房地产金融风险形式及防控策略.docx
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1、房地产金融风险形式及防控策略一、房地产金融风险的表现形式1、市场风险一方面,外资融入到中国房地产市场中,一旦这笔资金撤出,就会给我国经济发展带来风险。因此外地的主要目的是短期持有,若我国房地产市场出现问题,而外资认为人民币的升值空间越来越有限,就会产生集体兑换人民币、撤出中国市场的情况,而最终只有我国商业银行来承担这笔风险。而中国目前虽然并没有对外资全面开放,但是已出现世界投资的“漩涡”,存在风险隐患;另一方面,国内房地产目前的契税收入增加缓慢、房价升涨过快、房屋空置率升高等正常现象,导致房价持续背离长期的均衡价格,呈现了房地产业的泡沫经济现象。再加上开发商大面积的囤积土地、商品房空置率增高等
2、造成了社会资源的大量浪费及潜在社会风险,正一步步威胁房地产金融的安全。2、土地储备风险目前,政府已将土地高度垄断,各级人民政府将拍卖土地所获利益作为地方财政收入的重要来源。因此在转让土地过程中,国家过于考虑土地收益,提高土地溢价,以此带来了房地产价格的飞速上涨。而购置土地需要大量的融资,这笔资金主要来源于商业银行贷款,最终还款则主要是依赖土地出让金。另外,在土地开发及收购过程中,政府常赋予自己的意图与行为,这也造成土地的购置与开发活动很容易从商业银行获得巨额贷款,政府行为的介入性,就造成了资金流向与资金使用率出现偏差。这些都给土地储备、购置等带来隐含风险。3、商业银行自身风险一是商业银行对房地
3、产业的信息、价格等掌握不及时、不全面,盲目追求眼前效益,而对国家宏观调控政策及市场变化等缺乏敏锐的观察力,因此对房地产市场及房地产企业的项目判断能力有限,一定程度上影响了商业银行对市场机会的把握及对风险的防控;二是房地产业开发商的高负债经营状况蕴含财务风险,有些房地产企业回避自身的资金比例管理,加大了银行对信贷活动的操作难度。以目前情况来看,房地产企业主要通过虚增资本公积金、利用银行多头授信套取信用、分拆项目等形式获得高额贷款,而商业银行内部则出现收取手续费、保证金等违规操作;三是商业银行风险管理不完善,缺乏有效的风险预警体制,对风险的识别、监控及处置等机制不健全,尤其在个人住房贷款中,由于对
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