房地产提案PPT课件.ppt
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1、呈:李总、陈总呈:李总、陈总御景花园物业发展建议 建设路区域复合大盘 惠民工程的先驱者 极具异域风情的样板社区1目录宏观、区域市场分析客户群体定位项目情况分析 营销策略广告推广 合作方式探讨2第一章 宏观、区域市场分析3国十条历史上最严厉的调控政策 新政的重拳出击,旨在扼制投资投机行为,平抑房价,对投资客来说是致命一击,投资客的退场,有利于市场供求关系趋于规范,消费需求趋向于刚性需求。完善土地制度,降低土地成本,抑制土地非理性上涨。加大保障性住房普通住宅的建设,满足中低消费人群的需求.4金融政策 9.29政策 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或
2、社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房。5税费政策调整住房交易环节的契税和个人所得重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作,并逐步扩大到全国 对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收
3、契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。6 之前契税征收税率为3%,但90平方米以下的首套住房契税按1%执行,符合普通商品住房标准的则减半征收即按照1.5%征收。而从新政看,即10月1日起,只有首次购房,且该普通住房为家庭唯一住房的,才能享受契税减半的优惠,这个对于首次置业者来说是利好的;同样,享受1%契税税率优惠的90平方米以下普通住房也是家庭唯一住房,才能享受优惠。而那些购买普通商品住房,但家庭还拥有多套商品住房或者公房、房改房等住房的,不再能享受契税优惠政策。同样“缩水”的还有个人所得税的优惠政策,新政明确,对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所
4、得税,由之前的2年内“缩水”到1年,进一步打击了投资、投机需求。税费政策7规范土地交易 2010年3月10日国土资源部出台整治房地产用地的专项文件关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金,成交后,需在一个月内缴清成交额50%的首付款。逾期不签订合同的,终止供地、不得退还定金。政策解读:此举主要是针对规范土地市场,提高开发商拿地门槛8加强销售管理 2010年4月19日,住建部发布通知:关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知 今后未取得预售许可的项目,开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP卡等方式向买受人收取或变相收
5、取定金、预定款等性质的费用。政策解读:该通知将房地产市场调控延伸至交易的各个环节,但从市场调研情况来看,该措施由于应对方式诸多,加之地方政府的执行力度偏软,难以在市场销售行为中产生真正的效果。9小结:1.国家对房地产频繁的出台政策调控,限制房地产过快上涨的决心尤为突出,同时以刚性需求为主导的房地产市场越来越明显;2.土地供应的增加、保障性用房及普通住宅建设的要求将增加市场的有效供给量;3.土地出让制度的改革尝试,将一定程度上遏制地价的疯狂上涨;4.二套房贷新政、三套停贷、多套限购、异地停贷等政策将矛头直指投资投机性需求,市场泡沫有望挤出;5.销售管理政策及房产保有税、二手房交易税费等政策将房地
6、产交易的各个环节全面覆盖,进一步打击投资投机行为;6.问责制明确了地市政府的职责,加大了地方政府只能单位执行政策的力度。2010年房地产市场频繁的政策调控,政府对房地产的健康发展,限制房地产市场过快上涨,打击投资和投机性客户都做出强有力的手段,一线城市受政策的影响,市场价格波动频率过快,房地产市场的投资风险加大,市场不稳定的因素和不确定的因素增多。10房地产市场供需关系分析11房地产投资保持高速增长(数据来源:国家统计网)2003年2007 年房地产开发投资增幅基本保持在20%左右,2008年受宏观调控影响,房地产开发投资增幅开始有所回落,房地产投资过热势头得到了初步遏制,并逐步趋于稳定、规范
7、。12商品房开工建设与销售(数据来源:国家统计网)20052009 年全国商品住宅销售面积和销售金额呈现稳步增长的局面。20052009 年,销售面积超过竣工面积,显示市场需求旺盛,而供应略显不足。20052009年除08年外销售面积增幅都在竣工面积之上,09年差距更是达到了近40%,房地产市场需求巨大。13住宅市场投资(数据来源:国家统计网)2003 2009年全国房地产开发投资中住宅的比例一直保持70%左右。住宅作为人们生活的必须品始终居于房地产开发投资的主导地位。14商品房销售价格(数据来源:国家统计网)2003 年2009年,全国商品房销售价格持续上涨,进入2008 年,房地产市场经过
8、政策调控,经历了一轮低谷。同比大幅下跌13.96%。经过2008年市场低迷大部分刚性需求在2009年得到释放,出现增幅近23%井喷式的增长!15小结:全国商品房开工建设与销售面积同步增长,市场需求仍然很大。目前房地产住宅产品占主导地位,比例在70%左右。全国商品房销售价格持续上涨,但受宏观政策影响较大。09年房地产市场价格和销售量都出现报复性反弹,从宏观政策引导来看,未来房地产主要以解决中、低收入人群为主同时满足刚性需求的主导思想,房产税等细节出台后,减弱市场对住宅投资,从而引导对商业地产的需求。10年全国商业地产涨幅较大,万科、龙湖等一线品牌开发商,都在全国进行大体量的商业布局。16商丘经济
9、环境分析17GDP发展稳步增长(数据来源:商丘市统计公报)从2004年中央提出“中部崛起”开始后,商丘市GDP 增长幅度一直保持了较高增长率,受2008年的经济危机影响近两年经济发展,有所减缓,但仍旧维持在11.2%的高位运行,高于全国9%的GDP平均水平18GDP与省内各市比较情况(数据来源:河南省统计公报)2009年商丘市GDP居于河南省各地市中等水平,经济实力一般。但总体经济运行形势良好,继续保持平稳、较快的增长势头。19可支配收入平稳增长(数据来源:商丘市统计公报)人均可支配收入平稳增长,2008年达到11751元,但仍然低于全省平均水平(河南2008年城镇居民人均可支配收入为1320
10、0元),本市区人口消费力略显有限。20产业结构不断完善(数据来源:商丘市统计公报)第二产业比重较大,第一产业、第三产业的比重相当,白领阶层数量较少,社会体系呈“金字塔”形,贫富差距较大。2008年第三产业开始超越第一产业,并有良好的发展势头 产业结构不断优化,有利于社会经济稳步增长,为房地产发展打下基础21城镇化率加速发展 商丘市城镇化率较低,但近几年的高速发展已经接近全省平均水平,这说明商丘近年城市化率正在加速。22城市化进程可观按照城市发展理论,商丘的发展正处于“快速城市化进程”的低速增长期,城市化发展的不断演化,带动房地产市场的发展发展次序 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 发展阶
11、段 初步城市化 低速增长期 高速增长期 稳定发展期 城市化水平 30%30-50%50-90%90%以上 城市特征 工农业生产水平较低,工业提供的就业机会有限,农业人口劳动力过剩 工业基础比较深厚,影响力明显增强,工业产业快速扩大,工业接收大量农业人口 工业产业成为城市的绝对经济支柱,城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展,城市经济进入高速增长期 城市经济高度发达,农村人口的绝对数量已经不大,城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移 23 2009年,全市GDP达到262.9亿元,增长9.3%;财政总收入43.2亿元,增长17.4%,总量居全省第一位;城镇以上固定资产投资98.8亿元,增
12、长30%。今年上半年,全市生产总值完成133.6亿元,同比增长14.9%。其中,第一产业增加值21亿元,增长3.7%;第二产业增加值87.6亿元,增长21.3%;第三产业增加值25亿元,增长9%。实现财政总收入23.8亿元,同比增长15%;其中一般预算收入完成6.7亿元,同比增长12%,收入规模居全省第6位;城镇以上固定资产投资累计完成42.98亿元,同比增长17.5%。社会消费品零售总额35.15亿元,同比增长19%。永城经济状况24项目名称项目名称中央名邸中央名邸占地面积占地面积65859平方米平方米项目位置建设路与邙山路建筑形态水景电梯洋房主力户型四室两厅社区配套温泉会所、游泳池、温泉地
13、热、智能设施单价3600元-6000元销售状况未开盘,产品展示期推广诉求永城首席人居形象样板社区综合评价该项目为永城市标杆项目,单价高、配套全,是身份、地位象征者首选项目永城房地产状况25项目名称项目名称锦绣华庭锦绣华庭建筑面积建筑面积36000平方米平方米项目位置建设路与邙山路向北500米建筑形态12栋花园洋房主力户型两室两厅、三室两厅社区配套与教育比邻单价2500元左右销售状况销售中推广诉求教育配套综合评价该项目为主题卖点不突出,主要是凸显共享资源-教育文化。永城房地产状况26项目名称项目名称合众东城雅居合众东城雅居建筑面积建筑面积30000平方米平方米项目位置东方大道与文化路交汇处建筑形
14、态高层主力户型两室两厅、三室两厅社区配套教育文化单价2500元左右销售状况销售70%推广诉求教育配套综合评价该项目为高层住宅,底部商业配套,性价比不高。永城房地产状况27项目名称项目名称金明花园金明花园建筑面积建筑面积40000平方米平方米项目位置永兴路与文化路交汇处往北200米建筑形态高层+7层电梯洋房主力户型两室两厅、三室两厅社区配套教育文化单价2500元左右销售状况销售中推广诉求资源型洋房综合评价该项目为高层住宅加7层电梯洋房,有中庭景观及科技建筑材料,性价比较高。永城房地产状况28结 论:通过上述楼盘情况可以看出,近两年永城市房地产整体开发体量较大,尤其新城区更是开发热点,且销售速度整
15、体平稳。而随着新城区配套的日趋完善,更会形成区域号召力。新城区单价多数维持在2500元均价左右,只有极少数楼盘突破3000元均价。要想在本区域能够破势而立,快速销售,最大价值突破项目均价局限,就要在产品设计、园林打造及营销手法上进行创新,最终实现价钱与速度的双赢。29第二章 项目情况分析30本项目位于永城市新城区,中原路北段。该位置属于建设路辐射区域范围。随着建设路的重点规划,政府的搬迁,本区域将成为永城市重点发展位置。本项目短期看,配套设施尚未成熟,人居氛围较差,2公里内无新开发项目,不能形成区域竞争。长期看未来发展优势巨大,具有升值潜力。地理位置及区域特征31 本项目现名为御景花园,地块占
16、地约191.54亩,地块方正,地势平整,按政府及规划要求建设规划道路两条,自然形成三个开发组团。本项目共分为三期开发,一期规划用地88亩(58668.12平方米),城市道路用地13541.29平方米,建设总用地45126.83平方米,建筑用地12941.05平方米,绿化用地16150.89平方米,其它用地160.34.89平方米。预计总建筑面积95828.92平方米,商业建筑面积19418.04平方米,多层住宅建筑面积31895.08平方米,高层住宅建筑面积31913平方米,综合楼建筑面积10474.8平方米。幼儿园、会所等服务配套面积2128平方米。容积率2.12,绿地率35.79%,建筑密
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