dfs-service-第五章-房地产融资PPT课件.ppt
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1、1第五章房地产投资的资金筹措 5.2第五章房地产投资的资金筹措第一节房地产项目的投资构成第二节房地产项目资金筹措的渠道第三节房地产项目资金筹措方式第四节房地产项目投资成本费用估算汇总5.3第一节房地产项目的投资构成一、房地产综合开发成本一、房地产综合开发成本二、房地产销售成本二、房地产销售成本5.4资金是企业的血液,是资金是企业的血液,是一种稀缺资源,对于资一种稀缺资源,对于资本密集型的房地产企业本密集型的房地产企业来说,资金的重要程度来说,资金的重要程度更为突出。更为突出。5.5一、房地产综合开发成本土地费用城市建设配套费城市建设配套费 土地出让金土地出让金土地出让金的估算一般可土地出让金的
2、估算一般可参照政府近期出让的类似地参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市据城市人民政府颁布的城市基准地价,根据项目用地所基准地价,根据项目用地所处的地段等级、用途、容积处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正率、使用年限等项因素修正得到。得到。城市建设配套费是因城市建设配套费是因政府投资进行城市基政府投资进行城市基础设施如自来水厂、础设
3、施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等供热厂和城市道路等的建设而由受益者分的建设而由受益者分摊的费用。摊的费用。拆迁安置补偿费拆迁安置补偿费 拆迁安置补偿费实际包拆迁安置补偿费实际包括两部分费用,即拆迁括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。安置费和拆迁补偿费。5.6一、房地产综合开发成本前期工程费前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察等土地开发工程费:察等土地开发工程费:所需的费用支出一般所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平三通一平”土地开发工程费:土地开发工程费
4、:主要包括地主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量,参照有关计算标准估算。实际工作量,参照有关计算标准估算。5.7建安工程费建安工程费建安工程费用是指直接用于建安工程费用是指直接用于工程建设的总成本费用,主工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费(结构、要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、设备及安装工程费(给排水、电气照明及设备安装、空调电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电通风、弱电设备及
5、安装、电梯及其安装、其他设备及安梯及其安装、其他设备及安装等)和室内装饰家具费等。装等)和室内装饰家具费等。公共配套设施建设费公共配套设施建设费指居住小区内为居民服务指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。划指标和实际工程量估算。基础设施建设费基础设施建设费指建筑物指建筑物2 2米以外和项目米以外和项目红线范围内的各种管线、
6、红线范围内的各种管线、道路工程,其费用包括道路工程,其费用包括自来水、雨水、污水、自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设室外照明等设施的建设费用,以及各项设施与费用,以及各项设施与市政设施干线、干管、市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。般按实际工程量估算。3.房屋开发费5.8一、房地产综合开发成本管理费管理费是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用,是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用,包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳
7、动保险费、待包括公司经费、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。失及其他管理费用。财务费用财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要是指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,还包括金融机构手续费、为借款或债券的利息,还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的
8、其他财务费用。业筹资发生的其他财务费用。5.9一、房地产综合开发成本税费税费开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中型金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中型城市,这部分税费在开发建设项目投资中占有限大比城市,这部分税费在开发建设项目投资中占有限大比重。各项税费应根据当地有关法规标准估算。重。各项税费应根据当地有关法规标准估算。其他其他费用费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包制
9、费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编织费、保险费等杂项费用。这些费用程监理费、竣工图编织费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。一般按当地有关部门规定的费率估算。不可不可预见费预见费不可预见费根据项目的复杂程度和签署各项不可预见费根据项目的复杂程度和签署各项费用估算的准确程度,以上述各项费用的费用估算的准确程度,以上述各项费用的3%7%3%7%估算。估算。5.10二、房地产销售成本房地产销售成本是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用
10、以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费,销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费、售房合同公证费等。5.11成功案例李嘉诚,原籍广东潮安,李嘉诚,原籍广东潮安,1313岁便辍学从商,在香港作玩具推销生意。岁便辍学从商,在香港作玩具推销生意。19501950年,他创立了长江实业有限公司,专门生产玩具和家庭用具。年,他创立了长江实业有限公司,专门生产玩具和家庭用具。5050年代的塑料花热带给了李嘉诚一个好机会,他因此发了大财。年代的塑料花热带给了李嘉诚一个好机会,他因此发了大财。5050年代年代后期,香港经济迅
11、速繁荣,房地产需求大增。李嘉诚看准时机,毅然后期,香港经济迅速繁荣,房地产需求大增。李嘉诚看准时机,毅然转向地产生意。他趁土地尚未涨价之际,大量购入地皮,火速贷款新转向地产生意。他趁土地尚未涨价之际,大量购入地皮,火速贷款新建各式楼宇,然后再售出。不过几年时间,他迅速成为了亿万富翁。建各式楼宇,然后再售出。不过几年时间,他迅速成为了亿万富翁。之后,他通过发行股票,筹集了大笔资金扩充业务,并经营酒店、金之后,他通过发行股票,筹集了大笔资金扩充业务,并经营酒店、金融等业务。融等业务。19721972年,他还与外国财团洽商了一笔年,他还与外国财团洽商了一笔2 2亿美元的贷款,期限亿美元的贷款,期限5
12、 5年,通过外资贷款,他又上了很多有利可图的项目。年,通过外资贷款,他又上了很多有利可图的项目。19791979年年9 9月月2525日,日,长江实业控制英资和记黄埔公司长江实业控制英资和记黄埔公司22.2%22.2%的股份。的股份。19811981年初,李嘉诚成为年初,李嘉诚成为“和记黄埔和记黄埔”董事长。董事长。5.12第二节房地产项目资金筹措的渠道 一、融资概述二、内部融资三、外部融资5.13房地产融资的概念房地产融资房地产融资是指房地产开发,流通是指房地产开发,流通及消费过程中,通过货币流通和信用及消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关金融渠道所进行的筹资,融资及相
13、关金融服务的一系列金融活动的总称,包括服务的一系列金融活动的总称,包括资金的筹集、运用和清算。资金的筹集、运用和清算。5.14房地产融资的意义1通过融资,房地产企业可以获取进行项目投资开通过融资,房地产企业可以获取进行项目投资开发所需的资金,确保项目开发的顺利进行。发所需的资金,确保项目开发的顺利进行。2对给房地产企业提供融资的金融机构而言,将资金投入综对给房地产企业提供融资的金融机构而言,将资金投入综合收益高的房地产企业中,可以获得较高的贷款利息收益,合收益高的房地产企业中,可以获得较高的贷款利息收益,已及派生出来的房地产企业存款及结算收益,按揭贷款及个已及派生出来的房地产企业存款及结算收益
14、,按揭贷款及个人储蓄存款收益。人储蓄存款收益。3通过融资,房地产企业可以获取进行项目投资开通过融资,房地产企业可以获取进行项目投资开发所需的资金,确保项目开发的顺利进行。发所需的资金,确保项目开发的顺利进行。5.15房地产开发项目房地产开发项目资金使用的特性资金使用的特性房地产开发项目资金使用的特性5.5.资金增资金增值性较强值性较强1.1.资金资金占用量大占用量大2.2.资金资金占用时间长占用时间长3.3.资金使用资金使用的地域性的地域性4.4.资金缺乏资金缺乏流动性流动性6.6.资金的资金的高风险高风险高收益性高收益性5.16房地产开发项目资金筹集的基本原则安全性原则企业的负债率与还债率在
15、控制范围内经济性原则投资定筹资,降低筹资成本,付息水平盈利性原则提高经营能力和收益能力可行性原则筹资能力、偿还能力、盈利能力经营能力等与筹资方式和筹资渠道匹配5.17内部融资内部融资二、内部融资内部筹资:是指房地产企业筹集内部的自有资金即企业内部筹资:是指房地产企业筹集内部的自有资金即企业可以自行支配、长期拥有的资金。可以自行支配、长期拥有的资金。主管部门主管部门拨入资金拨入资金联营企业单位联营企业单位提供的资金提供的资金企业自我企业自我积累的资金积累的资金5.18三、外部融资申请贷款申请贷款 任何房地产开发商要想求得发展,都离不开银行和其他金融机构的任何房地产开发商要想求得发展,都离不开银行
16、和其他金融机构的支持,而且由于支持,而且由于 杠杆效应杠杆效应 的存在,开发商不可能也不愿意完全靠的存在,开发商不可能也不愿意完全靠自有资金而不利用银行或其他金融机构的信贷资金。利用信贷资金自有资金而不利用银行或其他金融机构的信贷资金。利用信贷资金经营,实际就是经营,实际就是 借鸡生蛋借鸡生蛋、借钱赚钱借钱赚钱。信用贷款企业流动资金贷款开发项目贷款房地产抵押贷款5.19三、外部融资发行债券发行债券发行公司债券筹集的资金与银行贷款一样,发行公司债券筹集的资金与银行贷款一样,同属企业外来资金,但可使用时间较长。由同属企业外来资金,但可使用时间较长。由于公司债券较政府债券风险大,因此其利率于公司债券
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