xxx房产行政执法工作.docx

xxx房产行政执法工作
xxx房产行政执法工作
xxx房产行政执法工作
为进一步规范房产行政执法行为，确保行政职权的正确行使，提高房产行政执法质量，切实加强《行政许可法》、《行政处罚法》的贯彻执行的工作落实，严格执法，依法行政。现将我局开展房产行政执法情况总结如下。
一、建设房产行政处罚管理体制和处罚流程情况
（一）、建设房产行政处罚管理体制。
我局加强行政执法工作的领导，成立了法规监察科，要求局属各执法单位坚决贯彻执行国家有关行政执法的各项法律法规，严格遵守有关行政执法纪律，在执法过程中要求每个执法人员都要严格按照执法程序流程图进行执法办案。根据有关规定，明确了在办案时执法人员必须持证上岗、亮证执法，执法时候应有两人以上并佩戴执法证。
（二）、处罚流程情况。
我局法规监察科自成立以来，在局各级领导的正确领导下，严格按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《xx市城市房屋使用安全管理条例》、《城市房地产中介服务管理规定》及房产执法监督相关的法律、法规的要求，认真执行上级文件的指示精神，在法定职权和管辖区域内实施房产行政处罚。
按照《xxx局行政处罚程序规定》，要求执法人员从发现案源开始，直到立案、调查、归档，严格执行行政处罚案件程序要求。根据《行政处罚法》有关规定的要求，我们执法人员在检查和调查取证过程中，都有两名以上执法人员共同进行，严格按照先立案调查取证再审查决定、送达执行的步骤实施行政处罚，处罚案件违法事实清楚，证据确凿，适用法律正确，且引用条、款、项、目准确完整。
行政处罚案件从立案到结案都严格按照《xxx局行政处罚程序规定》规定，程序合法，立案审批表记录详细，当事人基本情况、案件来源、案情记载齐全、准确，有承办人意见、负责人明确具体的审批意见。立案后，认真做好《现场检查笔录》、《调查询问笔录》，搞好案件的调查取证。现场检查笔录详细记录检查过程，在检查过程中严格做到有法必依、执法必严、违法必究，依法保护公民、法人和其它组织的合法权益。在证据确凿、违法事实清楚的情况下，填写《案件调查终结报告》，报请领导审批后下达《行政处罚告知书》，并对做出行政处罚决定的事实、理由和依据，与当事人说明清楚。当事人不要求听证的，在规定日期下达《行政处罚决定书》、《送达回证》，所填写内容完整、准确。当事人按照处罚决定改正违法行为，交纳罚款后，填写结案报告，案卷归档。我局法规监察科使用xx市统一执法文书，文书内容全部用钢笔和碳素笔填写，文书规范，内容准确详细，适用法律条文准确，程序合法，卷内材料排列有序，大小规格统一并及时归档。
二、房产行政处罚主要工作
（一）、行业规范、源头控制。今年我局组织85家房地产中介机构参加宁波市房地产中介从业人员培训班，培训分两期，第一期xxx人，第二期xxx人，共xxx人，获得培训证书xxx人。这次培训班举行，一定程度上解决房地产中介机构存在素质不高、竞争无序、诚信缺失等问题，为我局完善房地产中介机构市场准入和退出机制打下了良好的基础，
（二）、房屋装饰装修投诉情况。我局结合法规监察科人员少的实际情况，以投诉举报电话为联动，严格执行《xx市城市房屋使用安全管理条例》的实施。受理投诉来人来电xx余人次，按照规定其中x起责令装修人补办房屋装修施工图设计或安全加固方案，x起做好阻止工作，因是规划、城管职能而退办x起，属我局职能的x起。主要涉及房屋装修过程中，将墙体拆改影响房屋使用安全；改变烟道拆除承重梁、柱、基础结构及房屋重新布局，将不具有防水功能的改用为卫生间等违法违规行为的界定。
（三）、房屋装饰装修投诉过程中主要处理办法。1、房屋装修用于经营的，我局发现存在违法装修行为后，向经营人送达限期整改通知书，如果在规定期限内不整改的，我局将联系工商、消防等部门进行联合执法。2、碰到违法者是党员干部的，告知其我局会将处罚决定书抄送给纪检部门。3、对装修过程中存在违法行为且不改正的，我局会将其记入房地产信息系统黑名单，届时在办理房屋转移、变更、抵押进行整改限制。
三、201*年房产行政执法工作的主要思路
针对201*年我县房产行政执法中出现的情况，我局今后对房地产执法工作思路主要有以下几点：
（一）、加强装修管理的宣传，统一装修管理、备案程序的模式。（二）、加大对物业的管理，及时发现违法装修房屋的，并汇报给有关主管部门，将违法违规行为遏制在萌芽状态，减少相对人损失。
（三）、在办理房产登记、转移、抵押等手续时候，严格把关，对违法违规未改正的一律不予办理相关手续。
（四）、加强执法队伍培训，特别是针对装修执法，执法模式、违法认定、执法技巧等方面，通过“走出去，请进来”，举行讲座等方式，切实提高执法人员办理案件的执法能力和水平。
（五）、将主动加强与工商、消防、法院等部门联系，加强部门联动，开展联合执法，下功夫解决检查难、查处难、送达难和执法难等执法中的棘手问题，通过解决问题，积累工作经验，提高执法效能。
201*年11月
房地产估价报告书
菏XXX估字【201*】第XXX号
菏泽XXX房地产评估有限公司
二一二年三月九日
致估价委托方函
XXXX：
本公司接受您们委托，就您们名下的菏泽市东城香格里拉国际广场XXX号楼XXX室的住宅房地产进行了评估。我公司注册房地产评估师遵循国家技术标准所规定的评估程序，选用适当的评估方法，依照独立、客观、公正、公平、公开、科学的评估原则，对委估对象在评估时点的价值进行了评估，并做出了本项目的评估结论。现将评估有关情况报告如下：
一、评估目的：为房地产交易征收课税提供参考，而评估房地产市场价值。
二、评估对象：位于菏泽市东城香格里拉国际广场XXXX号楼XXXX室，张兰英、张洪伟所有的住宅房地产，产权面积为XXXX平方米，其中套内建筑面积为XXX平方米，共有分摊面积为XXX平方米，幢号：XXXX，户号：XXX，规划用途：住宅，结构：钢筋混凝土结构，房屋总层数：XXXX层，所在层次：X层，建成年代：XXX年。
三、评估时点：根据有关规定，本项目估价时点为完成估价对象实地查勘之日，即201*年3月8日。
四、评估结论：经实地勘察测算评估，结合菏泽市房地产市场行情，委估对象在估价时点的市场公开价值为：225018元，人民币大写：贰拾贰万伍仟零壹拾捌元整。
请认真阅读房地产评估报告书全文，以便了解该房地产评估的全部详细过程。
房地产评估机构：菏泽国信房地产评估有限公司
二O一二年三月九日
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估价师声明
我们郑重声明并向有关当事人承诺：
一、本项目评估参评专业技术人员依照中华人民共和国国家标准GB/T50291－1999《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
二、参评人员在本项目评估报告书中陈述的事实是客观真实的。
三、估价报告中的意见和结论,是经评估人员公正、慎密的专业分析，遵循科学的估价程序和方法做出的，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件及参评人员实践经验的限制。
四、参评估价人员与本估价报告中的估价对象及有关当事人没有利害关系，不存在偏见。
五、参评人员对评估报告中的估价对象进行了实地勘察，权属描述依据产权书证，估价人员未作权属调查。
六、所有参加本项目评估人员对委估方提供的有关文件资料，有妥善保管的义务，并保证为委估方保守商业秘密。
七、估价人员向委托方和有关当事人承诺：永远遵守诚实、守信宗旨，永远坚持公正、公平、客观、科学的评估原则，任何时候不做虚假评估。
中国注册房地产估价师盖章
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估价的假设和限制条件
1、估价对象具有完全合法的房屋所有权及国有XX土地使用权。
2、估价对象除本评估报告书中说明的以外，无附加其他任何他项权利。
3、该评估结论是委估对象办齐法定手续，并缴纳有关税费下的正常值。
4、估价依据的个别数据为委估方提供，且数据应是准确的。5、对不可见部分、不易测量部位的描述，依据委估方提供的资料。
6、部分修正系数的选择，依据市场调查资料归纳、整理确定。7、估价对象能够持续使用为假设前提且出租或使用率95％以上。
8、本估价报告以估价对象在估价时点处于报告所描述状态，并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。
9、估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。
10、本次估价未考虑特定交易方式对评估结论的影响。11、我方仅对建筑物进行一般性的察看，并未接受进行结论测试的要求，因此，不能确定其有无内部缺损。
12、估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况相一致。
13、估价对象在估价时点前未设定他项权，不存在其他法定优先受偿权利。
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房地产评估结果报告
编号：菏XX估字[201*]第XXX号一、估价委托方
XXX二、估价方
菏泽国信房地产评估有限公司法定代表人：XXX
办公地址：菏泽市XXXX南邻三楼执业资格证书编号：鲁评XXXX三、估价对象及概况1、项目位置
委估对象是位于菏泽市东城香格里拉国际广场XXXX号楼XXX室的住宅房地产。
2、项目权属状况
委估对象产权人：XXX，产权面积为XXX平方米，其中套内建筑面积为XXX平方米，共有分摊面积为XXXX平方米，幢号：XXXX，户号：XXX，规划用途：住宅，结构：钢筋混凝土结构，房屋总层数：XXXX层，所在层次：XXX层，建成年代：XXX年。
3、评估范围及项目现状
该房地产为六层建筑，委估房地产位于第XX层，钢筋混凝土结构，防盗门，外墙涂料、内墙涂料，地板砖地面，水电齐全，层高约为2.8米。四、估价目的
为房地产交易征收课税提供参考，而评估房地产市场价值。
五、估价时点
根据有关规定，本项目估价时点为完成估价对象实地查勘之日，即201*年3月8日。
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六、价值定义
本评估结论价值为委估对象在正常使用状况下的公开市场价值。七、评估依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》2、《中华人民共和国土地管理法》3、《山东省房地产交易管理条例》4、《城市房地产中介服务管理规定》5、《房地产估价规范》XXXX、房屋所有权证书
7、现场勘察记录和市场调查资料八、估价原则
本次评估遵循公正、公平原则，遵循合法原则、估价时点原则、最高最佳使用原则。
九、评估报告书执行标准
本评估报告书执行国家标准GB/T50291-1999。
十、评估方法
根据国标规定，有条件的应优先选取市场比较法评估。市场比较法就是将估价对象与在近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十一、评估结论
经科学测算、结合菏泽市房地产市场行情，委估对象在估价时点的市场公开价值为：225018元，人民币大写：贰拾贰万伍仟零壹拾捌元整。
十二、评估重要说明事项
1、本评估结论价值是委估对象在能正常使用状态下，能够实现的最可能价值。
2、本评估报告书只能用于委托方转让房地产课税目的，不能
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作为其他用途。
3、土地价值已包含在评估价值内。
4、本评估报告书使用权归委托方，但未经本所同意，不得将本评估报告移作其他用途，不得向委托方和评估报告审查部门以外单位或个人提供。
5、在估价时点后，房地产状况发生变化，其价值应做相应调整。6、因作业环境条件等诸多原因，未拍摄估价对象内外部状况照片。
7、本项目评估结论价值为估价对象在估价时点、假设限制条件下能够实现的最好价格，脱离假设限制条件其价值随之偏离。
十三、估价人员
十四、估价作业日期
二O一二年三月八日到二O一二年三月九日十五、估价报告应用有效期本评估报告书有效期壹年。房地产评估机构：（盖章）
二O一二年三月九日
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