房屋本体和公共设施作业指导书.doc

天津泰达弘泰物业服务有限公司

房屋本体及公共设施管理作业指导书

天津泰达弘泰物业服务有限公司
二零一一年三月

1．0目的
保持房屋本体和公共设施处于正常完好的工作状态，满足服务要求。
2．0适用范围
适用于公司管辖范围内各物业的房屋本体和公共设施的管理。
3．0房屋本体及公共设施包括的内容
3．1房屋（建筑）本体（A）：包括建筑外墙、屋顶（天面）、公共平台（露台）、公共楼道、公共窗户、地下室及其他公共设施等。
3．2公共照明设施（B）：包括路灯、庭院灯、公共楼道灯、车场照明灯、围墙灯及小区其他公共照明。
3．3道路交通设施（C）：包括小区主路、涌路、园林小路、广场地面、停车场地面及相关交通设施等。
3．4公共健身、娱乐活动设施（D）：包括小区活动中心、公共健身器材、儿童游乐设施、公共休闲椅等。
3．5公共园林小品设施（E）：包括雕塑、喷泉、水溪、休闲回廊、围栏、围墙等。
3．6标识系统（F）：包括小区内各类楼层标识、警示标识、提示标识、宣传栏、公告栏、信报箱等。
3．7公共垃圾回收设施（G）：包括垃圾筒、垃圾房、垃圾处理器等。
3．8公共消防设施（H）：包括消防设施架、灭火器箱、消防斧、消防钩、消防桶、消防水带等。
3．8其它（I）
3．9如有管理处有与以是以上内容不同的设施，可自行按顺序编号。
4．0管理要求
4．1小区房屋本体和公共设施的管理控制主要是维护、检查、维修、更新改造。
4．2建帐管理
4．2．1对于具有独立功能并能够移动的公共设施（如公共健身器材、儿童游乐设施、公共休闲椅、标识牌、垃圾筒等），管理处应当进行编号并建立《公共设施清单》。
4．2．2公共设施编号由四部分组成：第一部分为地区代码，按《信息传递编号》中地区的代码；第二部分表示小区的名称：按《小区代码一览表》中相应小区代码表示；第三部分表示设备设施类别：用字母Ａ－I表示，具体见3.0标识；第四部分为流水号，用数字01.02.03...表示。
4．3维护检查计划
4．3．1各管理处每年底必须编制房屋本体和公共设施年度更新改造计划和《房屋本体和公共设施全面检查计划》。
4．3．2《房屋本体和公共设施全面检查计划》要求对以上3．0内要求的内容进行一次全面检查，一般情况应当在每年10-11月进行，编写公共设施的检查情况报告，为下年度的公共设施更新改造提供依据。
4．3．3公共设施的更新改造计划与机电设备设施的更新改造计划合并，填写《年度机电设备设施大中修（更新改造）计划》，按外委工程管理要求组织实施。。
4．4日常巡查
4．4．1各管理处应当每日对小区的房屋本体和公共设施进行巡查，每周应当全部巡查一遍，填写《公共设施周巡查记录》。管理处经理应当按《体系执行检验作业指导书》及检验指南要求的频率对小区房屋本体和公共设施进行巡查。
4．4．2检验过程发现的问题应当在三个工作日内维修完毕，如因材料或费用问题不能及时维修的应当确定维修计划，确定何时恢复。维修按外委工程管理的相关要求实施。
4．4．3《公共设施周巡查记录》各管理处可根据管理处的具体情况进行内容增、减。
5．0建筑本体
5．1建筑本体外墙应当至少每三年清洗一次，、玻璃幕墙每年必须至少一次，楼内墙面、地
面、窗户等保持完好。
5．2建筑内、公共平台等无乱拉线、乱搭建现象。
5．3有可能发生危险的位置应当设置警示标识。
6．0公共照明设施
6．1管理处应当绘制公共路灯、庭院灯、围墙灯平面分布图,确定各灯的位置。
6．2公共照明设施应当能够计量用电量，管理处负责合理控制公共照明的能耗。
6．3公共照明设施出现故障时,除特殊原因外,24小时内应当保证设施处于正常完好工作状态。
6．4照明开关控制时间
6．4．1地下车场照明灯：24小时。
6．4．2公共楼道灯：尽量使用声光控开关,没有条件的严禁长明灯。
6．4．3路灯、围墙灯、庭院灯：各公司可根据所在区域的气候情况确定具体的照明灯的开关时间，应当保证分公司区域内时间一致。
7．0道路交通设施
7．1有可能发生危险的位置应当设置安全警示标识。
7．2小区主路、涌路、公共地面无塌陷、无损坏；主路路牙每两年刷警示漆一遍；交通设施完好。
8．0公共健身、娱乐活动设施
8．1娱乐健身设施场地必须铺设防护垫或采取其它安全防护措施，在醒目处必须张贴娱乐、健身设施的使用方法和注意事项。
8．2有可能发生危险的位置，或发现设施故障应当作好警示标识及防护措施，避免出现安全事故。
8．3健身、娱乐设施、公共休闲椅应当每两年刷漆一遍，保持外观完好。
9．0公共园林小品
9．1 雕塑、喷泉、水溪、休闲回廊、围栏、围墙外观应当完好，每两年应当对木制铁制品（包
括：回廊花架、围栏、围墙等）刷漆一遍。
9．2每年应当对水溪底淤泥清理一次，保证溪底干净，保持水质良好。
9．3北方区域应当每年冬季来临前对水溪及喷泉系统等给排水系统进行排水、保养，并采取
防冻措施。
9．4应当设置水电计量装置，管理处负责合理控制能耗。
9．5喷泉、水溪开放时间由各管理处根据具体情况确定，应当保证每天、节假日有开放时间。
10．0标识系统、公共垃圾回收系统等
10．1设施应当保持外观良好，字迹清晰。
10．2设置位置、数量应保持符合客户需求。
11．0公共消防设施
11．1消防设施应当保持外观整洁无锈蚀现象，表面无积尘；
11．2设施必须能正常使用并必须标注使用方法。
12．0其它
管理处有以上未说明要求的公共设施，由管理处所在分公司制定相应的管理要求，报公司行政事务部备案即可。
13．0工作标准
序号
工作标准
标准类别
严重
一般
轻微
1
房屋本体和公共设施外观保持良好，有损坏现象三天内组织维修

√

2
可能发生危险的位置设置安全警示标识

√

14．0文件使用
12．1掌握职位：管理处经理、分公司品质管理职位职员、管理处经理助理。
12．2熟悉职位：分公司总经理、副总经理、管理处管理职员。
12．3了解职位：分管副总经理。
15．0支持性文件
《公共设施清单》
《房屋本体和公共设施全面检查计划》（样本）
《年度机电设备设施大中修（更新改造）计划》
《公共设施周巡查记录》

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