阳光假日广场策划方案.doc

《阳光假日营销策划报告》

阳光假日商业广场
中国·淮南

淮南项目组
2009年5月10日

阳光假日广场策划方案
一、 淮南及谢家集地产状况及主要商圈分析
1）淮南及谢家集地产状况
2）主要商圈分析
二、 项目概况及竞争个案调研
1）项目概况
2）个案调研
金宇商业步行街
三、 项目SOWT分析
四、阳光假日广场项目规划
项目概念规划的目标
项目概念规划的原则
五、阳光假日广场项目定位
1. 项目的概念定位
2. 项目的功能定位
3. 项目的市场定位
4. 项目的客户定位
5. 项目的档次定位
6. 项目的业态比例定位
7. 项目的战略定位
8. 各楼层的业态划分
9. 各楼层的业态组合与配比
10. 业态组合及分布规划
11. 项目的外部形象定位
12. 项目的内部形象定位
13. 商圈定位规划

六、 项目各层业态分布及示意图
七、 阳光假日广场招商策划方案
八、 阳光假日广场营销策划方案
九、 招商与销售的合作报价

一、 淮南及谢家集地产状况及主要商圈分析
1）淮南及谢家集地产状况
持币观望群体松动
等待已经出现降价前兆的市场进一步低落，对楼市崩盘论有追求的人放缓了此时置业的决心，转而犹豫不决。
置业意向一步到位
等待经济实力足够满足购置大户房型时一步到位，避免重复置业造成的经济损失。
投资客群日趋谨慎
边缘投资客不再具有投资地产的资格，专业投资人重新审视市场变换。
连锁反应，致使小户型空间日趋萎缩
市场 在变化
结构 在变化
竞争 在变化
原因1。
金融信贷限制。淮南的房地产信贷市场较为保守，二套房贷政策限制较多，制约了买小房过渡，后期换大房的市场需求。

原因2。
地方需求不足。淮南作为三线城市，外来人口相对较少，本地居民生活稳定，购房更倾向于一步到位，对小户型的过渡性需求不足。

原因3。
推量增大，市场在售小户型或以小户型为推广卖点的项目有所上升，竞争加剧，如尚街，淮河新城、金地国际城，中小户型和商铺销售的竞争将非常激烈。
2）主要商圈分析
商圈内商业结构

1、从整体上看：
①商铺数量
对阳光假日广场商圈内市调商铺的数量为333家。其唐山路商铺最多，为家，占总数的32.7%。
②业种分布
从阳光假日广场市调商圈内商铺业种分布图可以看出，商圈内主要是以餐饮食品、服装饰品、建业态分布

业 态
数 量
所占比例
服装饰品
93
28%
建材类
56
17%
餐饮食品
60
18%
日常生活服务
53
16%
文化用品及场所
23
7%
其他
33
10%

③ 面积分布
从阳光假日广场商圈内商铺面积分布图我们可以看出，阳光假日广场商圈内商铺面积以40—80平米的商铺最多，为117家，占总数的35.3%。此类商铺由于经营灵活，比较受投资人追捧。40平米以下商铺由于单铺面积较小，总价较低，投资门槛较低，所以租金和售价都比较高，经营效益普遍也较好。80平米以上商铺分配比较均衡对商圈内其他业态的发展起到补充作用。

面积
数 量
所占比例
40平米以下
115
34.8%
40—80平米
117
35.3%
80—120平米
39
11.9%
120—200平米
33
10.2%
200平米以上
26
7.8%

商圈内租金状况
从整体上看
阳光假日广场商圈内商铺租金价格从主要街道来看
阳光假日广场商圈内主要街道中，租金最高的商业街，最高租金为120元/平方米，最低为10元/平方米。
1、 谢家集主要分三大纯商业板块，世纪阳光大厦商圈、华联商厦商圈、人民商场商圈。
谢家区现经营商场

商场名称

项目
华联商厦
人民商场
世纪阳光
位置
蔡新路与蔡寿路交汇处
东津渡路与唐山南路交汇处
淮南市谢家集区平山路1号
面积
16800平米
4000平米
6400平方米
总营业面积2.5万平方米
楼层
5层
2层
4层
楼层功能
一层化妆品珠宝鞋类
二层服装
三层家纺床上用品
四层家电
五层超市
一层是手机卖场和超市.
二层为低档服装销售和家电销售
一层经营大型连锁快餐、珠宝、手机、数码、钟表、化妆品等；二层经营品牌皮鞋、皮包、床上用品、内衣、羊毛衫、运动休闲系列服饰；
三层经营国内知名男装、女装、童装
四层经营超市
商场档次
低档
低档
中低档
人气指数
★★★
★★
★★★★
外观形象

营业额
年营业额2000-3000万元/年
-----
年销售额约1.5亿元

小结分析：此商圈内主要经营中低当商品，相对缺少高档消费品。无法满足一部分高收入人群的消费。这部分人主要去市里和其他城市消费。

2、谢家集商品交易市场现状调查表

编号
名 称
位 置
占地（平方米）
摊位（个）
1
西城小商品市场
蔡新路西
4000
200
2
农民街市场
春林大道
1900
101
3
莲花市场
谢区莲花村
3600
230
4
西城商业街
李郢孜火车站
12000
600
5
李郢孜市场
李郢孜小街
8000
750
6
路东村市场
路东村
1000
120
7
花溪市场
谢区粮食局院内
10627
544
8
西城农贸市场
蔡新路西
9600
560
9
永青市场
望峰岗路北
3000
192
10
望峰岗市场
望峰岗路南
6000
340
11
夏郢孜市场
谢区夏郢孜
5200
180
12
平山批发市场
谢区平山路
2000
180
13
唐山南路一条街
唐山南路
350
120

二、 项目概况及个案调研
1）项目概况
本项目位于谢家集城市中心，北临卧龙山路，西靠唐山路。由淮矿地产投资建设：占地面积51209.76平方米。总建筑面积为180496.99平方米，其中住宅面积为50084.18平方米，528户，可入住1848人。总停车位570个。酒店21323.61平方米，客房246间。绿地率21%。分两期开发，本期总建筑面积为156188.43平方米，由2# 6404.2平方米、3# 35276.94平方米、4# 7663.14平方米、7# 21105.63平方米、8# 28739.70平方米组成（不含地下层面积）。其中住宅面积为50084.18平方米,商业76737.13平方米。建成后本项目将成为集购物、休闲、娱乐、餐饮、住宅和商务酒店于一体的多元化综合社区。其周边有沿街商铺、华联超市、菜场、购物广场、学校、医院、邮政、餐饮娱乐、通讯等生活配套。并且交通便捷，公交线路有3、6、121、18、410、111、815等路。
2）竞争个案调研
金宇商业步行街
项目简介：
金宇商业步行街项目是淮南市金宇房地产开发有限公司继成功开发谢家集区第一个旧城改造——金玉新村之后倾力打造的淮南市西部地区第一个小高层精品综合楼。该项目位于谢家集繁华商业区，商业价值和开值潜力巨大。（东临蔡新路、北接卧龙山东路、西接唐山路、南接繁华谢二西村步行街） 金玉商厦项目由淮南市金宇房地产开发有限公司重金邀请国家甲级设计院--深圳市建筑设计总院进行规划设计。该项目属谢二西村商业项目的一部分，由淮南市金宇房地产开发有限公司自主开发，该项目位于城市主干道旁，地理位置优越，交通便捷，本项目建成后将是淮南西部城区的商业中心。商业布局强化城市形象，具有鲜明的开放型、现代性。金玉商厦项目主体框架地下一层，地上十层，裙房四层，属全框架钢筋砼结构，总建筑面积约2.3万平方米。其中一、二层为复式小商铺，面积从70㎡至130㎡不等，满足不同层次消费者的需求，适合各种商品的经营和销售；三、四层为开放式大商铺，适合大型商场和娱乐场所的经营；五至八层为精品住宅楼，有三室二厅和二室二厅两种户型，满足不同家庭的需要；九、十层为大型复式住宅，素有"空中别墅"之美誉。金玉商厦配备三台载人电梯，可上下自如。三层、四层大型商铺有七个出入口，可有效地解决上下拥堵的现象。另外，金玉商厦的设计中有意将空洞形象塑造的非常通透开放、活泼有致，其体量和建筑细节尺度很好的迎合了城市环境。总体规划遵从原商业文脉布局原则，形成丰富多彩又舒适怡人的商业氛围，追求一种自然放松的商业风格。建成后，将成为淮南市西部地区一道亮丽的风景线。
楼盘名称：金宇商业步行街  住宅开盘时间：2008年10月，
商铺开盘：2009年2月
所在区域： [ 谢家集区 ]
新房类型： 商住宅
价 格：历史价格：2800 ￥ 3000元住宅
12900—13000元 商铺
房屋属性：商品房 
付款优惠方式：按揭、一次性付款 9.8折
房产证归属：淮南市 
装修状况：毛坯
交通状况：公交线路有3、6、121、18、410、111、815路等，交通便利快捷。
占地面积：
绿 化 率：[ 关于绿化率 ] %
容 积 率：[ 关于容积率 ]
总建筑面积：23000M2
物业公司：
学 区 房：
代理公司：世嘉地产联合机构无锡有巢置业顾问. 
住宅交房时间： 09年年底
商铺交房时间：10年4月
开 发 商：淮南市金宇房地产开发有限公司
项目位置：：淮南市谢家集区唐山南路与卧龙山路交叉口东南处
售楼电话：[phone]
预售许可证： 敬请期待
销售信息：仅剩5号楼9、10两层面积为120平米的在售。6号楼10月底开工建设，09年年底交房。
物业类别：高层
建筑类别：框架
现场位置：淮南市谢家集区唐山南路与卧龙山路交叉口东南处

三、 项目SOWT分析
1） 项目优势S：
区位优势：阳光假日广场位于谢家集主干道蔡新路与蔡寿路交汇处，市通往淮南市区的主要出口。
交通优势：与公交车站百米之遥，路网四通八达，3路、6路、121路、18路、410路、111路、815路等，交通便利快捷。
配套优势：沿街店铺，百货批发、超市、购物、菜市场、餐饮娱乐，银行、医院、学校、通讯、行政服务中心等配套成熟。
项目优势：8万平方米商业旗舰生活广场，集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、居家为一体的城市综合体，是谢家集独立的一站式商业广场
2） 项目机会O：
城市发展带来的市场机会，谢家集市淮南商业副中心，阳光假日广场又位于谢家集的商业重要区位。
3） 项目劣势W：项目周边物业档次较低，脏乱差影响项目形象的建立。
4） 威胁T：略
四、阳光假日广场项目规划
项目概念规划的目标

项目集休闲、娱乐、商贸为一体，以美为主题，以建设人文型 ， 时尚型商业与休闲综合环境，打造消费乐园,引领商业主流为规划目标.

项目概念规划的原则

1、 商业理念准确
2、 建筑结构合理
3、 物业配套合理
4、 业态划分的原则
五、阳光假日广场项目定位
1）项目的概念定位

A主题定位
阳光假日广场整个广场以美为基调，每一楼层分别赋予了“美轮、美奂、美景、美丽、美食、美妙”的主题，
　　1、项目整体主题定位：休闲购物、餐饮

　　2、各楼层主题定位
　　-1F：超市生活品位
　　1F：流行精品、珠宝
　　2F：女人时尚
　　3F：男装
　　4F：快乐时空、休闲空间
　　3、定位依据
　　<1>紧扣项目业态定位
　　<2>应顺应城市经济发展、收入增加、消费市场和消费方式变化以及淮南城市新形象、消费新理念的要求。
　　<3>充分利用阳光假日广场在城市中的地位和影响力，延伸其市民休闲、聚会的功能。
　　<4>与市内其它商业设施形成独特的经营特色，提升本项目的竞争力。
B概念定位

项目集休闲、娱乐、商贸、住宅为一体，以美为主题，以建设人文型 ， 时尚型商业与休闲综合环境，打造消费乐园,引领商业主流为规划目标.

C形象定位

以美为主题的/时尚的/乐趣的/一站式消费的/现代商业广场

2） 项目的功能定位

<1>七大功能定位

集购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、商务、居住七大功能于一体
　定位依据
　　1、购物功能作为本项目运营的核心功能，隐含在时尚感觉与休闲功能之后被隐性化。在项目功能组合规划中，占本项目整体面积的 81 %。
　　2、餐饮功能作为购物功能的补充和延伸，让顾客充分体验购物的便利与乐趣。在项目功能组合规划中，占本项目整体面积的10 %。
　　3、休闲是指本项目的购物环境、营销等各个方面，都为顾客营造一个轻松愉悦的氛围，让顾客身心放松，感觉随意，体会休闲。在项目功能组合规划中，休闲项目占本项目整体面积的 7.5 %。
　　4、娱乐功能作为本项目的配套功能之一，与项目休闲功能有机结合，合理配置，充分体现本项目室内主题公园的设计风格，使其成为项目的经营特色之一。在项目功能组合规划中，占本项目整体面积的 1.5 %。
5、商务功能为顾客和商务人士提供良好的交往活动平台（此项功能主要在本项目的商务公寓规划中设计）。
<2> 经营功能定位
在满足社区日常生活所需，以及餐饮、娱乐、休闲等消费基础上的中高档次商业中心。商业辐射范围广。
　　因此阳光假日广场的经营定位基本以社区为消费基础，经营中高档次的百货零售社区型商场。一般商业辐射范围不超过10公里。
2.1、市场定位
1、档次定位
以中等档次为主，高低档次为辅
◆由于原商业巷经营档次不高，作为拆迁改造项目，理应从档次上有所提升，局部应考虑商端消费的需求。
◆为了延续商业步行街的市场消费习惯，在档次定位应有所考虑低端消费市场的需求。

2、客户群定位
◆投资者定位：本地及外地经营者为首选投资人群；企业主、政府公职人员、高级白领等为投资次选人群；普通百姓为第三选投资人群。
◆经营者定位：商业巷原有的经营者、全国所涉及项目功能定位的各业态商业连琐机构、各业种品牌代理商和加盟商为首选；本商圈乃到本市所涉及的普通商业经营者、创业者等为次选。
◆消费者定位：本地消费者及外来旅游商务人士，重点锁定本市、本区、本商圈消费者为主。
2.2、经营功能组合定位
集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店、体验、文化为一体的复合型商业广场
1、本项目位于商业巷商圈重要区，地段位置十分优越，使项目市场定位方向出现多种可能。
2、就体量而言，本项目商业面积7万多平方米，面积大，单一商业业态填充困难，这种物业的基本状况就决定了项目是一种复合功能的商业物业。
3、就市场需求而言，通过市场调研，市场对这种定位有巨大需求，消费者、经营者等可以看出，消费者对购物、休闲、娱乐、餐饮等复合型商业广场满怀期待。
4、项目购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的复合型商业广场的定位能够使项目商业价值最大化，所以，对本项目而言，项目的区域地段价值、项目的体量、市场的需求、商业地产本身的特点就决定了本项目购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店、体验、文化等为一体的复合型商业广场功能定位成为必然。
2.3、业态定位
业态定位为：大型综合超市、品牌百货商场、服装专业市场、酒店及餐饮娱乐配套等。
（详见业态规划布局示意图）

2.4、经营管理定位
项目整体采用“统一管理，分散经营”经营管理模式
1、本项目作为复合型商业广场，内部业态、业种差别很大，不同业态、业种其经营也有自己的特点，所以在经营上应该充分放权，发动商户的积极性，让他们采用最适合的经营模式，所以要采用“分散经营”的模式。
2、作为一个整体的商业项目，即要面对项目的整体市场营销推广、市场培育，同时也要面对商场内部的管理，对内对外都需要充分整合资源，既能促进商场内部的良性竞争，也能通过管理形成项目的总体竞争力并将项目持续的营销推广，有利于项目的持续健康发展，所以我们要采用“统一管理”的管理模式，展现对外最佳形象。
3、对于局部主力商家及次主力商家，原则上遵循其固有成熟的经营管理模式进行个性化经营管理，整体提供物业保障。
2.5、特色定位
品牌领航 管理保障 提升服务 一站式消费
1、打造阳光假日品牌、树立项目形象，以品牌理念创自身的价值，以物业的增值和商业的繁华为目标，也为今后淮南矿业集团项目开发和发展打下坚实的基础。
2、以品牌商品塑造商业物业内在价值，逐步改变现有消费习惯，提供良好的服务及商业环境。
3、阳光假日商业广场满足消费者吃、穿、住、娱乐、餐饮、文化等多方面的需求，以服务创造效益，凭管理实现目标，一站式便捷消费，实现全天候繁华。

<3>楼层功能定位

　阳光假日广场综合化的功能定位，每个楼层均设定义经营主体。楼层在引入相关主题的主要商户的基础上，可引入其他功能商户作搭配，以丰富当楼层经营内容，延长消费者在商场内的停留时间。
　以休闲、餐饮的辅助，能吸引相应的目的消费者，对于引导商场的循环消费作用大。因此商场会出现“旺丁旺财”的境况。

3） 项目的市场定位

以中青年龄为主，面向谢家集地区,锁定项目所在区域市场,满足全龄层、全客层的客户消费需求市场。

4） 项目的客户定位
以中青年龄为主，全龄层、全客层
　　（一）目标客层定位
　　1、项目整体目标客层定位：全客层
　　2、各楼层、各业态、功能区的目标客层定位：
　　-1F：家庭主妇、低收入普通消费者等；
　　1F：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入高消费者等；
　　2F：时尚女性、儿童等；
　　3F：休闲人士、商务人士等；
　　4F：家庭消费、青少年、儿童、休闲人士等。
　　（二）定位依据
　　1、阳光假日广场是将所有的消费者作为自己的目标服务客层，本项目的业态定位为购物中心,主题定位为休闲购物中心，所以必须锁定所有的消费者作为目标客层。同时，购物中心是集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、居家等功能为一体的综合型商业业态，强大的功能组合所提供的服务能力也具备服务所有消费者的能力。
　　2、本项目商业规划的各业态、各功能区、各专业店以及每个个体经营店的经营定位也是相互错位和相互补充的。
　　3、是提升本项目的品牌价值和创造新商圈的发展要求。
　　4、淮南市城市现有人口规模、消费能力和消费市场总量的支撑和保证。
5）项目的档次定位

高档30% ：中档50% ：抵挡20%

6）项目的业态比例定位

食品40%：服装22%：日用品19%：服务19%

7） 项目的战略定位

创新消费理念，引领商业潮流
7.1、品牌战略定位
打造谢家集最具规模、最具投资价值的商业旗舰
定位简析
1、利用商业步行街寸土必争与寸土寸金的道理，通过项目的重新改造，打造一条人性化的商业步行街，对现有商业步行街进行升级换代，同时又不失原有的经营方式与消费习惯的延续，让消费者、经营者、投资者感知到项目开发商的实力，同时认知到商业步行街的投资价值。
2、从目前市场同类竞争项目来分析，属本案项目最具规模，且在商业步行街的得天独厚的优势使得其他项目在规模上、投资价值上黯然失色，没有可比性。

7.2、主题定位
阳光假日商业广场
定位简析
1、商业广场是一个较综合及复合的称谓，其更多体现了商业步行街改造后的主题延续。
2、项目通过产权商铺的销售实现项目的资金回笼，这样对项目主题定位对购物中心似乎有一些不相适应，主题定位商城或商贸城之类，体现不出项的档次与品质。
3、主题定位为商业广场，做了一个较复合综合体的高度概括，既有购物中心的档次概念，又有自主经营的室内步街的表达，同时补充相关的配套功能，这样对项目可以全面的展示与功能介绍。
7.3、形象定位
新 城市名片 打造商业新格局
新 地标建筑 提升城市新品质
新 业态组合 引领生活新时尚
1、项目是淮南市政府重点支持打造的第一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店等为一体的大型商业广场，将成为人们消费、购物、娱乐、休闲、体验的首选场所。
2、营造舒适、怡人的购物环境、惬意的聚客设施、人文的景观小品，提供高品质的商品和贴心完善的顾客服务，让顾客的体验主要来自于满足需求，并享受购物，享受环境，享受服务，享受休闲的快乐。
3、项目是旧城改造项目，建成后将有别于市现有的所有商业项目，打造的是一种全新的一站式体验的商业广场，引领的是一种全新的体验式的消费理念，改变淮南城市商业格局。

8） 各楼层的业态划分

阳光假日广场以美为基调，每一楼层分别赋予了“美轮、美奂、美景、美丽、美食、美妙”的主题，
一层美轮贵族城网聚了国际驰名、珠宝配饰化妆品、皮具、钟表；
二层美奂时尚城则以国内外知名品牌品牌服装专门店为主；
三层美景家庭城是电器、家居用品、运动休闲专门店的主打天下；
四层美丽体验城涵盖了专业的医疗健康中心、前卫眩酷的美容中心、丰富多样的语言中心、多彩的儿童服饰以及小型园艺店和连锁宠物店等；还有可以让消费者休闲放松的健身房、KTV；
负一层：地下一层的美妙生活城，则为顾客提供了所有生活必需品
中档超市、快餐、风味小吃、停车场
总之，科学的动线划分，合理的分散与引导人流，充分考虑到商铺的实用率，在城市副商业中心要考虑到娱乐配套投入相对要大一些。通过动静区、和配套功能的协调使面积较大的商业场所中拥有舒适而理想的购物环境。

9） 各楼层的业态组合与配比
    有组合就叫城市综合体，反之就不是。组合是城市综合体最核心的技术，也是要求最高的。城市综合体所有业态都是共生的关系，组合的好，就有持续发展的生命力。但城市综合体的组合是很难进行调整的，即使是一般性商铺摆下去了也很难改。
    （一）根据商业广场类型确定零售、餐饮和娱乐的比例
购物
功能是商业广场的主要功能，零售的比例一般不低于70%，包括主力店、次主力店和一般商铺。如果购物力度大，密集的话，这个比例就会相应增大。如果处在郊区，可适当提高商业广场的餐饮和娱乐的比例。餐饮和娱乐是购物中心的带动功能，是配套。
    （二）主力店选择：数量、类型、位置、对一般商铺的影响
    如果是十万平方米的城市商业广场，最好有两个主力店，可以同时有超市和百货。如果是5、6万平方米的规模，而且所处地段比较好的话，选择超市作为主力店是最好的。城市是商业广场可以没有百货，但没有超市是不行的。百货公司对地区人流购买力有很高的要求，如果是有百货味道的超市则更好（如吉之岛）。如果城市综合体的规模不大却有两个主力店，一般商铺很少，丰富度就会不足，收益也会减少。超市对商铺的影响不大，百货对商铺的影响则较大，在商户资源有限的情况下会加大一般商铺的招商力度。因为百货公司比较成熟，品牌会选择跟随百货公司。这也是为什么正佳会选择友谊商店而不是广百。
    （三）次主力店的选择：业态的梯级结构
次主力店其实就是专业店的概念。是中国零售业态中最成熟，也是发展空间最大的。电器专业店目前是做的比较好的，但和国外比起来还少很多。比如在国内就找不到玩具专业店，中国市场还没有细分到那个程度。不能让购物中心一边大一边小，除了主力店之外就是一般商铺，要有中间业态次主力店，
也就是梯级结构。而且在城市商业广场本身的设计上也有要求，管理上也会更方便。在引进专业店时要确定类别和位置，城市综合体的一些地方是只适合做专业店的，在招商的时候要进行引导。
    （四）饮食类型的选择和位置
    要有主打的餐饮店，最好是各楼层都有，不要集中在一个地方，这样的休闲效果不好。饮食广场做不做要看具体情况而定。过去的美食广场是开放式的档口，档次比较低。现在我们主张不能做太多的档口，而是要做成主题式的小组合。
    （五）娱乐项目的选择及对其他业态的影响
    如KTV、电影院、游艺室之类的。国外比较大的商业广场都会选择一个亮点，东莞华南mall购物中心就有一个很大的游乐项目。这就需要发展商自己的投资，电影院普通的一个位置投资是一万元，溜冰场也比过去便宜，要看冰面的大小，一般1000平方米大小的投资是七百至八百万元。
    （六）一般商铺：城市商业广场的主要收益来源，如果一般商铺的组合失败了，那这个城市商业广场也就失败了
1、组合原则：档次、人群、类别
    组合的档次很重要，不要把不同档次的商品组合在一起，这样的反差会很大。不要按类别集中，而是有连带性的集中，不做大集中，而是类别性的。有些类别是不适合分散经营的，如运动、数码和儿童用品，目的性强，适合放高楼层。
    2、商铺数量的确定
    3、各商铺类别集中和分散分布的关系
10）业态组合及分布规划
　　现代城市商业广场是集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务等多种商业业态为一体的新的商业业态，其各业态的组合、区域划分、面积配比是否科学、准确，以及各业态的经营方式是否相互配套和协调将直接影响到项目的后期经营、管理及持续发展。
　　现代城市商业广场的运营具有统一管理、分散经营的管理特点。管理者对其实行统一的集中管理，有组织进行日常运行、物业管理、进货和促销活动等；经营者不参与管理，定期向店铺所有者交纳租金，向管理者交纳管理费；店铺所有者和管理者不参与经营。针对现代城市综合体的运营特点，结合本项目的具体情况，我们设定本项目各业态的组合、区域划分、面积配比和经营方式，确保各业态相互带动、客流资源共享、经营方式科学、满足项目定位要求，追求项目运营的最好效果，实现本项目的发展战略目标。
　　项目的内部空间骨架，将本项目内各大主力店、专业店、品牌店、餐饮店、娱乐、休闲、设施等有机地串连在一起。各类业态店铺在围绕室内步行街排布的同时，充分考虑到项目每个区域的商业价值和各业态之间的相互关连、带动，以及对整个项目的形象支撑、招商要求、面积要求、物业要求及经营、管理的特点等因素。
　　一、主题百货
（一）经营方式
　　引进1家国内知名品牌百货主力店，独立经营。如引进王府井、新玛特、银座、太平洋百货、百盛等。
　　（二）区域位置及面积规划
　　1、百货主力店规划在项目1--2层，面积约8000m²左右。
　　2、依据
　　（1）知名品牌百货店的进场，可以促进本项目物业的保值和升值，以利于正常回报，包括对政府稳定税收资源以及提升项目形象都有积极的作用。
　　（2）主题百货店作为本项目的核心主力店。主题百货店强大的聚客功能能极大的带动项目1—3层整体人气和客流的合理流动，延长顾客在项目停滞的时间。
　　（3）百货店作为一个商业业态，标准规模面积应在8000m²左右。国内大部分知名百货店均在8000m²--2.5万m²之间。本项目规划8000m²的主题百货，有利于成功招商。
　　（4）本项目中心区域，临主干道，项目视野良好。
　　（三）物业产权：物业分零销售产权，采用多年返租，物业整体租赁给国内外知名品牌百货经营。
　　（四）收益方式
　　A  收取固定租金。
　　B  通过百货经营提升物业价值，实现物业升值。
（五）定位
　　1、经营定位
　　中、高档时尚品牌。
　　2、定位依据
　　（1）充分利用本项目规模大、功能全的优势，科学处理与项目中各品牌专卖店、个体专业店的错位经营，全面提升主题百货与市内现有同业态商场的综合竞争力。
（2）以中、高档的定位来全面提升和显示本项目的整体定位水平和项目整体形象。给消费者强大的吸引力，带动项目的整体人气。
　　（3）提升本项目室内步行街各品牌专卖店的经营定位，带动各品牌专卖店、各个体专业店的经营，确保本项目整体运营成功。
　　（4）是本项目主要的购物功能的需要。
　　（六）目标客层
　　目标客层：高级白领、成功人士、政府公务员和高收入、高消费的中青年消费群体。
　　中青年消费者，因为他们拥有较高的收入水平，受过良好的教育，容易接受前卫、新鲜事物，并且目前我国人口的年龄结构中，年轻人占的比例最大，消费意识与观念较其他年龄段消费者更强，他们是21世纪前20年的消费主体，在价值取向、生活观念、消费习惯、消费方式等方面都具有明显的多变性、前卫性特点。他们是新世纪中国消费革命的先行者，对高档、时尚消费品的消费欲强烈，不仅引领消费潮流，而且是最活跃的消费群体，对社会消费趋势有着导向作用、示范作用。
　　二、生活超市
　　（一）经营方式
　　引进1家国内、国外知名的二线大卖场品牌，如苏果、世纪华联、家世界、北京华联、物美等。
　　（二）区域位置及面积规划
　　1、设置在项目的地下1层，营业卖场及配套总面积约6000m²。
　　2、依据
　　（1）大卖场超市是一种能对居民日常生活发挥作用、扎根于社区市场的商业形态，能够满足大众消费，适合于各消费档次，满足顾客“求便”的心理需求，是最聚集人气的主力店,是本项目核心主力店之一。
　　（2）竞争需要。未来零售市场的竞争将更加激烈，本项目的经营成功取决于各主力店、次主力店的经营成功。对本项目大卖场超市经营构成直接竞争的是及将建投市场的财富广场。本项目大卖场超市在未来的经营中必须要具备一定的规模，加盟合作者必须是国内、外知名的品牌连锁超市。
（3）招商要求
　　近年来，由于商业地产的火爆发展，国内、外品牌连锁超市大卖场在选址、合作条件方面已发生巨大转变，由早期主动寻求合作者变为被动邀请进行合作者。这种转变，使品牌连锁超市大卖场在与商业
地产开发商、物业产权所有者的合作谈判中占据主导地位，将商业地产开发商、商业物业产权所有者推向被动地位，并且双方合作条件对品牌连锁超市大卖场越来越有利，更多的义务、更多的市场风险由商业地产开发商、物业产权所有者来承担，使招商难度越来越大。在合作条件中
（4）开发商项目运营的战略目标要求。本项目的战略定位要求通过项目的地产营销收回项目的投资并实现基本的地产销售利润。大卖场超市设在负一层，既方便和满足了消费者购物的便利性，且旺盛的人气势必然带动和提升市场区店铺的价值，促进商铺的销售。这符合宿州地区商业地产销售的市场特征和商铺投资者的投资心理（本地区投资者购买商铺时优先选择的层数为1F、-1F、2F）。
　　（5）功能要求。是本项目主要购物功能之一。
　　（三）物业产权：开发商自留商业物业，将物业整体租赁给国内、外知名大卖场超市品牌。
　　（四）收益方式
　　A  收取固定租金。
　　B  通过超市经营提升物业价值，实现物业升值。
　　C  进行资本运作。
　　 （六）目标客层
　　大卖场超市的目标客层为本项目辐射区域在1—5公里范围内的居民、学生以及休闲娱乐人士，核心客层为家庭主妇、学校学生、人民广场旅游观光、休闲人士。
　　三、专业店
　　（一）4S店
　　1、经营方式：引进1家国内知名的数码、通信、家电卖场。
　　2、区域位置及面积规划
　　（1）设置在项目3、4层，面积约3000 m²。
　　（2）依据
　　A  项目业态定位要求。本项目的业态定位为现代生活商业广场，需要各种专业店的入驻。4s店作为专业性强的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求，满足消费者家电、IT、通讯产品的消费需求。

　B 4s店选址的要求。作为专业店经营，4s店在选址上特别注重项目的交通条件、通透性、营业面积等因素。一是由于经营的商品专业性强，消费者大部分是有目的选购，二是由于经营商品的物理特性要求（单件商品体积大）以及商品进出量大。
　　C  项目整体运营的要求。由于4s店专业性强，人气很旺，将其设置在本项目的合理端位，它带来的顾客资源能够带动项目整体人气。同时，如此规模，在谢家集具有绝对的竞争优势。
　　D  是本项目主要的购物功能之一。
3、物业产权：物业整体销售或自留，用于整体租赁。
　　4、收益方式
　　A  产权销售，实现房地产收益。
　　B  租赁，收取固定租金并实现物业升值，进行资本运作。
　　5、参考目标品牌：国美、苏宁、三联、大中、等。
　　6、目标客层
　　市内所有消费家电、IT、通讯的客层。
　　（二）运动用品区
　　1、经营方式：引进1家国际、国内知名运动店
　　2、区域位置及面积规划
　　（1） 设置在项目的3层，面积约2000 m²。
　　（2） 依据
　　A  项目业态定位要求。本项目的业态定位为现代购物中心，需要各种专业店的入驻。作为商品属性较统一的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求。
　　B  运动用品店选址的要求。作为专业店经营，运动用品店在选址上比较注重项目的易达性、通透性以及经营者自身品牌因素。一是由于经营的商品属性统一，商品展示必须充分利用物业具备的各种因素条件，在商品统一的基础上，彰显不同商品的独特个性。二是消费者有目的选购和随机购卖的比例大致相当。
C  项目整体运营的要求。由于运动用品的时尚属性、专业性因素，人气较旺，特别是学生、中青年、休闲人士喜欢光顾，将其设置在本项目的西南角的顶端位，它带来的顾客资源能够带动项目整体人气。同时，如此规模，在谢家集具有绝对的竞争优势。
　　D  是本项目主要的购物功能之一。
　　3、物业产权：物业分零销售，经营权返租，X年后开发商回收产权。
　　4、收益方式
　　A  实现房地产收益。
　　B  收取固定租金。
　　5、参考目标品牌：运动100、名品运动城等。
　　6、目标客层
　　目标客层为学生、中青年、休闲人士
　　运动服饰能充分展现青年人的蓬勃向上的青春气息，深受青年人的喜爱，同时也较符合青年人活泼的特性；运动器具、休闲器具正好能满足休闲人士运动、健身的需求。
　　（三）珠宝城
　　1、经营方式：引进1家知名品牌连锁店
　　2、区域位置及面积规划
　　（1）设置在项目的1层，面积约800 m²。
　　（2）依据
　　A  项目业态定位要求。本项目的业态定位为现代综合商业广场，需要各种专业店的入驻。珠宝城是经营的商品属性较统一的专业店，符合项目业态定位的功能组合要求。
　　B  珠宝城选址的要求。作为专业店经营，珠宝城在选址上比较注重项目的交通条件、规划布局区位的独立性以及经营者自身品牌因素。一是由于经营的商品属性统一，属贵重商品，其展示必须充分考虑商品价值高、安全保障要求高、消费者挑选习性、服务员服务方式和要求等因素。二是消费者大部分是有目的选购。
C  项目整体运营的要求。由于珠宝商品的时尚属性、专业性因素以及服务特性，将其设置在本项目的西南角的顶端位，能很好地与主题百货、精品步行街的规划和定位融合一起，并在本项目的中部形成主题鲜明的购物主题，带动项目整体的人气。同时，如此规模，在谢家集具有绝对的竞争优势，在谢家集形成购买珠宝首选“华夏现代购物中心”，最终在谢家集珠宝消费市场占据主导地位。
　　D  是本项目主要的购物功能之一。
　　3、物业产权：物业分零销售，经营权返租，X年后开发商回收产权。
　　4、收益方式
　　A  实现房地产收益。
　　B  收取固定租金。
　　5、目标客层
　　谢家集及周边所有珠宝消费的顾客并辐射寿县范围内的珠宝消费者。
　　（四）鞋城
　　1、经营方式：引进1家知名品牌连锁店
　　2、区域位置及面积规划
　　（1）设置在项目的2、3层，面积约1000 m²。