商业地产策划方案优秀范文5篇分享.doc

商业地产策划方案优秀范文5篇分享
　　商业地产筹划方案(一)
　　一、商业地产分类
　　(一)、按存在方式分
　　商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设备、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐工程、旅游观光景点、文化效劳运营设备、体育运营设备、公用(设备转化)运营设备等。
　　(二)、按产权方式分
　　1、虚拟产权商铺
　　虚拟产权式商铺的产生和返租方式的出现事实上是开展商为理处理大卖场面积消化的难题，购置者拥有一定面积的产权，但详细商铺位置一般不明确。在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。(此种方式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳还有部分存在)
　　2、独立产权商铺
　　独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重工程入市后的运营情况和物业升值，开发商一般采纳应将部分卖场保存，该类型的商铺需要依托一定规模的产业根底和较为成熟的物流环境，在此根底上，对所运营的业态业种以及运营环境，运营档次进展晋级，从软硬环境两方面入手，提高工程的市场认知度，从而提升工程的商业价值和开展前景，吸引投资者与运营者共同的投资热情。
　　二、商业地产宏观情况
　　(一)、商业地产需求量增加
　　随着中国经济的持续开展，人们消费水平的不断提高，以及国内商业、零售业2014年12月11日完全对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找合适商家开展的商业地产工程，成为众多国内外商家扩张规模、占据市场的根底。 2015年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业构造适用性好、位置优越的工程将成为追捧对象。
　　(二)、运营方式将回归理性
　　由政府推进的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程，以及一些开发商盲目兴修的购物中心、批发市场等征询题逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的工程将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点。因而今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期运营治理上，单搞开发的地厂商今后的竞争力将会越来越弱。或者说是市场上需要专业的商业地产代理公司，以及专业的商业治理公司。
　　(三)、商铺开发尚待接着探究
　　上世纪90年代后期开场，商铺投资逐步成为国内房地产的投资热点，业内还有人称2015年是“商铺年”。通过高价出售商铺，开发商既能够迅速回收资金，同时也将工程的运营风险分散转移到了中小投资者身上。但一度深受青睐的产权商铺，也使得不少开发商深陷于工程运营不尽如人意的苦恼中。
　　商业地产筹划方案(二)
　　活动目的：为商场开业造势，引起话题，吸引大家的眼球，增加商场知名度。
　　活动主题：开业盛典
　　活动时间：2015年4月29日
　　活动地点：江南新地露天广场活动方式：启动仪式和舞台表演
　　活动亮点：邀请海珠区区领导、TVB当红明星黄宗泽，广州电视台著名主持人孙小莉、赵荣担任主持
　　活动内容：
　　启动仪式(上午)
　　1) 迎宾 2) 领导致辞 3) 启动仪式，区领导、集团领导、商户代表和黄宗泽共同启动拉杆台，鱼同水注入镂空透明江南新地Logo中。 4) 舞台表演
　　A、 明星演唱 B、 明星与现场观众互动 C、 运动服装秀 D、 女子LED鼓乐表演 E、 街舞—双截棍 F、休闲服装秀 G、 魔术 H、 眼镜秀 I、 品牌棒!约翰表演飞面团 J、数码产品秀 K、 热舞
　　负责人：主持和现场工作人员
　　活动宣传：
　　1， 地铁广告(地铁二号线) 2， 报纸广告 3， 电台广告(略) 4， 公车广告(略)
　　小结：活动当天所邀请的领导、明星让出国留学网商业街迅速的占据了4月30日广州各个报刊和电视台的重要版面。五一黄金周前的劲爆开业与各大媒体的强势报道，使得江南新地一开业便获得了满堂红。
　　商业地产筹划方案(三)
　　随着【龙腾盛世】工程工程的顺利进展，住宅的销售进入尾声。【盛世商城】的行销和招商开场进入了实际的操作阶段。
　　【盛世商城】的行销和招商工作，我司有以下两点考虑：
　　一、 基以品牌主力店、大卖场整体租赁，而后再分割成小产权商铺带租赁合同出售。此种方式有以下几个征询题需要讨论：
　　1、 品牌主力店、大卖场的向外扩展，都有缜密的打算安排。位于某某的【盛世商城】是否在品牌主力店、大卖场的向外扩展的打算区域和打算时间之中;【盛世商城】的面积、地理位置、商场规划等要素是否符合品牌主力店、大卖场的要求。这些是【盛世商城】招商成功的关键点。
　　2、 品牌主力店、大卖场整体租赁的租金是否符合支撑贵公司对销售价格和销售率的预期;品牌主力店、大卖场整体租赁的租金水平一般都较低，按照商业地产投资报答率一般在8%以上。较低的租金水平可能特别难支撑较高的销售价格和较高的销售率，贵公司的整体收益就会遭到较大的妨碍。
　　3、 所以，品牌主力店、大卖场由于租期较长，品牌效应明显，对销售率和销售价格也有一定的提升作用。
　　二、 基以主题概念的精品店中店商场，整个商场分割成小产权商铺，采取一定报答率，一定时间段的返租或不返租的方式销售商铺。此种方式有以下几个征询题需要讨论：
　　1、 主题概念的精品店中店商场的市场定位甚为关键。定位的精确，关系到商场的销售率和销售价格。
　　2、 主题概念的精品店中店商场也需要物业性质的商场治理公司进展治理。商场治理公司由谁为主体组建，关系到商场后续的运营的好坏。
　　3、 主题概念的精品店中店商场需要销售和招商齐头并进，需要行之有效、严谨的市场营销方案及强有力的执行力来保证销售。
　　4、 主题概念的精品店中店商场假如市场操作良好，能实现较好的销售率及较理想的销售价格，贵公司的整体收益也较理想。
　　【盛世商城】的行销和招商工作就以上两点来开展和施行。
　　第一部分 品牌主力店、大卖场的招商
　　一、 目的客户
　　1、 家电类全国品牌连锁店
　　A) 苏宁电器连锁集团：苏宁电器连锁集团始创于1990年，历经十余年的努力拼搏，苏宁已开展成为年销售规模120多亿、上缴税收过4亿元、员工2万余名、连锁企业普及全国24个省市地区的大型零售连锁企业集团。先后获得中国最具妨碍力十大企业之一、全国民营企业8强、全国连锁企业7强、中国商业企业名牌企业、江苏省著名效劳商标等殊荣。----自1995年起，苏宁领先在中国家电流通领域尝试连锁运营的方式。在江苏省内及北京、上海、广州、重庆、天津、成都、合肥、杭州、西安、深圳等地以直营和特许方式建立了数百家连锁店。
　　B) 永乐苏宁电器连锁集团：
　　2、 IT类全国品牌连锁店
　　A) 赛博数码广场：赛博数码广场，旨在建立全国最大的3C增值效劳渠道，拓展全国连锁卖场达500家，以严密的网络覆盖全国各大中级城市。成为全国最有价值的行销效劳平台，为国内外合作伙伴提供在中国市场内的最有效效劳平台。 赛博数码广场，拥有全国最大的3C会员组织，其中时常积极参与活动的会员，超过5000万名以上。
　　B) 　　百脑汇：于1998年成立，至今"百脑汇BUYNOW?"已成为中国电脑大卖场第一品牌，百脑汇资讯广场致力于运营信息产品，效劳流通事业，缩短产品销售通路，提供最新资讯，为商家和消费者之间建立最短通路。如今在上海、成都、南京拥有4家大型资讯卖场，打算2005年前在全国主要城市开设25家连锁资讯大卖场。百脑汇资讯广场是蓝天电脑集团目前在中国大陆地区最大的投资工程，蓝天电脑集团系股票上市公司，一向以高科技开展为运营方针，消费专业笔记本及相关产品之开发、制造、销售、产品覆盖欧、美、亚三洲五十多个国家和地区，名列台湾前50强知名企业，并排名台湾最正确营运绩效企业，为一开展空间宽阔，运营稳健的公司目前，中国的IT零售业中，大卖场是其主要的渠道终端，这一由百脑汇领先开辟的IT产品销售方式，涵盖了售前产品培训，自由购置，方便维修和在卖场中休闲娱乐的购置全过程。
　　3、 大卖场类品牌连锁店
　　A) 好又多量贩店：好又多是一家大型的流通业量贩型台资企业，主要运营产品有：零售日用百货、日用杂品、针纺织品、五金交电、照像器材、仪表仪器、工艺美术品、精品、精细化工产品、音像制品、副食品、粮油制品、冷冻食品、干货类食品、烟、 酒类、书籍，并提供相关的商务征询和商务效劳， 配套中西快餐 、电子游戏机娱乐务、食品加工及销售等。好又多百货商业广场自97年8月开设首家店—— 广州天河店以来, 又陆续在全国各地开设五十几家新店,至今在广州、番禺、深圳、成都、 昆明、绵阳、西安、武汉、福州、厦门、宁波、温州、杭州、上海等城市均已开设分店, 并以成倍的数量在增长
　　B) 力量
　　C) 屈臣氏
　　D) 家乐福
　　4、 百货类品牌连锁店
　　A) 来雅百货：来雅百货成立于1998年3月，由台湾正统治理团队操盘治理，以全新的运营理念，科学的治理方式，差异化的运营特色以及拥有雄厚实力的运营母体等五大优势，迅速崛起于百货行业当中。
　　B) 新华都：
　　C) 天虹商场：
　　5、 娱乐类品牌连锁店
　　A) 康康柳丁：大唐娱乐事业开展
　　B) 音乐厨房：音乐厨房连锁餐饮治理
　　C) 欢唱：采星欢唱娱乐
　　第二部分
　　主题概念的精品店中店商场——【盛世建材城】
　　一 、本工程的运营业态定位——中、高档品牌家居装饰城
　　本工程位于当某某市的中心。从地理位置这一角度来看，目前此地段是繁华地段。因而针对该工程进展细致精确的市场定位——高档品牌家居装饰城。并针对商铺的运营主题和商铺将来的运营前景进展细致和适当的宣传，从而促进和带动商铺更好、更有利的销售。
　　(一)工程定位的SWOT分析
　　工程优势：
　　1、区位：本工程位于某某市的城市商业中心，南北贯穿，交通便捷。
　　2) 规划：是目前当某某市域内，唯一的高档品牌家居装饰市场，并能够构成特别强的市场聚拢效应;在新旧的消费观念转换上，本工程更倍受现代消费者的关注。
　　3) 硬件：工程的面积较适宜，有较充足的停车位。
　　4) 理念：营建出与当某某市原有的消费观念不同的高档次高质量的现代消费运营理念。
　　5) 人气：本工程的四周存在大量的显性消费者和隐性消费者，这些利于将来市场的蓬勃开展
　　6、工程在当某某市域内及周边城镇的妨碍力够，构成一定的感化力。稍有理解的大多数运营者和投资者对本工程的认知度较高，对商铺将来的价值特别期望。
　　工程优势：
　　1、关于中低档产品的商户来说，本工程的销售和租赁价格相对商业中心区域以外过高，使这些商户在投资上构成一些困难。
　　2、在地理位置上，零散的装饰市场辐射区域占市区大部分，截断了工程市场的部分终端客户。
　　市场时机：
　　1) 目前，当某某市城内没有一个完善的高档品牌家居装饰市场，同时一些运营商户规模较小，分布零散，不易构成市场规模。
　　2) 市区内的房地产业正在蓬勃开展，在建工程的市场容量大，而且待建的工程将陆续上演，从而构成了一个深沉的市场容量。
　　3) 现有市场的家居装饰商品，已有多数质量已不能满足现代人的消费需求。
　　4) 零散的运营家居装饰产品，在终端消费者心目中定位为中低档产品。
　　5) 关于家居装饰的品牌商户，在租赁和出售的价格上相关于周边的区域具有特别强的合理性。
　　6) 如今某某市场上的多数商户为跟随性运营，跟随的对象多数为品牌商户和有感化力的商户。
　　7) 如今某某市域内原有商铺运营的灵敏性导致商业的运营缺乏统一性，商业气氛的构成仅依托市场的调理由运营者自发构成，商铺的换租率表现频繁。
　　市场威胁：
　　2) 将来规划的家居装饰业，对本工程的潜在威胁，威胁的大小直截了当取决于定位是否同质化。
　　3) 现某某市的一些有妨碍力的运营户，关于我们市场的构成具有一定的冲淡妨碍。
　　4) 国家宏观政策的调控对相关行业的妨碍在今后一年也会对本工程造成一定的不利要素。
　　(二)定位的优势
　　a、能够使客户躲避市场风险，坚决投资决心，增加销售热度。由于如此定位，能够减少与直截了当竞争对手的接触面。通过市场调查分析，我们发如今周边的群楼商铺，都以满足消费者的日常生活需求为打破口。假如本工程商铺雷同于它们，必将增加市场压力，加剧市场竞争，在这方面，本工程明显处于不利地位;
　　b、有深沉的市场容量：我们的这个定位就目前情况，某某的房地产蓬勃开展将带动装饰业的开展，同时本工程周边在建或在售的楼盘较多，这些楼盘入伙后对家居装饰的需求量较大;
　　c、目前在某某市集中的家居装饰材料区(城)相对较少，且高档品牌家居装饰区更少，因而本工程有着特别大的开展空间;
　　d、工程如今人气旺，交通条件十分理想，且商铺前面步行道空间较大，满足开展家居装饰业的硬件需要;
　　e、为以后在区域市场上开展树立一个品牌效应，防止了定位的同质化;
　　f、良好的市场操作性：我们这一定位，是基于详细的市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，逐步给予和加深了它所包容的，并预备一套有逻辑、有秩序的销售、促销预备活动。
　　(三)目的客户群的定位
　　依照市场调查，初步把这次销售宣传的对象定位为隐性目的客户和显性目的客户。
　　A、隐性客户群：被本工程本身的气氛与定位的独特性吸引而来的商户，主要表现为转换行业的商户。
　　B、显性客户群：可分为投资者和运营者
　　a、投资者：
　　1、本区域的商铺投资者;
　　2、看好本区域家居装饰业开展前景的其他地区的投资者;
　　b、运营者：
　　1、运营知名家居装饰品牌的加盟者或连锁店;
　　2、一些预备设立办事处的装饰公司;
　　3、本区域的高档品牌装饰运营者;
　　4、看好本区域家居装饰材料业开展前景的其他地区运营者;
　　二 本工程商铺的销售方案
　　本工程商铺销售的主要目的是为尽快回笼资金,提高销售率和销售价格
　　依照市场分析，销售方式主要采取以租代售和直截了当销售两种方式。
　　(一)以租代售。(主要是针对运营户的销售方式，降低其运营门槛)
　　以租代售，确实是客户一开场先付总房款的30%作为购房定金，并与开发商签订一至两年的租赁合同，租金按市场价计算，一次性付清一年租金;租赁合同期满后客户如有意购置此商铺，则可交纳剩余房款(总房款减去定金和已交租金)，并与开发商签订正式购房合同;假设客户无意购置，则向客户返还开场交纳的购房定金。
　　以租代售这种方式降低了置业者门槛，首付大概7万元(60*3900*0.3=70200)即可，缩短了销售周期，有利于打开市场构成人气，带动以后商铺的销售，但是，这种方式不利于开展商资金快速全面的回笼。
　　依照我们对当某某市市场的实地调查发觉，当某某市商铺月租金为20—28元/㎡不等。
　　从上表看，当某某市域内的月租额能够分为12元/㎡的低价段，16—20元/㎡的中价段，24—28元/㎡的高价段。尽管16—20元/㎡占主体部分，但考虑到每个物业本身存在的缺陷、租期长短、业主和顾客的关系等外部要素，这部分价位相对有些保守。本工程的商铺属于新建市场，配套设备完善，故取中段价位的均价18元/㎡和高价段的均价26元/㎡为其变化幅度，因而我们的商铺租金定价取其中高价位的均价22元/㎡。
　　针对这个租金定价，关于我们这个工程，以租代售这种销售方式在租赁套数上应有限制，假设全部以这种方式销售，则回笼资金才达404.38万元(租赁合同以一年为期限)。
　　(二)直截了当销售。(主要是针对投资户的销售方式，消除其投资报答的顾虑)
　　我们这里所说的直截了当销售包括三种详细方式：
　　1. 一次性付款(采取此种方式购房能够给予一定优惠);
　　2. 分期付款(签订合同时先付总房款的40%,房屋封顶时再付40%,交房时最后付20%);
　　3. 按揭(首付为总房款的50%,剩余房款客户向银行贷款付清)。
　　这一方式能最大限度的回笼资金，加快其总体工程工程进度;但提高了置业者门槛，延长了销售周期，在时间上大大妨碍了开展商资金回笼。
　　因而，结合如今商铺销售上存在的实际情况，建议采纳这两种销售方式相结合的销售方案。对此我们对这一销售方案的可行性进展了相关分析。
　　(三)销售方式组合分析。
　　一次性付款和按揭关于开展商回笼资金来说是一样的，而关于分期付款方式，因工程进度不同而有异，故只以第一期款额计算资金回笼。(据保守可能，打算销售占总户的85%，计40户)
　　下表—租售月租金以22元/㎡收取，租赁合同以一年为期限
　　户数(户) 面积(㎡) 房款(元) 备注
　　以租代售 15 900 1290600 房款30%+一年租金
　　一次性付款 (含按揭) 10 600 2340000
　　分期付款 15 900 1404000 总房款40%，(一年内封顶可收回总房款的80%)
　　销售总计 40 2400 5034600
　　(四)投资报答分析。
　　不管是置业者依然投资者都特别关注本身的投资报答。高档家居装饰区是新兴市场，市场人气有待提升，因而租金不宜定的过高，但也不宜定的过低，如此不利于商铺地位的提升，也不利于高档品牌市场的构成。但是随着开展和市场的壮大，商铺租金增长幅度一定会更大。
　　下表是投资一年后投资的报答率：
　　5年期月利率为4.650‰，十年期月利率为4.800‰
　　月租金(元/㎡) 投资报答率(一次性付款) 投资报答率(按揭)10年期 投资报答率(按揭)5年期
　　依照上部分投资报答率的分析，能够看出为更快构成市场，增加人气，利于下一期商铺的销售，开展商能够代替那些投资客户吸引运营户来租赁运营商铺，并保证能够给其一定的报答率如6.00%，如此从外表上看可能会给开发商带来一定风险，如达不到一定的报答率，开发商每平米可能要承担200元的风险，但随着市场逐步完善，房价上涨，这种风险将降到最低。关于我们这个工程，这种销售方式是可行的，尤其在姑孰新城商业街真正构成后。因而针对这种情况，开展商就要采取积极合理的招商策略，更快吸引运营户进驻，如此既加强了投资户的投资决心，还能够更快提升工程的知名度和妨碍力。
　　(五)、详细的招租方式
　　不管是以租代售依然为投资户进展招商，开发商都必须积极的吸引运营户进驻商铺，针对商铺市场的初步定位——高档品牌家居装饰区，因而建议采取一些主动出击的招商方式，能够更好的吸引运营户。详细操作如下：
　　1、推出品牌商家进驻优惠策略
　　品牌商家的品牌效应能给投资者及运营者加强置业的决心，从而有力地促进销售，因而建议关于有意进驻的品牌装饰材料商及装饰公司设立办事处，在售价或租金上给予一定比例的优惠，如在售价上给予一定的折扣或在租金上给予3个月或半年的免租期，利用其品牌效应来带动其它商铺的销售与招租;
　　2、“客户领袖”奖励打算
　　针对目前地区商铺人气缺乏，为到达带动人气，建议对此推行“客户领袖奖励打算”，凡已认购的客户假设能带着其它客户，进展认购并成交者，开展商将按所规定的标准奖励给予领袖客户，如：按其所购置的商铺总价的1%作为优惠奖励，能够转化为运营商业时的二个月税收全免或其他方式。
　　3、针对目的客户采纳DM策略
　　关于一些目的客户,能够通过直邮(DM)或直截了当派人上门向各商家派发单张、海报等方式将有关材料传给客户，这也是招商的有效方式。
　　4、设置专职人员
　　关于售楼处能够设置一个销售商铺的专职人员，主要负责商铺的一系列征询题和情况，也包括售前、售中及售后的各种效劳。
　　三 营销推行策略
　　依照本工程所在区域的现状及工程本身的特点，我们在有效操纵广告宣传费用的同时，将采纳针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，使整个工程的宣传策略与销售策略严密配合，从而到达热销和旺销的效果。
　　(一)推行主题
　　基于前面的分析及本工程的定位，并结合目前商业物业市场的实际情况，在工程的推行宣传时，主要围绕 下面几个方面进展：
　　1、 宣传该区域房地产业的蓬勃开展，必将带动家居装饰业的长远开展，从而使购置本工程的消费者关于商铺的开展前景与潜力充满决心;
　　2、 本工程位于当某某市老城区的中心路——南北贯穿，交通便捷，况且商铺前面的步行道空间较大，对开展家居装饰材料行业极具潜力;
　　3、工程独创性：以差异化竞争为前提，做到人无我有、人有我优、人优我奇的特点， 我们的“有”——将来的商业中心;我们的“优”——合理的售价和租价;我们的“奇”——商铺和家居为一体。
　　(二) 工程形象包装
　　1、主题广告语：
　　建议以“建造漂亮家园——盛世高档品牌家居装饰区”为主题，进展广告诉求;
　　2、工程导视系统
　　建议本工程的导视系统表现手法采纳多样化，更能充分的将本工程的形象及主题表现出来，因而能够在面向路的0#楼上悬挂条幅，并在等客流量较多的地点设立导视牌;
　　3、现场包装
　　1)、条 幅：
　　条幅广告是工程最快，费用最省的广告方式之一。建议条幅广告用在，突出内容为一些醒目的广告语和租售热线等。
　　例如：
　　“投资有目光，盛世商铺做家装”
　　“盛世商铺，铺展家装财源路”
　　2) 道 旗：
　　为营建整表达场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，建议在路上布设道旗，道旗内容以发布装饰材料区销售的信息及商铺的开展潜力为主。附加内容能够为：
　　“资本.运作.财富.扩张”
　　“今日寸金买土，明日寸土寸金
　　(三)“造势”策略
　　针对本工程目前的销售情况，为渲染市场气氛，我们建议有针对性地在媒体上发表有关本工程的新闻撰稿， 进展一定量的报纸广告与软性文章炒作，在本地报纸和有线电视台发布，内容主要以宣传介绍该工程地理位置及高档品牌家居装饰区的开展前景，从而营建出本工程商铺强大的升值潜力，使市场更加关注本物业，加强客户的投资决心。在造势阶段建议在电视上进展广告宣传时以整条商业街为重心，适当的突出高档品牌家居装饰区的开展，部分中表达出装饰区的重要价值。
　　依照调查，由于本工程是新型工程，对消费者的心理妨碍不是特别大，为了改变这种现象，我们筹划出两个方案，能够更好的配合前面的宣传。
　　方案一：
　　主题：“盛世家装商铺，铺展漂亮新生活”
　　广告方式：以广播广告表现，详细内容建议能够配合歌谣。(见附件一)关于歌谣的音色选取，关系到广告的成功与否。
　　方案二：
　　主题：“盛世杯”家居装饰设计大赛
　　地点:某某市
　　筹划意图:对开发商的品牌宣传及盛世高档家居装饰城的形象定位
　　目的:赛事设立一、二、三等奖项,关于获奖的人士给予置业优惠或其它
　　媒体组合:电视、报纸广告、DM海报方式
　　两个方案能够同时进展，如此能够更好的把盛世高档家居装饰城的形象宣传到人群的各个层面。
　　(四)常规宣传安排：
　　1、报纸广告：
　　目前在某某市覆盖面较广的报纸媒体为《某某日报》和《某某侨报》
　　a、《某某日报》每天在马鞍山的投放量为2万份，只在周二、周四发行彩版广告，彩色整版广告市场价为14000元。
　　b、《某某侨报》每天的总投放量为12万份，其中在马鞍山投放3万份，在芜湖投放5千份，彩色整版广告市场价为12000元。
　　依照这些情况，报纸投放应以《某某日报》和《某某侨报》为主，选用1/2的版面，(如此费用不大，可集中在一个时段持续进展，建议集中在五月中下旬)诉求工程地理位置及高档家居装饰城的开展前景，从而引出本工程将来宏大的升值潜力。
　　2、软性文章：
　　报纸软性文章目的性较强，能够在上《某某日报》和《某某侨报》有针对性的发表软性广告，内容同样诉 求姑孰商业街高档家居装饰城的地理位置、投资潜力及开发商多种招商运营的方式。
　　3、宣传单张：
　　由于宣传单张的制造本钱低廉，合适大量的派发，同时，本工程目前还没有这种宣传单张，因而，建议制造本工程商铺的销售宣传单张，能够在内容、色彩上产生较强的视觉冲击力，制造要求能充分表达本工程优越的地理位置、工程的商业定位及高档家居装饰材料区的运营开展前景，同时能够附上商铺的投资回收效益分析案例(见附件二)。建议单张的开张可选择8K或16K双面，制造数量大约10000份。主要投放对象针对市内的家居装饰材料商铺运营者。
　　商业地产筹划方案(四)
　　前 言
　　在商业地产销售开展日益成熟的的今天，房地产营销筹划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销筹划必不可少，而且必须做到位。
　　××商业城工程是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
　　××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建工程。本工程占地7 000平方米，依照目前的建筑设计建议方案，工程由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。工程总投资约1 800万元。
　　通过前期的市场调研分析，本工程初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。依照这个初步设想，结合目前工程现状，本营销企业方案对本工程做了比拟系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销筹划的角度出发，对工程的整体形象包装、营销组织运转、市场推行、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的阐述。
　　一、工程营销总体策略
　　营销总体策略是细心分析、科学划分并精确切入目的市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升工程的附加价值，获取工程的最大利润，并全面树立和提升企业形象及工程形象。概括本工程的营销总体策略，能够简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
　　二、工程营销目的方针
　　依照本工程“五个一”的总体营销策略，拟订本工程的营销目的方针如下，作为本工程营销工作纲领的完善和充实。
　　1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
　　2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性报答。
　　3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
　　4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有本人个性的消费群体，让其体验到休闲方式的商业环境，购物主题明确。
　　5. 酝酿一场热销风暴：本工程将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推进商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
　　三、销售目的及目的分解
　　1. 销售(招商)目的
　　2. 销售目的分解
　　四、营销阶段打算
　　依照工程的定位及施工进度打算，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。
　　五、工程销售时机及价格
　　为了更好地在后续营销过程中充分表达总体营销策略和达成目的方针的实现，综合工程要素资源和营销推行传播要素，结合工程定位，确定以下销售时机及价格。
　　(一)工程入市时机及姿势
　　1.入市时机：依照规划与工程进度以及营销预备，在2008年5月份房交会期间开盘(或2008年9月)，能够抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等时机掀起第一个启动高潮;在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。
　　2.入市姿势：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，创始全新休闲商业投资运营理念。
　　(二)价格定位及价格策略
　　1.价格定位的原则：采纳比价法和综合平衡法。
　　2.价格定位：整个商业工程的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。
　　3.价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价风格整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。
　　六、宣传策略及媒介组合
　　(一)宣传策略主题
　　1.个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营建全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定报答”的投资理念。
　　2.区位交通：本工程地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
　　3.增值潜力：处于政府规划重点开展区域的核心区域，开展前景好，购置本钱低，升值潜力大，是投资置业的首选。
　　(二)宣传媒介组合
　　1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进展全新“财富投资，稳定报答”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
　　2.开盘后的强势推行期：即工程营销推行的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等方式。
　　3.开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深化挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、工程招商说明会等方式。
　　商业地产筹划方案(五)
　　1. 定义
　　商业地产：为商业使用开发的地产工程。
　　商业地产筹划：针对商业地产工程所做的研究、创意、设计及运筹。
　　2. 商业地产筹划内容和性质
　　1) 选址 2) 运营方式 3) 商业定向 4) 商业定位选址 5) 建筑构造 6) 商业设计 7) 执行方案
　　性质：通过商业价值实现地产投资价值，换句话说，投资商业地产，不是为了做商业，而是通过商业使用价值的推出完成地产投资。
　　从这一性质可知，投资商业地产的本质是制造物业的使用价值，并不是房屋本身，能获得多少投资报答取决于房屋的商业使用价值的高低。
　　3. 商业地产的特点
　　商业地产投资，一般情况下比住宅地产本钱低，而收益要比住宅地产高特别多，属于高报答投资。同时，也属于高风险投资。由于，只有商业筹划得好，商用价值高，投资报答才高。相反，一旦商业筹划失败，就会变成征询题楼盘。
　　假如开发商实力不是特别强，投资预期是快卖快收益，则风险更大，一旦商业筹划失败，会使投资者陷于两难，即：快卖报答缺乏，心痛不肯，待价而沽又不知哪一天出手，使短线投资变为长线，给资金周转带来征询题。
　　4. 商业地产筹划任务
　　通过制造商业价值最大化，实现地产投资收益最大化;通过科学筹划，排解投资风险，实现投资目的。
　　5. 商业地产筹划性质
　　商业地产筹划是地产与商业资源的大整合筹划，特别复杂的系统工程，对筹划人的理论素养及筹划力要求特别高，需要一定的经历。
　　商业地产筹划属于产品筹划的一品种型，思维及筹划方法与产品筹划根本一样，功能与质量、需求与满足的关系征询题是其根本征询题。
　　商业地产筹划具有强烈竞争性质。
　　商业地产筹划属于团队工程，通常一个人或三两个人难于特别好完成。