土地资源管理讲义.ppt
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1、土地资源管理土地资源管理邢 元 志学习这门课应掌握的内容1.我国土地管理政策2.土地资源管理在房地产开发中的应用(如土地的取得、各种手续的办理等)土地资源管理学科内容1.土地管理的主要内容:是从土地的开发、利用、保护、整治各环节入手,做到对土地资源的最有效利用,并获取最大效益。2.手段:行政、法律、经济、工程技术3.学科内容:理论基础、土地权籍管理、土地利用管理、土地综合管理等 第一章 概述本章主要内容:一、土地资源管理的内涵及研究对象二、土地与土地资源三、我国土地资源及其基本特征四、土地资源管理的研究内容五、土地资源管理的发展趋势六、土地资源管理体制及其职能一、土地资源管理的内涵及研究对象1
2、.管理:管理是一个优化人力、物力、财力作用以达到组织目标的过程。2.土地资源管理 2.1概念:土地资源管理是土地管理部门对土地的开发、利用、保护、整治进行统筹安排,并使其发挥最大效用。2.2土地资源管理的自然属性和社会属性3.土地资源管理的研究对象:土地资源管理是以人-地这个大系统作为研究对象,研究系统内外各要素之间关系,揭示其形成、演变规律,是提高系统的综合效益。二、土地与土地资源1.土地1.1.概念:一切人类可能利用的自然资源皆在土地的范围内。简单来说,土地包括陆地、水、地上空间、天然资源等。(另外可以从政治、经济角度看)1.2.分类:多种分类方法1.3.土地的特性:自然属性:承载力、养力
3、、供给力、数量一定、不可移动、差异性、不折旧性等 人文属性:用途多样、社会经济位置可变性、可以分割合并、可以投资改良等1.4.土地的功用:载力、养力、资源、环境2.土地资源2.1.概念:现在或将来能利用的土地2.2.土地资源的主要特征 2.2.1.是具有自然生产能力的自然产物 2.2.2.系统、可更新 2.2.3.空间分布的地域性、面积的有限性 2.2.4.两重性-既是生产条件,又是土地关系的客体三、我国的土地资源三、我国的土地资源1.我国土地资源概况(1996)类型面积(万公顷)比例(%)耕地13003.9213.7园地1002.381.06林地22760.8723.98牧草地26606.4
4、828.03居民点及工厂用地2407.532.54交通用地546.770.57未利用地28591.1730.12全国土地利用状况(2004度变更调查)1.农用地:98.55亿亩,占69.1%其中:耕地18.37亿亩,人均1.41亩2.建设用地:4.73亿亩,占3.3%其中:城镇用地0.51亿亩,村庄用地2.48亿亩,盐田和特殊用地0.33亿亩,独立工矿用地0.54亿亩,交通运输用地0.33亿亩,水利设施用地0.54亿亩3.未利用地:39.32亿亩,占27.6%上海市土地利用状况1.全市各统计地类总面积1235.85万亩;2.农用地577.89万亩,其中,耕地417.84万亩,园地16.02万亩
5、,林地27.62万亩,其他农用地116.1万亩;3.建设用地350.50万亩,其中,居民点及独立工矿用地320.15万亩,交通运输用地27.32万亩;4.未利用地307.45万亩,其中水域302.71万亩。2.我国土地资源的基本特征我国土地资源的基本特征国家总面积(万公顷)人均土地(平方米)人均耕地人均林地人均牧地世界1358370301333013.3390806913.33中国960009593986.6712002240印度2974743932426.67993.33173.33美国93631402138106.671222010200加拿大9956740247317893.331318
6、26.679640巴西85119714934493.3348293.3313353.33法国5512102133193.332700238667澳大利亚7682351469329633.3371686.673027602.1总量大,人均数量少2.2.山地多,平原少,耕地比例低2.3.不同适宜性土地的地区分布不均匀2.4.后备土地资源不足3.土地问题3.1.它是人地关系失调所产生的问题3.2.土地问题产生的原因:3.2.1.供给不足 3.2.2.人口增加、生活水平提高 3.2.3.土地利用不当 3.2.4.土地权利不平等,分配不均3.3.现阶段土地问题 3.3.1.农地问题:3.3.1.1.耕地
7、不断被侵占 3.3.1.2.农地污染严重 3.3.1.3.土地利用不当,造成土地质量下降 3.3.1.4.乱砍滥伐森林,加剧水土流失 3.3.1.5.超载过牧,草地严重退化 3.3.2.市地问题 3.3.2.1.市地过度利用 3.3.2.2.市地不足利用 3.3.2.3.市地不当利用 3.3.2.4.土地投机四、土地资源管理的发展趋势1.土地资源管理法律化的趋势不断增强。2.土地资源行政管理的规范化。3.土地资源管理手段的市场化。4.土地资源管理的信息化。5.土地资源管理的科学化。五、土地资源管理体制及其职能1.国内土地资源管理体制及其职能2.国外土地资源管理体制讨论题1.试分析此轮房地产宏观
8、调控中中央政府采用的土地政策、地方政府的对策、政策的效果及其原因。2.上海市目前地价在房地产价格中的比例并举例说明。3.人民币升值或贬值对国内房地产市场会有何影响?为什么?4.我国土地所有制中的集体土地所有制是否合理?是否需要进行改革?如果需要,如何改革?第二章 土地资源管理的理论基础第一节 管理学第二节 经济学第三节 法理学第四节 生态学第一节 管理学理论一、基本概念1、管理:是指在特定的环境下,对所拥有的资源进行有效的计划、组织、领导和控制,以便达到既定的目标的过程。2、管理的目标:产出目标、绩效目标3、管理的功能:决策、计划、组织、控制4、管理理论:5、行政管理学第二节 经济学理论1、概
9、念:经济学是如何实现稀缺资源的有效配置与利用的一门科学。2、经济学解决的两个问题:资源配置问题、资源利用问题3、经济体制4、两个基本经济模型:生产可能性曲线、市场运行图5、竞争机制和价格机制6、经济学基本原理第三节 法理学1、法的本体2、法的价值3、法的范畴4、法的运行 第四节 生态学一、概念:二、普通生态学与应用生态学讨论题1、从紧的货币政策对房地产行业会产生那些影响?为什么?2.征地全过程要发生那些费用?以上海为例,假如你是一开发商,在签订生地出让合同后,一直到建设前你需要做那些工作?付那些费用?3.以上海为例,通过出让方式取得土地后,一直到开发建设,需要办理那些手续?分别在那些部门办理?
10、第三章 土地产权管理一、土地制度、土地产权与土地产权管理二、我国土地产权结构三、土地权属确认四、土地权属流转五、土地权属终止六、土地产权违法行为的查处一、土地制度、土地产权和土地产权管理1.土地制度1.1.概念等土地制度是人们在一定社会制度下利用土地所形成的经济关系的总和。它又是一种法权制度。在社会形态中,土地经济制度是土地法权制度形成的基础。完整的土地制度包括土地所有制度、土地使用制度和土地管理制度。土地权利是土地制度的核心内容。土地制度的根本目的,是促使对土地资源的保护和有效利用。土地制度的调整对象,是土地的归属关系、利用关系、流转关系和管理关系。这一系列的关系,归根结底是人们关于土地的各
11、种利益、意志、行为的冲突和调和。土地制度有两根主线:一是社会整体利益和国家意志;二是社会成员的个体利益和当事人意志。1.2.土地制度的一般社会意义土地是一切生产和存在的源泉,自有人类社会以来,有关土地归属和利用的种种制度设置和运行,便始终与社会安宁和社会发展紧密相连,一方面土地制度的变迁成为生产方式变革的先导或成果;另一方面,土地制度对生产力的发展也起着重要的促进和制约作用。2.土地产权2.1.概念产权不仅是指人与物之间的关系,而着重是指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系。产权制度是一系列用来确定每个人相对于稀缺资源使用时的地位的经济和社会关系,在这一关系中,所有权是
12、核心,所有权和使用权是其中的基本权能。土地产权是指存在于土地中的一系列排他性权利束,这一权利束由各具特色的利益或权利构成,可以分散拥有。不动产。动产和不动产是物权法上关于物的一种重要分类。不动产主要有以下三种:具有不可移动性的自然不动产,即土地及其定着物;从属于或者附属于自然不动产的动产,因其用途而成为不动产,如住宅中的浴缸等;以不动产为标的的权利,如用益权、地役权。3.土地产权管理3.1.概念土地产权管理是指通过各种手段对土地权属关系进行调整,以维护土地所有制,保护土地所有者的合法权益,规范土地权属流转,发挥市场对土地资源的优化配置作用,促进土地资源的合理利用。3.2.产权管理的目的:维护土
13、地所有制、保护土地权属人的合法权益、规范土地权属流转,发挥市场对土地资源的优化配置作用、促进土地资源的合理利用。3.3.土地产权管理的主要内容 土地产权的确定、隽法管理土地权属变更、隽法处理土地权属争议、依法查处土地权属违法行为、依法征收土地权属有关税费。3.4.土地权属管理制度土地权属调查制度、土地权属争议调处制度、土地登记发证制度、土地权属统计制度、土地等级评定制度、土地价格评估与申报制度、土地税收制度。二、我国土地产权结构土地所有权土地使用权土地他项权利国有土地所有权集体土地所有权国有土地使用权集体土地使用权出让土地使用权划拨土地使用权农地使用权建设用地使用权地役权空中权地下权租赁权借用
14、权耕作权抵押权1.土地所有权1.1.所有权的一般原理所有权是人类社会最古老的权利制度,在漫长的历史进程中,始终担负着两个方面的社会职能:维护社会安定;促进社会发展。所有权的权能主要有:占有权能(表现为权利人对物的控制不受他人侵犯的状态)、使用权能(权利人按照自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利)、收益权能(权利人对物之产出主张权利归属的地位)、处分权能(对物的命运加以处置)土地所有权属于财产所有权的范畴,具有所有权的一般属性。1.2.土地所有权土地所有权属于不动产所有权,但又在一定程度上有别于其它不动产所有权。土地所有权是直接构成社会制度的一个重要组成部分。我国的土地所有权具有以下四个特点
15、:主体的特定性、交易的限制性、权属的稳定性、权能的分离性。1.3.我国土地所有权制度的现状与趋势1.3.1.国有土地所有权宪法第10条规定,城市的土地,以及法律规定为国有的城市市区以外的土地,属于国家所有。土地管理法实施条例第3条规定:下列土地属于全民所有即国家所有:(1)城市市区的土地;(2)农村和城市郊区中依法没收、征用、征收、收购、收归国有的土地(依法划定或者确定为集体所有的除外);(3)国家未确定给集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其它土地。它的来源主要有:承继(1949年以前的旧中国所有的土地)、没收(新中国成立后不没收官僚、买办资产阶级的资产)、土地改革、依据宪法规
16、定直接取得、征用。1.3.2.集体土地所有权集体土地所有权的主体是由劳动群众组成的集体组织,这种组织具有独立的法律人格,它代表全体成员享有和行使对集体财产的所有权。我国的集体土地所有制是在农民私人土地所有权的基础上形成的。我国民法通则第74条规定:集体所有的土地属于村农民集体所有,由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)集体经济组织所有的,可以属于乡(镇)农民集体所有。集体土地所有权的客体包括:农地(耕地和其它用于种植业、林业、畜牧业和渔业生产的土地)、建设用地(宅基地、乡镇企业用地、乡村公益事业用地等)集体土地的使用权及处分权受到以下限制:使用必须符合国
17、家政策、集体土地所有权的占有、使用和收益权能可以以土地使用权的形式有偿或无偿地授予私人或企业,但以本集体的成员和本集体兴办的企业为限、集体组织可以让渡土地所有权,但只能通过土地征用程序让渡给国家、集体可以放弃其土地所有权,这种情况下,土地所有权自动转归为国家。2.土地使用权2.1土地使用权的一般原理按照现行土地管理法,土地使用权是与土地所有权并列的权利。按照民法通则,土地使用权属于“与财产所有权有关的财产权”。它的基本性质为:土地使用权是一种物权(是指权利主体支配物的绝对权)、是一种他物权(在他人的所有物上设定的物权)、是一种用益物权(是指以物的使用、收益为目的的他物权)、是一种新型的用益物权
18、。土地使用权具备以下特性:派生性(是指所有权的享用权能在一定条件下与所有权分离而形成的一种权利)、从属性(它的发生以所有权的行使为前提,它的存续亦受到所有权的制约)、直接性(是指权利直接附着于土地,因而权利人能够现实地占有和使用该物)、可转让性(土地使用权人有权以转让、出租和抵押等方式处分其土地使用权的权利)、有期性(国有土地出让土地使用权最高年限为40-70年,农村承包地使用年限为45年以上,不超过50年)。2.2.国有土地使用权国有土地使用权分为划拨土地使用权和出让土地使用权,两者之间的区别,除了其设立方式上的有偿与无偿之分外,还有一个重要点,就是划拨土地使用权不能进入市场。划拨土地是指通
19、过行政划拨的方式,无偿提供用地人使用的国有土地。出让土地是指依据政府与用地人签订土地使用权出让合同,有偿提供给用地人使用的国有土地。国有土地使用权的变更是指已有的国有土地使用权在存续状态下的主体变更(买卖、交换、赠与、继承、共有权分割、法人合并、法人分立、投资)、内容变更(理论上包括占有、使用、收益权能的范围与限制的变更,实践中主要指用途、范围的变更及相应的他项事项的变更)、其它事项弯更(指列入土地使用权登记项目的其它事项的变更,如面积、附着物等)。国有土地使用权可因以下原因终止:使用期限届满、国家收回土地使用权、划拨土地转变为出让土地、使用权人放弃使用或因特定事由停止使用、使用权人死亡后无人
20、继承、土地的自然变故或人为变故。2.3.集体土地使用权集体土地使用权是一种用益物权(它是所有权人以外的民事主体享有的对集体土地进行占有、使用、收益的权利)和一种限制物权(所有的限制都是为了保护耕地和保障农业的发展)。集体土地使用权分为农地使用权和建设用地使用权。集体土地使用权的取得方式有:原始取得和传来取得 原始取得:农地的原始取得主要有:通过土地确权程序、在调整土地分配的基础上设立新的集体土地使用权、四荒土地的使用权按照谁治理开发,谁使用收益的原则确定线治理开发者取得。宅基地和企业用地的原始取得分为已有房屋宅基地的初始登记和新增宅基地的审批。传来取得:分为集体组织内的传来取得(转让、继承)和
21、组织外的传来取得(开发四荒、出让)两种。集体土地使用权的终止。终止原因有以下几种:国家征用土地、集体收回土地使用权、土地行政处罚。2.4、我国现行土地使用制度2.4.1.现行国有土地使用制度2.4.1.1.现行国有土地使用制度的形成建国初期,有偿使用-1954年开始无偿使用-1979年开始开始征收土地使用费-20世纪80年代中期,开始出让转让试点-1988年,修改宪法,规定土地使用权可以依法转让。2.4.1.2.现行国有土地使用权的取得2.4.1.2.1.有偿取得。主要方式有出让、租赁、入股2.4.1.2.2.划拨使用。一般要支付征地费用,其主要特点是无偿、无期限、不得流转、不得改变用途。土地
22、管理法规定了可以采取划拨土地使用权的范围:机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目、其它用地(见国土资源部划拨用地目录,上海市房地局网站可以查到)2.4.2.现行集体土地使用制度2.4.2.1.农用土地使用制度 农用土地有偿承包制度(集体土地所有权可以将本集体的土地按人或按人劳比平均承包到户)农用土地有偿转让制度(一般只能在本集体经济组织内部进行转让,本组织内无人愿意经营的,可转让给本集体以外的单位或个人)2.4.2.2.农村集体建设用地使用政策土地管理法规定,农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准,可以收回土地使用权(三种情况:公益建设需
23、要、改变用途使用、停止使用)3.土地他项权利3.1.一般理论土地他项权利是泛指土地所有权和土地使用权之外的各种土地权利。土地登记规则第2条规定,土地登记是依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权和他项权利的登记。我国土地他项权利有以下特点:它是在他人土地上享有的权利;它的主体是土地所有人、使用人以外的,与土地所有人、使用权人之间存在某种法律关系的民事主体;它不受一物一权主义的限制;它依存于土地所有权、使用权,又是对该所有权、使用权的一种限制;土地他项权利是长期存续的权利,因而通常有加以登记的必要。土地他项权利的意义在于对土地所有权、使用权以外的各种长期性土地权利进行确认和管
24、理,以充分保护土地所有人、使用权人以外的人们在土地上的各种合法权益,维持与土地有关和各种民事关系的稳定有序,促进土地的全理有效利用,并维护社会安定。土地他项权利的调整主要有三个环节:确权(法律法规规定、政府决定、所有者授权、使用权人的授权、其它合法方式)、登记(除法律规定必须登记(如抵押权)的以外,其成立与存续不以登记为条件)、保护3.2.土地他项权利各论3.2.1.地役权:是为了自己的土地利用需要,而对他人土地加以支配的权利。他主要包括:通行权、用水权(排水、引水、取水等)、建筑物地役权(如支撑权、搭梁权、伸出权、采光权等)、工作物地役权。3.2.2.空中权:指以他人土地为依托,在其上空建造
25、并维持某种建筑物、工作物(如桥梁、渡漕、高架公路、高架或悬空架设的广告标牌等)的权利。3.2.3.地下权:指在他人的土地下埋设管道、电缆或者建造并维持地下设施(如隧道、地铁、地下商场、地下人防工程等)的权利。3.2.4.土地租赁权:是土地承租人在按期支付租金的条件下对土地进行占有和使用的权利。3.2.5.土地借用权:是无偿占有使用他人土地的权利,是我国特定历史条件下产生的一种土地他项权利形式。3.2.6.土地耕作权:是在他人土地上进行种植活动并获取收获物的权利。3.2.7.土地抵押权:指土地使用权人在法律许可的范围内,在不转移占有的情况下,将土地使用权作为债权的担保,当债务人不履行债务时,债权
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