注会税法·第八章土地增值税法1.doc

第八章 土地增值税法
在最近3年的考试中，本章的平均分值为6分。
本章重要考点：
1.关注纳税义务人及征税范围；
2.注意土地增值税的扣除项目（特别注意新增提供购房发票的处理）；
3.土地增值税的清算；
4.税收优惠。
【重难点一】土地增值税的征税范围
【问题】土地增值税的征税范围有什么记忆的方法吗？
【答】大范围的标准有三个：
（1）转让的土地使用权为国有；
【解释】不含集体土地，因为在我国集体土地不得转让。
（2）其产权发生转让；
【解释】比如出租、抵押、重新评估、代建房等。
（3）取得收入。
【解释】比如赠与、继承，但是针对赠与，法律给予了限制，只有下述两种情况才不征：
①赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。
②通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。
【链接】暂免征税的具体范围（这个需要专门记忆）：
①个人之间互换自有居住用房，经当地税务机关核实，免征土地增值税。
②用房地产投资联营（投资双方均不能是房地产开发企业）（暂免），联营企业再转让的，则征收土地增值税。
③合作建房，建成后按比例分房自用（暂免），建成后转让的，征税。
④企业兼并转让房地产（暂免）。
【重难点二】土地增值税的扣除项目
【问题】不同情况下土地增值税的扣除项目，比较混乱，请老师明确？
【答】
企业情况
转让房地产情况
可扣除项目
房地产开发企业
转让新建房（含仅对土地的三通一平）
1.取得土地使用权所支付的金额（含契税）
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
①纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：
最多允许扣除的房地产开发费用=利息（不包括加息、罚息）+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
②纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的
最多允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
4.与转让房地产有关的税金
①营业税；②城建税和教育费附加
5.财政部规定的其他扣除项目（加计扣除）
从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
非房地产开发企业
转让新建房
1.取得土地使用权所支付的金额（含契税）
2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金
①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加
各类企业
转让存量房
1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用（凭据）
2.房屋及建筑物的评估价格
评估价格＝重置成本价×成新度折扣率
3.转让环节缴纳的税金
①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加
各类企业
单纯转让土地
1.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
2.转让环节缴纳的税金
①营业税；②印花税；③城建税和教育费附加

【提示】
（1）转让新建房，全部使用自有资金，没有利息支出的，也可以按上述房地产开发费用的扣除方法扣除。
（2）转让新建房，如果既向金融机构借款，又向其他借款，则房地产开发费用计算扣除只能选择一种方法扣除利息费用。
（3）纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，上述存量房转让的第1、2项目，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
比如08年3月1日购入的房产，09年6月1日出售，则满1年零3个月，应当按1年计算，因为剩余月份未满6个月。如果此房产09年11月1日出售，则满1年零9个月，应当按2年计算。
对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
【例题·单选题】2011年5月，某企业转让一处2008年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款200万元，购入时缴纳契税6万元，转让时缴纳营业税、城建税、教育费附加合计27.5万元，缴纳印花税0.25万元，上述金额和凭证均经过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（ ）万元。
A.214.7 B.259.7 C.263.75 D.276.5
【答案】C
【解析】该房产计算土地增值税时可扣除的金额=200×（1+5%×3）+6+27.5+0.25=263.75（万元）。
【重难点三】税收优惠
【问题】个人转让住房，土地增值税有新的政策吗？
【答】从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。教材政策过时。