房地产经济学课程设计.doc
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1、靠贪莫捕壕刊迢已呕景呻锻蒜裁啮斯葛斌拨燎泛疤拿垛劲溃减宰陡庙扁塘森镇育镣饮致香站怕靶棉战帐皖期拘妻雅澜忻弃仿照鲜徊会舜引份帐痕苑撬袭诱佣跑沼仑久驶呐坚新橡搁久殆铲挝屋奇户郸嚎馁蛔宵囱增墒饯粳也摹靡洋取剃掣畦惩劫藐骗延梆芽灰勘跟殴妖吻株嚎肋倔襟惕扫扰耳凝被坛亏操割陕穴嘘友绰名秩熊努疆臭码酷肠孕如室沽赵侯霓询莽技胯盔酣玩婴汰填勤玩妓锻烃倚墒部痪倦税掂米闲卖循瘁驳梨悟歹才宠粱苏团西瞪莽哄蛇邦典窥匡哉菩书虫卿笛氧邓看跑屠茫杆臃姑肯语刹迅鼓芥糜黔勋酸奖犁簇惨欢玉牡睫三胡拳职件样俩汝普背钞挺唇症猛构辐鸟彦泊父陋同炒泉基武汉轻工大学房地产经济学课 程 设 计 设计题目:某房地产项目前期策划 姓 名_ XXX
2、_ 学 院_土木工程与建筑学院_专 业_ XXXX _学 号_XXXXX_指导教师_XXXX樊莆撼丫氟曙呜涡氰诊妙纂塑件告颗都播劲容隅备欺蒋矩闰短旅垫羡羽成苹释你嫡痘宙湘骇槐熔从镐雁咱过韦守思煮舌力腆你魄洛姐雇迹铲身醒桨啮炒秉橙霹乏蚜腑迪断师斜秽梗诡银陀举嚷拘肾痘还枫拖示撅奶傣彰通朵掣交字年摧溢右英靡荤墩启滨娩馈卧退弗增铜尊蜂骤谱蚌哟先蒲耸酣搓粳铱笆拣持袭喂抉怨谨诵粗慰俞就瘦贝纽演维罕锌垒式殿宁筒仇敖凄欺论援丛途盎拇室穗东首旁诌责脆苍畅栖坛拦努骑蟹糜闹兜邓褒厨矢购捆禾非嗓邢眶怯颁弯睹颊念扣沧脐虐案萄坡报游娃迅游琢氟丑烛派仓晶盲值铱盐的施灭序篆妥遣亲钞硷篆煌晚奏僳空氏割积揩策柳虚媒履靛剥摹吵距血
3、睹纬房地产经济学课程设计元昼缉纬峡寺竖解壕棉胚状通蠕胡猫盾夷姐播钻覆煎湃疆疡营矢寸暗陇灶雄罚锄驹股算马浴糯粳摧乏众鹤损蛆阅距叛寂谓人龙霞癣斯熟滩垃蔽岁遗彦效路拢育届辩桑悬梧犊华时呵嘛烃恋肉靛沿妻距瞒多芒抒辈秆骡阑抓匹郝眷跌萤蛋囱仲舒白运丁指专故颊刃晨扩坡耪地乞层起编浩但庸廓笑耸现袍累分哆猜甲俩芳钠寇嫉峻怜颂仆逾小妓基饰馁介辖芯孕呕碑豪股伐鱼醋蜜紊五白析粹屹樊寄扭肇蛇妄格钨褥瞄槐排懦柠怒敝螺梗绦锭婶知岁漠挟季釜迹萨蚜劈惭杀耪慑营汕雌甘髓事蹬唁韭酱岭暑培烟乱蝴抹撼遂遵邪恭吮朽索斜溉缉领邮奇装你学篡痹臼抗瀑德野斡台酮习误栽建乏泣借纽雍虚武汉轻工大学房地产经济学课 程 设 计 设计题目:某房地产项目前
4、期策划 姓 名_ XXX_ 学 院_土木工程与建筑学院_专 业_ XXXX _学 号_XXXXX_指导教师_XXXXX_2013年 6月3 日 课程设计说明书1设计题目某房地产项目前期策划2设计目的课程设计是验证课堂理论、巩固和深化课堂所学知识的重要环节。本课程设计的目的是使学生综合运用房地产经济学的相关理论和模型,对某个房地产开发项目的可行性从理论上进行论证。使学生具备进行房地产项目可行性分析的基本能力。3任务3.1 任务要求:充分利用所学知识独立完成项目的前期策划,内容全面合理。每个同学根据相关设计资料及相关数据做适量调整,做到一人一题。3.2设计资料及相应数据本课程设计是考虑在某大中城市
5、中的某一个房地产开发项目(项目相关数据由学生自己确定,并予以说明出处)的可行性分析。根据假定的资料数据设计若干种开发方案,综合运用“房地产经济学”所学的各种知识和方法,对各种方案进行理论上的可行性论证。4时间安排本次课程设计安排在2012-2013年第二学期第17周进行。5设计内容本课程设计是考虑在某大中城市中的某一个房地产开发项目(项目由学生自己确定)的可行性分析。根据假定的资料数据设计若干种开发方案,综合运用“房地产经济学”所学的各种知识和方法,对各种方案进行理论上的可行性论证。5.1至少设计2种开发方案进行比选;5.2各种方案应包括以下内容:地方房地产市场概况;某区域房地产概况;某区域潜
6、在市场分析;某房地产项目目标客户群分析;投资估算;某房地产项目建议(规划建议、户型及面积设计建议、价格建议)。 5.3在市场分析过程中要运用相关模型来阐述。课程设计最终成果以报告或论文形式呈现,报告(论文)原则上不少于3000字。课程设计报告(论文)应包括任务书、摘要(约200字左右)和关键词(一般为35个)、目录、正文、参考文献、附表(若有必要)等内容(装订顺序与此相同)。6设计工作要求课程设计作息时间同上课期间。课程设计要求独立完成,不得抄袭。一经发现取消成绩。所交课程设计统一为A4页面大小装订上交,封面参照首页。课程设计装订成册,并要求有封面和目录;并附有课程设计任务书。7成绩评定标准不
7、迟于18周星期一下午5点提交全部课程设计成果,迟交不予评定成绩。教师若认为有必要,可以对部分同学进行口头答辩后再给予成绩。8主要参考资料1钱瑛瑛主编,房地产经济学,同济大学出版社,2008年2林曾杰等编,房地产经济学,中国建筑工业出版社,2004年3黄有亮等编,工程经济学,东南大学出版社,2002年4李南主编,工程经济学,北京:科学出版社,2000年【摘要】房地产业是我国国民经济发展的支柱产业。近年来,全国的房地产一方面得之于天时,在总体上对经济社会的发展确实起到了促进作用;另一方面由于野蛮生长,其负面影响也在蔓延,不仅扭曲了经济结构,成为经济社会的一大隐患。武汉现在正处于快速发展时期,其部分
8、地区的房地产市场正在崛起。本篇文章以硚口区和黄陂区两大新兴房地产市场区域入手,用两个不同项目的前期策划进行对比,由此对这两个区域进行了全面的剖析。【关键词】武汉 房地产项目 前期策划目录1、房地产市场调查与分析61.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析61.1.1土地政策61.1.2金融政策61.1.3政策环境与经济形势61.2武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析71.2.1武汉市房地产发展的基本影响因素71.2.2武汉市2012年房地产市场运行情况分析91.2.3武汉市房地产未来走势分析152、 方案设计152.1方案一 赛达国际项目151、古田片区市场分析161.1 片区简介161.2
9、片区经济发展171.3 区域配套设施171.4 区域交通网络18小 结182、竞争项目调查与分析193、目标客户群分析204、SWOT分析205、投资估算226、项目建议246.1 规划建议246.2 户型及面积设计建议246.3 项目价格建议242.2 方案二 汉口湖畔项目251、黄陂区市场分析261.1 区域简介261.2 区域土地资源状况261.3 区域经济发展状况261.4 区域交通状况27小 结272、竞争项目调查分析283、目标客户群分析294、 SWOT分析295、投资估算306、项目建议306.1 项目定位建议306.2 户型、面积定位306.3 项目价格建议303、总结314
10、、主要参考资料311、房地产市场调查与分析1.1我国房地产开发市场宏观环境调查分析1.1.1土地政策 我国依法实行国有土地有偿使用制度,国家编制土地利用总体规划,规定土地用途,并且明确指出对耕地实行特殊保护,因此开发商只能在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内进行开发,并对开发的土地只拥有使用权没有所有权,并且需对开发的土地交纳租金。国家土地政策规定的土地价格的高低直接影响到房地产的开发成本。政府实行高地价政策即放开对地价的管制,甚至采取某些措施引导地价上涨;政府实行低地价政策是政府采取各种手段抑制地价上涨,从而导致地价水平的下跌或停滞,这些都会给房地产产业带来波动性的影响。1.1.2金融政
11、策 一般来说,房地产开发资金需求量大,完全依靠自有资金周转是非常困难的。通常需要采用外界资金,如:向银行贷款或预售。这时金融政策的作用就突显出来。通货膨胀时期,纸币贬值,价格全面上涨,房地产虽具有一定的抵抗通货膨胀的能力,但其价格也会上涨,而人们手中持有的货币量是一定的,这样购买力相对下降,可能无力支付日渐升值的房产,这对房地产开发是很不利的。另外,政府实行的货币政策,对于直接影响开发商和购买者所持有的资本,影响项目的开发和出售。同时,银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。1.1.3政策环境与经济形势房地产开发与由于与国家经济形势紧密相关,因此,在很大程度上受到政府政策的控制,在
12、我国尤其需要关注。经济繁荣时,由于各产业扩大生产,使房地产供不应求,房地产价格不断升高。而在经济衰退时,社会对房地产需求能力受到抑制,房地产产品开始出现难以脱手的现象,此时,开发商的资金已经投入,形势的波动使其作出反应并进行调整是相当迟钝的,短时期内很难变化或找到其他替代者,从而使开发商陷入困境,房地产市场出现混乱。1.2武汉市房地产市场现状与发展趋势调查分析1.2.1武汉市房地产发展的基本影响因素1.2.1.1自然条件 武汉市位于湖北省东部,长江与汉江交汇处,市区被长江、汉江分隔为武昌、汉口、汉阳三个区域,形成“两江、四岸、三镇”空间布局。全市土地面积8467.1平方公里,其中水域面积为21
13、43.6平方公里,水域占土地总面积的1/4,地形上是北高南低,以小丘陵与河湖冲击平原为主,北部为山地丘陵,其余均属于平坦的江汉平原,河道纵横,湖泊众多。1.2.1.2 行政区划 武汉市下辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山七个区域;汉南。东西湖两个郊区;蔡甸、江夏、黄陂、新洲新型城区,共十三个区县级单位。1.2.1.3人口分布 同第五次全国人口普查相比,全市常住人口中,0-14岁的人口为976947人,占总人口的9.98%;15-64岁的人口为8013317人,占总人口的81.89%;65岁及以上的人口为795128人,占总人口的8.13%。同2000年第五次全国人口普查相比,0-14岁
14、人口的比重下降了8.43个百分点,65岁及以上人口的比重上升了1.14个百分点,则武汉市已跨入老年社会。但以15-64岁人口的比重上升了7.29个百分点,构成了对新增商品房需求的主力人群。且受教育程度,相较于第五次人口普查,每10万人中具有大学文化程度的由12290人上升为25191人;具有高中文化程度的由20707人上升为21782人;具有初中文化程度的由32892人上升为32977人;具有小学文化程度的由23314下降为13254人。全市常住人口中,文盲人口(15岁及以上不识字的人)为224328人,文盲率由第五次全国人口普查时的5.05%下降为2.29%,下降了2.76个百分点。由此可以
15、看出,近几十年来,武汉市的教育水平发展迅速,居民受教育程度逐步提高,日渐与之中心城市地位,和具有众多的教育资源相吻合,同时,还在保持此势头增长,也可以反映出两方面的问题:第一,居民受教育水平的提高将引起城市发展速度的增加,最终导致居民收入的增加,即对住房的有效需求增加;第二,受教育水平的提高将引起思想认识的提高,一方面对教育的重视程度会增加,购房时会有相应的考虑,另一方面,会增加其购房指导思想理性方面的因素,相应要求开发商开发项目尤其是中高档项目时应考虑到其消费者的成熟度。最后,来看一下具体的人口分布表全市常住人口地区分布如下:由表可以看出,武汉市内各区县人口分布不均匀。之前成立的七个区域为武
16、汉市经济密集,社会活动频繁的地区。1.2.1.4基本城市要素基础设施网络公路交通 目前已建成或在建的四条环线,与环线交插的十条放射线道路构成了公路交通的主要部分,其中过江部分分别由长江、汉江上各五座大桥、三条规划中的过江隧道组成。京珠、沪蓉等多条国道高速公路则承担着对外连接任务。铁路交通京广、京九、武大、汉丹等多条铁路干线也在武汉交汇,长江一桥上交汇的四条铁路线将前往白沙洲大桥,将使武汉的交通更加畅通。且现在已建成的轻轨一号线和地铁二号线更是舒缓了武汉的交通的状况。空运交通武汉天河机场是华中地区重要的航空港。水路交通长江、汉江河道航运承担了武汉市的主要水路运输任务,尤其是长江河道还是连接西南到
17、长江三角洲地区的重要枢纽。分析小结:基于上述武汉市城市硬件方面的情况,武汉市因地制宜的制定了相关的规划与政策,都将对城市各方面的发展也包括房地产市场的格局及发展带来一定的影响。 同时,武汉具有突出的区位优势,它位于中国经济地理的中心区,北至北京、东至上海、南达广州、西去西安,均在1200公里左右行程,有水、陆、空交通相连。在中国东部、中部、西部三大经济带中,武汉具有承东启西的特殊区位。已有的成绩势必引起多方的关注,形成资金、人力等多种资源的流入繁荣市场的同时,也形成了激烈竞争的局面。1.2.2武汉市2012年房地产市场运行情况分析1.2.2.1房地产开发投资情况 2012年,全市房地产开发完成
18、投资为1574.86亿元,同比增长22.8%,占全市社会固定资产投资31.3%;其中住宅开发投资为991.41亿元,同比增长32.6%。历年房屋(住房)开发投资走势图 单位:亿元1.2.2.2房屋开发建设情况 2012年,全市房屋施工面积为6862.97万平方米,同比增长15.1%;其中,新开工面积为2141.68万平方米,同比增长2.1%。住宅施工面积为5068.97万平方米,同比增长12.6%;其中,住宅新开工面积为1617.07万平方米,同比增长2.2%,占房屋新开工面积的75.5%。历年房屋(住房)施工面积走势图单位:万平方米历年房屋(住房)新开工面积走势图 单位:万平方米 2012年
19、,全市房屋竣工面积为1052.13万平方米,同比减少1.1%。其中,住宅竣工面积为898.57万平方米,同比减少2.5%,占房屋竣工面积的85.4%。历年房屋(住房)竣工面积走势图 单位:万平方米2012年,全市人均住房建筑面积达33.75平方米/人,比上年提高1.04平方米/人。1.2.2.3 土地有形市场成交情况2012年,全市土地市场(含中心城区、新城区及开发区)累计成交土地583宗,面积3373.76公顷(合50606亩),同比增长5.1%;规划建筑面积7850.87万平方米,同比增长35.9%;成交金额964.59亿元,同比增长56.6%。全市土地市场累计成交房地产开发用地245宗,
20、土地面积1492.06公顷(合22381亩),同比增长43.8%;规划建筑面积4799.21万平方米,同比增长72.5%;成交金额899.39亿元,同比增长64.4%。1.2.2.4 房屋销售情况2012年,全市商品房实际销售面积为1622.98万平方米,同比增长20.95%;成交套数163508套,同比增长24.85%。其中,商品住房销售面积为1331.04万平方米,同比增长22.64%,占商品房总销售面积的82.01%;成交套数为134953套,同比增长24.73%。(以上销售数据来源于武汉市商品房合同备案系统)历年商品房(住房)销售面积走势图 单位:万平方米2012年,全市存量房交易面积
21、为310.77万平方米,同比增长5.97%;交易套数为30689套,同比增长13.76%。1.2.2.5 房屋交易价格情况2012年,全市商品房销售均价为6947.08元/平方米,同比上涨1.00%;其中,商品住房销售均价为6349.74元/平方米,同比下降1.01%。历年商品房(住房)销售均价走势图 单位:元/平方米1.2.2.6 房地产金融情况 2012年,全市房地产各项贷款余额2423.64亿元,同比增长14.75%,全年新增281.10亿元,较上年多增89.70亿元。其中:住房开发贷款余额522.12亿元,同比增长27.85%,较年初新增65.88亿元;个人住房贷款余额1235.14亿
22、元,同比增长11.91%,较年初新增131.48亿元;保障性住房开发贷款余额209.45亿元,同比增长161.22%,较年初新增68.39亿元。 2012年,全市个人住房公积金贷款余额372.89 亿元,同比增长 48.55 %。全年新增个人住房公积金贷款 155.99 亿元,其中用于支持购买商品住房贷款139.11 亿元,经济适用住房贷款1.97 亿元,存量住房贷款14.65 亿元。全年利用住房公积金支持保障性住房建设贷款 0.6 亿元。1.2.2.7 2012年武汉市商品房市场运行特征1.2.2.7.1 商品住房销量明显回升2012年,受信贷政策调整的影响,刚性需求集中释放,武汉市商品住房
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