房地产租赁合同欺诈及防范.docx

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房地产租赁合同欺诈及防范
　　一. 租赁合同的概念
　　二. 租赁合同一般应规定的内容
　　(一)、租赁物的名称;
　　(二)、租赁物的数量;
　　(三)、用途;
　　(四)、租赁期限;
　　(五)、租金及其支付期限和方式;
　　(六)、租赁物的维修和保养。
　　(七)、违约责任
　　除以上主要条款外，当事人还可以另行约定其他条款。如，担保条款。
　　三. 租赁合同的漏洞及欺诈
　　1. 对合同主体资格未进行认真审查，对方无履约能力。
　　在租赁合同中易被对方利用合同漏洞进行欺诈的多为出租人。主要因为在订立合同前未对承租人的主体资格及资信能力进行审查致使租赁物无法收回或无法按期收回租金。
　　2. 代理人超越代理权限，以被代理人名义签订租赁合同。
　　在租赁合同的签订中，经常有代理人以被代理人名义签订合同的情况，在被代理人授权范围内，代理人所签订合同的权利义务应由被代理人承受。但代理人超越代理权或代理权授权期限已届满后所订立的合同，未经被代理人追认，由行为人承担。 根据《民法通则》有关规定有可能会给合同另一方当事人造成损失。
　　3.租赁合同内容中易出现的漏洞。
　　在租赁合同中易出现的漏洞一般有：
　　a. 对标的物约定不明确，尤其是对租赁物的数量和质量约定不明确导致纠纷;
　　b. 对标的物的使用约定不明确，承租人对标的物进行超负荷、掠夺性使用，致使租期届满后租赁物已无法继续使用;
　　c. 租赁物的维修和保养约定不明确，根据lt;lt;合同法gt;gt;有关规定，一般应由出租人负责维修和保养，但当事人另有约定的除外。
　　4.租赁合同履行中出现的欺诈。
　　履行中常见的欺诈主要有：
　　a. 出租人不按合同规定交付租赁物。实践中主要是迟延履行。
　　b. 出租人不履行合同规定的维修和保养义务。租赁物的故障不是因为承租人的过错所引起为条件。
　　c. 承租人不按合同支付租金。主要是迟延交付。
　　d.. 承租人擅自改变租赁物的现状。
　　e. 承租人擅自将租赁物转租他人。
　　f. 承租人逾期不返还租赁物。
　　5.出租人利用租赁物套取押金。
　　在租赁合同欺诈中经常出现出租人利用租赁合同，要求承租人交纳与租赁物价值相当的押金，而当租赁期届满时，承租人却找不到出租人， 出租人实际已经席卷大笔押金潜逃。承租人实际可能花费了较高金额;购买;了并不想购买的物品。
　　四. 租赁合同中漏洞及欺诈的防范
　　1. 订立租赁合同前应尽可能了解对方当事人的有关信息。
　　订立租赁合同前应对对方的法律地位、经营范围、资信状况以及履约能力、商业信誉进行必要的考察，如当事人自己进行了解有困难，可以向对方当事人所在地的工商部门进行查询，并且可以通过对方同行业或相关企业进行了解。
　　2. 对代理人签订合同应对其代理权进行了解。
　　对于对方业务员或经营管理人员代表其单位订立的合同，应注意了解对方的授权情况，包括授权范围、授权期限、所开立介绍信的真实性，对非法定代表人的高级管理人员，如副总经理、副董事长等，应了解其是否具有代表权。
　　3. 对于租赁合同中的条款，制订应尽量详尽明确。
　　在订立租赁合同中当事人应注意如下事项：
　　a. 合同条款应当尽量全面，尤其是主要条款不能遗漏，否则易出现纠纷。
　　b. 对合同字句应当认真斟酌，字句表述应清晰具体，避免模棱两可，易产生多种解释的语句出现。
　　c. 在租赁合同中，对于租赁物的使用、租赁物的维修保养应当予以明确规定，以避免出现纠纷。
　　d. 在租赁合同中制订明确的违约条款及赔偿数额。
　　e. 为避免合同欺诈，当事人可以附加一些条款，如，担保条款、附期限条款、附条件条款等，以保证合同顺利履行。
　　f. 订立租赁合同，期限在六个月以上的应采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，我国《合同法》规定，当事人可以随时解除合同。
　　4. 对租赁合同履行中欺诈行为的防范。
　　a. 对出租人不按期交付租赁物致使承租人无法实现合同预期的目的，承租人可以要求解除合同、支付违约金或赔偿损失。
　　b. 对技术要求较高的出租物，出租人应交付有关使用说明、装配图纸、操作规程等，这些在制订租赁合同时就应加以明确约定。
　　c. 租赁物上存在权利瑕疵，第三人对租赁物主张权利致使承租人不能使用收益的，承租人可以要求减少租金或免交租金。
　　d. 承租人无正当理由不支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内交付，逾期不交付的出租人可以解除合同。
　　e. 承租人擅自改变租赁物现状出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。如征得出租人同意并因此增加了租赁物的价值，返还租赁物时承租人可以要求出租人支付一定开支。
　　f. 承租人未经出租人同意将租赁物转租他人的，出租人有权解除合同。
　　5. 对利用押金进行合同欺诈的防范。
　　在租赁合同订立中，合同双方当事人都尽量避免风险，而主要工作都应在合同订立前进行。出租人一般希望承租人能提供押金或担保并希望金额能与租赁物价值相当，以防止合同欺诈的发生。承租人则希望不交押金或少交押金。对出租人来说除要求承租人提供一定数额押金外，还应对承租人的身份情况、资信能力等方面进行综合考察以免损失。对承租人来讲，则应对租赁物的价值有清楚了解，根据不同情况在租赁物价值范围内决定押金的多少。