违反城市房地产管理法第38--39条等强制性法律规定的房地产转让合同的效力认定[001].doc
《违反城市房地产管理法第38--39条等强制性法律规定的房地产转让合同的效力认定[001].doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《违反城市房地产管理法第38--39条等强制性法律规定的房地产转让合同的效力认定[001].doc(17页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、精选资料违反城市房地产管理法第38, 39条等强制性法律规定的房地产转让合同的效力认定田朗亮作者单位:最高人民法院审判监督庭长期以来,受我国房地产市场波动较大的影响,加之房地产转让合同所涉标的额一般较大,在民事再审与申请再审案件中,房地产转让纠纷一直占有较大的比重,而当事人争议的焦点往往就是房地产转让合同的效力。在房地产市场价格急剧上升时,通常是转让方主张合同无效、受让方主张合同有效;在房地产市场价格急剧下落时,则是受让方主张合同无效、转让方主张合同有效。另外,随着近几年司法实践对房地产转让所涉及的一些法律问题存在认识上的变化,比如对中华人民共和国城市房地产管理法(以下简称房地产法)中相关规定
2、的认识的转变,以及2007年10月1日起中华人民共和国物权法(以下简称物权法)施行后,对物权法第15条确立的债权合同效力和物权变动关系的不同理解,尤其是2009年5月13日起施行的最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)(以下简称合同法解释二)的第14条疑义纷呈,使得同类案件的裁判标准一时间难以完全统一。以下将依据司法实践,对房地产法第38, 39条(2007年房地产法修订时增加了一条作为“总则”的第条,因此,现行房地产法(2007年修仃)第38, 39条系由1994年房地产法的第37, 38条序号调整而来。条文内容在2007年修法中无变动)的性质进行逐项分析,讨论违反相关强制性法律规定的房地
3、产转让合同的效力认定,并就此类同题在再审中的裁判理念提出初步意见。一、以出让方式取得土地使用权且房屋建设工程未完成开发投资总额25的房地产转让合同的效力认定(一)司法实践在2004年之前对房地产法第39条第1款第2项的主流见解在2004年之前,司法实践对房地产法第39条第1款第2项的主流见解是,房屋建设工程未完成投资开发总额的25的,转让合同无效。如在(2000)民终字第135号河南天坤交通旅游有限公司与华明(郑州)置业有限公司土地使用权转让纠纷一案中,最高人民法院二审判决如下:“本案证据表明,华明公司在转让土地中的投资没有完成开发投资总额的25,双方当事人之间的土地转让行为不符合中华人民共和
4、国城市房地产管理法第三十八条关于房地产转让条件的规定。华明公司与天坤公司签订的国有土地使用权转让合同应认定无效,对此,华明公司负有主要责任。华明公司应将依据该合同收取的款项返还给天坤公司。”地方法院当时对房地产法第39条第1款第2项的司法见解基本与最高人民法院的主流见解一致,如海口中院在(2003)海南民初字第10号海口华森旅业有限公司诉琼山市建委实业贸易公司项目转让合同纠纷一案判决中称:“另外该项目建设是属于房屋建设项目,被告除了提供证据证明支付了其征地补偿补助费、有关征地费用、平整土方工程款、土地评估费等共计6963728.26元外,没有提供证据证明其在原告支付970万元、第三人支付237
5、71628元后,被告将这些款项全部用于该土地的投资开发,并且投资开发总额已达25以上,可见该协议书亦是违反房地产管理法律、行政法规强制性规定的,而合同法第52条第5项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效的。故被告认为该协议有效,应当继续履行的理由不成立”(二)司法实践房地产法第39条第1款第2项的主流见解从2004年开始转变在(2004)民一终字第46号柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案(以下简称超凡公司案)中,最高人民法院的见解发生了变化,开始认为违反房地产法第39条第1款第2项的规定不影响转让合同的效力
6、,该案最高人民法院的二审判决称:“关于投资开发的问题,城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定,是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件,转让的土地未达到25%以上的投资,属合同标的物的瑕疵,并不直接影响土地使用权转让合同的效力,城市房地产管理法第三十八条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此,超凡公司关于土地开发合同未达到25%投资开发条件应认定无效的主张,本院亦不予支待。”在最高人民法院转变司法态度之后,多数地方法院对房地产法第38, 39条的态度也随之逐步改变,在相关判决中论述的用语几乎都与超凡公司案中最高人
7、民法院的表述一致,如成都中院在(2006)成民初字第号成都远东房地产开发有限公司诉成都双流双中建筑工程有限公司土地使用权转让合同纠纷一案的判决书中称:“城市房地产管理法第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25的规定,是对土地使用权转让合同标的物变动时的限制性条件,转让的土地未达到25以上的投资,属合同标的物瑕疵,并不直接影响本案合同的效力,城市房地产管理法第三十八条中的该项规定,不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。故双中公司关于协议书签订时土地出让金未全部交清和未达到25投资开发条件违反法律强制性规定应认定无效的主张,本院不予支待。”自超凡公司案开始,最高人民法院逐步强化
8、转变后的见解,如在(2006)民一终字第26号河南花园置业有限公司与河南鑫苑置业有限公司土地使用权转让合同纠纷一案(以下简称花园公司案)中,进一步明确房地产法第38, 39条系行政管理性质的规定,以避免合同法第52条第5项的适用,具体判决理由如下:“城市房地产管理法第三十七条、第三十八条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定,而非针对转让合同效力的强制性规定。因此,花园公司在收取占有鑫苑公司部分土地转让费后,以自己不履行合同约定义务,违背诚实信用原则,反而主张合同无效的上诉理由本院不予支持。”又如在(2006)民一终字第57号上海
9、枫丹丽舍房地产开发有限公司与上海华夏文化旅游区开发有限公司土地使用权转让合同纠纷一案(以下简称华夏公司案)中判称:“城市房地产管理法第三十八条的立法目的不是鼓励有违诚实信用的行为,该条规定也不能成为当事人单方违约的理由华夏公司一方面收取了对方的土地转让金,享受了合同带给其的利益,另一方面,非但不履行应尽的合同义务,反而以自身违约行为造成的土地未能达到过户条件之结果作为抗辩事由主张合同无效,违反诚实信用原则,本院对此不予支持。在华夏公司和枫丹公司没有申请办理讼争地块土地使用权过户的情况下,讼争地块是否具备转让条件及能否过户等,属于合同履行问题,与合同效力无关。”(三)对物权法第15条的理解物权法
10、于2007年3月16日公布,自2007年10月1日起施行。该法第巧条涉及本文所讨论的问题,该条规定如下:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”最高人民法院物权法研究小组编著的条文理解和适用中对该条的相关见解如下:“本条是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。其他以债权关系变动作为原因的不动产物权变动,如土地使用权转让,同样也存在原因与结果之间的区分。该(土地使用权转让)合同即原因行为是否生效,不取决于土地使用权是否登记过户到受让方名下这一结果,也不取决于准备转让的土地是否达到城
11、市房地产管理法第三十八条规定的转让条件,而取决于双方当事人签订的合同这一原因行为本身是否有效。因此,如果没有办理土地使用权过户登记,或者准备转让的土地没有达到城市房地产管理法第三十八条规定的转让条件,并不影响土地使用权转让合同这一原因行为本身的效力。我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式所谓债权形式主义,又称意思主义与登记或交付之结合,即物权因法律行为发生变动时,当事人之间除有债权合同外,尚需履行登记或者交付的法定形式。债权合同的效力是独立存在的,只要符合民法通则第五十五条规定的条件,债权合同就生效。它(指债权合同)不受物权能否变动,物权是否变动的影响。即使物权不能变动,债权合同依然有效
12、。以出让土地的转让为例,依据转让合同的约定,转让方的主要义务就是将出让土地变更登记到受让方名下,受让方的主要义务就是支付价款依据诚实信用原则,在受让方按照合同约定履行支付价款的义务的前提下,转让方就负有将出让土地登记到受让方名下的义务,包括使转让的出让土地达到市房地产管理法第三十八条规定的条件。城市房地产管理法第三八条规定的转让条件,应当理解为房地产变动的结果条件,而不是原因条件。不符合该条件的,房地产不得进行转让登记,但转让合同的效力不受影响,转让合同依然有效。(四)合同法解释二第14条起草者的意见合同法解释二于2009年4月24日公布,自2009年5月13日起施行。该解释的第14条规定:“
13、合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定是指效力性强制性规定。”该条规定与本文所讨论的问题密切相关。按照合同法解释二起草者的意见,判定一条强制性规定系效力性强制性规定,需满足如下标准之一:该强制性规定明确了违反则无效;或认定违反该强制性规定的合同有效将损害国家利益和社会公共利益。该条规定与前述超凡公司案与花园公司案中的裁判思路一致,即将合同法第52条中的强制性规定作限缩解释。(五)司法实践对房地产法第39条第款第2项新的主流见解之综合综合上述材料,可以看出司法实践自2004年超凡公司案以来关于房地产法第39条第1款第2项的新的主流见解,即认为国有土地使用权转让合同不因违反房地产法第39条第1
14、款第项而无效。为达到上述这一结论,必须避免合同法第52条第5项的适用。为避免该条文的适用,上述判决与论述从两方面着手:1.将土地使用权转让合同作为债权合同与土地使用权的过户登记分离开来,认为转让合同是物权变动的原因,过户登记是物权变动的结果;且认定房地产法第39条第1款第2项规范的对象是过户登记,而非土地使用权的转让合同,因此转让合同不因签订时未满足房地产法第39条第1款第项的要求而导致无效。2.将合同法第52条第5项中的“强制性规定”限缩解释为“效力性强制性规定”,而房地产法第39条第1款第2项的规定并非效力性强制性规定,而是管理性强制性规定,因此土地使用权转让合同不因违反该项规定而无效,此
15、种见解也与嗣后出台的合同法解释二不谋而合。除了以上两点之外,相关判决也从诚实信用的角度来论证这个问题,即不能让违约方获益,也不能让负有履行合同义务的人掌握合同是否有效的决定权,因为到办理过户手续时是否能满足房地产法第39条第1款第2项是由转让方决定的。但此点论证的前提必须建立在转让合同有效的基础上,因为就无效合同的履行谈诚实守信意义不大。(六)上述主流见解的逻辑与法理的再探讨从2004年以来,通过一系列判决,司法实践就土地转让合同不因违反房地产法第39条第1款第2项而无效确立了一整套观点,但此套观点在逻辑和法理上存有再探讨的余地。具体如下:1.为避免合同法第52条第5项适用的两种思路存在内在冲
16、突。主流见解的第一种思路是将土地使用权转让合同作为债权合同与土地使用权的过户登记分离开来,认为房地产法第39条第1款第2项规范的对象是过户登记,而非土地使用权的转让合同;第二种思路则将合同法第52条第5项中的“强制性规定”限缩解释为“效力性强制性规定”,同时认定房地产法第39条第1款第2项的规定并非效力性强制性规定。上述两种裁判思路严格来讲是不能并存的。因为既然将过户登记与转让合同区分开来,那么就是过户登记而非转让合同可能违反房地产法第39条第1款第2项的强制性规定,这种情况下再讨论房地产法第39条第1款第项就对转让合同效力的影响而言属于效力性还是管理性的强制性规定已无必要。2.房地产法第38
17、, 39条并非只规范过户登记而不规范转让合同。物权法第15条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”该条规定的本意只是在谈物权登记是否影响转让合同的债权效力,即商品房买卖或土地使用权转让等物权变动的合同,合同自成立时即生效,而不是办理物权登记时生效,一方不办理登记,另一方可依据生效合同要求强制履行,此条的规定并未涉及转让合同违反其他法律规定是否有效的问题。从物权法的该条规定推导不出土地转让合同签订时违反房地产法第38, 39条的规定,该合同依然有效。最高人民法院物权法研究小组编著的
18、条文理解和适用对第15条的见解或有扩大解释之嫌。房地产法第四章“房地产交易”第二节“房地产转让”的首条为该法第37条,该条规定:“房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”接下来的第38条规定了房地产不得转让的情形,第39条规定了出让土地转让时应符合的条件。从法条行文上来看,此处分明是对房地产转让行为(包括转让合同、过户登记等)整体的规范,难以认定立法者存有只规范登记不规范合同的意思。3.认定房地产法第39条第1款第2项属于管理性强制性规定的理论基础之探讨。按照合同法解释二第14条的规定,并非违反所有的强制性规定都导致合同无效,只有违反效力性强制性
19、规定才导致合同无效。那么,就需要判断房地产法第39条第1款第2项的规定是否属于效力性强制性规定但该项规定,确实难以从字面判断系管理性或效力性强制性规定。按照合同法解释二起草者的意见,判定一条强制性规定系效力性强制性规定,需满足如下标准之一:该强制性规定明确了违反则无效;或认定违反该强制性规定的合同有效将损害国家利益和社会公共利益。按我国立法惯例,极少在设置强制性规定的同时规定违反该规定则合同无效此种惯例基于多种原因:(1)多数强制性规定散见于民法以外的其他法律部门的立法中,在这些立法中不宜涉及民事合同是否无效的问题;(2)即便立法者的意思是违反则无效,但若需要逐一在立法中注明的话,也显得条文冗
20、余。而且,既然某份合同违反此种明确了违反则合同无效的规定,那么就可以根据特别法优于普通法的法律原则,直接适用该规定判定合同无效,无须再引用合同法及其司法解释二。而另一认定效力性强制性规定的标准是“违反该强制性规定的合同有效将损害国家利益、社会公共利益气按这个标准认定效力性强制性规定进而宣告合同无效与合同法第52条第4项规定有重复之嫌。因为合同法第52条第4项己经规定了,损害社会公共利益的合同无效。综上可见,合同法解释二第14条弱化了合同法第52条第5项在司法实践中的应用。由此,关于房地产法)第39条第1款第2项是否为效力性强制性规定的讨论就转化为若认定违反该规定的转让合同有效是否会损害国家与社
21、会的公共利益的问题的讨论。(七)结论如前所述,由于合同法解释二第14条的施行,对房地产法第39条第1款第2项究属管理性或效力性强制性规定的定性判断,已经转化为判断若认定违反该项规定的合同为有效是否会损害国家利益和社会公共利益。此种判断从本质上而言,已经不属于法律规则逻辑推演的范畴,而是司法政策的选择与价值判断的考量。前述最高人民法院二审的华夏公司案,核心争议即是违反第39条第款第2项规定(房屋建设工程未完成投资总额25%)的转让合同是否有效。最高人民法院二审以第39条第1款第2项属于管理性强制性规定为主要理由而判定违反第39条第1款第2项的转让合同仍属有效。由此并综合相关系列判决,可以基本判断
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 001 违反 城市 房地产管理法 38 39 强制性 法律规定 房地产 转让 合同 效力 认定
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【可****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【可****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。