风险管理及管理维护计画PPT课件.ppt
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1、風險管理及管理維護計畫風險管理及管理維護計畫 住宅式物業管理風險管理計劃風險管理計劃風險管理計劃風險資訊來源風險資訊來源風險資訊來源風險管理工具風險管理工具風險管理工具進出管制措施進出管制措施進出管制措施公共區域風管公共區域風管公共區域風管火災及緊急事件火災及緊急事件火災及緊急事件風險管理及物業員工風險管理及物業員工風險管理及物業員工住戶與風管住戶與風管住戶與風管教學大綱教學大綱2/42風險管理計劃風險管理計劃風險管理計劃風險管理計劃風險管理計劃風險管理計劃風險管理計劃風險管理計劃物業經理職責物業經理職責物業經理職責物業經理職責:安全與保全維良好居住環境之重要元素安全與保全維良好居住環境之重要
2、元素安全與保全維良好居住環境之重要元素安全與保全維良好居住環境之重要元素確保所有住戶、訪客及員工人身財產安全確保所有住戶、訪客及員工人身財產安全確保所有住戶、訪客及員工人身財產安全確保所有住戶、訪客及員工人身財產安全保護所有權人之財產及保值保護所有權人之財產及保值保護所有權人之財產及保值保護所有權人之財產及保值喜訴訟趨勢讓房東喜訴訟趨勢讓房東喜訴訟趨勢讓房東喜訴訟趨勢讓房東(所有權人所有權人所有權人所有權人)提供安全居住環境越形重提供安全居住環境越形重提供安全居住環境越形重提供安全居住環境越形重要要要要高額損失賠償,法庭越來越重視意外事故責任釐清高額損失賠償,法庭越來越重視意外事故責任釐清高額
3、損失賠償,法庭越來越重視意外事故責任釐清高額損失賠償,法庭越來越重視意外事故責任釐清保險公司降低保障及提高保障限制保險公司降低保障及提高保障限制保險公司降低保障及提高保障限制保險公司降低保障及提高保障限制提供安全與保全維良好居住環境及保障所有權人投資首提供安全與保全維良好居住環境及保障所有權人投資首提供安全與保全維良好居住環境及保障所有權人投資首提供安全與保全維良好居住環境及保障所有權人投資首要之務要之務要之務要之務風險管理稽查風險管理稽查風險管理稽查風險管理稽查n n至少一年一次至少一年一次至少一年一次至少一年一次;理想一季一次理想一季一次理想一季一次理想一季一次n n依稽查結果產出風險管理
4、計畫,進而採取因應措施降低及消依稽查結果產出風險管理計畫,進而採取因應措施降低及消依稽查結果產出風險管理計畫,進而採取因應措施降低及消依稽查結果產出風險管理計畫,進而採取因應措施降低及消除風險除風險除風險除風險3/42風險管理資訊來源風險管理資訊來源風險管理資訊來源風險管理資訊來源資深經理資深經理資深經理資深經理當地警察部門當地警察部門當地警察部門當地警察部門消防部門消防部門消防部門消防部門氣象局氣象局氣象局氣象局聯邦緊急管理機構聯邦緊急管理機構聯邦緊急管理機構聯邦緊急管理機構設備、機具及材料供應廠商設備、機具及材料供應廠商設備、機具及材料供應廠商設備、機具及材料供應廠商4/42四種風險管理工
5、具四種風險管理工具四種風險管理工具四種風險管理工具避免避免避免避免除去風險除去風險除去風險除去風險例如將游泳池改成花園等避免溺斃事件例如將游泳池改成花園等避免溺斃事件例如將游泳池改成花園等避免溺斃事件例如將游泳池改成花園等避免溺斃事件預防預防預防預防降低風險降低風險降低風險降低風險溺斃風險溺斃風險溺斃風險溺斃風險:設定泳池規則、除去跳水板、聘僱救生員設定泳池規則、除去跳水板、聘僱救生員設定泳池規則、除去跳水板、聘僱救生員設定泳池規則、除去跳水板、聘僱救生員火災風險火災風險火災風險火災風險:加設自動灑水系統加設自動灑水系統加設自動灑水系統加設自動灑水系統轉移轉移轉移轉移買保險買保險買保險買保險簽
6、責任免除簽責任免除簽責任免除簽責任免除有些法院不付予效能有些法院不付予效能有些法院不付予效能有些法院不付予效能承受承受承受承受管理風險管理風險管理風險管理風險:風險無法完全消除風險無法完全消除風險無法完全消除風險無法完全消除承擔風險承擔風險承擔風險承擔風險:風險監控及風險反應風險監控及風險反應風險監控及風險反應風險監控及風險反應5/42Keys,Locks,Windows and DoorsKeys,Locks,Windows and DoorsKeys,Locks,Windows and DoorsKeys,Locks,Windows and Doors管理進入社區及居住單元管理進入社區及居
7、住單元管理進入社區及居住單元管理進入社區及居住單元風險管理重要項目風險管理重要項目風險管理重要項目風險管理重要項目物業經理需確實執行保全作業物業經理需確實執行保全作業物業經理需確實執行保全作業物業經理需確實執行保全作業Key controlKey controlKey controlKey control、門、窗警戒、門、窗警戒、門、窗警戒、門、窗警戒KeyKeyKeyKey於新住戶進住時需予置換於新住戶進住時需予置換於新住戶進住時需予置換於新住戶進住時需予置換同時考量成本效益,例如同時考量成本效益,例如同時考量成本效益,例如同時考量成本效益,例如300300300300戶租賃社區,可用戶租賃
8、社區,可用戶租賃社區,可用戶租賃社區,可用312312312312組門鎖組門鎖組門鎖組門鎖組來替換組來替換組來替換組來替換若流動率高設區可採用磁卡門鎖若流動率高設區可採用磁卡門鎖若流動率高設區可採用磁卡門鎖若流動率高設區可採用磁卡門鎖鑰匙設計儘可能避免能被複製,且需規範住戶不得自行複鑰匙設計儘可能避免能被複製,且需規範住戶不得自行複鑰匙設計儘可能避免能被複製,且需規範住戶不得自行複鑰匙設計儘可能避免能被複製,且需規範住戶不得自行複製製製製鑰匙遺失需重新申請鑰匙遺失需重新申請鑰匙遺失需重新申請鑰匙遺失需重新申請安裝內鎖安裝內鎖安裝內鎖安裝內鎖窗戶開啟控制於窗戶開啟控制於窗戶開啟控制於窗戶開啟控制
9、於10101010公分內,亦可防止外人自窗爬入及小孩公分內,亦可防止外人自窗爬入及小孩公分內,亦可防止外人自窗爬入及小孩公分內,亦可防止外人自窗爬入及小孩自窗爬出摔落,但屋內亦需考量火災時窗戶逃生問題自窗爬出摔落,但屋內亦需考量火災時窗戶逃生問題自窗爬出摔落,但屋內亦需考量火災時窗戶逃生問題自窗爬出摔落,但屋內亦需考量火災時窗戶逃生問題6/42公共區域風險管理公共區域風險管理公共區域風險管理公共區域風險管理燈光燈光燈光燈光定期檢視公共區域燈光定期檢視公共區域燈光定期檢視公共區域燈光定期檢視公共區域燈光昏暗及易發生事故區域需加強巡邏昏暗及易發生事故區域需加強巡邏昏暗及易發生事故區域需加強巡邏昏暗
10、及易發生事故區域需加強巡邏最有效方式加強照明最有效方式加強照明最有效方式加強照明最有效方式加強照明出入口出入口出入口出入口需注意出入口安全需注意出入口安全需注意出入口安全需注意出入口安全不常使用之出入口或不明顯出入口可考慮封不常使用之出入口或不明顯出入口可考慮封不常使用之出入口或不明顯出入口可考慮封不常使用之出入口或不明顯出入口可考慮封閉做為緊急時使用閉做為緊急時使用閉做為緊急時使用閉做為緊急時使用室內走道及階梯室內走道及階梯室內走道及階梯室內走道及階梯檢視室內空間亦躲藏罪犯檢視室內空間亦躲藏罪犯檢視室內空間亦躲藏罪犯檢視室內空間亦躲藏罪犯火災逃生門及防火窗均需設置開啟警報器火災逃生門及防火窗
11、均需設置開啟警報器火災逃生門及防火窗均需設置開啟警報器火災逃生門及防火窗均需設置開啟警報器7/42公共區域風險管理公共區域風險管理公共區域風險管理公共區域風險管理設備及器材設備及器材設備及器材設備及器材游泳池游泳池游泳池游泳池n n因跳水及游泳受傷及溺水因跳水及游泳受傷及溺水因跳水及游泳受傷及溺水因跳水及游泳受傷及溺水關閉後,無救生員在場關閉後,無救生員在場關閉後,無救生員在場關閉後,無救生員在場n n開放時間需有合格救生員在場開放時間需有合格救生員在場開放時間需有合格救生員在場開放時間需有合格救生員在場n n跳水板需移除跳水板需移除跳水板需移除跳水板需移除n n16161616歲以下需由成人
12、伴隨歲以下需由成人伴隨歲以下需由成人伴隨歲以下需由成人伴隨n n需有緊急救援設備需有緊急救援設備需有緊急救援設備需有緊急救援設備救生圈、救生圈搭配長度至少半個泳池寬繩索及使用規救生圈、救生圈搭配長度至少半個泳池寬繩索及使用規救生圈、救生圈搭配長度至少半個泳池寬繩索及使用規救生圈、救生圈搭配長度至少半個泳池寬繩索及使用規則告示則告示則告示則告示明顯易達緊急求救電話明顯易達緊急求救電話明顯易達緊急求救電話明顯易達緊急求救電話 (需標示僅限緊急使用、不需任需標示僅限緊急使用、不需任需標示僅限緊急使用、不需任需標示僅限緊急使用、不需任何銅板可直撥何銅板可直撥何銅板可直撥何銅板可直撥1191191191
13、19、旁邊需有標示說明社區負責人、地址、旁邊需有標示說明社區負責人、地址、旁邊需有標示說明社區負責人、地址、旁邊需有標示說明社區負責人、地址及社區泳池位置及社區泳池位置及社區泳池位置及社區泳池位置)泳池出入口儘可能採用單一出入口,且可自動上鎖泳池出入口儘可能採用單一出入口,且可自動上鎖泳池出入口儘可能採用單一出入口,且可自動上鎖泳池出入口儘可能採用單一出入口,且可自動上鎖遊樂區遊樂區遊樂區遊樂區n n遊樂器材設計及使用規範遊樂器材設計及使用規範遊樂器材設計及使用規範遊樂器材設計及使用規範n n建議採用附近校區使用遊樂設備建議採用附近校區使用遊樂設備建議採用附近校區使用遊樂設備建議採用附近校區使
14、用遊樂設備8/42公共區域風險管理公共區域風險管理公共區域風險管理公共區域風險管理吸引孩童設備吸引孩童設備吸引孩童設備吸引孩童設備水池及池塘、儲藏區、人孔、垃圾處理水池及池塘、儲藏區、人孔、垃圾處理水池及池塘、儲藏區、人孔、垃圾處理水池及池塘、儲藏區、人孔、垃圾處理如何降低孩童興趣如何降低孩童興趣如何降低孩童興趣如何降低孩童興趣美觀與安全取一平衡點美觀與安全取一平衡點美觀與安全取一平衡點美觀與安全取一平衡點遊樂區需遠離水池及池塘遊樂區需遠離水池及池塘遊樂區需遠離水池及池塘遊樂區需遠離水池及池塘水池及池塘設計需注意孩童安全水池及池塘設計需注意孩童安全水池及池塘設計需注意孩童安全水池及池塘設計需注
15、意孩童安全9/42火災及緊急事件火災及緊急事件火災及緊急事件火災及緊急事件所有權人所有權人所有權人所有權人、管理公司及物業經理重要職責、管理公司及物業經理重要職責、管理公司及物業經理重要職責、管理公司及物業經理重要職責需一有效的火災安全規劃需一有效的火災安全規劃需一有效的火災安全規劃需一有效的火災安全規劃設計設計設計設計n n遠非物業經理可控制遠非物業經理可控制遠非物業經理可控制遠非物業經理可控制n n避免火焰蔓延、煙霧偵測、滅火避免火焰蔓延、煙霧偵測、滅火避免火焰蔓延、煙霧偵測、滅火避免火焰蔓延、煙霧偵測、滅火n n撒水設備、通報系統、特殊電梯控制、梯井正壓及其他特殊火災防阻及撒水設備、通報
16、系統、特殊電梯控制、梯井正壓及其他特殊火災防阻及撒水設備、通報系統、特殊電梯控制、梯井正壓及其他特殊火災防阻及撒水設備、通報系統、特殊電梯控制、梯井正壓及其他特殊火災防阻及救援系統救援系統救援系統救援系統n n需了解各設備功能及操作需了解各設備功能及操作需了解各設備功能及操作需了解各設備功能及操作n n確保安全系統完整確保安全系統完整確保安全系統完整確保安全系統完整n n阻煙空間管線安裝是否破壞阻煙功能阻煙空間管線安裝是否破壞阻煙功能阻煙空間管線安裝是否破壞阻煙功能阻煙空間管線安裝是否破壞阻煙功能檢查及維護檢查及維護檢查及維護檢查及維護n n檢查及維護安全系統檢查及維護安全系統檢查及維護安全系
17、統檢查及維護安全系統n n不安全狀況須詳細紀錄及追蹤矯正不安全狀況須詳細紀錄及追蹤矯正不安全狀況須詳細紀錄及追蹤矯正不安全狀況須詳細紀錄及追蹤矯正n n隨時提醒物業員工安全意識隨時提醒物業員工安全意識隨時提醒物業員工安全意識隨時提醒物業員工安全意識n n各別住戶單元各別住戶單元各別住戶單元各別住戶單元 一年檢查一次,滅火及警報系統需檢查一年檢查一次,滅火及警報系統需檢查一年檢查一次,滅火及警報系統需檢查一年檢查一次,滅火及警報系統需檢查因警報器較敏感,亦發出錯誤警報,而使住戶關警報器,管理單位因警報器較敏感,亦發出錯誤警報,而使住戶關警報器,管理單位因警報器較敏感,亦發出錯誤警報,而使住戶關警
18、報器,管理單位因警報器較敏感,亦發出錯誤警報,而使住戶關警報器,管理單位應詳細記錄及進行修護,並正式行文要求住戶啟動警報設備應詳細記錄及進行修護,並正式行文要求住戶啟動警報設備應詳細記錄及進行修護,並正式行文要求住戶啟動警報設備應詳細記錄及進行修護,並正式行文要求住戶啟動警報設備儲藏空間儲藏空間儲藏空間儲藏空間:避免堆積易燃物品避免堆積易燃物品避免堆積易燃物品避免堆積易燃物品10/42火災及緊急事件火災及緊急事件火災及緊急事件火災及緊急事件需一有效的火災安全規劃需一有效的火災安全規劃需一有效的火災安全規劃需一有效的火災安全規劃檢查及維護檢查及維護檢查及維護檢查及維護工具室及機房工具室及機房工具
19、室及機房工具室及機房n n定期檢視定期檢視定期檢視定期檢視n n保持清潔保持清潔保持清潔保持清潔n n裝設煙霧偵測器及滅火設備裝設煙霧偵測器及滅火設備裝設煙霧偵測器及滅火設備裝設煙霧偵測器及滅火設備n n易燃物須儲存於防爆容器及櫃子內例如游泳池氯化物易燃物須儲存於防爆容器及櫃子內例如游泳池氯化物易燃物須儲存於防爆容器及櫃子內例如游泳池氯化物易燃物須儲存於防爆容器及櫃子內例如游泳池氯化物防救火災及緊急逃生設備防救火災及緊急逃生設備防救火災及緊急逃生設備防救火災及緊急逃生設備n n定期請專業廠商進行檢查維修定期請專業廠商進行檢查維修定期請專業廠商進行檢查維修定期請專業廠商進行檢查維修警報系統、電梯
20、控制、磁感應門、乾溼灑水系統、警報系統、電梯控制、磁感應門、乾溼灑水系統、警報系統、電梯控制、磁感應門、乾溼灑水系統、警報系統、電梯控制、磁感應門、乾溼灑水系統、消防栓、阻煙設備、排煙設備、火災照明消防栓、阻煙設備、排煙設備、火災照明消防栓、阻煙設備、排煙設備、火災照明消防栓、阻煙設備、排煙設備、火災照明被用設備如發電機、抽水機被用設備如發電機、抽水機被用設備如發電機、抽水機被用設備如發電機、抽水機11/42火災及緊急事件火災及緊急事件火災及緊急事件火災及緊急事件需一有效的火災安全規劃需一有效的火災安全規劃需一有效的火災安全規劃需一有效的火災安全規劃檢查及維護檢查及維護檢查及維護檢查及維護緊急
21、照明及防火門緊急照明及防火門緊急照明及防火門緊急照明及防火門n n定期檢查及測試定期檢查及測試定期檢查及測試定期檢查及測試n n預防式維護項目,確保緊急照明電池堪用預防式維護項目,確保緊急照明電池堪用預防式維護項目,確保緊急照明電池堪用預防式維護項目,確保緊急照明電池堪用n n可詢問當地消防隊火災安全及檢查事宜可詢問當地消防隊火災安全及檢查事宜可詢問當地消防隊火災安全及檢查事宜可詢問當地消防隊火災安全及檢查事宜n n若消防檢查發現住戶違反規定,處以罰款將比規勸有效若消防檢查發現住戶違反規定,處以罰款將比規勸有效若消防檢查發現住戶違反規定,處以罰款將比規勸有效若消防檢查發現住戶違反規定,處以罰款
22、將比規勸有效緊急照明及防火門緊急照明及防火門緊急照明及防火門緊急照明及防火門n n定期檢查及測試定期檢查及測試定期檢查及測試定期檢查及測試n n預防式維護項目,確保緊急照明電池堪用預防式維護項目,確保緊急照明電池堪用預防式維護項目,確保緊急照明電池堪用預防式維護項目,確保緊急照明電池堪用n n可詢問當地消防隊火災安全及檢查事宜可詢問當地消防隊火災安全及檢查事宜可詢問當地消防隊火災安全及檢查事宜可詢問當地消防隊火災安全及檢查事宜n n若消防檢查發現住戶違反規定,處以罰款將比規勸有效若消防檢查發現住戶違反規定,處以罰款將比規勸有效若消防檢查發現住戶違反規定,處以罰款將比規勸有效若消防檢查發現住戶違
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