南京金奥大厦项目情况.doc

南京金奥大厦项目
情况介绍

中油阳光物业管理有限公司
二〇〇九年十月

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一、项目基本情况
1、 地理位置
金奥大厦位于南京河西新城区，具有独特的地理位置和交通优势。该区规划定位为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心，居住与就业兼顾的中高档居住区（CBD）和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地。
大厦南面为八万平方米的河西中央公园，东边相间长约两公里的绿化带与金地置业中心相邻，西边是江东中路主干线和金陵图书馆，南边的南京国际博览中心和北边的奥体中心与之相距不足一公里。
金奥大厦地处黄金地段，南京市政府部委机关（双子楼）相距不足一公里，周边入住单位大部分为国际、国内著名金融企业、IT企业及商业企业，往东是科技园区，有着良好的商业氛围。
2、交通环境
该大厦与南京地铁一号线和二号线换乘站相连接，距南京火车站二十分钟车程，距南京禄口机场二十七分钟车程，距京沪高铁南京枢纽站十五分钟车程，具有独特的地理位置和交通优势。
3、 项目规模
金奥大厦位于南京河西新城区CBD中心，高度232米，是该区的地标性建筑，也是江苏省和南京市的重点工程。金奥大厦由美国SOM公司设计，该公司也是上海金茂大厦的设计公司；金奥大厦总建筑面积23万平方米，主体建筑高度232米，分别由建筑面积9.8万平方米的58层塔楼（其中1-27层设计为甲级写字楼，28层以上设计为五星级酒店）；5.5万平方米的 20层梯形公寓；3.5万平方米的5层商服楼和5万平方米的两层地下商场、停车场及设备用房等四部分组成。
4、功能布局
大厦设计为双路供电，制热采用燃气、燃油两用锅炉，其能源中心位于钢结构辅楼顶楼，中央空调设备制冷采用螺杆机，设备可与商场、酒店式公寓分开。
金奥大厦主塔楼外观为折叠灯笼形造型，美观现代，在众多楼宇中特别醒目，大厦1-27层设计为4700平方米的高档甲级写字楼，层高4米，2楼规划有会议室，大堂设在主楼一楼东侧，28-32层是酒店与写字楼共用的游泳馆、餐饮、会议、会所等健身娱乐设施及避难层，面积9000平方米，33-58层设计为五星级酒店，层高3.2米，面积4200平方米，大堂设在33层，调高6.8米，中间是采光井及四部观光客梯，四周是客房，与上海金茂大厦酒店相似。大厦入口设在辅楼西侧，紧临江东中路。酒店有300多间标准间、单人间和100多间行政客房、套房。
金奥大厦顶楼为空中景观花园，主楼东侧地面为透明映景池，下面设计为观光咖啡厅，紧邻主塔楼的钢结构辅楼一层为公共区域，为通道和喷泉等景观区，是酒店、宴会厅及地下商场的入口，入口朝向南北走向的主干道江东中路。二楼中间区域为面积约1250平米的宴会厅，挑高9米以上，跃达三楼，东西两侧可设为包厢或小会议室，三楼也可设为包厢或办公区，厨房位于宴会厅的垂直地下一层。地下两层有近1000个车位。
5、 项目现状
金奥大厦总投资16亿元，金奥大厦现已主楼56层封顶，辅楼20层封顶，已投入现金8亿元，全为开发商金高公司自有资金投入，没有银行贷款和抵押。后期主要是部分钢结构、幕墙、电梯空调等设备、装修及水、电、气等外部配套费用，共需投入约6-8亿元。
6、 开发商介绍
金奥大厦由南京金高房地产开发有限公司开发建设，该公司成立于2003年11月，注册资本5000万元。主要开发的项目有南京河西新城区开发“拉德芳斯”住宅小区，总面积28万平方米，被评为“河西地产新坐标楼盘”。
南京金高房地产开发有限公司的主要股东方为江苏金大地房地产开发有限责任公司，该公司成立于1994年，在南京成功开发了黄埔花园、黄埔广场、鑫园、香格里拉花园、香格里拉东苑等项目，其中包括住宅小区、办公楼和酒店，总开发面积80万平方米，在南京房地产开发企业中名列前茅。同时与其他企业合作在武汉、无锡、苏州等地均有房地产开发项目。
二、内部需求及经营预测
目前，中石油已有江苏销售公司等9家局、处级单位进驻南京，除去南京阳光酒店，已形成约27300平方米的物业需求（详见下表），年花费租金700余万元。

集团公司驻南京单位办公资源现状情况表
序号
单位名称
级别
办公楼名称
办公地址
核定人数
办公人数
面积（m2）
年租金(万元）
上报需求
人数（人）
面积（m2)
人均(m2)

合计

738

27300

一
租用办公场所单位

1
中油江苏销售公司
副局
银城大厦
南京市鼓楼区上海路15号
80
100
4200
400
120
7200
60
2
中国石油天然气股份有限公司西气东输苏浙沪管理处
正处
福鑫大厦
南京市洪武路359号福鑫大厦1101室
61
61
2000
95
61
3600
59
3
中意保险公司
无
新世纪广场
南京市中山东路288号新世纪广场A座43楼
85
200
2100
160
100
3600
36
4
中国石油天然气股份有限公司华东化工销售江苏分公司
正处
嘉业国际城
南京市建邺区嘉业国际城02幢23层
15
15
360
28
30
1800
60
5
中国石油天然气集团公司运输公司江苏分公司
正处
中泰国际广场
南京市建邺区江东中路311号中泰国际广场05栋1107
30
30
300
16
35
1800
51
6
中石油昆仑燃气有限公司市场开发（投资）二部
正处
民宅
河西江东北路聚贤居29幢17楼
21

180
5
150
3600
24
7
中国石油天然气股份有限公司江苏销售南京分公司
副处

南京市鼓楼区北京西路69—2号
34
50
3000
34
60
3600
60
二
自有办公场所单位

1
中国石油西气东输管道公司南京计量测试中心
正处
西气东输南京剂量测试中心
南京市栖霞区龙潭镇宣闸村
10
31
2000

15
1800
120
2
中国石油天然气集团公司运输公司江苏分公司
正处
中泰国际广场
南京市建邺区江东中路311号中泰国际广场05栋1107

300

其中，昆仑燃气项目二部可能成为华东地区总部，包括将来中意财险和中石油银行业务的进入，办公场所需求将大大增加，整个中石油在南京的办公场所需求将达到近35000平方米，若全部租住甲级写字楼，按日租金每平方米3元计算，年租金可达3832万元。
如购买金奥大厦作为中石油驻南京单位的集中办公场所，除去满足内部办公需求外，剩余12000多平方米写字楼对外出租，每年约有1314万元租金收入，物业费收入按每月每平方米7元计算，每年可收395万元。这样，写字楼年收入5541万元。
金奥大厦酒店部分按照五星级酒店标准设计，布局合理，设施一流，建成后将成为河西城区第一家五星级高档酒店，写字楼内公司、周边博览中心、奥体中心、市、区两级政府及众多国际公司将成为稳定客源，客房、餐饮及其他营业收入每年可达1亿元，经营前景良好。
因此，如果购买金奥大厦，并使之成为中石油在南京市的标志性建筑，不仅能满足中石油各单位在南京的办公需求，为其发展提供优良的办公环境，而且会大大提升中石油企业形象。
三、优惠条件
南京市建邺区给出以下优惠条件：
1、 财税扶持
自入驻之日起三年内，对中石油入驻企业运营后所缴纳的增值税、营业税和企业所得税留区级地方财政收入部分（6.5%增值税、40%营业税和16%企业所得税）给予100%减免的财政扶持，后三年给予50%减免的财政扶持。
年纳税总额位居本区前二十名（不含房地产类企业）且在1500万元以上的企业，企业高管层（限企业董事会、执行机构、监事会负责人各一名）可参照本人缴纳的个人所得税的50%标准予以奖励；年纳税总额在800万元以上的，可参照本人缴纳的个人所得税的留区部分标准予以奖励。（对每一企业高管层的奖励总额每年不超过50万元，且奖励总额不超过该企业当年代扣代缴个人所得税留区部分的50%。奖励所得，其个人所得税自理。）
2、 专项扶持
待酒店项目获得五星级认证挂牌后，帮助争取市相关扶持资金。
3、 子女入学
对入驻中石油区域总部大楼的中石油企业管理层以上的，其子女在全区可以自主择校，区属学校就读，免收择校费；其他干部、职工子女安排就近入学。
4、 帮办服务
为该项目成立专门的帮办团队，协助办理项目建设报审、报批及工商注册、税务登记等相关手续。
入驻的中石油企业在按照国家有关规定提供完备的文件、资料、并在资金到位情况下，实行“一条龙”服务，十日内办完批准证书、工商营业执照、税务登记、银行开户等手续。
对入驻的中石油企业提供人事政策咨询、人事档案管理、职称评审、聘用合同签证、代办医疗和养老保险等服务。属于跨地区调动的，可按照规定为其办理调动手续。