房地产企业开发成本核算、归集、分配实务应用及纳税风险管控.ppt
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1、房地产企业开发成本房地产企业开发成本核算、归集、分配核算、归集、分配实务应用及纳税风险管控实务应用及纳税风险管控课程简介课程简介 本课程从解决房地产企业本课程从解决房地产企业成本核算成本核算成本核算成本核算具体具体实务实务实务实务应用应用应用应用角度出发,角度出发,通过对开发企业成本通过对开发企业成本核算、归集、分配核算、归集、分配核算、归集、分配核算、归集、分配各环节相关各环节相关财税财税基础基础理论知识结合对应的涉税风险分析,理论知识结合对应的涉税风险分析,培养培养管控房地产企业全管控房地产企业全程的程的成本架构能力成本架构能力成本架构能力成本架构能力和和涉税核算效率及技能涉税核算效率及技
2、能涉税核算效率及技能涉税核算效率及技能。运用。运用具体案例具体案例具体案例具体案例讲讲解各类房地产企业解各类房地产企业成本核算实务成本核算实务成本核算实务成本核算实务问题,全面问题,全面提升提升提升提升财务人员对财务人员对房地产企业的房地产企业的成本管控和税收筹划技能成本管控和税收筹划技能成本管控和税收筹划技能成本管控和税收筹划技能。前 言 房地产企业在房地产企业在成本核算、归集和分配成本核算、归集和分配成本核算、归集和分配成本核算、归集和分配方面方面存在的存在的常见常见常见常见问题问题问题问题:1 1、开发项目、开发项目成本核算对象确定前成本核算对象确定前成本核算对象确定前成本核算对象确定前
3、缺少对缺少对开发项目开发项目经营计划经营计划经营计划经营计划的的的的透彻了解,透彻了解,透彻了解,透彻了解,缺少统一规划缺少统一规划缺少统一规划缺少统一规划,给后期成本项目的预算和决算带,给后期成本项目的预算和决算带来难度。财务部门决算与工程部门的分项目决算不匹配,造来难度。财务部门决算与工程部门的分项目决算不匹配,造成成本核算信息的成成本核算信息的通用性差通用性差通用性差通用性差。2 2、成本核算项目确定过程中、成本核算项目确定过程中缺少缺少缺少缺少对企业所得税和土地增值税对企业所得税和土地增值税对企业所得税和土地增值税对企业所得税和土地增值税等等等等相关税种的统盘考虑相关税种的统盘考虑相关
4、税种的统盘考虑相关税种的统盘考虑,加大了后续核算的工作量。如确定,加大了后续核算的工作量。如确定成本项目时没考虑土地增值税清算单位的确定问题,进入土成本项目时没考虑土地增值税清算单位的确定问题,进入土地增值税清算阶段不得不按土地增值税的清算单位进行整个地增值税清算阶段不得不按土地增值税的清算单位进行整个项目的重新计算。项目的重新计算。3 3、开发开发开发开发前期票据监管不规范前期票据监管不规范前期票据监管不规范前期票据监管不规范,造成后续核算难度加大。特别,造成后续核算难度加大。特别是土地增值税清算阶段出现票据处理的是土地增值税清算阶段出现票据处理的严重危机严重危机严重危机严重危机。4 4、会
5、计核算技能薄弱会计核算技能薄弱会计核算技能薄弱会计核算技能薄弱,缺少缺少缺少缺少对房地产企业成本核算的对房地产企业成本核算的预算和预算和预算和预算和决算知识决算知识决算知识决算知识,不能有效管控不同成本项目的比例,加大了票据,不能有效管控不同成本项目的比例,加大了票据的涉税违法风险。的涉税违法风险。目 录 一、成本核算的一、成本核算的一、成本核算的一、成本核算的总体要求及原则总体要求及原则总体要求及原则总体要求及原则 二、成本核算的二、成本核算的二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序基本程序基本程序 三、成本三、成本三、成本三、成本核算对象的确定核算对象的确定核算对象的确定核算对象的确定
6、四、成本四、成本四、成本四、成本核算对象的具体设置核算对象的具体设置核算对象的具体设置核算对象的具体设置五、成本核算五、成本核算五、成本核算五、成本核算科目的核算及票据处理科目的核算及票据处理科目的核算及票据处理科目的核算及票据处理七、开发成本的七、开发成本的七、开发成本的七、开发成本的归集和分配归集和分配归集和分配归集和分配八、开发企业成本归集和分配的八、开发企业成本归集和分配的八、开发企业成本归集和分配的八、开发企业成本归集和分配的税会解析税会解析税会解析税会解析九九九九、开发成本核算、归集、分配的开发成本核算、归集、分配的开发成本核算、归集、分配的开发成本核算、归集、分配的实务案例实务案
7、例实务案例实务案例讲解和涉讲解和涉讲解和涉讲解和涉税风险分析税风险分析税风险分析税风险分析十、十、所得税汇算清缴中所得税汇算清缴中成本与收入的税务处理成本与收入的税务处理十一、十一、十一、十一、“营改增营改增营改增营改增”对成本核算带来的影响及应对方法对成本核算带来的影响及应对方法对成本核算带来的影响及应对方法对成本核算带来的影响及应对方法1 1 1 1、符合符合符合符合会计准则等会计准则等会计准则等会计准则等会计政策会计政策会计政策会计政策;2 2 2 2、与、与、与、与税收政策相衔接税收政策相衔接税收政策相衔接税收政策相衔接,减少,减少,减少,减少税会差异税会差异税会差异税会差异,有利于,
8、有利于,有利于,有利于税收利益税收利益税收利益税收利益最优化最优化最优化最优化原则原则原则原则;3 3 3 3、满足企业、满足企业、满足企业、满足企业成本管理要求成本管理要求成本管理要求成本管理要求,便于为管理层提供有效数据、,便于为管理层提供有效数据、,便于为管理层提供有效数据、,便于为管理层提供有效数据、适应决策服务的需要。适应决策服务的需要。适应决策服务的需要。适应决策服务的需要。一、成本核算的成本核算的总体要求及原则总体要求及原则1 1 1 1、确定、确定、确定、确定成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象应应根据根据成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象确定原则和项
9、目特点确定原则和项目特点确定原则和项目特点确定原则和项目特点确定。确定。(一一)费用费用费用费用 指企业指企业一切开支一切开支一切开支一切开支及及耗费各种日常活动发生的耗费各种日常活动发生的耗费各种日常活动发生的耗费各种日常活动发生的所有耗费所有耗费所有耗费所有耗费,包括,包括生产产品、提供劳务发生的各种耗费。生产产品、提供劳务发生的各种耗费。分分计入当期损益的计入当期损益的期期期期间费用间费用间费用间费用和最终形成存货(开发成本和开发产品)的和最终形成存货(开发成本和开发产品)的生产性消生产性消生产性消生产性消耗费用耗费用耗费用耗费用。(二二)开发企业开发企业成本对象成本对象成本对象成本对象
10、 成本成本成本成本即即对象化的费用对象化的费用对象化的费用对象化的费用。房地产企业。房地产企业核算对象核算对象核算对象核算对象指为归集和分配指为归集和分配开发产品开发产品开发、建造开发、建造开发、建造开发、建造过程中过程中过程中过程中的各项的各项耗费耗费耗费耗费而确定的而确定的费用承担项费用承担项费用承担项费用承担项目目目目。包括。包括土地土地土地土地开发产品、开发产品、开发产品、开发产品、房屋房屋房屋房屋开发产品开发产品开发产品开发产品,及按一定标准划分,及按一定标准划分的的具体成本对象具体成本对象具体成本对象具体成本对象。每一每一每一每一独立编制独立编制独立编制独立编制设计概(预)算设计概
11、(预)算设计概(预)算设计概(预)算或每一或每一或每一或每一独立的独立的独立的独立的施工图预算的施工图预算的施工图预算的施工图预算的单单单单项项项项开发工程项目开发工程项目开发工程项目开发工程项目为为为为成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象。二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序(三三)不同税种不同税种成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象的确定的确定 情况情况情况情况1 1 1 1、土地增值税土地增值税土地增值税土地增值税清算单位清算单位清算单位清算单位确定的相关税法要求确定的相关税法要求确定的相关税法要求确定的相关税法要求。国税发国税发2006187200618
12、7号号:土地增值税以土地增值税以国家有关部门国家有关部门国家有关部门国家有关部门审批的房地审批的房地产产开发项目开发项目开发项目开发项目为单位进行清算,对为单位进行清算,对分期开发项目分期开发项目分期开发项目分期开发项目,以,以分期项目分期项目分期项目分期项目为为单位清算。开发项目中单位清算。开发项目中同时包含同时包含同时包含同时包含普通住宅和非普通住宅的,应普通住宅和非普通住宅的,应分别计算分别计算分别计算分别计算增值额。属多个房地产项目共同成本费用,应按清算增值额。属多个房地产项目共同成本费用,应按清算项目项目可售建筑面积可售建筑面积可售建筑面积可售建筑面积占多个项目占多个项目可售总建筑面
13、积比例可售总建筑面积比例可售总建筑面积比例可售总建筑面积比例或其他合理或其他合理方法,计算确定清算项目扣除金额。方法,计算确定清算项目扣除金额。辽地税函辽地税函201292201292号:确定土地增值税清算单位时,地税机关号:确定土地增值税清算单位时,地税机关应以应以发改委发改委发改委发改委审批、备案确定的房地产审批、备案确定的房地产开发项目开发项目开发项目开发项目作为清算单位;作为清算单位;对对分期开发项目分期开发项目分期开发项目分期开发项目,应以住建部门或国土规划部门下发的,应以住建部门或国土规划部门下发的建设建设建设建设工程规划许可证工程规划许可证工程规划许可证工程规划许可证确定的确定的
14、分期建设项目分期建设项目分期建设项目分期建设项目作为清算单位。作为清算单位。二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序 情况情况情况情况2 2 2 2、企业所得税企业所得税企业所得税企业所得税在在在在成本对象成本对象成本对象成本对象确定方面的相关要求确定方面的相关要求确定方面的相关要求确定方面的相关要求。国税发国税发200931200931号第号第2626条条:成本对象成本对象成本对象成本对象指为归集和分配开发产品指为归集和分配开发产品开发、建造过程中开发、建造过程中开发、建造过程中开发、建造过程中的各项耗费而确定的的各项耗费而确定的费用承担项目费
15、用承担项目费用承担项目费用承担项目。总局公告总局公告总局公告总局公告2014201420142014年第年第年第年第35353535号号号号 (2014-6-162014-6-16)自)自2014201420142014年年年年7 7 7 7月月月月16161616日日日日起:起:1 1、房地产企业应依据、房地产企业应依据计税成本对象确定原则计税成本对象确定原则计税成本对象确定原则计税成本对象确定原则确定确定已完工已完工已完工已完工开发开发产品的产品的成本对象成本对象成本对象成本对象,并就确定,并就确定原则、依据,共同成本分配原则、原则、依据,共同成本分配原则、原则、依据,共同成本分配原则、原
16、则、依据,共同成本分配原则、方法方法方法方法,及,及开发项目基本情况、开发计划等出具开发项目基本情况、开发计划等出具开发项目基本情况、开发计划等出具开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告专项报告专项报告专项报告,在,在开发产品开发产品完工当年完工当年完工当年完工当年企业所得税企业所得税年度纳税申报时年度纳税申报时年度纳税申报时年度纳税申报时,随同企业,随同企业所得税所得税年度纳税申报表年度纳税申报表年度纳税申报表年度纳税申报表一并报一并报主管税务机关主管税务机关主管税务机关主管税务机关。房地产企业。房地产企业将已确定成本对象将已确定成本对象报送主管税务机关后报送主管税务机关后报送主管税务机关
17、后报送主管税务机关后,不得随意调整或相不得随意调整或相不得随意调整或相不得随意调整或相互混淆互混淆互混淆互混淆。如确需调整成本对象的,应就。如确需调整成本对象的,应就调整原因、依据和调调整原因、依据和调调整原因、依据和调调整原因、依据和调整前后成本变化情况整前后成本变化情况整前后成本变化情况整前后成本变化情况等等出具出具出具出具专项报告专项报告专项报告专项报告,在,在调整当年调整当年调整当年调整当年企业所得企业所得企业所得企业所得税年度纳税申报时税年度纳税申报时税年度纳税申报时税年度纳税申报时报主管税务机关。报主管税务机关。二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序 总局公告总局公告总局公告
18、总局公告2014201420142014年第年第年第年第35353535号号号号 2014-6-162014-6-16:2 2、房地产企业应建立健全、房地产企业应建立健全成本对象管理制度成本对象管理制度成本对象管理制度成本对象管理制度,合理区分,合理区分已完已完已完已完工工工工成本对象、成本对象、成本对象、成本对象、在建在建在建在建成本对象和成本对象和成本对象和成本对象和未建未建未建未建成本对象成本对象成本对象成本对象,及时收集、整,及时收集、整理、保存成本对象涉及的理、保存成本对象涉及的证据材料证据材料证据材料证据材料,以备税务机关检查。,以备税务机关检查。3 3、主管税务机关应对房地产企业
19、报送的、主管税务机关应对房地产企业报送的成本对象确定专项报成本对象确定专项报成本对象确定专项报成本对象确定专项报告告告告做好归档工作,及时进行分析,做好归档工作,及时进行分析,加强后续管理加强后续管理加强后续管理加强后续管理。对资料不。对资料不完整、不规范的,应及时通知房地产企业补齐、修正;完整、不规范的,应及时通知房地产企业补齐、修正;对对对对成成成成本对象确定不合理本对象确定不合理本对象确定不合理本对象确定不合理或或或或共同成本共同成本共同成本共同成本分配方法不合理的分配方法不合理的分配方法不合理的分配方法不合理的,主管税务,主管税务,主管税务,主管税务机关机关机关机关有权进行合理调整有权
20、进行合理调整有权进行合理调整有权进行合理调整;对成本对象确定情况异常的,主管;对成本对象确定情况异常的,主管;对成本对象确定情况异常的,主管;对成本对象确定情况异常的,主管税务机关应进行税务机关应进行税务机关应进行税务机关应进行专项检查专项检查专项检查专项检查;对;对;对;对不如实出具专项报告不如实出具专项报告不如实出具专项报告不如实出具专项报告或或或或不出具不出具不出具不出具专项报告的专项报告的专项报告的专项报告的,应按税收征收管理法相关规定处理。,应按税收征收管理法相关规定处理。,应按税收征收管理法相关规定处理。,应按税收征收管理法相关规定处理。二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序
21、2 2 2 2、设置设置设置设置成本核算成本核算成本核算成本核算科目,科目,科目,科目,归集开发成本归集开发成本归集开发成本归集开发成本。建立建立成本合同台成本合同台成本合同台成本合同台账账账账,核算和归集开发成本。,核算和归集开发成本。3 3、确定确定确定确定成本成本成本成本分摊方法分摊方法分摊方法分摊方法。按按受益受益受益受益原则和原则和配比配比配比配比原则,确定原则,确定应应应应分摊成本费用分摊成本费用分摊成本费用分摊成本费用在各成本核算对象之间在各成本核算对象之间分配方法和标准分配方法和标准分配方法和标准分配方法和标准。4 4、在在在在成本核算对象成本核算对象成本核算对象成本核算对象之
22、间之间之间之间分摊成本分摊成本分摊成本分摊成本。将归集的开发成本费。将归集的开发成本费用按用按确定方法和标准确定方法和标准确定方法和标准确定方法和标准在各成本核算对象之间分配。在各成本核算对象之间分配。5 5 5 5、计算计算计算计算各成本核算对象的各成本核算对象的各成本核算对象的各成本核算对象的开发总成本开发总成本开发总成本开发总成本,编制编制项目开发成项目开发成项目开发成项目开发成本计算表本计算表本计算表本计算表。6 6 6 6、结转、结转、结转、结转完工开发产品完工开发产品完工开发产品完工开发产品成本。成本。成本。成本。正确划分正确划分正确划分正确划分完工完工完工完工和和和和在建在建在建
23、在建开发产开发产开发产开发产品之间的开发成本,分别结转品之间的开发成本,分别结转品之间的开发成本,分别结转品之间的开发成本,分别结转完工开发产品完工开发产品完工开发产品完工开发产品成本,按成本,按成本,按成本,按建筑建筑建筑建筑面积面积面积面积计算完工产品计算完工产品计算完工产品计算完工产品单位成本单位成本单位成本单位成本。二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序7 7 7 7、结转、结转、结转、结转已销开发产品已销开发产品已销开发产品已销开发产品成本。成本。成本。成本。正确划分可售面积、不可售正确划分可售面积、不可售正确划分可售面积、不可售正确划分可售面积、不可售面积面积面积面积(由主管
24、部门划分提供由主管部门划分提供由主管部门划分提供由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算,根据有关规定分别计算,根据有关规定分别计算,根据有关规定分别计算可售可售可售可售面积、不可售面积面积、不可售面积面积、不可售面积面积、不可售面积应负担成本,按与结算销售收入配比原应负担成本,按与结算销售收入配比原应负担成本,按与结算销售收入配比原应负担成本,按与结算销售收入配比原则正确结转完工开发产品的销售成本。则正确结转完工开发产品的销售成本。则正确结转完工开发产品的销售成本。则正确结转完工开发产品的销售成本。8 8 8 8、编织、编织、编织、编织成本报表成本报表成本报表成本报表。根据根据根据根据成本
25、管理和核算成本管理和核算成本管理和核算成本管理和核算要求,总括反映要求,总括反映要求,总括反映要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。各成本核算对象的成本情况。各成本核算对象的成本情况。各成本核算对象的成本情况。注意:注意:对房地产企业对房地产企业成本核算成本核算成本核算成本核算,成本对象成本对象成本对象成本对象和和和和成本项目成本项目成本项目成本项目的的的的划分划分划分划分和确定和确定和确定和确定是正确核算开发成本的基础。是正确核算开发成本的基础。是正确核算开发成本的基础。是正确核算开发成本的基础。二、成本核算的二、成本核算的基本程序基本程序三、成本核算对象的确定 为满足核算企业为满足核算企
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