容积率确定方法-控规编制PPT课件.pptx
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1、1方法篇方法篇2.合理确定容合理确定容积率的方法率的方法1、整体分整体分层控制控制的方式的方式5、小小结:合理容:合理容积率的确定率的确定2、经济测算的方法算的方法3、典型典型实验的方法的方法4、指指标叠加的方法叠加的方法2024/3/1 周五 宏观:总规在用地规模的同时,对各项用地按一定的比例进行了布置。在城市用地分类与规划建设用地标准中规定的人口与用地规模的指标,推测各类建筑的需求数量以及占城市建筑总量的比例,确定城市整体密度。中观:在“平均容积率”的基础上,综合考虑城市土地价格、功能要求、景观要求、文化传承等各方面的要求,针对城市不同区位因地制宜的对“平均容积率”进行调整,确定不同的开发
2、强度分区,得出各个区位不同使用功能用地的基准容积率。基准容积率可作为管理中的一般标准,也是控规编制的依据。微观:对各密度分区中的具体地块密度进行细分,各地块密度分配总和不能导致“建筑总量的明显突破”。城市规划编制办法第三十一条中心城区规划中应确定建设用地的空间布局,提出土地使用强度管制区划和相应的控制指标(建筑密度、建筑高度、容积率、人口容量等)。1、整体分整体分层控制的方法控制的方法土地土地地块地块交通交通城市城市宏宏观观层层面面中中观观层层面面微微观观层层面面2024/3/1 周五22、经济测算的方法算的方法2.1最佳最佳容容积率率(保保证城市土地效益最大化城市土地效益最大化)最佳容最佳容
3、积率的率的测算有两种方法算有两种方法:(1)公式法:根据运筹学目标规划方法建立数学模型来求取最佳容积率的方法,该方法原理严谨,但是变量之间的复杂变化和影响关系的制约,使得构建应用型数学模型及求解过程难度增大,不易操作。(1)公式法公式法根据式(1)可建立数学模型,目标函数表示为ymax=(PSx-CSx)R满足约束条件P=f1(x)C=f2(x)0R 1x 0式中:y为项目总利润;P为销售价格;S 为土地面积;C为单方成本;x 为项目容积率;R 为项目销售率。一般情况下,S 为已知,求此数学模型解,可以获得当项目总利润最大时的最佳容积率。(2)曲线拟合法:根据数理统计相关原理作图拟合曲线来求取
4、最佳容积率,简洁明了,在实际工作中具有应用价值,但其准确度稍逊于公式法,较为粗略。步骤:(1)设定容积率。设定最佳容积率可能存在的某一范围中几个容积率分别为项目容积率。(2)规划布置。从规划建筑角度、消费者需求和销售角度,配置项目各类高层、小高层、多层、低层等,并且考虑建筑与环境的协调。(3)价值工程分析。对项目方案进行优化。(4)利润(利润率)测算。对优化后的方案进行成本、收入测算,进而计算项目的利润和利润率。(5)拟合容积率与利润(利润率)曲线。以容积率为横轴,利润(利润率)为纵轴,描绘项目容积率与利润(利润率)关系曲线,并进行平滑处理。(6)确定容积率。选取最大利润(利润率)点对应的容积
5、率为项目最佳容积率。最佳容最佳容积率率为2.8,因此因此C方案亦方案亦为最佳最佳方案。方案。还应关注关注A、B 两个方案。如两个方案。如果果规划条件限制容划条件限制容积率在率在2.31以内以内,在在资金稀缺情况下金稀缺情况下,一般一般应采用采用A方案方案;反反之之,采用采用B方案。方案。2024/3/1 周五32、经济测算的方法算的方法(2)最低容最低容积率率采用下列公式得到某用地的最低建筑面积,其采用下列公式得到某用地的最低建筑面积,其结果与用地面积比值即最低经济容积率:结果与用地面积比值即最低经济容积率:PR=(P1+P2+P3+P5+P6)(1+R)S-P4(1+R)其中:其中:P1土地
6、出让价格土地出让价格 P2征地成本征地成本 P3拆迁成本拆迁成本 P4建安费建安费 P5基础设施费基础设施费 P6开发费用开发费用 R法定利润法定利润 S销售价格销售价格经济容容积率率:当某地当某地块的容的容积率高于率高于经济最佳容最佳容积率率时,开,开发活活动的收益率将开的收益率将开始下降;当容始下降;当容积率低于最低率低于最低经济容容积率率时,则对该地地块的开的开发将出将出现亏损,开,开发活活动将失去将失去经济意意义。2024/3/1 周五43、典型典型实验的方法的方法3.1 城市城市设计:突出重点突出重点营造城市景造城市景观城市设计控制的主要内容是灵活并难以用明确数字准确描述的:城市轮廓
7、线、建筑空间形式、室内外连接方式等等。城市设计有不同的层次,从总城市设计到细部节点的设计贯穿城市规划的各个不同的阶段。基地重要片区(滨河商务区、创意园区)、轴线(火炬路商务办公轴线)的城市设计应在景观的标志性,环境的认知性及创造富有魅力的步行空间方面形成重点;对于基地一般片区(北部居住片区)应放宽对城市设计方面的控制。2024/3/1 周五563、典型、典型实验的方法的方法3.2形体模形体模拟法和法和经验分析分析形体模拟法通过试做形态布局的规划设计,研究出空间布局及容量上大体合适的方案,然后加入社会、经济等因素的评价,反算成明确的控制指标,其优点是形象性、直观性强,对研究环境空间结构布局有利,
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