投入投入项目目资本金本金/总投投资30%集集团团担保金担保金额额=融融资额资额-抵押金抵押金额额目的目的通通过
16、过融融资额资额度度测测算,确定全算,确定全项项目正常运目正常运营营的的资资金需求量金需求量本本项项目土地、在建工程先抵押,不足部分提供集目土地、在建工程先抵押,不足部分提供集团团担保担保备注:销售转投入是指项目开盘取得销售收入后,用销售回款作为资金来源用于本项目后续开发25-不可不可预见费预见费开开发发成本成本期期间费间费用用Add your text in here项项目目总总投投土地价款土地价款勘探勘探设计设计三通一平三通一平主体建安主体建安基基础设础设施施环环境景境景观观工程相关工程相关财务费用管理费用销售费用融资额度匡算的一个原则项目总投即项目建设所需要的全部资金配套配套设设施施行政行
17、政经营经营收收费费(三)(三)银银行融行融资资流程流程step1 融融资额资额度匡算度匡算26-来,咱来,咱们们看看附件,或看看附件,或许许会会对总对总投有更深入的理解投有更深入的理解(三)(三)银银行融行融资资流程流程step1 融融资额资额度匡算度匡算融资额度匡算的一个原则27-(三)(三)银银行融行融资资流程流程step1 融融资额资额度匡算度匡算关于融资额度测算,再给你介绍个简单工具喏,从投资模型上取数,将附表2、3、4灰色区域的数据填好,融资额度测算就出来了28-(三)(三)银银行融行融资资流程流程step1 融融资额资额度匡算度匡算融资额度匡算的二个原则 银行规定房地产项目开发贷款
18、不能流入证券市场、也不能用于支付本项目土地款及其他项目相关支付,只能用于本项目开发建设。为为什么自有什么自有资资金覆盖土地款?金覆盖土地款?由于开发贷款不能用于支付本项目土地款,在节约资金提高资金使用效率的原则下,自有资金只覆盖土地款部分。n自有资金是开发商投入到项目建设中的非债务性资金,也就是在向银行贷款前,开发商需自行筹措一部分资金先投入项目建设n我们可以从报表“所有者权益”科目算出自有资金的金额n自有资金=所有者权益=实收资本+资本公积+盈余公积+未分配利润29-融资额度匡算的三个原则项项目注册目注册资资本金本金 总总投入投入30%n 项目资本金是项目的投资者认缴的出资额,不能以任何方式
19、抽回。n项目资本金与自有资金区别与联系:项目资本金和自有资金有联系,但不是一回事!项目资本金来源于自有资金,项目资本金不能抽回,自有资金大于项目资本金的部分可以在项目有销售收入后通过营运收回。n自有资金项目资本金 2009年5月25日国务院下发关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知。通知指出:保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%(三)(三)银银行融行融资资流程流程step1 融融资额资额度匡算度匡算30-融资额度匡算的第四个原则本本项项目土地做抵押,不足部分集目土地做抵押,不足部分集团团提供保提供保证证担保担保什么是抵押?什么是抵押
20、?什么是保什么是保证证?(三)(三)银银行融行融资资流程流程step1 融融资额资额度匡算度匡算31-法人担保方式,由贷款方(银行)与保证方(母公司)签订协议,当借款方(项目公司)违约或无力偿还债务时,由保证方承担一般保证责任或者连带责。集团担保属于保证担保范畴。融资额度匡算的第四个原则先来解决概念先来解决概念问题问题什么是担保以及担保的分什么是担保以及担保的分类类质押担保抵押担保保证担保 借款方(项目公司)作为抵押人,将自身拥有的财产作为贷款的担保,此财产(如土地)在贷款期间不转移财产占有权。当借款人不履行合同时,抵押权人(银行)有权从该财产折价或拍卖、变卖的价款中优先得到补偿。土地抵押、在
21、建工程抵押均属于抵押担保范畴。借款人(项目公司)将其拥有的动产或者权利转交给贷款方(银行)作为清偿债务的担保。当借款人不履行债务时,贷款方有权价出售、拍卖、变卖该动产或者权利收回资金。向银行贷款再找个第三方做担保抵押物你可以自行保管抵押物银行帮你保管,直到还清债务担保:为督促债务履行,确保债权实现的一项法律制度(三)(三)银银行融行融资资流程流程step1 融融资额资额度匡算度匡算32-融资额度匡算的四个原则集集团团担保担保融融资额资额度度土地抵押土地抵押值值土地抵押值=土地评估值*抵押率提高土地评估值,降低集团担保提高土地抵押率,降低集团担保 备备注:注:1.建在工程即建设过程中的项目2.土
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