物业管理成本测算.ppt
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1、物业管理的成本管物业管理的成本管物业管理的成本管物业管理的成本管理理理理 主主主主讲讲:XXXXXX第一节第一节 物业管理成本物业管理成本一、物业管理中的成本一、物业管理中的成本成本的含义成本的含义一般而言,成本是指全部生产费用,即企业生产经营一般而言,成本是指全部生产费用,即企业生产经营过程中发生的,以货币形式表现出来的各种物化劳动和过程中发生的,以货币形式表现出来的各种物化劳动和活劳动的耗费。活劳动的耗费。一是所耗费的生产资料转移价值,即物化劳动价值,如企业生产所耗费一是所耗费的生产资料转移价值,即物化劳动价值,如企业生产所耗费的材料的转移价值,所耗费的设备转移价值等;的材料的转移价值,所
2、耗费的设备转移价值等;二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值,即劳动者的必要劳动耗费二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值,即劳动者的必要劳动耗费的补偿价值,表现为劳动者的工资及福利等。的补偿价值,表现为劳动者的工资及福利等。物业管理生产费用:指一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表物业管理生产费用:指一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表现的生产费用。现的生产费用。物业管理成本:是指物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支物业管理成本:是指物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和。出的各种生产费用的总和。物业管理企业的营业成本:指一定时期内,物业管理企业为受托物业提物业
3、管理企业的营业成本:指一定时期内,物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本。供管理服务而发生的直接物业管理成本。物业管理企业的经营管理费用:是指物业管理企业物业管理企业的经营管理费用:是指物业管理企业行政部门为组织和管理物业管理服务活动所发生的管理行政部门为组织和管理物业管理服务活动所发生的管理费用,为筹措经营管理资金所发生的财务费用。费用,为筹措经营管理资金所发生的财务费用。综上所述:物业管理企业的成本,就是指企业在从事物综上所述:物业管理企业的成本,就是指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人所提供维修、管理和业管理活动中,为物业产权人、使用人所提供维修、管理和服
4、务等过程中发生的各项支出。服务等过程中发生的各项支出。二、物二、物二、物二、物业业服服服服务费务费的的的的测测算算算算编编制制制制(一)物业服务费测算编制的原则(一)物业服务费测算编制的原则1、合法性原则。计入定价成本的费用应当符合、合法性原则。计入定价成本的费用应当符合中华人民共和国会计法中华人民共和国会计法等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。2、合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行、合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。业标准或社会公允水平。3、相关性原则。计入物业服务定
5、价成本的费用,需为与物业服务直接相关、相关性原则。计入物业服务定价成本的费用,需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。或间接相关的费用。4、权责发生制原则。本期成本应负担的费用,不论款项是否支付,均应、权责发生制原则。本期成本应负担的费用,不论款项是否支付,均应计入本期成本;不属于本期成本应负担的费用,即使款项已经支付,也不得计计入本期成本;不属于本期成本应负担的费用,即使款项已经支付,也不得计入本期成本。入本期成本。(二)物业服务费用酬金制与包干制(二)物业服务费用酬金制与包干制1、物业服务费用酬金制、物业服务费用酬金制物业服务是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套设施设物业服
6、务是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套设施设备和项目场地进行维修养护管理,维护相关区域内环境卫生和秩序,向业主所备和项目场地进行维修养护管理,维护相关区域内环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。收取的费用。物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。余或者不足均由业主享有或者承担。物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数,计
7、提基数比例通物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数,计提基数比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金,但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包可计提酬金,但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。营收入等。酬金制下,物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的酬金制下,物业管理企业提供物业服务
8、的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金,扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体金额或比例收取的酬金,扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言,物业服务费用的收支情况较为透明,避免了收费业主所有。对业主而言,物业服务费用的收支情况较为透明,避免了收费与服务不相符的情况,保护了业主的合法权益;对物业管理企业而言,由与服务不相符的情况,保护了业主的合法权益;对物业管理企业而言,由于酬金是按照预收的物业服务资金提取,具有相对的固定性,可以使企业于酬金是按照预收的物业服务资金提取,具有相对的固定性,可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企
9、业应在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。一次公布物业服务资金的收支情况。2、物业服务费用包干制、物业服务费用包干制物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。在包干制下,物业管理企业作为一个独立的企业法人,自
10、主经营、自在包干制下,物业管理企业作为一个独立的企业法人,自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业应本着诚信公平原则,主动接受业主监负盈亏、风险自担。物业管理企业应本着诚信公平原则,主动接受业主监督,保证服务质量并不断改进。督,保证服务质量并不断改进。以包干制方式约定的物业服务费用,对业主而言物业服务费是固定的,不以包干制方式约定的物业服务费用,对业主而言物业服务费是固定的,不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化;对物业管理企业而言,会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化;对物业管理企业而言,物业项目管理服务的利润不再是固定的,企业可以不断挖掘管理潜力,通过科物业项目管
11、理服务的利润不再是固定的,企业可以不断挖掘管理潜力,通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长,既保障业主利益又促进企学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长,既保障业主利益又促进企业发展。业发展。3、酬金制和包干制的财务特征、酬金制和包干制的财务特征(1)财务主体)财务主体在酬金制下,物业管理项目是独立的会计主体,各物业管理项目在酬金制下,物业管理项目是独立的会计主体,各物业管理项目应独立建帐、独立核算。在包干制下,物业管理项目的会计主体是物应独立建帐、独立核算。在包干制下,物业管理项目的会计主体是物业管理企业,物业管理项目可以独立核算,也可以纳入企业统一管理。业管理企业,物业管
12、理项目可以独立核算,也可以纳入企业统一管理。(2)收入)收入采取酬金制和物业管理项目,物业管理企业的物业服采取酬金制和物业管理项目,物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金;采取包干制的物业务收入仅限于该项目的物业管理酬金;采取包干制的物业管理项目,物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物管理项目,物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。业服务费。(3)成本费用)成本费用1)物业管理企业固定成本的比例较高)物业管理企业固定成本的比例较高2)人工成本占总成本的比例较高)人工成本占总成本的比例较高3)物业管理企业成本费用的可预测性较强)物业管理企业成本费用的可预测性较强(三)
13、物业服务费的测算编制应考虑的因素(三)物业服务费的测算编制应考虑的因素1、物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行、物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点,并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。的是政府指导价还是市场调节价。2、物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测、物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求,科学测算确定物业服务成本。算确定物业服务成本。3、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧均应入到物
14、业服务费构用物业服务费购置的固定资产折旧,这两部分折旧均应入到物业服务费的测算中。的测算中。4、物业管理属微利性服务行业,物业服务费的测算和物业管理运作应、物业管理属微利性服务行业,物业服务费的测算和物业管理运作应收支平衡,略有节余,在确保物业正常运行维护和管理的前提下,获取合收支平衡,略有节余,在确保物业正常运行维护和管理的前提下,获取合理的利润,使物业管理企业得以可持续发展。理的利润,使物业管理企业得以可持续发展。三、物业服务费成本(支出)构成三、物业服务费成本(支出)构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:(1)管理服务人员
15、的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(3)物业管理区域清洁卫生费用;)物业管理区域清洁卫生费用;(4)物业管理区域绿化养护费用;)物业管理区域绿化养护费用;(5)物业管理区域秩序维护费用;)物业管理区域秩序维护费用;(6)办公费用;)办公费用;(7)物业管理企业固定资产折旧;)物业管理企业固定资产折旧;(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;(9)经业主同意的其他费用)经业主同
16、意的其他费用(10)税金税金(11)合理利润合理利润四、物业服务费编制的依据四、物业服务费编制的依据1、收入的编制方式通常是根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费、收入的编制方式通常是根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积。的管理面积。2、支出的编制依据包括:、支出的编制依据包括:(1)管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管)管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划,物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清理服务中的人员计划,物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时
17、,应根据实施这些计划所需人工成本、洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时,应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。(2)物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其它同类)物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其它同类物业的物业服务成本。物业的物业服务成本。第二节第二节 成本测算方法成本测算方法一、成本一、成本测算的目的算的目的物物业管理服管理服务成本,主要有包括人工成本,主要有包括人工费、办公公费、物、物业共用部位共用部位与共用与共用设施施设备的日常运行和的日常运行和维护费、公共秩序、公共秩序维
18、护费、清、清洁卫生生费、绿化养化养护费、物、物业管理企管理企业固定固定资产折旧折旧费、保、保险费以及以及经业主同意主同意的其他的其他费用。用。我国物我国物业管理企管理企业收取物收取物业管理服管理服务费的方式:的方式:包干制:物包干制:物业管理服管理服务费的构成包括物的构成包括物业管理服管理服务成本、法定税成本、法定税费和物和物业管理企管理企业的利的利润;酬金指:酬金指:预收的物收的物业管理服管理服务资金包括物金包括物业管理服管理服务支出和物支出和物业管理企管理企业的酬金。的酬金。成本成本测算的成果,既可以服算的成果,既可以服务于物于物业管理招投管理招投标阶段确定物段确定物业管管理服理服务费用用
19、报价,更可以服价,更可以服务于物于物业管理服管理服务实施施过程中企程中企业内部的内部的成本管理工作。成本管理工作。二、主要成本二、主要成本二、主要成本二、主要成本项项目的目的目的目的测测算方法算方法算方法算方法(一)人工(一)人工费的的测算算1、基本工资(、基本工资(F1)(元元/月月)各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质,参考当地平各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质,参考当地平均工资水平确定。均工资水平确定。2、社会保险费(、社会保险费(F2)(元元/月月)社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基金(含住房公
20、积金)等,应当根据当地政府的规定由企业决基金(含住房公积金)等,应当根据当地政府的规定由企业决定。定。3、按规定提取的福利费(、按规定提取的福利费(F3)(元)(元/月)月)福利费包括以下三项:福利费包括以下三项:(1)福利基金。按工资总额的)福利基金。按工资总额的14%计算。计算。(2)工会基金。按工资总额的)工会基金。按工资总额的2%计算。计算。(3)教育经费。按工资总额的)教育经费。按工资总额的1.5%计算。计算。4、加班费(、加班费(F4)(元元/月月)加加班班费费按按人人均均月月加加班班23天天,在在乘乘以以日日平平均均工工资资计计算算,日日平均工资按每月平均工资按每月22个工作日计
21、算。个工作日计算。5、服装费(、服装费(F5)(元)(元/月)月)按按每每人人每每年年2套套服服装装计计算算,其其服服装装标标准准由由企企业业自自定定。计计算算出出服服装装费后再除以费后再除以12个月,即可得到每月服装费。个月,即可得到每月服装费。该该项项费费用用的的测测算算方方法法是是根根据据所所管管物物业业的的档档次次,类类型型和和收收费费总总面面积积,先先确确定定各各级级各各类类管管理理服服务务人人员员的的编编制制数数,然然后后确确定定各各自自的的基基本本工工资资标标准准,计计算算出出基基本本工工资资总总额额;再再按按基基本本工工资资总总额额计计算算上上述述各各项项的的金金额额;汇汇总总
22、后后即即为为每每月月该该项项费费用用的的总总金金额额,最最后后分分摊摊到到每每月月每每平平方米。方米。6、工服洗涤费(、工服洗涤费(F6)工服洗涤费根据实际需要企业担负洗涤费用的工服数量,按照当工服洗涤费根据实际需要企业担负洗涤费用的工服数量,按照当地的洗涤非标准计算确定。地的洗涤非标准计算确定。人工人工费的的测算公式算公式为:人工人工费P1=月基本工月基本工资+社会保社会保险费+各各项福利福利费+加班加班费+服装服装费+工服洗工服洗涤费/S=F1+F2+F3+F4+F5+F6/S式中的式中的S表示参加表示参加测算的物算的物业总面面积,单位位为平方米。平方米。(二)(二)(二)(二)办办公公公
23、公费测费测算算算算1、交通交通费()(元月):()(元月):交通交通费包括包括车辆耗油、耗油、维修保修保养养费、保、保险费、保养、保养费、养路、养路费等。等。、通信费()、通信费()通信费包括电话费、传真费、手机费等。通信费包括电话费、传真费、手机费等。、低值易耗文具、办公用品费()、低值易耗文具、办公用品费()低值易耗文具、办公用品费包括文具(如笔墨)、纸张、打印复印等。低值易耗文具、办公用品费包括文具(如笔墨)、纸张、打印复印等。、书报费()、书报费()书报费即每年必须购置的报纸杂志,特别是专业书报所需要的费用。书报费即每年必须购置的报纸杂志,特别是专业书报所需要的费用。、宣传广告和市场推
24、广费()、宣传广告和市场推广费()、法律费用()、法律费用()经经常常出出现现在在该该科科目目下下的的支支出出包包括括为为催催收收拖拖欠欠租租金金而而诉诉诸诸法法律律的的费费用用,定定期期检检讨讨法法律律文文件件(如如租租约约、合合同同等等)费费用用支支出出等等。律师费是该项下的经常费用。律师费是该项下的经常费用。、节日装饰费()、节日装饰费()在法定节假日,如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。在法定节假日,如元旦、春节、国庆等节日进行物业装饰的费用。、办公用水电费()、办公用水电费()办公公费的的测算公式算公式为:办公公费年各年各项费用之和用之和月月参与参与测算的物算的物业面面积即即
25、月月参与参与测算的物算的物业面面积(元月(元月平方米)平方米)(三)共用部位与共用(三)共用部位与共用(三)共用部位与共用(三)共用部位与共用设设施的日常运行和施的日常运行和施的日常运行和施的日常运行和维护费测维护费测算算算算、维修保养费(、维修保养费(F1)该项费用主要用语核算物业内外部的总体)该项费用主要用语核算物业内外部的总体维修保养支出。具体内容包括:建筑物立面的清洗、电梯维修与维修保养支出。具体内容包括:建筑物立面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火设保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火设备购置等支出。备购置等支出。、装修费、装修
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