浅谈房地产企业项目竣工内审.doc

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摘　要：本文主要新形势下房地产项目竣工内审的目标、着手点、步骤、思路及重点关注点进行探讨，以期实现项目内审由监督审计向管理审计的提升，力求为公司的经营管理提供有效思路及建议。
关键词：房地产 项目竣工 内审
房地产企业在实际运作中，对于项目部的管控往往停留在“管理间接权”上，而未充分行使“管理直接权”。即房地产企业通过对施工企业的管控，再实现对项目部的管控。诸多房地产企业对于项目部的实际运作不大清晰，提及项目部的内审更觉得难度大。其实，项目审计更能全面、真实、系统地反应项目在资金、成本、质量、进度、文明施工等项目管理运作的全过程，故项目竣工内审对房地产企业的重要性不言而喻。房地产企业应重视并强化项目部的内审，将项目内审贯彻在事前、事中、事后等各类审计中，变被动管理为主动管理，对施工企业、项目部起到有效的监管。
一、项目内审目标的多元化
从项目施工进展的角度而言，房地产企业项目部内审可分为事前、事中、事后审计。事前审计指从项目立项到正式开工阶段的审计。事中审计则在工程项目达到某一控制点后进行。事后审计一般在工程办完竣工结算后，对整个工程的合同签订及执行情况作出审计认定。内审所侧重的阶段不同，必然决定了内审目标的多元化。事前审计侧重于成本控制，提高公司经济效益；事中审计侧重于纠正偏差，提高、改善后期管理；事后审计则侧重于定性定量，对工程的监督、风险的防控，从而进一步提升精细化管理目标。本文所涉及的竣工内审属于事后审计范畴。
二、项目竣工内审的着手点
房地产企业项目部竣工内审的着手点在于建立健全符合本企业特点的《项目审计管理办法》（以下简称“《办法》”）。通过《办法》明确约定审计的组织与实施机构，审计的主要内容，审计的工作程序、审计人员的主要职权和责任，对工程项目的财务收支、工程质量、履约担保、印章管理、债权债务、经济效益、奖惩办法等内容进行监督并作出客观、公正的评价，使内审工作制度化、常态化、明确化。
三、项目竣工内审的可行步骤
项目竣工内审涉及工程、财务、法律、预算、行政等方面内容，涉猎面广，而目前房地产企业内审人员大多配备不足，人员专业结构单一。如何结合内审人才现状，以有限的人力高质量、高水准地完成项目竣工内审工作，避免内行人审计外行人的硬伤，探索内审的可行步骤是当务之急。
笔者认为，在这种情况下，联合审计的审计模式具有一定的优势。联合审计即由审计部门专职内审人员牵头，成立公司内审工作小组，小组成员自各职能部门抽调而成。专职内审人员通过拟订《内审通知书》、制定《审计责任分解表》，明示各成员所负责的审计内容，根据审计节点跟催各分项审计汇报，并审核、梳理各分项审计汇报后，出具审计报告提请有权机构审计。小组成员则根据《审计责任分解表》，主要承担与本部门工作职责相关联部分的审计，实现专业人审计专业事。由此可见，联合审计的内审模式更有利于公司资源的有效利用，确保内审的深度、力度及广度。
四、项目竣工内审思路
依照联合审计模式，项目内审思路可由项目部各项责任指标完成情况审查、公司各职能部门管理情况审查及内部审计建议三部分组成。以项目部履约情况为立足点，就项目部在经济责任、工程质量、工期、安全文明、工程款结算等方面的责任指标完成情况进行审查；以公司各职能部门管理情况为侧重点，重点关注招标管理、项目印章管理、农民工工资管理、合同审查管理、发票管理、档案归档管理等内容；以内部审计建议为归宿点，针对项目部、职能部门及公司管理的缺、漏、错处，提出有效建议，及时到位、补位、纠位，实现内审服务管理，寻求利益最大化的目标。
五、项目竣工内审的重要关注点
在明确目标、找准着手点、选定步骤、理清思路的基础上，房地产企业项目竣工内审可重点关注以下风险：
（一）债权债务管理风险
内审人员可采取的方法主要有：一是合同台账核对法。核对项目部、工程部、财务部、法务的各自独立的合同台账，剔除虚假信息，初步掌握项目重要合同信息及款项结算情况；二是合同询征法。择取重要材料购销合同、分包合同，分别以询征函的方式，与相关企业核对债权债务；三是项目部承诺法。在此基础上，可要求项目部就本项目涉及的对外签约合同事项作出承诺：项目部将付清款项，如由此导致对方与公司的经济纠纷，项目部承担一切责任，以期及时理清项目债权债务情况，实现尽早排雷，为企业发展减压减负。
（二）发票管理风险
零星材料的购买发票获取难及部分项目部负责人法律意识薄弱、存在侥幸心理等，使得项目部工程发票真票假开、大头小尾等现象屡有发生。鉴于网上验票及设备验票只能对发票号码的真假
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