二物业管理的法律基础PPT课件.ppt
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1、第二章物业管理的法律基础1.第一节 物业管理的法律基础知识2.(一)法律规范的概念和特征n法法律律规规范范是是统统治治阶阶级级依依靠靠自自己己的的意意志志,由由国国家家机机关关制制定定或或认认可可并并由由国国家家强强制制力力保保证证实实施施的的行行为为规规则则。在在所所有有的的社社会会行行为为规规范范中中,只只有有法法律律规规范范是是由由国国家家制制订订或或认认可可,并并以以国国家家强强制制力力保保证证其其实实施施的的。可可由由以下四个方面来理解法律以下四个方面来理解法律规规范的特征。范的特征。n法律法律规规范是法的具体化。范是法的具体化。n法律法律规规范的表范的表现现形式是法律文件。形式是法
2、律文件。n法律法律规规范必范必须须是有是有权权力的国家机关来制定。力的国家机关来制定。n法律法律规规范是以范是以单单一的一的规规范和系范和系统统的的规规范相范相结结合的。合的。一 物业管理的法律规范3.(二)物(二)物业业管理法管理法规规的表的表现现形式和立法体制形式和立法体制n中国现行物业管理立法体制是一个以国家立法权为核心,两级(中央和省)并重、多类结合的立法体制。与此相适应,物业管理法规的表现形式为:n宪法具有最高的法律效力n法律分为由全国人民代表大会制定、修改的基本法律和由全国人大常委会制定、修改的普通法律两种类型。法律的效力仅次于宪法。如:公司法、民法通则、合同法等4.行政法规由国务
3、院制定、批准和发布。效力次于法律。如:城市私有房屋管理条例国务院部、委发布的行政规章其地位属于高于地方性法规的广义的行政性法规。地方性法规 只在本地方行政区域内有效。如:广东省物业管理条例立法解释、司法解释5.二、物二、物业业管理法律关系管理法律关系(一)物(一)物业业管理法律关系的概念管理法律关系的概念 n法律关系法律关系就是法律上的就是法律上的权权利和利和义务义务关系关系。n物物业业管理法律关系管理法律关系是法律关系中的一种,即是法律关系中的一种,即物物业业管理法律管理法律规规范在范在调调整物整物业业管理及相关活管理及相关活动动的的过过程中所形成的法定程中所形成的法定权权利和利和义务义务关
4、系关系。6.(二)物(二)物业业管理法律关系的构成要素管理法律关系的构成要素 物物业业管理法律关系的管理法律关系的要素是指要素是指该该种关系必要的构种关系必要的构成因素或条件成因素或条件,缺了要素之一,缺了要素之一则则不能构成物不能构成物业业管管理法律关系。多数人理法律关系。多数人坚坚持持主体、客体、内容主体、客体、内容三要三要素素说说。n1.物物业业管理法律关系的主体管理法律关系的主体 可可简简称称业业事主体事主体。业业事事主体又可因其参与的法律关系主体又可因其参与的法律关系类别类别不同而称不同而称为为民事主民事主体、商事主体、政事主体、刑事主体。物体、商事主体、政事主体、刑事主体。物业业管
5、理法律管理法律关系的关系的基本主体是基本主体是业业主及其自治管理主及其自治管理组织组织、物、物业业管理管理企企业业和和对对物物业业管理活管理活动动的行政的行政监监管机关。管机关。7.2.2.物物业业管管理理法法律律关关系系的的客客体体物物业业管管理理法法律律关关系系的的客客体体是是指指法法律律关关系系主主体体承承受受的的权权利利、义义务务所所指指向向的的对对象象。客客体体亦亦称称为为“标标的的”。按按利利益益载载现现形形式式的的不不同同,客客体体可可划划分分为为物物业业、权权利、行利、行为为效果三效果三类类。n(1 1)物物业业。它它包包括括传传统统法法律律规规定定的的不不动动产产或或房房地地
6、产产之之实实物物及及其其围围括的空括的空间间和和环环境。境。n(2 2)权权利利。权权利利作作为为物物业业法法律律关关系系的的客客体体,主主要要是是指指基基于于法法律律规规定定或或当当事事人人约约定定所所设设定定的的债债权权,与与物物业业所所有有权权相相关关的的场场地地使使用用权权、物物业业相相邻邻权权、公公共共秩秩序序维维护护权权、物物业业代代管管权权、与与物物业业管管理理行行为为相相关的一些人身性或精神性关的一些人身性或精神性权权利。利。n(3)行行为为效效果果。行行为为效效果果体体现现出出利利益益状状态态(增增进进了了或或损损害害了了主主体体的的利利益益)。主主要要包包括括国国家家机机关
7、关在在对对物物业业管管理理方方面面提提供供管管理理性性行行政政服服务务之之行行为为效效果果、物物业业管管理理公公司司按按委委托托管管理理服服务务合合同同提提供供有有偿偿服服务务之之行行为为效效果果、业业主主缴缴纳纳物物业业维维修修金金而而建建立立和和补补充充物物业业维维修修基基金金之之行行为为效果等。效果等。8.3.物物业业管理法律关系的内容管理法律关系的内容 是指是指业业事主体在物事主体在物业业管理法律关系中所享有的管理法律关系中所享有的权权利利(包括包括职权职权)和和负负担的担的义务义务(包括包括职责职责)。9.业主的权利1财产权:占有权、使用权、收益权、处分权2提议权、建议权、监督权3决
8、策权、表决权4业主权利的保留业主的义务遵章守规、交费、配合等10.物物业业管理公司管理公司应应当具当具备备的的权权利内容:利内容:(1 1)有)有权权采取完成委托任采取完成委托任务务所必所必须须的行的行为为;(2 2)有)有权获权获得得劳动报劳动报酬;酬;(3 3)有)有权权根据物根据物业业管理合同制止管理合同制止违违背全体背全体 业业主利益的行主利益的行为为。11.物业管理公司的义务 最大义务:遵法守规 应尽义务:依约尽责12.【案例】【案例】n房款未付清房款未付清 物物业业公司是否有公司是否有权权停水停停水停电电?某小区物某小区物业业管理公司由管理公司由该该小区开小区开发发商商组组建成立,
9、建成立,具有相具有相应应的物的物业业管理管理资质资质,系独立核算、自,系独立核算、自负负盈盈亏亏的企的企业业法人。某日,开法人。某日,开发发商商给该给该物物业业管理公司管理公司发发来来一份通知,称一份通知,称该该小区某住小区某住户户系分期付款系分期付款购购房,但入房,但入住后却住后却迟迟迟迟未将剩余房款付清,未将剩余房款付清,为为此要求此要求对这对这个住个住户户采取停水、停采取停水、停电电、停气的措施,以迫使其及早交、停气的措施,以迫使其及早交款。物款。物业业管理公司遂照此管理公司遂照此办办理,使得住理,使得住户户无法正常无法正常生活。物生活。物业业公司是否有公司是否有权这权这么做?么做?13
10、.【分析分析】在在房房屋屋买买卖卖法法律律关关系系中中,买买家家承承担担支支付付房房款款的的义义务务,享享有有取取得得房房屋屋所所有有权权的的权权利利。而而在在物物业业管管理理法法律律关关系系中中,业业主主承承担担支支付付物物业业管管理理费费的的义义务务,享享有有接接受受物物业业管管理理企企业业服服务务的的权权利利。可可是是两两种种法法律律关关系系混混淆淆就就不不行行,不不能能说说没没有有履履行行这这个个法法律律关关系系中中的的义义务务就就不不能能享享有有另另外外一一个个法法律律关关系中的系中的权权利,利,这样这样做就会做就会导导致致责权责权利不一致。利不一致。上述小区的住上述小区的住户户是房
11、屋是房屋买卖买卖关系以及物关系以及物业业管理关系的主体。他未按期管理关系的主体。他未按期交交纳购纳购房款,房款,说说明他没有履行房屋明他没有履行房屋买卖买卖关系中按关系中按时时付款的付款的义务义务,那么他,那么他就就应该应该承担相承担相应应的民事的民事责责任,开任,开发发商可以按照商可以按照购购房合同的房合同的规规定,要求定,要求该该业业主承担主承担违约违约金、利息等金、利息等责责任甚至可以要求解除合同等。但如果住任甚至可以要求解除合同等。但如果住户户已已经经按照物按照物业业管理合同的管理合同的规规定交定交纳纳了物了物业业管理管理费费等,等,这这就意味着他在物就意味着他在物业业管理法律关系中已
12、管理法律关系中已经经履行了自己的履行了自己的义务义务,那么他就,那么他就应该应该得到完善的物得到完善的物业业管理服管理服务务,包括水、,包括水、电电、气、暖等、气、暖等设设施施设备设备的良好使用等。开的良好使用等。开发发商的做商的做法是法是对对住住户户合法行使合法行使权权利的阻利的阻挠挠,是不,是不对对的。而物的。而物业业管理公司按照其要管理公司按照其要求求对对住住户户停水、停停水、停电电,则违则违背了其法定背了其法定职责职责与与义务义务,更是不,更是不对对的。假的。假设设这这个住个住户户欠交物欠交物业业管理管理费费或欠交水或欠交水电费电费,物,物业业管理公司在管理公司在这时这时候可以按候可以
13、按照物照物业业管理管理协议协议的内容停止水、的内容停止水、电电等的供等的供应应。但即便是。但即便是这这个个时时候,也是候,也是物物业业管理公司依据合同及法律行事,而不是听命于开管理公司依据合同及法律行事,而不是听命于开发发商的商的调调遣。遣。14.(三)物(三)物业业管理法律关系的一个基本特征管理法律关系的一个基本特征小区小区谁谁做主做主15.三三 物物业业管理法律事管理法律事实实n法律事法律事实实是指物是指物业业管理法管理法规规所所规规定或定或认认可的,可的,能引起物能引起物业业管理法律关系管理法律关系发发生生(产产生生)、变变更和更和终终止止(消消灭灭)的客的客观现观现象或原因条件。象或原
14、因条件。n根据法律事根据法律事实实是否与物是否与物业业管理法律关系主体的管理法律关系主体的意志有关可以划分意志有关可以划分为为自然事自然事实实与与行行为为事事实实两大两大类类。(一)法律事(一)法律事实实的概念的概念16.(1 1)自自然然事事实实,指指不不直直接接包包含含人人的的意意志志的的客客观观现现象象。自然事自然事实实又可分又可分为为事件与状事件与状态态两种客两种客观观情况:情况:n1)事件事件,是指偶,是指偶发发的客的客观现观现象。可象。可进进一步分一步分为为不可抗不可抗力事件和社会意外事件力事件和社会意外事件两种情况。不可抗力是指不能两种情况。不可抗力是指不能预见预见、不能避免并不
15、能克服的客、不能避免并不能克服的客观观情况。情况。不可抗力事不可抗力事件通常指件通常指自然灾害性的事件自然灾害性的事件(如地震、如地震、风风暴等暴等)和和战战争争等。等。社会意外事件社会意外事件虽虽然也具有不以法律关系当事人意然也具有不以法律关系当事人意志志为转为转移的性移的性质质,但并不当然地免除受,但并不当然地免除受该该事件影响而事件影响而给对给对方当事人或他人造成方当事人或他人造成损损害所害所应负应负的合理的合理赔偿赔偿或或补补偿偿法律法律责责任。任。情情势变势变更原更原则则可适用于因社会意外事件可适用于因社会意外事件引引发发的法律关系的法律关系纠纷纠纷。17.情情势变势变更原更原则则n
16、所所谓谓情情势变势变更原更原则则,是指合同生效后,是指合同生效后,发发生当事人不能生当事人不能预见预见并并不能克服的客不能克服的客观观情况,致使履行合同将情况,致使履行合同将对对一方当事人没有意一方当事人没有意义义或造成重大或造成重大损损害的,害的,该该当事人可以与当事人可以与对对方就合同的内容重新方就合同的内容重新协协商,商,协协商不成的,可以商不成的,可以请请求法院或者仲裁机构求法院或者仲裁机构变变更或解除合同更或解除合同的法律的法律规则规则。情情势变势变更原更原则则的适用条件,可的适用条件,可归结为归结为:n(1)在客在客观观上,上,须须有情有情势变势变更的客更的客观观事事实实。n(2)
17、在主在主观观上,情上,情势势的的变变更更须须是当事人无主是当事人无主观过错观过错。n(3)在原因上,在原因上,须须有情有情势变势变更更发发生的不可生的不可预见预见性,且当事人不能克服性,且当事人不能克服这这种种变变化。化。n(4)在在结结果上,果上,须须因情因情势变势变更而致使原合同的履行将更而致使原合同的履行将对对一方当事人没有一方当事人没有意意义义或者造成重大或者造成重大损损失,即当事人之失,即当事人之间间的的权权利利义务显义务显失公平。失公平。n(5)在程序上,在程序上,协协商程序是适用情商程序是适用情势变势变更原更原则则的必的必须须程序。程序。18.情情势变势变更与不可抗力的主要区更与
18、不可抗力的主要区别别n一是客一是客观观表表现现不同不同:情:情势变势变更主要表更主要表现为现为影响合同履行影响合同履行的的社会社会经济经济形形势势的的剧变剧变事件,事件,须须凭借法定的公平裁量凭借法定的公平裁量权权认认定;而不可抗力只要具有一般大众知定;而不可抗力只要具有一般大众知识识便可感知。便可感知。n二是造成影响不同:二是造成影响不同:发发生情生情势变势变更,在一般情况下,合更,在一般情况下,合同仍然能履行,只是履行合同会造成明同仍然能履行,只是履行合同会造成明显显的不公平后果;的不公平后果;而而发发生不可抗力事件,既可能造成合同履行困生不可抗力事件,既可能造成合同履行困难难或履行或履行
19、不能,也可能造成合同的全部不能,也可能造成合同的全部义务义务都无法履行。都无法履行。n三是适用范三是适用范围围不同不同:情:情势变势变更更仅仅适用于合同法;而不可适用于合同法;而不可抗力既可以适用合同法,也可以适用于侵抗力既可以适用合同法,也可以适用于侵权权法。法。n四是免四是免责责情况不同:情况不同:情情势变势变更是更是“裁量免裁量免责责”;而因不可;而因不可抗力致使不能抗力致使不能实现实现合同的合同的则则是是“当然免当然免责责”。19.n2)2)状状态态,是是指指某某种种客客观观情情况况的的持持续续。例例如如,业业主主的的下下落落不不明明,约约定定或或法法定定的的时时间间经经过过。民民法法
20、通通则则第第136136条条中中规规定定,延延付付或或者者拒拒付付租租金金的的诉诉讼讼时时效效期期间间为为1 1年年,物物业业管管理理公公司司经经租租房房屋屋遇遇到到承承租租人人拒拒付付租租金金情情况况,经经过过1 1年年后后才才行行使使起起诉诉权权,若若无无法法定定诉诉讼讼时时效效中中止止或或中中断断因因素素,一般就会一般就会丧丧失失胜诉胜诉利益。利益。20.(2)人的行为,指由人有意识地进行与一定法律关系有关活动的客观现象。根据行为是否与当事人的意志有关,可以分为当事人的行为与他人行为两种。当事人的行为是指由一定法律关系当事人实施的能引发法律关系易化的行为。他人行为是指由非当事人实施的而能
21、使当事人之间发生一定法律关系易化的行为。例如,法院的裁决、行政机关的行政处理决定即属于能使物业管理关系当事人之间发生法律关系易化的第三人的行为。21.(二)物业管理法律事实的分类1法律事件(1)不可抗力事件和社会意外事件(2)自然人业主死亡的事实(3)法人的物业管理公司解散或破产的事实(4)时间经过的法律事实2法律行为(1)合法行为22.(2)违违法行法行为为 物物业业管理管理违违法行法行为为的构成要件:的构成要件:a a 违违法性法性 b b 危害性危害性 c c 主体合格性主体合格性 d d 主主观过错观过错性性 23.四、物四、物业业管理法律管理法律责责任任n(一一)物物业业管理法律管理
22、法律责责任的概念、特征任的概念、特征 物物业业管理法律管理法律责责任任,是指物,是指物业业管理活管理活动动的民事的民事主体、行政主体和行政相主体、行政主体和行政相对对人人对对自己自己违违反物反物业业管理管理法法规规的行的行为为所所应应依法承担的具有国家依法承担的具有国家强强制性和不利制性和不利性的法律性的法律报应报应(法律后果法律后果)。法律。法律报应报应的的具体承担方具体承担方式式即即报应报应的具体种的具体种类类形式,除某些民事形式,除某些民事责责任的任的认认定定(如如违约责违约责任、任、轻轻微的侵微的侵权责权责任任)可以由当事人双方可以由当事人双方协协商确商确认认外,其他法律外,其他法律责
23、责任的任的认认定只能由法定的定只能由法定的专专门门机关或机关或经经合法授合法授权权的机构的机构进进行。行。24.物物业业管理法律管理法律责责任的主要特征任的主要特征n1.1.法法定定责责任任与与协协议议责责任任相相结结合合 物物业业管管理理中中发发生生的的法法律律责责任任确定,除依据法律相关确定,除依据法律相关规规定外,也要以合同或契定外,也要以合同或契约为约为根据。根据。n2.技技术规术规范确定的范确定的责责任分量大任分量大 在确定物在确定物业业管理技管理技术术操作活操作活动动后果的法律后果的法律责责任任时时,必,必须须充分注意有关法定技充分注意有关法定技术规术规范和范和约约定技定技术规术规
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