房地产开发项目建议书20140711.doc

贺州市星泰华园一期房地产开发

项

目

建

议

书

贺州市旅游实业有限公司
2014年7月9日
目 录

第一章 项目概述………………………………………………1
第二章 项目名称和选址………………………………………3
第三章 项目规划建设方案……………………………………3
第四章 项目建设条件…………………………………………4
第五章 物料消耗与供应………………………………………5
第六章 环境保护………………………………………………6
第七章 项目建设周期与日程安排……………………………7
第八章 经营管理方式…………………………………………7
第九章 投资估算………………………………………………8
第十章 项目经营策划……………………………………… 11
第十一章 效益评价…………………………………………… 18
第十二章 结论………………………………………………… 19

20

第一章 项目概述
一．项目历史条件
1、宗地简介
宗地位于贺州市八达中路和建设东路中间，西临星光路，东临明主巷，地理位置优越，交通便利。规划用地性质为城镇住宅用地、其他商服用地，使用权类型：出让,宗地面积为87.8亩，可用来开发商、住综合型居住性建筑。
2、项目概况
根据自治区人民政府《研究贺达纸业有限公司改制重组有关问题的纪要》（桂政阅〔2012〕217号）、自治区国资委《关于无偿划转持有的广西贺达纸业有限公司股权有关问题的批复》（桂国资复〔2012〕198号）和《贺州市人民政府国有资产监督管理委员会关于贺州旅游投资开发有限公司承接广西贺达纸业有限公司股东的股权的通知》（贺国资发〔2012〕27号）文件，广西投资集团贺州大地物业有限责任公司作为贺州市旅游实业有限公司（原名为贺州旅游投资开发有限公司）的全资子公司。为做好承接管理工作，已将广西投资集团贺州大地物业有限责任公司更名为贺州市星泰物业有限公司，贺州市星泰物业有限公司于2013年4月24日经贺州市人民政府“贺州国用（2013）第220082号”批准取得位于贺州市八达中路190号（贺纸小区）的土地使用权（面积55621.93平方米，用途：商服、城镇住宅用地，使用权类型：出让。
3、开发方式
该宗地块分两期建设，一期为1#楼、2#楼及附属的裙房，总建筑面积36504.40 平方，其中地上面积32811.32 平方，地下面积3693.08平方。1#楼为17+1的商业及写字综合楼，2#楼为29+1的商、住综合楼组成。
二期为两层商业裙房、地下室和住宅楼组成，总建筑面积259363.43平方。由3栋17+1的住宅楼和4栋29+1的住宅楼组成。整个小区住宅楼为4栋17+1的住宅楼和5栋29+1的住宅楼组成，框剪结构。由贺州市旅游实业有限公司的全资子公司贺州市星泰物业有限公司投入全部建设资金开发建设。目前实施项目为一期工程。
二、项目建设单位
1、项目公司名称：贺州市星泰物业有限公司
2、公司经营范围：
在规划范围内从事项目的开发与建设、商品房销售、物业管理等。
3、项目建设规模和建设内容:
该宗地块分两期建设，一期为1#楼、2#楼及附属的裙房，总建筑面积36504.40 平方，其中地上面积32811.32 平方，地下面积3693.08平方，
二期为两层商业裙房、地下室和住宅楼组成，总建筑面积259363.43平方。规划整个小区住宅楼为4栋17+1的住宅楼和5栋29+1的住宅楼组成，框剪结构。
三、可行性研究报告编制
编制单位：由广西中盛建筑设计有限公司编制贺州市星泰华园项目方案设计报告。
第二章 项目名称和地址
一、项目名称：贺州市星泰华园一期项目。
二、地理位置：位于贺州市八达中路和建设东路中间，西临星光路，东临明主巷。
三、项目占地面积：占地面积约87.8 亩（58562.6 平方米）。
四、项目用地现状：项目规划用地性质为城镇住宅用地、其他商服用地，使用权类型：出让
第三章 项目规划建设方案
一、项目建设内容
“该项目”建设内容为高层商、住、写字综合楼项目及配套设施等。
二、项目初步规划设计方案
1、规划建设用地面积： 56774平方米。
2、总建筑面积： 295867.83平方米。
3、居住建筑面积： 21783.01平方米。
4、建筑高度：高度控制在 105 米以内。
5、居住总人口： 约 9000 人。
6、居住总户数： 约 2016 户。
7、建筑层数： 地上29+1 层，地下1 层。
8、绿化率： 28％。
三、项目规划设计特色
1、规划设计：
在规划设计上通过招、投标形式确定设计单位开展“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收当今先进的建筑艺术，体现贺州风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代商、住楼的各项使用要求，同时适合周边总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。
2、设施、设备、材料：
“该项目”建设将充分引入先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。
3、绿化：
“该项目”力求在项目区域内建设大面积生态景观、园林设施，为入住星泰华园一期的各级客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。
第四章 项目建设条件
一、地理条件
“该项目”位于贺州市八达中路和建设东路中间，西临星光路，东临明主巷，地理位置条件非常优越。
二、市政条件
“该项目”目前大市政条件满足，周围已经建成整片上规模街区，所需的水、电、通讯、网络、道路交通等设施较为完善。
第五章 物料消耗与供应
一、建筑材料
“该项目”建设内容为为高层商、住、写字综合楼及配套设施，建筑结构为全现浇钢筋混凝土结构。其所消耗的建筑材料主要为钢材、水泥、木材等，根据设计规范和本项目的总体规划设计，“该项目”一期所需的主要建筑材料估算为：
钢材： 3000 吨
水泥： 6000吨
木材： 400 立方米
二、主要设备
“该项目”的建设内容为高层商、住、写字综合楼及配套设施，在设备、设施上将力求采用先进实用的设备、设施，其所需的主要设备有：
消防灭火设备、停车车库、排风、送风系统、应急发电设备、通讯电话系统、照明系统、供气设备、卫星电视接收系统、通讯电话系统、计算机集成管理系统等。
三、水、电、气、供应
根据初步计算，“该项目”水、电、气、热等用量为：
1、用电量：60瓦/平方米，则预测项目用电量为950千瓦。
2、用水量：按2升/平方米·日，用水量为5470立方米／日。
第六章 环境保护
按照国家环境保护局“建设项目环境保护管理办法”和“贺州市实施建设项目环境保护管理办法细则”，建设项目要采取严格的环境保护措施。“该项目”的建设内容为高层商、住、写字综合楼及配套设施是贺州市建设“华南生态旅游城”工程，对环境的污染较少。环境保护问题主要是生活污水、生活垃圾、噪声以及汽车废气，此外无其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的处理问题，对环境的不利影响较少。项目建设及建成后的使用过程中，将采取严格的环境保护措施，严格遵守国家和贺州市的环境保护法规。
环境保护措施如下：
1、污水：生活污水经化类池，含油污水经隔油池处理后，达到规定的排放标准，污水排放将严格执行国家和贺州市的有关规定和标准。
2、生活垃圾：将生活垃圾分类收集，由专门的管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消化场处理。
3、噪声：噪声污染源主要是排风机，停车库的排风、送风系统、发电机等，拟优先选择低噪声的设备。
4、汽车废气：因车辆进出、停放造成的汽车废气污染问题，通过在设计时停车库保证车库有一定的容积，采取合理有效的措施，汽车废气排放完全可以达到国家和贺州市规定的废气排放标准。汽车废气还可通过建筑物周围绿化，减少污染影响。
第七章 项目建设周期与日程安排
一、建设方式
“该项目”建设按照贺州市有关建设工程招标、投标的有关规定，采取公开招标的方式择优选择建筑施工企业组织施工。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，委托有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。
二、建设进度安排
“该项目”总建筑面积约为36504.4平方米，预计建设周期为2年，即从2014 年到2016年为建设期，项目建设实施进度为：
1、2014年12月之前完成前期准备工作。
主要包括：协议签订、拆迁、规划设计、施工图设计 七通一平、工程招投标等。
2、2014年12月至2016年12月为施工工期，竣工验收。
第八章 经营管理方式
一、经营设想
1、“该项目”严格执行国家建设工程管理模式，按照国家标准通用建设施工条款。
2、“该项目”建成后将引进先进管理模式和管理经验，以物业管理公司的形式统一经营管理。将以现代化的设施、完善的服务，使其成为广西区内具有一流管理水平的企业。
第九章 投资估算
一、成本构成
宗地占地11亩，为一类建筑用地，成本由以下几块构成：
1、土地费用 （无）
2、土地出让金 （无）
3、其它投入 （无）
二、项目设计
方案：按贺州市城乡规划设计院出具的控制性详细规划条件容积率为4.3。一期设计为做多层带电梯商住、写字综合楼。
销售住宅部分按3600元/ m2计，3600×15106.28=5438.2608万元
销售商业部分一层按20000元/ m2计，20000×2300.54=4601.08万元
销售商业部分二层按12000元/ m2计，12000×2300.54=2760.648万元
销售商业部分三层按10000元/ m2计，10000×2300.54=2300.54万元
销售商业部分四层按8000元/ m2计，8000×2300.54=1840.432万元
车位销售按100000元/个，计100000×50个=500万元
销售收入合计：17440.9608万元
写字楼建筑面积7900.35平方（不外售），采用租赁形式经营，租金按50元/ m2.月计，7900.35×50×12个月=474.02万元，全部出租后能形成稳定现金流，该部分暂不计入销售收入及利润分析。
三、成本测算
1、土地费用 （无）
2、土地出让金 （无）
3、建安费用 36504.4平方×2500=9126.1万元，按建安平米造价2500元/m2
4、估计电梯、消防设备、水电、燃气管道、通讯等市政管网安装等费用约占10%，计91261000,×10%=912.61万元
5、其他各项报建费用（见下表）
星泰华园房地产开发项目前期及报批报建费用估算明细表(一期)
单位：(万元)
1
建设规划服务费
按总投资额0.2%计
24
建规委
2
城镇市政配套费
按总投资额1.5%计
180
建规委

3

农民工工资
保证金

工程中标费用2%

200
工程项目竣工无拖欠农民工工资行为，按规定予核退
4
建筑安装工程
劳动保险费
按总投资额2%计
240

5

新型墙体材料
基金

10元/平方

50
工程项目竣工验收使用新型材料后按规定核退
6
人防工程质检费
7.5元/平米人防面积（含设计费、审图费）
8
人防办非异地建设
7
城市规划综合技术服务费（住宅及其他建筑物）
0.6元/平方
3
住宅及其他建筑物
8
散装水泥
3元/吨
12
工信委
9
建设工程项目
环评费

10
环保局
10
防雷费

20
气象局
11
项目工程设计费

150
逐步支付
12
项目勘测钻探费

60

13
施工图审查费

10

14
规划定位放线费

1

15
临时施工用水、电

25

16
招标代理费
总造成价的1‰
12

17
招标办市场服务费

2

18
配套工程实验检测质量
1
10

19
建设工程监理费
工程建安费中标价1.8%
180
逐步支付
20
深桩基础承载力检测

50

21
项目工程预算评审费

40

22
场地拆迁平整费

6

23
合计

1293

固定成本合计9126.1+1293+912.61=11331.71万元
（二）经营成本
销售管理费用 17440.9608×2% =348.8万元,销售额2%
财务费用相关管理费用11331.71×5% =566.59万元 ，固定成本5%
建设期贷款5000万元，年限一年，利息600万元（按年利率1%计）
合计：348.8+ 566.59+600=1515.39万元
（三）利润：销售额-固定成本-经营成本
17440.9608-11331.71-1515.39=4593.8608万元
第十章 项目经营策划
一、调查区域星泰华园一期项目综合评述
本区域内在售房地产项目主要分布在周边的天利花园、在美公寓、太原小区、燎原新城等，分布不均匀。随着贺州市政府城东新区项目工程的逐步开发实施，位于贺州市八达中路和建设东路中间，西临星光路，东临明主巷，交通便利，周边基础设施完善的星泰华园一期项目将具有巨大的经济价值。从现有其他项目的销售价格和销售进度情况看，市场需求还有一定的潜力和升值空间。
二、星泰华园一期房地产开发项目市场需求分析
贺州市外部交通环境已得到全面改观，贺州至广西所有地级市都已全程高速贯通，距桂林两江国际机场仅2个小时车程，至梧州长洲机场90分钟可达，与自治区首府南宁全程不足五个小时。洛湛铁路（洛阳至湛江）2009年9月28日已通车，通车后，通过洛湛铁路来贺州旅游的游客络绎不断。广贺高速公路贺州段通车后，珠三角的核心城市到本项目仅2个半小时就可到达；贵阳经桂林、贺州至广州的高速铁路、永贺高速公路2009年已全面动工，2014年可全线通车，贺州至广州、桂林将更为便捷，几十分钟即可到达。目前规划建设的还有贺州至河池(巴马)高速公路、柳州经贺州至韶关铁路等，这些道路基础设施的建设完善，使市外、市内至本项目的交通条件都得到极大改善，具有良好的交通发展环境。贵广高铁计划明年正式开通运营，国内外区内外知名企业有近200家在贺州市开设分支机构或办事处，届时将会产生潜在购买和租赁客户群体；随着居民收入的不断增加，市场需求结构日趋合理。
三、项目市场走向
目前影响星泰华园一期项目最大的因素，除了国家宏观政策外，从项目本身的因素看，最主要的就是地理位置和价格。从“星泰华园一期项目”本身因素看，影响项目市场和价格的最主要的因素是地理位置。地理位置优越的项目应具备的条件是：交通便利、环境优美、邻近旅游景点等。而“该项目”的地理位置完全具备上述条件。
从近期贺州市的房地产项目变化特点看，影响项目市场和价格的因素除地理位置外，还有整体现划、户型设计、景观氛围等。
1、周边环境
本项目位于贺州市东部，地处交通主干道八达路和建设路之间，东面距广贺高速公路东出口3公里，对面为贺州市主要街区、附近有学校、医院、酒店，该区域为主街区，应具有较高的市场知名度。
2、建筑设计
本项目力求为综合体写字、住宅楼联体商业部分相结合，根据不同的户型，设计各种风格的花园景观。建筑设计由区内知名设计院完成，目标是建设成为贺州市标志性的综合建筑。
3、环境设计
将请区内专业公司设计绿化园艺广场，饰以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、适应南方气候、花期的植物立体绿化。
4、户型设计
多种户型适宜不同需要，小到93平米经济型，大到251余平米复式楼。根据不同设计风格配以相应的玻璃窗，动静分开，功能分明，使用率高。
5、室内设施及功能
5.1 充分引入智能化概念。综合布结入户，预IDD电话插口，国际卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。集中报警。
6、配套服务设施齐全，特设会员俱乐部 
6.1 康体设施：游泳池、桑拿、健身房、台球室、练功房等、咖啡厅。
7、物业管理
物业公司进行管理，同时提供多项有偿服务，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快专递等等。
四、项目优势分析
1、绝佳地理位置
本项目位于贺州城区东部，地处交通主干道八达路和建设路之间，东面距广贺高速公路东出口3公里，对面为贺州市主要街区、附近有学校、医院、酒店，该区域为主街区，应具有较高的市场知名度
2、便利的交通
地处贺州市交通主干道八达路和建设路之间，东面距广贺高速公路东出口3公里，交通便利。
3、独特的生态旅游环境
贺州市将以“华南生态旅游城”规划为自然生态的保护和培育区、生态建设示范区及生态教育基地。
五、项目价格优势
“本项目”市场价格大致在3300-3800元/平方米。从规划上看该地区是自然生态、景观园林建设示范区，是贺州市标志性建筑。以开发星泰华园一期房地产项目为主，可为贺州市各界人士创造方便、舒适、优美、清静、安全的居住环境。因而若整体规划实现后，项目后期价格提高还有潜力。
六、该项目经营策划
1、项目定位
1.1项目定位依据
1.1.1 政府实施建设“华南生态旅游名城”工程
贺州市政府确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，建设生态型经济”的原则。随着贺州市“广贺高速、贵广高铁”的开通，贺州市开发建设将成为新的投资热点和经济增长点
1.1.2 各方创业人士
由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，以及鼓励投资创业的政策，一大批港、澳、台地区商界人士、纷纷来到贺州投资创业，对房地产市场具有一定的需求。
1.1.3 私营企业业主
随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，贺州的私营经济得到空前的发展。这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为星泰华园一期房地产购买者。
1.2 定位设计
1.2.1 构思的原点：缔造“商住写字综合楼”，展现商业、居住一体高尚生活的家居。
1.2.2 真家居理念：不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创新的建筑设计理念，每一个细节上突显出“居家风范”。
1.2.3 本可研所应体现的价值
任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值，房屋也不例外，只是这种价值的意义更为富有，它不再仅仅是居住的场所（最基本的含义），而是包含更为广义上的意义：实际价值和心理价值。
2、本项目的卖点
卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户一处价值感。以现有的产品特点可包装的卖点只有2点：
2．1 地处贺州市主城区、交通便利、周边基础设施完善；
2.2 本项目，多种户型适宜不同需要，小到93平米经济型，大到251余平米复式楼。
卖点分为实质内容和概念性感受。实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好。使客户真正感到“物有所值”才是销售的根本动力。
好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。
3、竞争对策
对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术、新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。
4、增加项目的附加值
如果要以中端家居型品质出现，必须增加项目可包装的卖点。具体地从以下三大方面考虑：
4.1 丰富专业化设计，区内知名公司参与项目的各项设计，包括：
4.1.1 社区室外环境由区内知名景观设计公司设计。
4.1.2 物管公司由知名的物业管理公司担纲。
4.2.1 综合布线，每户强电按空调、电器、照明三路分线；弱电每个房间将电话、电视、电脑三线均安装到位。铺设ISDN光缆，建立社区局域网
4.2.2 家庭安全系统：每户设置可视对讲、紧急求助按钮、煤气泄露监视探头。
4.2.3 公共安全系统：社区及大楼周界防范系统；小区道路、楼宇公共保安监视系统；公共部分设置消防探头，集中消防报警系统。
4.2.4 卫生电线电视接收系统。
4.2.5 智能化物业管理：三表远程计量，停车、门禁的IC卡系统。
4.3 采用高档次社区服务，规划好会所功能，包括：咖啡厅、健身房、泳池、医疗室。如此，本项目可增加卖点。
4.3.1 高质量的物业产品，使客户产生满意和知足的心理。
4.3.2 与客户心理上的价值尺度相吻合，通过提供足够的附加价值带来超值感受。
4.3.3 建设贺州市最现代化的都市家居商业地产。
总之，塑造卖点的观点是：在设计上的投入比在材料上花钱更为重要。务必塑造出经典品牌风格设计、品牌品质，名家管理的形象。这样才能达到促进预售效果的目的。
第十一章 效益评价
一、经济效益评价
1、评价方法说明
1.1 “该项目”的经济效益评价是在通过对本市东部的主要房地产项目的销售状况进行了调查，并参照了与“该项目”相类似的天利花园等经济效益较好的分析基础上做出的。
1.2 “该项目”建设内容主要为住宅和商业、写字综合楼，建成后，住宅和商业销售，写字楼采用租赁方式出租，并由物业管理公司统一经营管理。
1.3 效益评估贷币本位币为人民币。
2、“该项目”销售收入预算
“该项目”可销售面积 24308.63平方米，销售收入总额为17440.9608万元。
3、该项目总成本
“该项目”的总成本，主要包括两部分：
3.1 固定成本：主要是前期工程费、建安工程费、综合费税、间接开发费11331.71万元 。
3.2 经营成本：主要包括管理费用、财务费用、销售费用、贷款利息、经营费用1515.39万元。
4、“本项目”利润
4.1 利润：利润=销售收入—总成本= 17440.9608 万元— 11331.71万元—1515.39 万元=4593.8608万元。
二、社会效益评价
“该项目”的开发建设，不仅有经济效益，亦有社会效益，其社会效益主要体现在：
“该项目”建设为贺州市提供了一定数量的中端家居地产与商业服务场所，满足了文化、旅游消费需要，对于繁荣贺州经济，促进贺州经济建设和城市发展，起了一定的推动作用。
第十二章 结论
一、贺州市星泰物业有限公司拟开发建设的星泰华园项目，既加快了贺州市城市建设的发展，又满足了贺州市日益增长的物质文化生活需要。
二、经测算“该项目”在经济上是可行的。
从评价方案的分析可以看出，“该项目”具有较好的经济效益。
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