房屋买卖合同纠纷常见类型.ppt
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1、一、“阴阳合同”逃税款引发纠纷 在一些二手房屋买卖过程中,买卖双方常常会签订价格不同的两份合同,这就是所谓的“阴阳合同”。“阳合同”,系由双方签订后向有关部门备案的那份合同,价格一般都很低。在成都地区一般只要不低于成都市房产管理局根据各区域情况发布的指导价格即可办理登记,并依据此价格交纳各项税费。这种操作方式确实可以为买卖双方尤其是买方节省不少税费(尽管法律规定交易税是由卖方承担,但实际操作中一般已由卖方将其转嫁给了买方)。“阳合同”虽然符合合同成立的形式要件,但其实际上是通过虚假降低合同标的价格的方式,欺骗登记部门,目的是少缴税金。这一做法客观上损害了国家利益,违反了我国税收法律法规。根据民
2、法通则第58条、合同法第52条的规定,“以合法形式掩盖非法目的的,合同无效”,法院一般都判定其无效,不具有确定双方权利义务关系的效力。但举证证明“阳合同”系以合法形式掩盖非法目的,该合同无效的举证责任在于主张该合同无效的一方(一般系卖方)。为了便于卖方举证,在“阴合同”中对此问题则要做专门的技术性处理了。所谓“阴合同”,则是双方当事人私下签订并实际履行的合同,价格一般都符合市场行情,充分反映了双方当事人的真实购买价格和意图。为了解决“阴阳合同”部分内容(尤其是有关价格的约定)的相互冲突问题,双方应在“阴合同”中特别注明“甲乙双方于XX年XX月XX日签订并用于备案登记的房屋买卖合同仅用于办理房屋
3、买卖备案和权属登记之用,不能用于确定甲乙权利义务的根据”等字样。通过此方法一般可以规避“阴阳合同”约定不一致的问题。有了上述明确的约定,法院一般都会以“阴合同”做为确定民事权利义务关系的基础。但是,鉴于买卖双方签订“阴阳合同”的行为严重违反了我国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。因此,建议买卖合同双方应在有税务专长的律师指导下进行合同避税,注意分寸。二、只看房屋不看证引发纠纷 房屋权属证书是出售方依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证,也是买卖合同谈判的基础,因此
4、查看房产证是每个购房者必须做的第一件事。2008年2月,李某通过某房屋经纪公司购买住宅,经纪公司告知李某“王某在某生活区有一套住宅出售”,中介随即约见王某见面商谈。次日上午,李某与中介一起来到王某居住的房屋,查看了房屋情况,商定价格为38万元,并约定“李某预付部分房价款8万元,当日下午王某将房产证交付王某,王某收到房产证后一次性付清余款30万元”。三方返回经纪公司后签订了买卖房屋合同书,李某向王某交付房款8万元。当日下午,李某与王某联系房产证事宜,却再也找不到王某。心急如焚的李某与中介四处查问,发现王某“出售”的房屋竟然是租住他人的。在这一起案件中,不管李某还是中介均未查看王某是否持有所售房屋
5、合法有效的房产证。如果任何一方认真审查房产证,李某不可能如此轻易得手。还有的在买卖中对对方提供的房产证不放心,购房者对房产证的真伪不易辨认,在付款之前时,一定要到当地房地产管理部门查证、核实房产证真伪以及是否设有抵押或被查封等情况。三、“小产权房”交易引发纠纷 所谓“小产权房”,是指建设在农村集体土地上的商品性住宅。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设。因其用地的性质,它不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权证,当然也不能上市交易,其“房产证”往往是由乡镇政府自制颁发的,有的根本就没有任何机构颁发的房产证,只有当地政府的宅基地批文等文件可以证明拟出售房屋确系出卖人所有。相对于直接受法律
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