信托怎样为保障房建设添更多砖瓦.doc

信托怎样为保障房建设添更多砖瓦
金立新
发布时间:2011-03-14

　　与银行比较，信托公司在介入保障房建设上有其特有的优势，主要是机制体制更加灵活，资金审批投放速度快，资金运用方式也更加多样，可以是债权形式，也可以是股权形式，还可以是债权加股权的混合形式。在风险控制手段上，信托可以运用的手段也更加多样。这些都为信托公司进入保障房市场奠定了基础。
　　2011年“两会”，保障房成为了一个热门词汇。无论是代表委员提案，还是媒体、百姓关注的话题，保障房都成为了一个关键词。3月5日，国务院总理温家宝在十一届全国人大四次会议上作政府工作报告时也明确表示，进一步扩大保障性住房建设规模，重点发展公共租赁住房，规范发展住房租赁市场。而几乎与此同时，今年全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的任务指标已分解到各省份，中央财政资金也将在全国“两会”前后陆续下拨。目前有消息称，按照各省市签订的《目标责任书》，10月31日前，这1000万套保障房必须全部开工。
　　据估算，1000万套保障性住房建设所需资金至少在1.3万亿元左右。有人士分析，将国家及地方政府各种资金来源考虑在内后，仍有近万亿元的资金缺口。这还未将征地拆迁补偿考虑在内，另外，公共设施配套等费用超出计划的部分也需地方政府负担，地方财政负担相当大。在财政资金支持有限的情况下，由于目前贷款规模收紧，整个信贷市场供不应求，商业银行为了达到盈利目标，也必然会追逐利润较高的项目，而保障房贷款综合定价难以令人满意，所以不少银行兴趣不大。在这种背景下，保障房另外的一个融资渠道出现了：信托。
　　2月26日，全国社会保障基金投资南京保障房30亿元信托贷款项目签约仪式举行。这30亿元资金将专项用于支持南京市花岗、西善桥等四个保障性住房项目的建设，建筑总面积将达到980万平方米，可为南京市提供8万套保障性住房。这一项目也成为投资最大的一单保障房信托项目。实际上，在信贷类银信合作产品、房地产信托和证券信托产品都相应地被规范的背景下，投资渠道相对狭窄的信托公司也在寻找新的投资领域，而保障房也正是许多信托公司关注的重点。记者采访中了解到，去年下半年开始，许多信托公司已经在接洽甚至储备了一些保障房项目。在这一领域，一些信托公司也已经进行了探索，最初有些是与保障房、棚户区改造相关的项目，后来也出现了纯保障房项目。2008年，新时代信托就发行了哈尔滨棚户区改造项目资金信托计划，筹集资金6亿元；去年湖南信托发行了湘潭河西滨江棚户区改造—江湾上品片区项目集合资金信托计划。而中信信托的“民享1号保障性安居工程应收账款流动化信托项目”则是一款纯保障房信托产品，募集资金总额2亿元，为淮安开发控股有限公司在BT(即“建设-回购”)模式下承建当地保障性安居工程项目而产生的回购款进行流动化安排。数据显示，今年前两个月已经发行了投资于有保障房性质的信托计划4款，算上近期全国社保基金牵头的“南京方案”，发行规模预计58.9亿元，这个数字已达去年全年10.8亿元规模的545%。
　　与银行比较，信托公司在介入保障房建设上有其特有的优势，主要是机制体制更加灵活，资金审批投放速度快，资金运用方式也更加多样，可以是债权形式，也可以是股权形式，还可以是债权加股权的混合形式。在风险控制手段上，信托可以运用的手段也更加多样。这些都为信托公司进入保障房市场奠定了基础。
　　简单从数字上看，今年前两个月58.9亿元有保障房性质信托计划发行规模并不大，即使按照简单算术法将这一数字乘以6，全年也仅仅是不到400亿元的规模，无论是与全国1万亿元保障房的资金缺口还是与去年3万亿元的信托资产规模比较，这一数字似乎都微不足道。事实上，虽然许多信托公司对于保障房领域有很大的兴趣，但目前保障房信托产品的发行数量不高，其中的原因，也不外乎收益低，难以覆盖信托的高资金成本。但这也并非是完全无解的问题。
　　事实上，许多地方政府在进行保障房建设中，都会进行统筹安排。对于帮助政府进行保障房建设的房地产开发企业，政府一般都会在其他项目或土地上给予一定的优惠或政策支持。与其他的商品房建设一样，保障房的建设同样也需要其他配套的商业地产以及道路、交通等基础设施建设项目。对于保障房建设资金的融资问题，如果信托公司能够帮助地方政府也同样地进行统筹安排，对于帮助政府解决收益较低的保障房项目融资的信托公司，在其他项目的融资安排上给予政策支持，则保障房信托项目的收益问题就会得到解决。所以在可操作性上，这样的方式应该没有障碍。与此同时，因为保障房建设、棚户区改造等很多会涉及大量拆迁，而拆迁安置费用又是各地方政府必须考虑的一大笔费用。保障房越早建好地方政府越节省安置费用，被地方政府所最为看重的社会效益也会更明显地体现，所以在保障房建设已经成为地方政府工作一项硬指标、保障房建设融资渠道不畅的背景下，地方政府显然也会更乐于接受这种方式。
　　当然，采用这种方式所提高的收益肯定不会像纯商品房项目那样高，但仍然会对信托公司产生极大的吸引力。这种吸引不仅在于信托公司投资渠道收窄的背景下，信托公司还没有找到更好的投资领域；更在于其风险控制更加简单和容易。在解除了低收益问题之后，对于信托公司还有一个问题，就是在“净资本约束”下不同项目的风险系数问题。从信托公司的角度，最希望的当然是以最低风险资产取得更高的收益。但如果对于保障房项目和与之捆绑的其他商业地产项目分别计算风险系数，则很有可能因为收益与风险系数不匹配导致信托公司不愿意去做。解决这一问题的办法，则需要监管层在保障房和与之捆绑的其他商业地产项目之间，找到一个更合理的风险系数的数值，让信托公司更有兴趣去做这样一件于国于民都有利的事情。如果这一模式能够推广开来，则不仅解决了保障房建设资金问题，也为信托公司找到了一个新的投资领域。
《金融时报》 2011年03月14日