房地产公司改造拆迁补偿安置方案.doc

Xxx改造补偿安置方案

为进一步提升城市品位、改善居民生活环境和生活质量，决定对原交通局区域地块进行整合改建，为确保该区域范围内安置补偿工作的顺利实施，结合该区域实际情况，制定以下方案。
一、 改建范围：
二、 本方案只适用于上述改建范围。
三、 房屋改建补偿一般规定
（一） 该区域内的房屋改建补偿可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
（二） 被改建房屋建筑面积，按照被改建房屋的《房屋所有权证》或房管部门出具的其他合法证件上记载或认定的建筑面积计算。
（三） 被改建人在签署《房屋改建补偿协议》时领取选房卡，凭选房卡的顺序号优先选房。
（四） 改建在银行有抵押的房屋，依据国家有关法律执行。
（五） 对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。
（六） 被改建人不论选择何种改建补偿形式，被改建房屋腾空移交公司后，其房屋以及附属物、构筑物、室内装修物品等处分权、拆除责任均属公司。
（七） 被改建房屋、土地及其他附属物价值由具有房地产评估资质的评估机构确定，以评估机构作出的评估报告为依据。
（八） 住宅货币补偿、产权调换的其他补偿费用：（注：以测绘的原房屋建筑面积计算）。
1、 临时安置补偿费7元/㎡/月，货币补偿6个月计发，产权调换按30个月计发。
2、 搬迁补助费10元/㎡（货币补偿计发一次，产权调换计发两次）。
（九） 商业门店房的产权调换经营损失按商业房面积给予一次性补偿：一层补偿100元/㎡，二层和辅助用房补偿50元/㎡，三层及以上补偿30元/㎡。
（十） 商业门店房出租损失补偿：
货币补偿按6个月计发，产权调换按30个月计发。
（十一）被改建房屋占用土地以土地权属证件为评估补偿依据。对无土地证件且能提供原始交款依据的，每处0.5亩（含0.5亩）以下的，被改建人按3000元/亩标准补交费用.
（十二）原沿街土地用途为住宅改为商业的，应补缴改变土地用途出让金，补缴金额由县国土资源局按清政〔2008〕5号文件确定，被改建人补缴土地出让金后，按商业土地评估补偿。
（十三）被改建房屋无房产证的，在办理产权调换单元楼房产证时，由被改建人交纳相关费用。
（十四）为便于集中建设回迁房，调换住宅在新建指定高层单元楼中予以安置。
四、 住宅改建补偿规定
（一） 货币补偿方法：住宅货币补偿费总额=房屋评估金额+土地使用权评估金额+临时安置补偿费（6个月）+搬迁补助费（1次）+装修补偿费+附属物补偿费+其他费用。
（二） 产权调换方法：
1、 被改建人全部补偿费用=房屋评估金额+土地使用权评估金额+临时安置补偿费（30个月）+搬迁补助费（2次）+装修补偿费+附属物补偿费+其他费用。
2、 被改建人产权面积=被改建人全部补偿费用÷所选楼层的调换价
3、 奖励面积=被改建人产权调换面积×10％
4、 被改建人所得面积=被改建人产权调换面积+奖励面积
5、 因规划要求、平面布置、建筑结构等原因，被改建人大换小的所选户型面积确定后，所剩余面积小于40㎡的一律实行货币补偿；大于或等于40㎡的，可以再调换一套最剩余面积的户型，超出剩余面积部分30㎡以内的享受优惠价，再超出部分按市场价结算。
被改建人小换大的超出面积部分30㎡以内的享受优惠价，再超出部分按市场价结算。
6、 被改建人每户只能享受一次优惠价和市场价。
7、 每户只可按调换价选择一个车位和一个储藏间。
五、 商业改建补偿规定
（一） 产权调换方法
1、 商业门店产权调换在改建区域原位置附近就近安排。因改建规划需要建筑后退深度、设置道路宽度由沿街商业门店按比例分摊。
2、 商业门店产权调换，有房产证或其他合法批建手续的实际经营用房为商业主房，建筑面积以原始房产、土地、规划证件或历史形成的沿街门脸原始结构为准。商业辅助用房为一证范围四十米内除商业主房以外，符合建筑规范要求的建筑。
原商业主房二层及以上面积和商业辅助用房面积直接参与新建商业门店二层及以上调换。
3、 商业门店产权调换，土地补偿按政府有关规定，沿街一证范围内的土地不超过四十米为商业土地确认补偿，超过四十米为住宅土地确认补偿。
4、 在一证范围内的缩影土地按照评估地价对被改建人予以补偿。原始商业主房按规划新建后调换新建商业面积（包括二层及以上），商业主房底层所占用土地，以评估地价计入开发成本费用。双方按原始商业主房一层与新建后商业主房一层等价值互补差价。二层及以上和商业辅助用房直接以建安成本价与评估价互找结构差价；因规划设计出现的面积差按优惠价格补足差额。
具体方法如下：
（1） 原商业门店全部补偿费用=房屋评估金额+土地使用权评估金额+房租损失补偿费（30个月）+附属物补偿费+其他费用。另经营损失补偿费和装修补偿费经商业门店所有人和承租户协商后计入全部补偿费用。
（2） 新建商业楼房价格分以下几种：
① 建安成本价1250元/㎡；
② 商业产权调换优惠价：
荣合街：一层3830元/㎡，二层及以上1580元/㎡；
荣盛街：一层3380元/㎡，二层及以上1580元/㎡；
无名街：一层3080元/㎡，二层及以上1580元/㎡。
（3） 新建商业门店价值=（原商业主房底层占地面积×土地单价）+（原商业房屋置换面积×1250元/㎡）+（新建底层超1∶1部分面积×一层优惠价）+（新建二层及以上超1∶1部分面积×二层及以上优惠价）。
（4） 新、原商业门店调换差价=新建商业门店价值-原商业门店全部补偿费用。
5、 商业门店产权调换，按政府批准的改建规划方案进行安置，被改建人的原商业面积调换新建商业门店后如仍有剩余面积直接参与住宅产权调换（按照住宅改建补偿规定执行）或货币补偿。
6、 在一证范围内，四十米以外的土地和房屋不再安置商业产权调换，直接参与住宅产权调换或货币补偿。
7、 商业门店产权调换不享有临时安置补偿费。
(二)货币补偿方法：商业门店全部补偿费用=房屋评估金额+土地使用权评估金额+房租损失补偿费（6个月）+附属物补偿费+其他费用。另经营损失补偿费和装修补偿费经商业门店所有人和承租户协商后计入全部补偿费用。
六、改建补偿奖励
（一）签协议奖励
根据该改建区域实际情况，改建补偿协议签订时间要求为30天。
被改建人在改建工作开始的前15天内，签订房屋改建补偿协议的：住宅户给予被改建人全部补偿费用总额的2％的奖励；商业户给予原商业主房部分80元/㎡，辅助用房部分40元/㎡的奖励。后15天内签订房屋改建补偿协议的只得相应奖励款项的50％。超过30天的不予奖励。
（二） 搬迁奖励（现金奖励）
拆迁公告发布后，按规定时间腾空并交房的，每户一次性享受2000元搬迁奖励，超出期限的不享受搬迁奖励。
七、改建补偿协议签订与结算
（一）被改建人应在公司规定期限内与公司签订改建补偿协议。
1、被改建人将权属证件以及其他原始权属资料移交公司，由公司统一上交主管部门注销，同时由公司根据被改建人选取房号结算差额并签订改建补偿协议。
2、被改建人选择货币补偿的，由公司与被改建人签订《货币补偿协议》，协议要明确货币补偿金额、补偿费支付时间等。
3、被改建人选择产权调换的，由公司与被改建人签订《产权调换协议》，协议要明确被改建房屋面积、补偿金额；确认商业门店房及住宅的位置、房号、面积、结构类别、价格、差价款额、交房时间、违约责任和交纳或退还时间等。
（二）改建人与被改建人签订的房屋补偿安置协议，自发布拆迁公告后，乙方搬迁腾空房屋并经甲方确认之日起生效。
因产权调换，被改建人大换小的，改建人应在与被改建人签订的房屋补偿安置协议生效后当日，向被改建人结清产权调换剩余款项；被改建人小换大的，被改建人应在与改建人签订的房屋补偿安置协议在生效后五日内将差额结清，可享受差额款项部分优惠10％的优惠，超过五日再结清的不享受10％的优惠。
八、本办法由xx房地产开发有限公司负责解释，自二零一三年六月十八日起实施。