调辽金文化旅游景区古装影视基地项目投资策划书.doc

前 言

感谢金都集团给予的合作洽谈机会！贵司为辽北地区大型私有企业，资金实力强，社会资源丰富，尤其在辽北地区地产等方面具有突出的核心竞争力。我们辽金文化旅游项目正是贵司基于企业自身优势条件所确立的一个起点高、规模大、特色鲜明、要素复杂的复合地产开发项目。贵司针对项目整体开发已作了大量前期论证和规划工作，总体思路及开发理念已基本明确，但由于辽金文化旅游项目上述特点，在项目整体进入具体操作推进阶段时，还必须深入细致地进行大量的调研和策划工作。
目前急需明确如下几个方面的问题：
一、确定项目整体及本项目开发时机。在贵司发展战略和项目总体思路指导下，结合地块先天条件及市场现状，明确最佳开发时机。
二、选择项目整体及本项目的运营模式。在明确项目开发时机后，结合当前市场情况，明确项目整体基本项目的最佳运营模式，以求开发风险和开发利润的平衡。
三、明确项目整体产品定位组合及本项目的方向。结合地块先天条件及区域市场现状，明确项目产品定位方向及规划要点。
本项目的开发建设，不是孤立存在的单个项目，而是对辽金文化旅游建设整个项目来说都至关重要、对调兵山旅游业影响深远，所以在考量每个问题时必须基于对整个项目的通盘考虑，我们理解以上几方面的问题正是本项目现阶段进行市场调研和定位策划要注意的方向性的问题。

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一、 项目概述
项目名称：调兵山市辽金文化旅游景区总体开发项目
项目单位：调兵山市辽金文化旅游开发有限公司
项目联系人：
电 话：
主管部门：调兵山市人民政府
二、 项目背景
调兵山市面积263平方公里，人口27万，有汉、满、回、蒙古、朝鲜、俄罗斯、鄂伦春、锡伯等27个民族。年平均气温6℃，降水量610毫米。调兵山的煤炭储量约占辽宁省总储量的三分之一，是辽宁省最主要的煤炭生产基地。另外，这里出产的石材也颇有名，王千石雕还是辽宁省非物质文化保护遗产。
调兵山的历史，可以追溯到大约一千年前。相传北宋时期金国兀术（完颜宗弼）曾在此调兵遣将，调兵山因而得名。宋徽宗、宋钦宗曾被囚禁在调兵山市锁龙沟村的一眼枯井里“坐井观天”，调兵山之名更是闻名遐迩。境内景点有兀朮古城、点将台、锁龙井、兀朮阁、神龟亭、明月禅寺、劳动公园、月亮湖、蒸汽机车博物馆、影视基地、在建的温泉小镇等。
调兵山其独特的地貌、丰富的煤矿铁路专用线、全球各地基本淘汰却在本地所使用的蒸汽机车使得调兵山市吸引了大批的中外旅游者。
三、 项目建设条件
（一） 旅游资源显著，特点丰富
一是古老的辽金文化、佛教圣地、影视基地、温泉景观集中在一个市的区域内，国内仅此一家。被辽宁省旅游局评为“四大辽金古建筑之一”的兀术城，金兀术曾在此指挥千军万马点将台，囚禁徽钦二帝的锁龙井。现代景观有佛教圣地明月禅寺，蒸汽机车博物馆及影视基地，在建的温泉小镇，环山风景区的神龟亭、兀朮阁、劳动公园等。
二是集观光、考古于一体的历史文化非常丰富，据考证，南宋时期，担当金国兵马大元帅的大金国太子金兀术，在率兵南犯中原被岳飞挫败归巢，带残兵败将返回途中，行至调兵山脚下，只见调兵山山势雄奇壮美，层峦叠峰，林草繁茂，花香袭人；山下流水淙淙，景色宜人。于是命军师哈密嗤传令，在山下安营扎寨，筑城屯兵，树旗于调兵山上，演练和调集兵马，伺机再犯中原。
除了这些还有位于调兵山市南郊前峪村山顶的九槽山城、调兵沟社区北100米山坡上的点将台山城、晓南镇泉眼沟群山的南城子山城、据南城子山城不远的北城子山城。
三是生态环境最适宜人居住、休闲。调兵山山多，深林覆盖好，有非常好的类原始深林生态，空气负离子高，西部和南部山区及整个环山旅游区都是“天然大氧吧”。
（二）季节变化明显，四季分明
调兵山属于北温带、半湿润季风大陆性气候区，四季分明，气候变化明显。年平均气温6.85度。7月份为最热月份，平均24.2度，极端最高气温35.9度.一月份为最冷月份，平均为-13.1度,极端最低气温为-34.3度。年均降水800毫米，七月份降雨量最多，七月平均降水量为176.8毫米。全年日照2700小时。
（三）交通便利
东距铁岭市35公里，西距法库县城15公里，西北距康平县城44公里，南距省城沈阳90公里，与沈康高速15公里，京哈高速公路35公里，距沈阳桃仙机场只有110公里的距离，距大连港443.4公里，营口港300公里。
（四）旅游开发已有一定的基础
经过多年的不断开发建设，调兵山的旅游业已具备了一定的基础。国家AAA级景区兀朮城建于2001年，占地176.7亩，建筑面积256万平方米，城中500多米道路横穿东西。两侧城门楼气宇轩昂，城内牌楼雕梁画栋，云檐飞挑，整个古城古朴厚重。置身于此，时空回转，金戈铁马和门庭若市景象幻于眼眸，历史足音萦绕耳畔。
明月禅寺位于调兵山西山风景区内，三面环山。占地面积2万多平方米，建筑面积达3227平方米，寺中建筑宏伟壮观，金碧辉煌，是东北最大的一处佛教圣地。寺中建有山门、天王殿、大雄宝殿、后殿、僧舍、南北配殿、钟鼓楼、垂花门、水井等。山门、大殿前设有汉白玉栏杆，寺院前有宽大的放生池，上建拱桥三十座，寺内外树木茂盛，苍松翠柏尽显寺院的威严肃静！明月禅寺方丈月照大师为中国佛教协会理事，在佛学界有很高的声誉，寺内僧侣众多，香火鼎盛，吸引了众多的海外游客。
蒸汽机车博物馆是国家AAAA级景区，由火车头旅行社负责经营管理，景区拥有当今世界上仅存不多，并且能正常运行的蒸汽机车21台，其中上游型（SY）18台，建设型（JS）1台，美国鸟（KD6）型1台，跃进（YJ）型1台，部分运营，其余都存放占地3000余平方米的蒸汽机车陈列馆中。旅游铁道线路220公里，纵横于铁煤集团九大矿井和兀术古城调兵山、铁岭市之间，并有豪华型老式旅游专列客车三辆，蒸汽机车展品室一个，同时蒸汽机车文化园、蒸汽旅游专线也正在建设之中。
已建成多年的环山路风景区，向西，可以领略燕山余脉的风韵，群山连绵，跌宕起伏，悠然自得。向东，可以俯瞰全城风景，感知时代的变迁。
四、 旅游产品开发
打造“辽金文化古城”，创建“旅游形城市”，是调兵山市委、市政府和全市人民共同的愿望。调兵山的旅游发展以独具特色的“辽金文化”作为核心品牌，以“生态观光、养生休闲、古城度假”为核心内容，以辽金文化旅游板块为核心景区，以“历史文化、养生文化”为核心文化载体，建成中国的“地中海俱乐部”，成功人士的“生命加油站”，东北乃至全国的生态养生第一市。
（一）、旅游产品组合
1、生态养生之旅，穿越辽金两日游
D1 接团—开原象牙山风景区、调兵山蒸汽机车博物馆、影视基地、兀朮古城换乘旅游交通工具、金兀术行军大营、篝火晚会、观看演出（住金兀术行军大营）。
D2 金军演练场（骑马、射箭等）、环山景区、点将台、明月禅寺、锁龙井（中午在锁龙井就餐）、兀朮城自由活动、购物、送团。
2、辽金古城一日游
D1 接团—兀朮古城换乘旅游交通工具、金兀术行军大营、金军演练场（骑马、射箭等，午餐在金兀术行军大营）、环山景区、点将台、明月禅寺、锁龙井、兀朮城自由活动、购物、送团。
（二）、旅游产品特色

五、 旅游开发建设的必要性和可行性
1、 开发建设的必要性
旅游业是对外开放的窗口，是衡量一个城市对外开放程度的重要标志。发展旅游业具有投资少，见效快，效益高的特点，有极强的关联作用。它可以带动和促动我市经济和相关产业的发展，带来广泛的社会效益。我市资源丰富，旅游资源独居特色，颇具吸引力，已列为铁岭地区首批开发旅游市之一。为加速我市经济的发展，对外开放，选择以开发旅游资源为突破口，保护生态环境建设，促进全市经济社会的繁荣，增强综合市情势力，是十分必要的。
2、 开发建设的可行性
旅游资源一般分为自然旅游资源和认为旅游资源，它是旅游业赖以发展的首要条件和重要的物质基础。就调兵山来讲，无论是自然旅游资源，还是人文旅游资源极为丰富，可谓相得益彰。调兵山自然景观极具特色和感染力，从分提现了大自然的丰富多彩和绚丽多姿，秀丽的自然风光享誉区内外。它有独具特色的调兵山辽金文化；有香火鼎盛的明月禅寺；有国内知名的影视基地；有世界闻名的蒸汽机车博物馆等数之不尽的奇特壮丽景观，它们交替组合成了一幅幅美丽动人，令人流连忘返的风景画，十分完美的再现了辽金古城不可抗拒的诱惑力。
综合上述旅游资源优势和其他有利条件，立足根本，从长远考虑，充分利用资源，加大资金投入，我市旅游业将迅速崛起，前来观光的旅游者将络绎不绝，是有志于旅游事业开发的仁人志士的一块投资热土。
六、建设项目、投资概算
该项目预计总投资一亿三千万元，分四大景区实施。兀朮城景区景点改造建设，兀朮城内金兀术雕像群项目开发以及夸行业资源整合投资2000万元，环山景区、点将台景区建设2000万元，锁龙井景区建设3000万元，金兀术行军大营建设5000万元，品牌营销宣传及财务不可预见费1000万元。

建设项目与投资概算表 单位：万元
一、兀朮城景区

2000
兀朮城内金兀术雕像群
东城门楼南北入口两侧城墙壁画、东城门楼正门里面金兀术雕像群广场
1000
艺术馆开发建设
兀朮城东城楼顶部辽金艺术馆
500
组建景区观光交通工具
骑马、马车、电瓶车
300
商家联盟开发建设
兀朮城内和旅游景区商家整合
200
二、环山风景区、点将台景区建设

2000
景区景点开发建设
点将台、兀朮阁、神龟亭、劳动公园、攀岩、露天宿营地
1800
景区附属设施及交通提示系统完善建设

200
三、锁龙井景区建设

3000
景区景点开发建设
传奇浮雕、坐井观天园、杏花雨林、徽宗词幕、题诗壁廊、锁龙洞
2000
景区餐饮建设
民俗风味园、采摘园
800
交通项目
锁龙沟至锁龙井、民俗风味园、采摘园公路
200
四、金兀术行军大营建设

5000
行军大营建设
圆木围墙、中军大帐、其他营帐、营内设施
3000
附属项目开发建设
演练场、放牧场、停车场、景观游步道
1000
交通项目
至行军大营公路、各景点公路
500
其他附属设施建设
景区提示系统完善、景区绿化、观景台
500
五、品牌营销宣传费用

500
六、财务管理费及不可预见费

500
八、总计

13000
旅游业包含吃、住、行、游、购、娱六大要素，缺一不可。本项目书所列建设内容包含主要景点建设项目，景区主要公路交通项目（景区内游步道包含在景点建设项目），景区内娱乐项目和接待设施。“旅游电瓶车队”、 “马队”、 “马车队”单独组建。本项目书所列项目一家总揽投资，全面经营，也可分区投入，分区经营。
七、效益分析
项目的建设，不仅能为地方经济增加活力，同时其生态和社会效益显著。
1、经济效益
项目建成后，按照第一年接待游客15万人次，每年递增30%以上，第五年稳定在50万人次以上。第五年开始预计旅游收入16000万元，实现利润万元。
经济效益分析简表
一、经营收入 合 计
25500万元
其中；门票收入（通票）
120元/人
50万人次
6000
住宿收入
60元/人
50万人次
3000
餐饮收入
45元/人天
50万人次
4500
娱乐收入
120元/人
50万人次
6000
导服收入
20元/人
50万人次
1000
其他收入
100元/人
50万人次
5000
二、经营成本 合 计
10650万元
其中；门票管理成本

600
住宿成本

2000
餐饮成本

2250
娱乐业直接成本

3000
导服成本

300
其他业直接成本

2500
三、营业税

594
四、经营利润

14256
2、生态效益
旅游项目的建设是本着开发建设与保护管理并重的原则，以达到可持续发展，在开发资源的同时对资源采取相应的保护措施，通过封山育林，人工造林和其他一些全面提高性措施深林覆盖率明显提高，水土流失得到控制。使一些频危的野生动植物种群逐步发展壮大，增加了自然景观的观赏价值。
3、社会效益
旅游区的建设代表了一个地区的物质文化水平的提高，是社会进步的标志，它既满足了人们渴望回归自然的心情，又开阔了眼界，增长了知识，通过游览、观光、丰富了人们的业余生活。旅游区独具特色的自然景观多领域、多学科提供了广阔的研究和实验场所，同时也将成为中小学生、广大人民群众、社会各界人士进行自然科学、历史普及教育的基地。
目 录

第一章 公司简介 3
第二章 项目描述 3
2.1 项目背景 3
2.2 项目概况 5
2.3 产品与服务 6
2.4 网站建设管理 11
第三章 市场分析 13
3.1 市场介绍 13
3.2 前景分析 14
3.3 目标市场 14
第四章 竞争分析 16
4.1 SWOT分析 16
4.2 PEST分析 21
4.3 竞争对手分析 22
第五章 公司战略 25
5.1 起步期 25
5.2 稳定期 27
5.3 发展期 28
5.4 成熟期 28
第六章 营销策略与盈利模式 30
6.1 营销策略 30
6.2 盈利模式 32
第七章 管理模式与团队概述 35
7.1 管理模式 35
7.2 团队概述 36
第八章 融资计划与财务计划 39
8.1 股权融资数量与权益 39
8.2 预计收入与支出预算表及比例图 41
8.3 投资回报分析 43
第九章 风险控制 44
9.1 风险来源 44
9.2 公司风险分析表 45
附录一 关于幸福指数的问卷调查 48
附录二 关于幸福指数的调查分析报告 50