房产中介基础知识培训.ppt
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1、房产中介基础知识房产中介基础知识培训培训提示:删除样本文档图标,并替换为工作文档图标,如下:从“插入”菜单,选择“对象.”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单,选择“动作设置”。单击“对象动作”,并选择“编辑”单击“确定”在培训前需要了解什么是房地产在培训前需要了解什么是房地产(基本概念):(基本概念):房地产房地产房地产房地产 房产房产房产房产地产地产地产地产土地土地、土地所有权、建筑物、权益土地土地地球的表面及其上下一定范围内的空间。地球的表面及其上下一定范围内的空间。土地所有权分国有土地与集体土地所有权,土地所有权分国
2、有土地与集体土地所有权,集集体转为国有才能转让体转为国有才能转让建筑物建筑物人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件 和设备等组成的整体物,包括房屋和构筑物两大类和设备等组成的整体物,包括房屋和构筑物两大类权益权益产权、使用权、抵押权、典权等等产权、使用权、抵押权、典权等等。土地(国有土地、集体土地所有权)土地(国有土地、集体土地所有权):1、发展商只有得到土地使用权才能建房、发展商只有得到土地使用权才能建房 获得土地使用权方式获得土地使用权方式 a.招标、拍卖(主要方式)六类用地(商业、招标、拍卖(主要方式)六类用地(商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房)娱
3、乐、旅游、金融、服务业、商品房)b.协议转让取得(旧城改造)协议转让取得(旧城改造)c.政府批准划拨国有土地(如医用、军用等政政府批准划拨国有土地(如医用、军用等政府用地)府用地)国有土地使用权出让年限:国有土地使用权出让年限:住房用地住房用地70年年 工业用地工业用地50年年 科教、文体、卫生用地科教、文体、卫生用地50 年年 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地40年年 综合或其他用地综合或其他用地50年年土地的分类:土地的分类:1、生地、生地2、熟地、熟地 (1)三通一平)三通一平 (2)五通一平)五通一平 (3)七通一平)七通一平三通一平主要是指建筑工程施工以前场地条件的提前准备工
4、作,主要包括通水、通电、通路、平整土地,w,“五通一平”是指通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地w七通一平是指通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地。房地产业:房地产业:1、房地产交易、房地产交易 2、房地产开发、房地产开发 3、物业管理、物业管理 4、房产业务咨询、房产业务咨询 6、房产其它经营形式、房产其它经营形式房地产市场1、一级市场:以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场);2、二级市场:开发商获得土地后,投入一定的奖金建设,通过有偿或赠与将产权转买给需求者(新建商品房的买卖市场);3、三级市场:房屋在消费市场的再次流通,包括:买卖、抵押、转让、租凭(二手房)
5、;房房 产产 分分 类类居住住宅居住住宅 平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅平房、普通楼房住宅、高档住宅、别墅商业楼宇商业楼宇 写字楼、商铺(旅馆、餐饮、娱乐)写字楼、商铺(旅馆、餐饮、娱乐)工业和仓储用房工业和仓储用房其他:其他:(教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等教育、医疗、科研、交通、寺庙、监狱、宗教等)综合:两种或两种以上用途综合:两种或两种以上用途土地使用权出让年限a、居住用地70年;b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;c、商业、旅游、娱乐用地50年;建筑面积计算建筑面积计算 占地面积占地面积建筑物基底及其功能需要占用的面建筑物基底及其功能需要占用
6、的面 积,也叫红线面积积,也叫红线面积 容积率容积率指总建筑面积与总占地面积的比率指总建筑面积与总占地面积的比率 使用率使用率使用面积与建筑面积的比率使用面积与建筑面积的比率 绿化率绿化率指红线内用于绿化的面积与总占地面指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率积的比率 房屋面积的分类房屋面积的分类 使用面积使用面积它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积,俗称地砖面积柱体所占用的面积后的净使用面积,俗称地砖面积 建筑面积建筑面积包含了房屋居住可用的实用面积、墙包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等体柱体
7、占地面积、楼梯走道面积、其它公摊面积等 公摊面积公摊面积是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂是指建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积及小区内其它一些配套设施的分摊面积 套内面积套内面积卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总生间、夹层、厕所、储藏室、壁橱等户门内面积的总和和建筑物的分类(按建筑材料分):建筑物的分类(按建筑材料分):1、砖木结构、砖木结构2、砖混结构、砖混结构3、钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构4、钢结构、钢结构建筑物的分类(按承重方式分):建筑物的分类(按承重方式分):1、承重墙结构、承
8、重墙结构2、框架结构、框架结构3、排架结构、排架结构4、其它、其它建筑物的分类(按建筑高度分):建筑物的分类(按建筑高度分):1、低层、低层 2层及层及2层以下层以下2、多层、多层 2层以上,层以上,7层以下层以下3、中高层、中高层 7层以上,层以上,16层以下层以下4、高层、高层 16层以上,层以上,24层以下层以下5、超高层、超高层 24层以上层以上房地产的交易:房地产的交易:1、房地产的转让、房地产的转让 2、房地产的抵押、房地产的抵押 3、房地产的租赁、房地产的租赁 (1)房地产租赁的概念)房地产租赁的概念 (2)房产出租的性质)房产出租的性质 提示:删除样本文档图标,并替换为工作文档
9、图标,如下:从“插入”菜单,选择“对象.”单击“从文件创建”定位“文件”框中的文件名确认选中“显示为图标”。单击“确定”选择图标从“幻灯片放映”菜单,选择“动作设置”。单击“对象动作”,并选择“编辑”单击“确定”房屋出租人必须具备的出租条件房屋出租人必须具备的出租条件:1.取得房屋所有权证,且是房屋所有权所有人取得房屋所有权证,且是房屋所有权所有人2.共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书或委托书或委托书3.代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本证件副本4.房屋所有人已死亡的、继承人应办
10、妥房产继承过户房屋所有人已死亡的、继承人应办妥房产继承过户手续,方可以出租私有房屋手续,方可以出租私有房屋5.具有房屋出租行为能力具有房屋出租行为能力6.已抵押,并经抵押权人同意出租的已抵押,并经抵押权人同意出租的7.符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的影响房屋价格的因素:影响房屋价格的因素:房屋的地理位置(交通便利、周边环境等)房屋的地理位置(交通便利、周边环境等)房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等房屋的户型、楼层、朝向、视野、新旧程度等 小区外部的配套设施(医院、银行、超市、美容院等)小区外部的配套设施(医院、银行、超市、美容院等)小区内部
11、的配套设施(健身、泳池、洗衣店、便利店等)小区内部的配套设施(健身、泳池、洗衣店、便利店等)房屋的市场价格定位房屋的市场价格定位 房屋的供需状况房屋的供需状况 物业管理公司的口碑物业管理公司的口碑 房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少房屋的市场租赁价格前景及回报率的多少 政府因素、土地价格的变动政府因素、土地价格的变动 其它因素其它因素相关税费知识1 卖方税费2 买方税费1、卖方税费1、普通住宅2、非普通住宅普通住宅1、满五年 营业税免收 未满五年5.55%房屋总价 2、交易手续费:2.5元建筑面积 3、合同印花税:0.05%总房价 4、个人所得税 满五年且是唯一一套住宅免收。未满五年 差额2
12、0%或者总价1%5、中介费1.5%房屋总价(实际成交价)2、非普通住宅税费1、营业税:5.55%房屋总价 2、交易手续费:2.5元建筑面积 3、合同印花税:0.05%总房价 4、个人所得税:房屋总价1%5、中介费1.5%房屋总价(实际成交价)买家税费1、普通住宅2、非普通住宅普通住宅1、契税:1.5%总房价(普通住宅)2、交易手续费:2.5元建筑面积 3、合同印花税:0.05%总房价 4、中介费:1.5%总房价 5、权证印花税:5元 6、登记费:80元 7、配图费:25元 若需贷款:抵押登记费公积金100元,商业或者组合贷款200元。若要公证:买卖合同公证0.3%以下总房价。抵押合同公证贷款额
13、0.1%非普通住宅1、契税:3%总房价2、交易手续费:2.5元建筑面积 3、合同印花税:0.05%总房价 4、中介费:1.5%总房价 5、权证印花税:5元 6、登记费:80元 7、配图费:25元 若需贷款:抵押登记费公积金100元,商业或者组合贷款200元。若要公证:买卖合同公证0.3%以下总房价。抵押合同公证贷款额0.1%中介业务介绍:中介业务介绍:居住物业:包括公寓、别墅的租赁、买卖业务(高端市居住物业:包括公寓、别墅的租赁、买卖业务(高端市场)场)包括民宅租赁、二手房买卖(中低端市场)包括民宅租赁、二手房买卖(中低端市场)商用物业:包括写字楼、商铺的租赁与买卖(高端市场)商用物业:包括写
14、字楼、商铺的租赁与买卖(高端市场)如何选择理想的居住住宅如何选择理想的居住住宅1.地段:地段:2.环境因素环境因素(地理位置、地理位置、交通、配套设施、商业交通、配套设施、商业娱乐及网点等娱乐及网点等)3.房屋层数房屋层数 4.朝向朝向 5.房屋的功能分区房屋的功能分区 6.面积空间面积空间如何选择理想的居住住宅如何选择理想的居住住宅7.质量与细节质量与细节 8.楼梯及电梯楼梯及电梯 9.采光与通风采光与通风 10.景观景观 11.物业物业 12.配套设施配套设施商商 用用 物物 业业 1.位置位置 2.房间朝向、净深、净高、采光、柱距等房间朝向、净深、净高、采光、柱距等 3.硬件水平(电梯、
15、空调、通讯设备等)硬件水平(电梯、空调、通讯设备等)4.物业管理物业管理 5.配套设施(商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票配套设施(商务中心、银行、邮局、员工餐厅、机票代理等)代理等)6.其它其它 融资及付款方式融资及付款方式租赁业务:租赁业务:1.普通民宅普通民宅因代理服务费(佣金)需要由客户承担,因代理服务费(佣金)需要由客户承担,故付款方式通常为押一付三或押一付六,并且客户需要故付款方式通常为押一付三或押一付六,并且客户需要提前提前15天或一个月支付下一付款期的房租天或一个月支付下一付款期的房租2.公寓及写字楼公寓及写字楼因代理服务费(佣金)需要由业主承因代理服务费(佣金)需要由业主承
16、担,故付款方式通常为押二付三或押二付六,并且客户担,故付款方式通常为押二付三或押二付六,并且客户需要提前需要提前15天或一个月支付下一付款期的房租天或一个月支付下一付款期的房租融资及付款方式融资及付款方式3.商铺商铺代理服务费(佣金)需要由客户承担,付款代理服务费(佣金)需要由客户承担,付款方式通常为押一付三、押一付六或年付,并且客户需方式通常为押一付三、押一付六或年付,并且客户需要提前要提前15天或一个月支付下一付款期的房租天或一个月支付下一付款期的房租 4.特殊情况下,须有租赁双方商议并达成一致特殊情况下,须有租赁双方商议并达成一致 5.因付款方式的不同因付款方式的不同,可导致实际交易价格
17、的变化可导致实际交易价格的变化融资及付款方式融资及付款方式二手房买卖业务:二手房买卖业务:二手房买卖的付款普遍适用定金方式,通常以交二手房买卖的付款普遍适用定金方式,通常以交易房价的易房价的10%作为首付款或定金,在过户时(以买作为首付款或定金,在过户时(以买方取得领证通知单或进行物业交割为标准),由方取得领证通知单或进行物业交割为标准),由买方支付剩余房款买方支付剩余房款 特殊情况下,须有租赁双方商议并达成一致特殊情况下,须有租赁双方商议并达成一致 房地产相关的法律、法规房地产相关的法律、法规1、中华人民共和国城市房地产管理办法:、中华人民共和国城市房地产管理办法:a、房地产开发、房地产开发
18、 b、房地产交易(房地产转让、抵押、房屋租赁)、房地产交易(房地产转让、抵押、房屋租赁)C、中介服务机构、中介服务机构2、城市私有房屋管理条例、城市私有房屋管理条例3、城市商品房预售管理办法、城市商品房预售管理办法业务知识业务知识二手房业务二手房业务 二手房的概念二手房的概念二手房是指由北京市国土二手房是指由北京市国土资源和房屋管理局颁发所有权有效证件,业主资源和房屋管理局颁发所有权有效证件,业主拥有完全处置权的房屋。包括:私产平房、已拥有完全处置权的房屋。包括:私产平房、已购商品房、以及获准上市交易的已购房改房和购商品房、以及获准上市交易的已购房改房和已购经济适用房已购经济适用房业务知识业务
19、知识二手房业务二手房业务已购公有住房及已购经济适用房的概念:已购公有住房及已购经济适用房的概念:已购公有住房已购公有住房指城镇职工按照有关住房改革指城镇职工按照有关住房改革政策的规定,按成本价或标准价(含标准价优政策的规定,按成本价或标准价(含标准价优惠办法)购买的公有住房;惠办法)购买的公有住房;已购经济适用房已购经济适用房指按政府规定的指导价格购指按政府规定的指导价格购买买的经济适用住房,包括城镇职工按照高于有国家及政的经济适用住房,包括城镇职工按照高于有国家及政府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安府有关城镇住房制度改革政策规定的成本价购买的安居工程住房和集资合作建设的住房居工程
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- 房产 中介 基础知识 培训
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