房屋抵押合同未经共有权人同意之效力探究.doc
《房屋抵押合同未经共有权人同意之效力探究.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房屋抵押合同未经共有权人同意之效力探究.doc(12页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、精选资料 房屋抵押合同未经共有权人同意之效力探究 经两次司法笔迹鉴定本案中个人授信协议(主合同)中,非“杨某”本人签署,借款合同(主合同)对杨某不生效,依据合同法第四十八条第一款之规定,该协议对杨某本人不发生法律效力,即杨某未授权李某或其他任何人将涉案房屋作抵押登记。 【案情】杨某与李某于1994年9月22日登记结婚,2009年8月25日二人取得位于北京市陶瓷厂宿舍楼5层1门110房产一处,登记在李某一人名下,李某于2010年3月3日因病死亡。杨某于李某死亡后才发现上述房产已被抵押,后从杨某从某银行北京分行(以下简称:“银行”)了解到:编号为“2009万循授字第189号”的个人授信协议及个人授
2、信最高额抵押合同,且有“杨某”本人签字。李某生前从未对杨某说起其曾向银行贷款借钱及抵押房产之事,杨某也从未见到上述协议。杨某对上述协议的签订过程毫不知情,其从未授权任何人签署上述协议,也从未在任何时间追认上述协议的效力。奇怪的是,在李某去世后的一年多时间里,还有人向银行还款,杨某也不知情,是事后从银行了解到的相关信息;在没有人还款时,银行找到杨某让其偿还李某生前的银行借款。杨某无奈之下向人民法院提起民事诉讼,依法请求判令:1、确认编号为:2009万循授字第189号的个人授信协议(主合同)及个人授信最高额抵押合同(从合同)无效;2、银行协助杨某办理房屋抵押权注销登记;3、银行承担鉴定费及诉讼费。
3、 【审理】杨某诉求的具体理由如下:一、经两次司法笔迹鉴定本案中个人授信协议(主合同)中,非“杨某”本人签署,借款合同(主合同)对杨某不生效,依据合同法第四十八条第一款之规定,该协议对杨某本人不发生法律效力,即杨某未授权李某或其他任何人将涉案房屋作抵押登记;二、在杨某不知情的情况下,李某私自处分夫妻共有财产是无效的。三、本案不适用不动产抵押权善意取得的相关规定。 银行则答辩称:一、本案个人授信协议对杨某具有法律效力。第一、该协议签署符合表见代理的构成要件。李某提出贷款申请时提供了其本人和杨某的身份证、户口本、结婚证和房产证的原件,银行审查了上述证件并留存了复印件,且李某和杨某均到银行网点,在贷款
4、申请表、个人授信协议、个人贷款消费者功能申请表、声明书等文件上逐笔签名。而且银行在房屋抵押前还委托评估师到杨某家里进行实地拍照勘察,杨某从未提出过任何疑问。李某到银行贷款时,银行已经尽到了合理审查义务,对所有证件的原件进行了审查,所有的合同进行了面签,即使其他人代替杨某在合同文件上签名,根据最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干解释(一)第十七条第二项等相关法律法规规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作出的重要处理决定的,夫妻双方应平等协商,取得一致意见,他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人;故银行是善意的。双方所签协议具备合同有效的一
5、般条件。第二、杨某作为家庭妇女,没有收入来源,对丈夫李某的财务情况应该非常清楚。李某工资仅6 500元/月,每月还款3000多元,杨某不可能不知情。第三、尽管协议中杨某签字并非其本人所签,但李某的贷款属于夫妻共同债务,不需要杨某签字也不能否认夫妻共同任务的性质。 银行答辩意见二:个人授信最高额抵押合同合法有效。第一、李某为申请贷款要拨打并接听数十个电话,要签署大量法律文件,还要办理还款卡,而且有评估师上门拍照等。对于共同生活的夫妻来说,李某的上述文件不可能瞒得住妻子杨某。杨某作为全职家庭主妇,必然对丈夫李某的财务收入及支出非常在意。第二、北京市海淀区房地产交易中心审核通过并办理房屋抵押,其作为
6、专业的房屋产权变动登记的机关,比银行具有更高、更专业、更优秀的审核技术和经验,本案中登记机关也未发现异常。法院应该追加房地产交易中心作为被告,否则事实和责任无法查清。第三、根据最高人民法院关于适用若干问题的解释第五十四条:“共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。但是,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效。”杨某默认丈夫李某的抵押贷款行为,抵押权属于善意取得,该抵押合法有效。 银行答辩意见三:如人民法院认定“抵押权不符合善意取得构成要件等”与中华人民共和国物权法第一百零六条、最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)第十七条第二款
7、等规定相矛盾。 银行答辩意见四:杨某第一代身份证合法有效,其应对保管身体证、房产证不当承担相应的法律后果。杨某的第一代身份证在电脑系统里显示是真实有效的,只是不显明照片且没有二代身份斑点的防伪码。李某提供的杨某一代身份证是1999年办理的,而2009年办理贷款时已经经过了10年,人的长相在不断变化当中,银行对杨某身份的审查就是通过身份证号核对系统中的信息,显示身份证是真实有效的,银行已经完全尽到了合理审查义务。 银行答辩意见五:人民法院判决解除涉案房屋抵押无依据。涉案房屋抵押经过了北京市海淀区房地产交易中心的审查和确认,并办理了抵押登记手续,因为有了抵押,银行才向李某发放贷款。抵押权登记的目的
8、是确保国家信贷资金的安全,银行已将贷款发放给李某,在贷款款还清之前,人民法院判决解除抵押权无事实及法律依据。另,依据最高人法院关于贯彻执行苦于问题的意见第八十九条之规定,本案中银行属于善意,如果杨某产生损失,应当向李某及其继承人索赔。 在诉讼过程中,杨某向人民法院提交证据材料如下:杨某与李某的结婚证、李某死亡医学证明书、涉案房屋所有权证书、个人授信协议、个人授信最高额抵押合同、房管局档案材料、杨某户口本、杨某户籍证明两份、司法鉴定书两份及鉴定费用发票等。而银行提交在办理贷款手续时李某提交的其本人及杨某的身份证、结婚证、户口本以证明银行在办理抵押贷款时对相关证件进行了审查。其中杨某的身份证记载的
9、编号为622626691002004,杨某对该身份证的真实性不认可,杨某提交甘肃省陇南市文县公安局出具的户籍证明,证明杨某的真实身份证号为622626196910020088。银行称李某提交的是杨某的第一代身证,银行没有能力也没有义务审查客户证件的真实性,仅作形式审查即完成合理审查的义务。另外,杨某与银行提交的杨某户口本所显示的内容也存在差异之处。 【判决】人民法院经审理认为:经鉴定,个人授信协议上“杨某”的签名不是其本人所签,杨某亦否认签订协议的真实,故可以确定签订个人授信协议并非杨某的真实意思表示,该个人授信协议对杨某不发生法律效力。抵押合同中“杨某”的签名亦不是其本人所签,涉案房屋系李某
10、和杨某的共同财产,现在没有证据证明李某抵押房屋时经过了杨某同意,且银行不能证明办理抵押时其留存的杨某身份证及户口本的真实性,本案涉案房屋抵押权的设立不符合善意取得构成要件。杨某要求办理房屋抵押权的注销登记符合法律规定,应予支持。对于鉴定费应由银行支付。综上,依据中华人民共和国合同法第四十四条第一款、条五十一条、最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第八十九条之规定,判决:一、确认2009万循授字第189号的个人授信对杨某不具有法律效力;二、确认2009万循授字第189号个人授信最高额抵押合同无效;三、本判决生效之日起三十日内,银行协助杨某办理房屋所有权证编号为X京房权证海
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房屋 抵押 合同 未经 有权 同意 效力 探究
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【胜****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【胜****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。