DB33∕T 2203-2019 无居民海岛估价规程.pdf
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1、ICS 03.060 A 11 DB33 浙江省地方标准 DB33/T 22032019 无居民海岛估价规程 Regulations for valuation on uninhabited island 2019 - 05 - 14 发布 2019 - 06 - 14 实施 浙江省市场监督管理局 发 布 DB33/T 22032019 I 目 次 前言 . II 1 范围 . 1 2 术语和定义 . 1 3 估价原则 . 2 3.1 生态补偿原则 . 2 3.2 收益贡献原则 . 2 3.3 市场替代原则 . 2 3.4 最低价格原则 . 3 4 估价方法 . 3 4.1 收益还原法 . 3
2、 4.2 成本逼近法 . 4 4.3 假设开发法 . 5 4.4 市场比较法 . 5 4.5 邻地比价法 . 6 4.6 各类用岛估价方法选择 . 7 4.7 用岛设施 . 7 5 海岛估价 . 7 5.1 程序与要求 . 7 5.2 成果整理 . 8 附录 A(资料性附录) 各类用岛估价方法 . 9 附录 B(资料性附录) 无居民海岛估价影响因素及指标 . 10 附录 C(资料性附录) 估价指标释义 . 11 附录 D(资料性附录) 估价报告规范格式 . 14 DB33/T 22032019 II 前 言 本标准按照GB/T 1.1-2009规则起草。 本标准由浙江省自然资源厅提出。 本标准
3、由浙江省海洋资源环境标准化技术委员会归口。 本标准起草单位:浙江海洋大学、浙江省自然资源厅。 本标准主要起草人:崔旺来、王晓慧、吴祥明、阮飙、彭勃、钟海玥、顾波军、类兴彪、周青峰、应晓丽、俞仙炯、刘超、梅依然、陈骏玲、奚恒辉、张甜甜。 DB33/T 22032019 1 无居民海岛估价规程 1 范围 本标准规定了无居民海岛估价的原则、方法、程序和成果要求。 本标准适用于无居民海岛价格评估。 2 术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 2.1 无居民海岛使用权 单位或个人依法对国家所有的无居民海岛享有的占有、使用、收益及部分处分的权利。 2.2 无居民海岛价格 一定年期无居民海岛使用权价格及其
4、附属设施和岛上构筑物价格的总和。 2.3 无居民海岛估价 专业人员按照一定的原则、方法和程序,对特定无居民海岛的价格进行评定的活动。 2.4 收益还原法 将用岛区块未来每年预期纯收益和生态价值增量, 按一定的还原率折算成估价基准日收益总和的一种估价方法。 2.5 成本逼近法 以海岛取得费、开发费和生态环境维护费等各项费用之和为主要依据,再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和海岛增值收益来确定海岛价格的估价方法。 2.6 假设开发法 DB33/T 22032019 2 在预计开发完成后海岛正常交易价格基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税金等,以价格余额来确定海岛价格的估价
5、方法。 2.7 市场比较法 以用岛类型、 方式相同, 条件类似的海岛买卖实例与待估海岛加以对照比较来确定海岛价格的估价方法。 2.8 邻地比价法 以待估海岛相邻乡镇相同用地类型最低级别的基准地价为参照标准, 建立价格修正模型来确定海岛价格的估价方法。 2.9 用岛区块 无居民海岛使用范围内按不同用岛类型划分的若干区域。 2.10 用岛区块面积 用岛区块的自然表面形态面积。其中,DEM计算的用岛范围的自然表面形态面积小于用岛范围水平投影面积的,用岛区块面积按水平投影面积计算。 2.11 海岛生态价值 海岛生态资本的存量价值及其产生的收益流价值。 2.12 海岛生态环境维护费 使用者使用一定规模海
6、岛空间造成生态环境受损所应支付的费用。 3 估价原则 3.1 生态补偿原则 以使用者使用海岛空间造成海岛生态受损所应支付的费用为主导,定量反映海岛生态系统受损程度。 3.2 收益贡献原则 以待估海岛在正常利用条件下未来客观有效的预期收益和对开发利用总收益的贡献度为依据。 3.3 市场替代原则 DB33/T 22032019 3 以与待估海岛区位、 类型相同或相近的交易实例市场价格为参考, 估价结果不应明显偏离同等利用程度海岛的客观价格。 3.4 最低价格原则 无居民海岛估价结果不得低于无居民海岛使用权出让最低标准。 4 估价方法 4.1 收益还原法 4.1.1 适用条件 能够确定用岛区块开发经
7、营期限和还原利率, 并能按照贡献原则较准确的计算未来每年纯收益以及生态价值增量的情形。 4.1.2 基本公式 若海岛纯收益、海岛生态价值增量每年固定不变,则根据经营状况、经营周期、投资周期的不同。收益还原法的计算公式如下: 111naEVVrr . (1) 式中: V 海岛价格,单位为万元; a 海岛未来年纯收益或租金收益,每年不变,单位为万元; EV海岛生态价值年增量,单位为万元; r 还原利率(折现率); n 剩余海岛使用年期。 若海岛纯收益、海岛生态价值增量各年有变化,则根据经营状况、经营周期、投资周期的不同,收益还原法的计算公式如下: 11111ntttntntVCICOEVPrr .
8、 (2) 式中: V 海岛价格,单位为万元; n 剩余海岛使用年期; tCI 第t年海岛年总收入,单位为万元; tCO 第t年海岛年总费用,单位为万元; tEV第t年海岛生态价值增量,单位为万元; r 还原利率(折现率); t 年序号(t=1,2,3n); nP 海岛期末残余价值,单位为万元。 4.1.3 程序与要求 程序与要求如下: DB33/T 22032019 4 a) 估算海岛未来年纯收益。 直接生产经营用岛根据生产经营所得年收入减去生产成本、 生态环境维护费、 经营成本以及税金等费用确定; 租赁经营用岛根据年租金收入及保证金或押金的利息收入之和减去相关成本费用确定。 对总收益的收益期
9、超过或不足一年, 应统一折算为年总收益。 b) 估算生态价值增量。根据海岛开发利用后每年年末与年初生态价值差额确定。 c) 确定还原利率。宜采用投资风险与投资收益率综合排序插入、安全利率加风险调整值、租价比较以及历史平均值参照等方法确定。 d) 确定海岛价格。在估价实务中应根据具体情况选择适当的计算公式。 4.2 成本逼近法 4.2.1 适用条件 新开发且海岛市场欠发育、交易实例少的海岛。 4.2.2 基本公式 成本逼近法的基本公式如下: 123admVEEETRRRk . (3) 式中: V 海岛价格,单位为万元; aE海岛取得费,单位为万元; dE海岛开发费,单位为万元; mE生态环境维护
10、费,单位为万元; T 税金,单位为万元; 1R利息,单位为万元; 2R利润,单位为万元; 3R海岛增值收益,单位为万元; k 使用年期修正系数。 4.2.3 程序与要求 程序与要求如下: a) 收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料; b) 确定海岛取得费:出让时为无居民海岛使用权出让最低价、论证、环评、评估等费用;转让时为用岛单位和个人取得海岛使用权的购买价格; c) 确定海岛开发费:按照已投入并固化在海岛上的各项客观费用计算,包括海岛平整费、岛上道路建设费和基础设施配套费等费用; d) 生态环境维护费:包括海岛生态损害及次生污染消除费用、生态环境恢复费用、为确定损害程度而发生
11、的调查、监测、评估以及其他必要的合理费用; e) 税金:海岛开发利用过程中发生的增值税、环保税、所得税等纳税支出; f) 利息:按照海岛正常开发周期,各项费用的投入期限和资本年利息率,分别估计各期投入应支付的利息,海岛开发周期超过一年的,利息应按复利计算; g) 利润:以海岛取得费、开发费、生态环境维护费和税金等费用为基础,结合各地实际情况与投资风险确定各项投资回报率,估计海岛投资应取得的投资利润; h) 海岛增值收益:根据用岛区块条件的完善或者用途的改变情况结合该区域因素综合确定; DB33/T 22032019 5 i) 使用年期修正系数: 当海岛增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额
12、确定时, 不修正年期; 当海岛增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时, 海岛增值收益与成本价格均需进行年期修正;当待估海岛为转让时,应进行剩余使用年期修正。无限年期对剩余年期的修正公式为: 1=11+ )nkr( . (4) 式中: k使用年期修正系数; r还原利率(折现率); n剩余海岛使用年期。 j) 确定用岛区块的最终价格。 4.3 假设开发法 4.3.1 适用条件 具有投资开发或再开发潜力,且开发后收益水平易确定的海岛估价。 4.3.2 基本公式 假设开发法的基本公式如下: VABC . (5) 式中: V海岛价格,单位为万元; A开发价值或开发完成后的海岛总价格,单位为万元
13、; B整个开发项目的开发成本,单位为万元; C开发者合理利润,单位为万元。 4.3.3 程序与要求 程序与要求如下: a) 估计开发建设周期和投资进度安排; b) 估算开发完成后的海岛总价格, 包括生态价格和经济价格。 生态价值根据各类海岛生态资源的现存量价值及其组成海岛生态系统整体而产生的生态系统服务价值确定; 经济价值根据待估海岛的最有效利用方式和当地海岛市场现状及未来变化趋势, 采用市场比较法进行估算; 对开发完成后拟采用出租或自营方式的海岛价格宜采用收益还原法来确定其价格; c) 估算开发成本, 根据开发建设投资成本、 有关专业费用、 投资利息和税金等项目确定开发成本; d) 开发利润
14、,采用同一市场上类似海岛开发项目的平均利润率确定; e) 确定待估海岛价格。 4.4 市场比较法 4.4.1 适用条件 海岛巿场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。 4.4.2 基本公式 DB33/T 22032019 6 市场比较法的基本公式如下: 123456VVBKKKKKKk . (6) 式中: V海岛价格,单位为万元; VB比较实例价格,单位为万元; 1K交易情况修正系数; 2K生态环境状况修正系数; 3K自然资源条件修正系数; 4K经济社会水平修正系数; 5K用岛方式修正系数; 6K 估价基准日修正系数; k使用年期修正系数。 4.4.3 程序与要求 程序与要求如下: a)
15、收集海岛交易实例。首选与估价对象处于同一地区同一等别、同一用岛类型、相同用岛方式、交易日期与估价日期接近(不超过 3 年)、正常交易或调整为正常交易的三个以上实例,次选处于近邻地区或类似地区的实例。 b) 确定比较实例。建立价格可比基础,对比较实例成交价格的付款方式、面积单位、币种和货币单位等进行换算处理,统一表达方式和海岛价格内涵。 c) 进行交易情况修正。排除受利害关系、急买急卖、特别动机或偏好、债权债务关系等特殊因素影响所造成的比较实例的价格偏差。 d) 进行影响因素修正。根据待估海岛与比较实例之间的价格影响因素现实条件,确定修正指数,计算修正系数。 e) 进行使用年期修正。将各比较实例
16、的不同使用年期修正到估价对象的使用年期。 f) 进行估价期日修正。将比较实例在其成交日期的价格调整为估价基准日的价格。 g) 确定待估海岛价格。 4.5 邻地比价法 4.5.1 适用条件 与相邻乡镇用地类型性质相同的旅游娱乐用岛、交通运输用岛、工业仓储用岛、可再生能源用岛、城乡建设用岛的海岛估价。 4.5.2 基本公式 邻地比价法的基本公式如下: 111niiiVpbcFwEVkH . (7) 式中: V 海岛价格,单位为万元; 1p相邻乡镇相同用地类型最低级别的基准地价,单位为万元; b 相邻土地基础设施建设成本,单位为万元; DB33/T 22032019 7 c 相邻土地基础设施建设开发
17、合理利润,单位为万元; iF第i项修正因素指标分值; iw第i项修正因素指标权重; n修正因素指标数量; EV生态价值,单位为万元; k使用年期修正系数; H法定使用年期差异系数。 4.5.3 程序与要求 程序与要求如下: a) 确定待估海岛用岛类型。 b) 确定待估海岛相邻乡镇相同用地类型最低级别的基准地价。 c) 进行基础设施完善度修正。按照达到建制镇(集镇)基础设施配套的“三通一平”标准(即通路、通电、通上水、平整地面)确定待估海岛相邻乡镇相同类型用地基础设施的建设成本及合理利润,相邻乡镇相同类型用地的基准地价扣除建设成本与合理利润折算形成可比地价。 d) 确定待估海岛修正因素。 根据待
18、估海岛与相邻乡镇相同类型用地之间的条件差异, 确定海岛价格修正因素体系。 e) 确定待估海岛修正因素指标分值与权重。 根据待估海岛与相邻乡镇相同类型用地的各修正因素状况建立修正因素指标条件说明表并确定指标分值,依据主成分分析法、层次分析法、灰色关联度法、 均方差法、 熵值法和特尔菲法的适用条件并结合待估海岛的实际情况选择合适的方法确定权重值。 f) 确定生态价值。 根据各类海岛生态资源的现存量价值及其组成海岛生态系统整体而产生的生态系统服务价值求和计算。 g) 进行使用年期修正。 h) 进行法定使用年期差异修正。 将相邻乡镇相同类型用地的不同使用年期修正到待估海岛的使用年期。年期修正系数见公式
19、(4)。 i) 确定待估海岛价格。 4.6 各类用岛估价方法选择 各类用岛估价方法选择参见附录A。 4.7 用岛设施 对于岛上设施及构筑物的估价参照国家及省市规定的地上设施及构筑物评估相关条例进行。 5 海岛估价 5.1 程序与要求 5.1.1 明确定估价基本事项 主要确定估价类型、估价对象、估价目的、估价基准日和估价日期等。 5.1.2 拟订估价作业计划 需确定估价项目、内容、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间与成果组成等。 DB33/T 22032019 8 5.1.3 收集调研及实地勘察资料 5.1.3.1 收集待估海岛所处地区的生态环境因素、自然资源因素、经济社会因素资料,海岛自
20、身条件、权利状况和利用状况及与待估海岛相关的海岛交易实例资料等。 5.1.3.2 应收集的图件资料包括海岛位置图、分类型界址图、建筑物和设施布置图等。 5.1.3.3 估价人员应当实地踏勘待估海岛,了解待估海岛区位、形状、开发利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周边海域的生态保护状况等。 5.1.4 选择估价方法 应针对估价目的、海岛等别、用岛类型、用岛方式和市场现状等,根据各估价方法的适用条件选择适用的估价方法。估价宜选用两种以上方法。 5.1.5 确定估价参数和修正系数 针对选择的估价方法, 确定必要的估价参数和修正系数。 无居民海岛估价影响因素及指标参见附录B,指标释义参见附录C。
21、5.1.6 测算海岛价格 利用所选估价方法的计算公式分别测算海岛价格。 5.1.7 确定待估海岛最终价格 5.1.7.1 采用一种方法估价的,测算价格为待估海岛最终价格。 5.1.7.2 采用多种方法估价的,宜选用以下方法确定待估海岛最终价格: a) 简单算术平均法; b) 加权算术平均法; c) 综合分析法。 5.1.7.3 估价人员应当在估价报告中明确说明调整试算价格的方法及理由,并确信所采用调整方法具有合理性。 5.1.7.4 待估海岛出让估价的最终价格不得低于按照最低出让标准核算的使用权出让最低价。 5.1.7.5 最终结果以人民币注明海岛价格和海岛单价,海岛价格应附大写金额。 5.2
22、 成果整理 5.2.1 报告整理 海岛估价完成后要提交估价报告。估价报告包括无居民海岛估价报告、无居民海岛估价技术报告。估价报告格式分为文字式和表格式,参见附录D。 5.2.2 资料归档 将估价过程中所收集的相关资料编制成工作底稿,分类整理和归档保管,以备查用。DB33/T 22032019 9 A A 附 录 A (资料性附录) 各类用岛估价方法 用岛类型 用岛方式 原生利用式 轻度利用式 中度利用式 重度利用式 极度利用式 填海连岛 或造成岛体消失用岛 旅游娱乐用岛 收益还原法、 邻地比价法、 成本逼近法、市场比较法、假设开发法 收益还原法、邻地比价法、成本逼近法、市场比较法、假设开发法
23、收益还原法、邻地比价法、成本逼近法 收益还原法、 成本逼近法 收益还原法、 成本逼近法 收益还原法、 成本逼近法 交通运输用岛 邻地比价法、 成本逼近法、 市场比较法、收益还原法 邻地比价法、成本逼近法、市场比较法、收益还原法 邻地比价法、成本逼近法、收益还原法 成本逼近法、 收益还原法 成本逼近法、 收益还原法 成本逼近法、 收益还原法 工业仓储用岛 邻地比价法、 收益还原法、 成本逼近法、市场比较法 邻地比价法、收益还原法、成本逼近法、市场比较法 收益还原法、成本逼近法、市场比较法 收益还原法、成本逼近法 收益还原法、 成本逼近法 收益还原法、 成本逼近法 渔业用岛 成本逼近法、 市场比较
24、法、 收益还原法、假设开发法 成本逼近法、市场比较法、收益还原法、假设开发法 成本逼近法、收益还原法 收益还原法、 成本逼近法 收益还原法、 成本逼近法 收益还原法、 成本逼近法 农林牧业用岛 邻地比价法、 收益还原法、 成本逼近法、假设开发法 邻地比价法、收益还原法、成本逼近法 邻地比价法、收益还原法、成本逼近法 成本逼近法、 收益还原法 成本逼近法、 收益还原法 成本逼近法、 收益还原法 可再生能源用岛 收益还原法、 邻地比价法、 成本逼近法、假设开发法 收益还原法、邻地比价法、成本逼近法 收益还原法、邻地比价法、成本逼近法 收益还原法、 成本逼近法 收益还原法、 成本逼近法 收益还原法、
25、 成本逼近法 城乡建设用岛 邻地比价法、 成本逼近法、 收益还原法、假设开发法 邻地比价法、成本逼近法、收益还原法、假设开发法 邻地比价法、成本逼近法、收益还原法 成本逼近法、 收益还原法 成本逼近法、 收益还原法 成本逼近法、 收益还原法 DB33/T 22032019 10 B B 附 录 B (资料性附录) 无居民海岛估价影响因素及指标 影响因素 影响指标 适用范围 生态环境状况 植被覆盖率 各类用岛 珍稀濒危物种价值 各类用岛 潮间带生物多样性 渔业用岛 周边污染源数量 渔业用岛、旅游娱乐用岛、城乡建设用岛 土壤有机质含量 农林牧业用岛 港域年均含沙量变化率 交通运输用岛、工业仓储用岛
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