宁波市住宅小区物业管理服务基本标准.doc

宁波市住宅小区物业管理服务基本标准

一、服务宗旨
    根据《宁波市住宅小区物业管理条例》以及物业管理委托合同，坚持以“服务第一、住户至上”为宗旨，努力为业主、住用人创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境。
 二、房屋管理和维修
   1、建立值班制度，公布值班电话和报修联系办法，实行24小时受理住户报修。报修内容和派出维修人员、时间和维修材料等要有记录，住户有签名回复。
   2、房屋维修及时率达98%以上，零星维修合格率100%。建立维修服务回访制度，有回访记录。
   3、房屋维修（如遇不可抗拒的自然灾害及其它特殊情况如邻里纠纷、雨雪天气等除外）。
（１）屋面漏水在接到报修单３日内予以维修。
（２）楼梯间门窗、楼梯损坏在接到报修单３日内予以维修。
（３）自来水总表内共用管道损坏、屋顶水箱漏水在接到报修单２日内予以维修。
（４）共用室内排污总管阻塞，在接到报修单１日内予以维修。
（５）屋顶水箱每年清洗一次，有清洗、消毒工作记录。
（６）如遇抢险应急情况，应及时组织人员进行维修；对烈属、孤寡老人、残疾人的房屋
维修应予以优先照顾。
（７）上述维修项目因住户人为因素损坏的，维修费用由住户自理。
（８）接到住户报修后，应告诉住户较明确的前来维修时限。
（９）防台防汛期间有专人值班，根据灾情适时组织人员做好抢修和修复工作。
    ４、加强对房屋的管理，对违反规划私搭、乱建的行为应及时予以劝止，劝止不听的，应及时将有关情况向规划部门反映。
    ５、装修管理
   （1）住户装修之前，要告知住户我市的装修管理规定，并督促其填写装修申请表。
   （2）对住户装修管理过程中要进行日常检查，发现违章装修行为，要督促住户改正并根据违章行为的轻重状况，报当地房管部门。
   （3）加强小区内装修人员的管理。外来装修工、搬运工进入居住宅区装修前，须办理出入证；并在出入口处标明装修材料的搬运，挖槽等劳务费用。
三、小区市政公用、环卫、绿化设施等未由专业管理机构委托给物业管理公司之前，物业管理公司应做到以下三点：
   （一）市政公用设施管理
    1、当市政公用设施因损坏等原因影响住户的正常生活时，应及时将该情况用书面形式向各专业管理机构反映，反映完毕后，应及时将专业管理机构的答复以公告形式反馈给各住户。
    2、大雨过后，物业管理公司应立即组织人员及时将积水排入阴沟；大雪过后，物业管理公司应立即组织人员及时开通小区主要道路。
    3、对占用、破坏市政公用设施的行为，发现后要立即劝阻；劝阻不听的，要及时向有关专业管理机构反映。
   （二）绿化管理
   1、小区绿地上的废弃物必须每日清理。
   2、每两个月对绿地上的杂草清理一次（春雨季节每个月二次）；每半年平整绿地一次；适时做好除虫修剪整枝工作；在旱、涝季节要及时做好防旱排涝工作，确保树木、草坪的成活，并做到基本无黄土裸露。
   3、当非人为因素造成草木枯萎或有该迹象时，及时向绿化管理部门反映，由绿化管理部门专业养护。
   4、对践踏、破坏、占用绿地的行为要及时劝阻，劝阻不听的，及时向绿化管理部门反映。
   （三）环境卫生管理
    1、生活垃圾日产日清；装璜垃圾应统一堆放到指定地点，以便整车清运。
    2、垃圾亭每两天清洗一次，垃圾筒、果皮箱须每天清洗一次。
    3、小区道路和公共场所12小时保洁，实行不间断的流动清扫制度。
4、公共楼梯间、走廊通道上无乱堆放杂物，对公共楼梯、走廊通道每星期清扫一次，楼梯间的玻璃每一个月擦洗一次。
    5、督促小区内经营网点室外的布置与整个小区环境布局相协调；对乱倒污水，乱堆放杂物，跨门营业的行为要进行劝阻。
四、治安管理
    1、每个居住区实行全封闭管理，24小时专人专职值班、日夜巡逻。
    2、每个岗亭应配备电话，无条件配置的，物业管理公司应保证一旦发生特急事件，保安人员能立即向有关部门反映。
    3、保安人员须着装整齐、统一，语言文明，作风端正；值班期间，保安人员不得看报纸或与其它人员聊天。
    4、保安人员接到住户的报案后，应主动与有关部门联系，并派人保护现场，不得借故推诿或拖沓。
    5、小区内或入口处发生汹酒闹事、打架斗殴时，保安人员应上前劝阻；经劝阻不听的，保安人员应及时与公安部门反映。
    6、对大宗物品运出小区外时，保安人员要实行检查、登记制度。
五、车辆秩序管理
    1、对进出小区的机动车均要实行车辆登记制度。
    2、对停车场地，应划线标明停车位，并负责让停放的车辆排放整齐，不妨碍交通。
六、消防管理
    1、物业管理公司应制定小区火灾应急预案，物业管理公司工作人员对应急预案应了解、熟悉。
    2、在每个小区内物业管理公司应配备二名以上专职或兼职的消防管理人员；消防管理人员应熟知小区内每个消防设施、设备的位置、工作性能与操作方法，并要经常检查小区内是否存在火灾隐患。
    3、每季度要对小区内的消防设施情况进行一次检查，检查情况有登记。
七、档案管理
    根据我市《物业管理达标考评标准》18项内容45个达标分类予以整理、归档，主要应做到以下三点：
    1、小区内各幢房屋的工程资料齐全。
    2、小区内的住户档案资料齐全。
    3、物业管理公司的日常工作记录齐全。
    4、档案管理制度健全，分类合理，装订整齐，存放得当，方便查阅。
八、社区文化建设
    1、与居委会等单位配合，每年至少举办一次由住户参加的晚会或其他活动。
    2、对小区内的孤寡老人，军烈属物业管理公司每年至少要走访一次。
    3、小区内的宣传窗内容每个月换一次。
九、财务管理
    1、每半年向管委会汇报财务收支情况，每年向住户公布一次。
    2、在公共场所明显位置对综合服务费、共用部位和共用设施维修费、机动车停车费及装璜垃圾清运费等收费标准，应明码标价，按规定收费。
    3、对共用部位和共用设施维修费及装璜垃圾清运费实行专款专用。
十、其它
    1、物业管理公司在节假日至少配备一个管理人员值班，接待住户来访。
    2、物业管理公司工作人员要热情地接待每个住户，对他们提到的问题及要求，耐心进行解释，并及时处理。
    3、本标准由宁波市房地产管理局负责解释。
    4、本标准自99年8月1日开始施行